經(jīng)管營銷房地產(chǎn)評估報告樣本

1、杭州市下城區(qū)中大廣場×號七層十二層房地產(chǎn)抵押估價報告滬*估報字（2010）第H*號委 托 方：浙江省××××進出口公司估 價 方：上海*房地產(chǎn)估價有限公司估 價 人 員：*、*估價作業(yè)日期：2010年11月12日2010年11月25日目 錄第一部分 致委托方函第二部分 估價師聲明第三部分 估價的假設(shè)、限制條件和報告使用提示第四部分 估價結(jié)果報告（一） 委托方（二） 估價方（三） 估價對象（四） 估價目的（五） 估價時點（六） 價值定義（七） 估價依據(jù)（八） 估價原則（九） 估價方法（十） 估價結(jié)果（十一）房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析（十二）估價人員（十三

2、）審核人員（十四）估價作業(yè)日期（十五）估價報告應(yīng)用的有效期第五部分 附 件致委托方函浙江省××××進出口公司：受貴公司委托，我估價公司對位于杭州市下城區(qū)中大廣場×號七層十二層的如下辦公房地產(chǎn)進行了估價：房產(chǎn)證號：杭房權(quán)證下移字第號丘地號所在層次建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號地號土地使用權(quán)面積（）*92111-104-14-621-77/201206.90 *1153-3-（20）-出178-3125.2*92121-104-14-621-88/201206.90 *113125.2*92131-104-14-621-99/20

3、1206.90 *114125.2*92141-104-14-621-1010/201206.90 *112125.2*92151-104-14-621-1111/201206.90 *110125.2*92161-104-14-621-1212/201194.86 *109123.9合計7229.36749.9本次估價設(shè)定的估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點設(shè)定為2010年11月12日。我公司根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、謹慎的原則，采用科學的估價方法，對估價對象進行了實地查勘、市場調(diào)查、評定估算等工作，在此基礎(chǔ)上形成了估價報告

4、。估價結(jié)果如下：在全部假設(shè)和限制條件下估價對象房地產(chǎn)于估價時點的抵押價值總額為：人民幣壹億壹仟玖佰肆拾柒萬元整（RMB11947萬元）。房產(chǎn)證號：杭房權(quán)證下移字第號坐落建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號土地使用權(quán)面積（）總價（萬元）*9211中大廣場×號七層1206.90 *115125.21974.6 *9212中大廣場×號八層1206.90 *113125.21984.5 *9213中大廣場×號九層1206.90 *114125.21994.5 *9214中大廣場×號十層1206.90 *112125.21994.5 *9215中大廣場

5、×號十一層1206.90 *110125.22004.5 *9216中大廣場×號十二層1194.86 *109123.91994.4 合計7229.36749.911947上海*房地產(chǎn)估價有限公司 二八年十一月二十五日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)、限制條件的制約。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系和偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范及建設(shè)部、中國人

6、民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員已對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但對估價對象的實地查勘僅限于其表面特征。估價人員不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等的內(nèi)在質(zhì)量及其他被遮蓋、未暴露或難以接觸到的部分進行調(diào)查、檢測的責任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設(shè)、限制條件和報告使用提示一、估價的假設(shè)前提1、委托方和相關(guān)當事方提供的情況和資料合法、真實、完整。2、估價對象的工程質(zhì)量達到國家建筑施工驗收規(guī)范規(guī)定的合格標準。3、估價對象相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)證中記載的內(nèi)容與估價時點房

7、地產(chǎn)管理部門相應(yīng)房地產(chǎn)登記冊中記載的內(nèi)容完全一致，且真實、準確地反映了估價對象于估價時點的權(quán)利狀況。、估價對象按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的用途保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用。、假定估價對象在估價時點狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。二、估價報告使用的限制條件1、本報告只能用于報告中載明的估價目的和報告使用者或應(yīng)用方向，對任何第三者及其他目的用途不承擔責任。2、估價人員對估價對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對估價對象的法律權(quán)屬作任何形式的保證，因此，本報告也不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。3、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔責任。4、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報

