11日濟(jì)南魯商廣場C座業(yè)態(tài)組合和租金策略

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879魯商廣場C座業(yè)態(tài)組合和租金策略 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879第一部分：濟(jì)南商業(yè)掃描第一部分：濟(jì)南商業(yè)掃描 蓄勢待發(fā)的濟(jì)南商業(yè) 商業(yè)“大洗牌”即將來臨 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：105352787

2、9濟(jì)南商業(yè)市場發(fā)展?jié)仙虡I(yè)市場發(fā)展大觀園商場、人民商場第一百貨、百貨大樓山東華聯(lián)特征：特征：n本地國營商業(yè)；n百貨業(yè)為主；n商業(yè)規(guī)?？傮w較小， 檔次較低。傳統(tǒng)商業(yè)期傳統(tǒng)商業(yè)期19491995銀座商城、貴和購物中心、三聯(lián)家電、上海聯(lián)華、萬家隆、大潤發(fā)特征：特征：n消費力的提升促進(jìn)少 數(shù)高檔百貨的出現(xiàn)；n消費觀念的改變促使 專業(yè)商場、專賣店、 超市大量出現(xiàn)。現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)起步期19962002泉城路萬達(dá)、沃爾瑪、蘇寧、國美、伊勢丹特征：特征：n大型超市、專業(yè)店 進(jìn)一步拓展市場；n大型商業(yè)由傳統(tǒng)百 貨向綜合型商業(yè)過度；n外資商業(yè)突破壁壘 進(jìn)入濟(jì)南商業(yè)市場；n銷售類商業(yè)大量出 現(xiàn)?，F(xiàn)代商業(yè)發(fā)展

3、期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期2003目前恒隆廣場、萬達(dá)廣場、佳世客、魯商廣場特征：特征：n外資連鎖商業(yè)集團(tuán) 大舉進(jìn)入；n綜合型購物中心開始 出現(xiàn)；n商業(yè)壁壘逐漸薄弱， 商業(yè)環(huán)境更加透明 有序?，F(xiàn)代商業(yè)成熟期現(xiàn)代商業(yè)成熟期2010濟(jì)南的商業(yè)市場發(fā)展經(jīng)歷了一個長期緩慢的過程，直到07年濟(jì)南大型商業(yè)的供應(yīng)量才出現(xiàn)快速上升，由2007年68.5萬平方米上升至2010年151.7萬平方米。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879濟(jì)南市商業(yè)市場現(xiàn)狀濟(jì)南市商業(yè)市場現(xiàn)狀濟(jì)南濟(jì)南青島青島北京北京城市說明山東欠發(fā)達(dá)二線城市山東發(fā)達(dá)二線城市北

4、方一線城市大型綜合商業(yè)面積（百貨、購物中心）54.1萬平米43.6萬平米423.5萬平米主要連鎖商業(yè)銀座、貴和、煙臺振華利群、巴黎春天、麥凱樂、百盛王府井、新世界、美美、連卡佛、sogo、新光三越、燕莎市區(qū)人口數(shù)（萬）382.0271.0733.5人均綜合商業(yè)面積0.140.160.58濟(jì)南濟(jì)南青島青島北京北京城市說明山東欠發(fā)達(dá)二線城市山東發(fā)達(dá)二線城市北方一線城市大型綜合超市面積14.4萬平米19.6萬平米96.8萬平米主要連鎖商業(yè)家樂福、沃爾瑪、樂購、易初蓮花、大潤發(fā)、歐尚、家樂福、沃爾瑪、樂購、易初蓮花、大潤發(fā)、歐尚、麥德龍家樂福、沃爾瑪樂購、易初蓮花、大潤發(fā)、歐尚、麥德龍市區(qū)人口數(shù)（萬）

5、382.0271.0733.5人均綜合商業(yè)面積0.0380.0720.132目前商業(yè)結(jié)構(gòu)（連鎖大賣場）目前商業(yè)結(jié)構(gòu)（綜合性商業(yè)）人均綜合商業(yè)面積：濟(jì)南與北方一線城市差距較大，僅為北京24%同時落后與省內(nèi)青島；人均綜合商業(yè)面積：與北京青島差距較大，分別為北京/青島的29%/53%；連鎖商業(yè)品牌：與百貨/購物中心相比，外資連鎖大賣場進(jìn)駐濟(jì)南較早，占據(jù)市場過半份額，未來在濟(jì)南仍會進(jìn)一步大發(fā)展。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879濟(jì)濟(jì)南南商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程程比比較較濟(jì)南濟(jì)南青島青島北京北京1980 1985

6、1990 1995 2000 2005 2010 20151991：亞運(yùn)會，商業(yè)逐步開放，涉外氛圍增強(qiáng) 90年代中期：CBD/中關(guān)村等商務(wù)區(qū)形成，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，刺激消費 2003年：WTO/申奧成功，城市地位提升，消費力提升，與國際接軌90年代初：市府東遷，香港中路商務(wù)區(qū)形成；2003年：商業(yè)新增供應(yīng)22%，固定資產(chǎn)投入增長55%，城市地位進(jìn)一步提升。2008：奧帆賽/啤酒節(jié)/外資投入進(jìn)一步增長（日韓為主）等提升城市地位，與國際接軌90年代中：消費力提升，新增商業(yè)供應(yīng)增加2003年：大量連鎖業(yè)在進(jìn)駐青島后進(jìn)一步進(jìn)駐濟(jì)南2010年后：市府東遷/全運(yùn)會高新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位細(xì)化，城市更加開放傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)

7、代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期缺少產(chǎn)業(yè)刺激和國際性事件支持，先打服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢，商務(wù)辦公物業(yè)市場不活躍等因素使?jié)仙虡I(yè)發(fā)展進(jìn)程明顯落后于北京/青島。作為銜接京津冀和長三角的樞紐城市，上述不足將逐漸改善，濟(jì)南未來商業(yè)前景巨大；濟(jì)南大型商業(yè)在近3年來有所增長，但整體速度較慢、人均商業(yè)面積不足，未來發(fā)展空間巨大；萬達(dá)、恒隆、新世界等地產(chǎn)運(yùn)營商進(jìn)駐濟(jì)南，市場競爭凸顯，市場本埠壟斷逐步被打破；競爭帶來整體商業(yè)水平提升，快速結(jié)構(gòu)性升級狀態(tài)出現(xiàn)，大量現(xiàn)有商業(yè)改造、重組，高端、大型、新型商業(yè) 綜合體將成為未來商業(yè)市場主流；外埠與本埠多家商業(yè)航母蓄勢待發(fā)，將重新劃定現(xiàn)有格局，濟(jì)南商業(yè)市場已進(jìn)入”大洗牌

8、“前夜。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879第二部分：關(guān)于魯商廣場第二部分：關(guān)于魯商廣場 商業(yè)前沿的城市綜合體 領(lǐng)袖時代的城市標(biāo)志 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879魯商廣場的特征魯商廣場的特征高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對外輻射型升值價值魯商廣場的功能特色魯商廣場的功能特色壹、綜合型運(yùn)動健身休閑中心全民健身中心（A座）貳、大型主力購物中心銀座旗艦店（B座

9、）叁、世界頂級休閑娛樂商業(yè)鉆石鋪王（c座）肆、商務(wù)辦公核心泉城公園生態(tài)寫字樓市場競爭引發(fā)商業(yè)結(jié)構(gòu)再升級市場競爭引發(fā)商業(yè)結(jié)構(gòu)再升級濟(jì)南首個高端休閑商業(yè)體濟(jì)南首個高端休閑商業(yè)體魯商廣場魯商廣場高姿態(tài)入市高姿態(tài)入市 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879本項目城市綜合體本項目城市綜合體商業(yè)形態(tài)構(gòu)成商業(yè)形態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)總結(jié)：1、百貨主力店、大賣場、電器、影城、書城、玩具反斗城、家居、美食城、健身運(yùn)動中心、生態(tài)公園、商務(wù)辦公、商業(yè)街、國際一線品牌專營店、國際頂級餐飲、時尚體驗概念店。2、各店與店之間要有良好的連通性與互動性

10、互補(bǔ)性3、并通過統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)功能實現(xiàn)包括：功能實現(xiàn)包括：購物購物+運(yùn)動運(yùn)動+餐飲餐飲+休閑休閑+娛樂娛樂+寫字樓寫字樓+旅游旅游 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879健身運(yùn)動中心健身運(yùn)動中心國內(nèi)項目最多、功能最全、環(huán)境和配套設(shè)施最完善南部富人區(qū)南部富人區(qū)CLD匯聚濟(jì)南高收入階層和高端消費能力人群泉城公園泉城公園46萬平米主題生態(tài)公園魯商廣場各版塊功能實現(xiàn)和相互價值關(guān)聯(lián)魯商廣場各版塊功能實現(xiàn)和相互價值關(guān)聯(lián)南部富人區(qū)南部富人區(qū)生態(tài)生態(tài)寫字樓寫字樓健身運(yùn)動中心健身運(yùn)動中心銀座旗艦店銀座旗艦店C C座座資