8、告的全部或部分內(nèi)容不可在公開的文件、通告或報告中引用，也不得以任何方式公開發(fā)表。三、估價報告使用提示1、本報告提供的評估價值為房地產(chǎn)抵押價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下估價對象于估價時點的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 所謂法定優(yōu)先受償款，是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。、估價對象房地產(chǎn)權(quán)利人已出具關(guān)于擔保債權(quán)的聲明。根據(jù)該聲明，估價對象于估價時點未設(shè)定抵押，本次估價確定抵押價值時已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額按照零計算。此外，本次估價也未考慮其他法定優(yōu)先受償款。

9、3、估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值,同時應(yīng)關(guān)注估價的假設(shè)和限制條件，關(guān)注當房地產(chǎn)抵押估價報告設(shè)定的估價時點至抵押登記之間是否會出現(xiàn)估價對象實物或權(quán)益狀況的變化。4、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響。在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。5、定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方單位名稱：浙江省××××進出口公司住 所：杭州市中山北路×

10、;號法定代表人：×××二、估價方機構(gòu)名稱：上海*房地產(chǎn)估價有限公司注冊地址：上海市*國際大廈7樓法定代表人：*機構(gòu)資質(zhì)：國家一級建房估證字2007*號分支機構(gòu)：上海*房地產(chǎn)估價有限公司辦公地址：*商務(wù)樓4樓聯(lián)系電話：0571-*、*傳 真：0571-*三、估價對象1、估價范圍本報告估價對象為位于杭州市下城區(qū)中大廣場×號七層十二層的辦公房地產(chǎn)，其房屋建筑面積合計7229.36平方米、土地使用權(quán)面積749.9平方米。詳見下表：房產(chǎn)證號：杭房權(quán)證下移字第號丘地號所在層次建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號地號土地使用權(quán)面積（）*92111-104-

11、14-621-77/201206.90 *1153-3-（20）-出178-3125.2*92121-104-14-621-88/201206.90 *113125.2*92131-104-14-621-99/201206.90 *114125.2*92141-104-14-621-1010/201206.90 *112125.2*92151-104-14-621-1111/201206.90 *110125.2*92161-104-14-621-1212/201194.86 *109123.9合計7229.36749.92、房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價對象房地產(chǎn)已取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。2.

12、1房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)狀況房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)狀況見下表：產(chǎn)權(quán)人浙江省××××進出口公司房地產(chǎn)坐落中大廣場×號七層中大廣場×號八層中大廣場×號九層中大廣場×號十層中大廣場×號十一層中大廣場×號十二層房屋所有權(quán)狀況房產(chǎn)證號杭房權(quán)證下移字第*9211號杭房權(quán)證下移字第*9212號杭房權(quán)證下移字第*9213號杭房權(quán)證下移字第*9214號杭房權(quán)證下移字第*9215號杭房權(quán)證下移字第*9216號丘地號1-104-14-621-71-104-14-621-81-104-14-621-91-104-14-

13、621-101-104-14-621-111-104-14-621-12產(chǎn)別國有國有國有國有國有國有結(jié)構(gòu)鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼所在層次7/208/209/2010/2011/2012/20建筑面積（）1206.91206.91206.91206.91206.91194.86設(shè)計用途非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅土地使用權(quán)狀況土地證號杭下國用（2002）字第*115號杭下國用（2002）字第*113號杭下國用（2002）字第*114號杭下國用（2002）字第*112號杭下國用（2002）字第*110號杭下國用（2002）字第*109號地號3-3-（20）-出178-33-3-（20）-出