11、源平臺商務(wù)租客商務(wù)租客高消費人流高消費人流商旅消費人流商旅消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商務(wù)消費人流商旅消費人流商旅消費人流資源互補(bǔ)資源互補(bǔ)提升品質(zhì)提升品質(zhì)高消費人流高消費人流銀座旗艦店銀座旗艦店生態(tài)寫字樓生態(tài)寫字樓C座座健身運(yùn)動中心健身運(yùn)動中心南部富人區(qū)南部富人區(qū)泉城公園泉城公園辦公辦公甲級生態(tài)寫字樓，CBD帶來大量高等級商務(wù)人士C座座銀座旗艦店銀座旗艦店百貨主力店，多業(yè)態(tài)組合多階層消費情景餐飲、高端娛樂、體驗式商業(yè)、世界一線品牌專營店匯集，為銀座旗艦店做補(bǔ)充高消費人流高消費人流 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃

12、大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879魯商廣場C座功能實現(xiàn)高端娛樂高端娛樂概念店概念店國際一線國際一線運(yùn)動品牌運(yùn)動品牌匯集區(qū)匯集區(qū)世界頂級餐飲世界頂級餐飲國際一線品牌國際一線品牌專營店專營店時尚體驗式時尚體驗式商業(yè)商業(yè)C座座濟(jì)南市場空白需求迅速翻升與銀座百貨業(yè)態(tài)互補(bǔ)提升魯商廣場商業(yè)價值國家倡議全民運(yùn)動全民健身中心的商業(yè)補(bǔ)充年輕消費階層迅猛增多健康運(yùn)動成為高收入階層的必須前沿科技引導(dǎo)時尚消費高端概念備受追捧科技以人為本的觀念多數(shù)時尚品牌濟(jì)南空缺滿足城市高端消費的品質(zhì)追求濟(jì)南市場空白商務(wù)交際、城市文化需求南部富人區(qū)和商務(wù)人士的熱衷 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2

13、010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879車展的5天內(nèi)，包括勞斯萊斯、世爵、法拉利、邁巴赫等13家世界豪華名車品牌都有車輛被賣出，其中300萬元以上的豪車訂出5輛。全球第一全球四分之一2009上海車展有史唯一全球第二2009北京車展 2009年，中國首次超越美國成為世界頭號汽車消費市場。中國消費者買下了1360萬輛汽車，位居全球第一。截至2009年12月,中國奢侈品消費總額高達(dá)94億美元,全球占有率約27.5%, 中國人一年買走了全世界超過四分之一的奢侈品,位居全球第二大奢侈品消費國。瑞士鐘表廠家統(tǒng)計，2009年香港與內(nèi)地在內(nèi)的整個大中華區(qū)市場，消化了瑞士鐘表全球四

14、分之一的出口額的。第一次在中國內(nèi)亮相的瑪莎拉蒂MC12以1400多萬元售出；1000萬元“全球特別紀(jì)念版”勞斯萊斯亮相4小時后售出；僅賓利一個品牌汽車就當(dāng)場訂出10余部。ROLEX有史以來唯一的展覽，耗資千萬在北京搭建展覽廳;IWC旗下最資深的制表大師首次周游中國手把手教本地媒體拆裝機(jī)械表機(jī)芯。 著名咨詢公司貝恩發(fā)布了2009中國奢侈品市場調(diào)研報告，調(diào)查顯示，中國二線城市也已經(jīng)成為奢侈品牌爭奪的重點，年輕的都市新貴步入奢侈品的追捧者行列。 2010年,已經(jīng)有多個世界一線奢侈品牌將至少50%的市場推廣份額放在了中國。 中國內(nèi)地已經(jīng)被很多奢侈品牌確定為未來五年的發(fā)展重點。來自世界奢侈品協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)

15、字顯示,2008年世界金融危機(jī)以來,全球奢侈品市場“整體疲軟”,只有中國消費者對奢侈品消費的熱情呈現(xiàn)出不減反增的態(tài)勢。預(yù)計未來五年,中國奢侈品市場將會達(dá)到146億美元,占據(jù)全球奢侈品消費額的頂峰。隨著國際一線品牌的全球戰(zhàn)略由發(fā)達(dá)國家向中國市場的轉(zhuǎn)移，濟(jì)南未來必將是國際一線品牌搶灘的焦點。C座的機(jī)遇國際頂級品牌搶灘中國中國高端消中國高端消費市場火熱費市場火熱 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879目前濟(jì)南市場僅有的一線品牌目前濟(jì)南市場僅有的一線品牌濟(jì)南市場對國際一線品牌需求呈幾何數(shù)字增長。國際一線品牌在濟(jì)南存在