14、178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-3用途綜合綜合綜合綜合綜合綜合土地等級一級一級一級一級一級一級使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓出讓出讓終止日期使用權(quán)面積（）125.2125.2125.2125.2125.2123.92.2他項權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的關(guān)于房地產(chǎn)抵押擔保情況的聲明，列入本次評估范圍的房地產(chǎn)于估價時點未設(shè)定抵押擔保。3、房地產(chǎn)實物狀況3.1土地狀況估價對象土地坐落于下城區(qū)中山北路×號。 四至：中大廣場以北、北至屏風街、南至區(qū)間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區(qū)間道路。臨路狀況：西

15、臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風街，為生活型次干道。基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢平坦。地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無不利影響，滿足建設(shè)要求。開發(fā)程度：宗地內(nèi)達到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。3.2建筑物和地上附著物狀況估價對象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場建筑群其中一幢。鋼砼結(jié)構(gòu)，建于上世紀九十年代末，工程質(zhì)量較好，外立面貼石材面磚，局部玻璃幕墻，外觀古樸凝重，公共部位簡單裝修，配備有4臺三菱電梯，中央空調(diào)、配電、通訊以及智能化設(shè)施設(shè)備齊全并適度超前。主體建筑總高二十層，其中地上十八層、地下兩層，層高標準。大廈內(nèi)集聚了大批從事國際貿(mào)易或提

16、供配套服務(wù)的企業(yè)。本次評估其中的七十二層，建筑面積合計7229.36平方米，各層實物狀況和建筑面積大致相同。大開間格局，分間墻隔成若干辦公單元，局部有鋁合金隔斷，較高樓層可見西湖、寶石山、保俶塔，自然環(huán)境優(yōu)美；走廊水磨石地面、室內(nèi)鋪木地板或地磚，墻面乳膠漆粉刷、局部三夾板墻裙，石膏板吊頂、附監(jiān)控、煙感噴淋系統(tǒng)，裝飾木門、鋁合金窗，衛(wèi)生間墻地面鋪瓷磚，衛(wèi)生潔具齊全。維護保養(yǎng)狀況較好，屬基本完好房，目前部分自用、部分出租，使用狀況正常。4、區(qū)位狀況下城區(qū)地處杭州市城區(qū)中心，北依京杭古運河、上塘河，南瀕美麗的西子湖。西靠省委、省政府駐地，東臨古城河?？偯娣e31.46平方公里，常住人口32.84萬人。

17、下城區(qū)歷史悠久，經(jīng)濟繁榮，交通便利，設(shè)施完備，商貿(mào)發(fā)達，區(qū)內(nèi)集中了省市主要的經(jīng)濟、文化、科研、新聞、金融、證券、保險、房地產(chǎn)等企事業(yè)單位和中介服務(wù)機構(gòu)，人流、物流、信息流高度聚集，是傳統(tǒng)的商貿(mào)旅游、生活居住中心區(qū)域之一。商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度高。延安路北端、體育場路中段和武林廣場一帶，高樓大廈林立，市容整潔繁華，著名的商廈購物中心比比皆是，其中著名的有杭州百貨大樓、杭州大廈購物中心、國際大廈、杭州食油貿(mào)易商廈、新天龍商廈、金龍商廈、市五交化商場等。辦公聚集度高。省供銷大樓、省二輕大樓、華聯(lián)商廈、中國水稻研究所大樓、省出版大廈、郵電大樓、中國銀行、市政府綜合辦公樓、醫(yī)藥大樓以及省展覽館、杭州劇院、省科

18、技會場、錦繡天地商務(wù)中心、西湖國貿(mào)、西湖銘樓等高層大型辦公建筑均位于該區(qū)域。公共服務(wù)設(shè)施齊全。位于京杭運河中段南側(cè)、環(huán)城北路北側(cè)的環(huán)北小商品市場，是杭城規(guī)模最大、形成最早的小商品貿(mào)易市場之一。區(qū)域內(nèi)還有許多著名的飯店、賓館，如望湖賓館、杭州大酒店、杭州大廈、國際大廈、延安飯店等。 區(qū)域內(nèi)文教衛(wèi)機構(gòu)和設(shè)施眾多，著名的有省兒童保健院即省兒童醫(yī)院、省人民醫(yī)院、市紅十字會醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院以及浙江醫(yī)科大學、市工人業(yè)余大學、杭州高級中學、杭州市第十二中學、杭州護士學校等。估價對象位于體育場路和鳳起路之間，西臨中山北路，北靠武林商圈，西望西湖風景區(qū)，地處傳統(tǒng)的城市CBD，是杭州乃至整個浙江從事國際

19、貿(mào)易和提供配套服務(wù)的企業(yè)最為集中的區(qū)域，交通便利，商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、企業(yè)聚集度較高，區(qū)位狀況佳。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2010年11月12日六、價值定義本報告提供的評估價值為房地產(chǎn)抵押價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下估價對象于估價時點的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會房地產(chǎn)抵押估價指導意見；3、中華人民共和國土地管理法及實施細則；4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；5、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；6、其他

20、有關(guān)法律、法規(guī)和政策；7、估價對象產(chǎn)權(quán)證明資料；8、委托方和有關(guān)當事人提供的其他資料；9、估價人員實地勘察、調(diào)查資料及積累的其他資料。八、估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循下列估價原則：1、獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)有完全獨立性，估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。2、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3、謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值

21、，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4、最高最佳使用原則在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。5、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不應(yīng)明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求圈中，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會互相牽制而趨于一致。6、估價時點原則房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，對經(jīng)濟波動的反應(yīng)十分敏感，所以房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強的時效性，應(yīng)體現(xiàn)估價對象在某一特定時間（即估價時點）的客觀合理價格或價值。

22、九、估價方法估價對象作為辦公房地產(chǎn)，具有較強的收益性，同時，經(jīng)實地勘察和市場調(diào)查，同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)近期的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法和收益法。所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。所謂收益法，即預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果在全部假設(shè)和限制條件下估價對象房地產(chǎn)于估價時點的抵押價值總額為：人民幣壹億壹仟玖佰肆拾柒萬元整（RMB11947萬元）。房產(chǎn)證號：杭房權(quán)

23、證下移字第號坐落建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號土地使用權(quán)面積（）總價（萬元）*9211中大廣場×號七層1206.90 *115125.21974.6 *9212中大廣場×號八層1206.90 *113125.21984.5 *9213中大廣場×號九層1206.90 *114125.21994.5 *9214中大廣場×號十層1206.90 *112125.21994.5 *9215中大廣場×號十一層1206.90 *110125.22004.5 *9216中大廣場×號十二層1194.86 *109123.91994.4

24、 合計7229.36749.911947十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、抵押房地產(chǎn)通用性：估價對象房地產(chǎn)設(shè)計用途為辦公，為常見和普遍使用的物業(yè)類型，通用性較好。2、抵押房地產(chǎn)獨立使用性和分割轉(zhuǎn)讓性：估價對象房地產(chǎn)獨立使用性強，可按確權(quán)單元分層進行轉(zhuǎn)讓。3、抵押房地產(chǎn)的規(guī)模、價值：估價對象房地產(chǎn)面積較大、總價較高，有效需求相對有限，而形成正常交易往往需要一定的時間。4、抵押房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象房地產(chǎn)為正常使用中的現(xiàn)房。5、抵押房地產(chǎn)的區(qū)位：估價對象房地產(chǎn)北靠武林商圈，西望西湖風景區(qū)，地處傳統(tǒng)的城市CB

25、D，區(qū)位狀況較好。6、房地產(chǎn)市場狀況：自2010年下半年以來，杭州市住宅房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)成交價下跌、交易量萎縮的現(xiàn)象，但作為主城區(qū)內(nèi)的辦公房地產(chǎn)由于前幾年漲幅比較平緩，且收益性是決定辦公房地產(chǎn)的價值的主要因素。目前該區(qū)域辦公房地產(chǎn)租賃價格依然保持在一個較高的水平上，且運行基本平穩(wěn)。綜合以上分析，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般，假定在估價時點拍賣或者變賣，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低。處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。處置變現(xiàn)房地產(chǎn)時，一般要支付變現(xiàn)所需營銷費用或傭金、營業(yè)稅、土地增值稅等稅費及部分手續(xù)費。以拍賣為例