16、巨大的市場空白。國際一線品牌所處的環(huán)境需要安靜、舒適。 國際一線品牌入駐考慮“擇鄰而居” ，魯商品牌“門當(dāng)戶對”。獨具風(fēng)格的建筑受國際一線品牌青睞。 作為鉆石鋪王的C座從功能、建筑風(fēng)格、市場定位等因素來看完全可以符合入駐國際一線品牌的條件。魯商廣場魯商廣場C座引進(jìn)高檔次、高規(guī)格實力的國際一座引進(jìn)高檔次、高規(guī)格實力的國際一線品牌旗艦店與銀座百貨業(yè)態(tài)相呼應(yīng)，線品牌旗艦店與銀座百貨業(yè)態(tài)相呼應(yīng)，作為百貨業(yè)態(tài)的高端補(bǔ)充。將使魯商廣作為百貨業(yè)態(tài)的高端補(bǔ)充。將使魯商廣場成為省城乃至山東高端休閑消費的朝場成為省城乃至山東高端休閑消費的朝圣地。圣地。C座具備的市場條件濟(jì)南高消費群體購買力強(qiáng)，對魯商的忠誠度高。交

17、通便利,物業(yè)設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879第三部分：業(yè)態(tài)和品牌組合第三部分：業(yè)態(tài)和品牌組合 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278791F（2114）1、臨近玉函路西片區(qū)規(guī)劃為國際一線品牌旗艦店和主力店，此區(qū)位交通條件好，視野寬闊。便于一線品牌展示形象。提升魯商廣場的核心價值。2、臨近健身中心和泉城公園的東區(qū)規(guī)劃為國際高端運(yùn)動品牌主力店和旗艦賣場。使休閑運(yùn)動體驗式購物的價值得到良好詮釋。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房

18、地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879DOLCE&GABBANA / LVPRADA / VERSACEPiaget/JAEGER-LECOULTREHERMS / MONTBLANCSWAROVSKI / VERTUOMEGA / Rolexadidas classic/ NikeAdidas style（Y-3，SLVR）Reebok / FilaLe coq sportif / ElasticsArcteryx / THE NORTH FACE LAFUMA / SALEWATimberland/ R 房商網(wǎng)房商

19、網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792F（2830） 本層共規(guī)劃五種業(yè)態(tài)，均為國際時尚的體驗式品牌專營店。 針對收入較高、具文化品位、懂生活享受的白領(lǐng)階層和富裕人群而開設(shè)。購買者關(guān)注品牌或商品的功能、新奇款式以及商家的售后服務(wù)和買賣信譽(yù)，決策速度快。 體驗式品牌店吸引目標(biāo)顧客的同時也是滲透一個區(qū)域市場開發(fā)的戰(zhàn)略步驟。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879MAC Gallery LimitedGryphon/Bang & O

20、lufsenSony StyleREPLAYDSquared2Diesel OriginalTAKEO KIKUCHISwatchMiss Sixty/ Issey MiyakeAnna Sui /nine westFornarina/ Hennes & MauritzEpisodeBiothermThe Body ShopLOccitane En P 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278793F（1716 ） 本層共規(guī)劃為國際高端品牌連鎖餐飲。分中餐、西餐、日韓料理、東南亞風(fēng)味、咖啡屋等。注重輕餐飲結(jié)

21、構(gòu)。 本層有連廊與銀座旗艦店、全民健身中心相連接，通達(dá)性非常好。匯集中式、意大利、法國、美國、泰國、馬來西亞、日韓等多國特色。是濟(jì)南第一所國際性餐飲消費區(qū)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879釜山料理pankoo鼎泰豐/ 滿記甜品東京和食SUN /德川家日本料理蕉葉餐廳/ Prima TasteSTARBUCKS/ COSTA COFFEEWangsteak/ FAUCHONhaagen-Dazs / Babelas K 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 魯商廣場-濟(jì)南首個高端休閑商業(yè)體，以國際流行同步的消費理念，前衛(wèi)的設(shè)計構(gòu)想，舒適的購物環(huán)境，為 消費者提供一個高品質(zhì)的休閑商業(yè)場所。在魯商廣場，可以充分享受高品質(zhì)的購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動一體化設(shè)施。 C座