26、，其變現(xiàn)時間較短，拍賣抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款，一般依下列順序分配：支付拍賣抵押房地產(chǎn)的費用，抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，償還抵押債權(quán)本息及違約金，賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害，剩余金額交給抵押人。十二、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：* 注冊號：*注冊房地產(chǎn)估價師：*注冊號：*十三、審核人員注冊房地產(chǎn)估價師：*注冊號：*十四、估價作業(yè)日期2010年11月12日至2010年11月25日十五、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為自報告完成之日起半年。編號：滬*估技（2010）第H*號房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、 個別因素分析1、房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價對象房地產(chǎn)已取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用

27、證。1.1房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)狀況房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)狀況見下表：產(chǎn)權(quán)人浙江省××××進出口公司房地產(chǎn)坐落中大廣場×號七層中大廣場×號八層中大廣場×號九層中大廣場×號十層中大廣場×號十一層中大廣場×號十二層房屋所有權(quán)狀況房產(chǎn)證號杭房權(quán)證下移字第*9211號杭房權(quán)證下移字第*9212號杭房權(quán)證下移字第*9213號杭房權(quán)證下移字第*9214號杭房權(quán)證下移字第*9215號杭房權(quán)證下移字第*9216號丘地號1-104-14-621-71-104-14-621-81-104-14-621-91-104

28、-14-621-101-104-14-621-111-104-14-621-12產(chǎn)別國有國有國有國有國有國有結(jié)構(gòu)鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼所在層次7/208/209/2010/2011/2012/20建筑面積（）1206.91206.91206.91206.91206.91194.86設(shè)計用途非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅土地使用權(quán)狀況土地證號杭下國用（2002）字第*115號杭下國用（2002）字第*113號杭下國用（2002）字第*114號杭下國用（2002）字第*112號杭下國用（2002）字第*110號杭下國用（2002）字第*109號地號3-3-（20）-出178-33-3-（2

29、0）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-3用途綜合綜合綜合綜合綜合綜合土地等級一級一級一級一級一級一級使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓出讓出讓終止日期使用權(quán)面積（）125.2125.2125.2125.2125.2123.91.2他項權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的關(guān)于房地產(chǎn)抵押擔保情況的聲明，列入本次評估范圍的房地產(chǎn)于估價時點未設(shè)定抵押擔保。2、房地產(chǎn)實物狀況2.1土地狀況估價對象土地坐落于下城區(qū)中山北路×號。 四至：中大廣場以北、北至屏風街、南至區(qū)間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區(qū)間道路。臨路

30、狀況：西臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風街，為生活型次干道。基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢平坦。地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無不利影響，滿足建設(shè)要求。開發(fā)程度：宗地內(nèi)達到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。2.2建筑物和地上附著物狀況估價對象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場建筑群其中一幢。鋼砼結(jié)構(gòu)，建于上世紀九十年代末，工程質(zhì)量較好，外立面貼石材面磚，局部玻璃幕墻，外觀古樸凝重，公共部位簡單裝修，配備有4臺三菱電梯，中央空調(diào)、配電、通訊以及智能化設(shè)施設(shè)備齊全并適度超前。主體建筑總高二十層，其中地上十八層、地下兩層，層高標準。大廈內(nèi)集聚了大批從事國際

31、貿(mào)易或提供配套服務(wù)的企業(yè)。本次評估其中的七十二層，建筑面積合計7229.36平方米，各層實物狀況和建筑面積大致相同。大開間格局，分間墻隔成若干辦公單元，局部有鋁合金隔斷，較高樓層可見西湖、寶石山、保俶塔，自然環(huán)境優(yōu)美；走廊水磨石地面、室內(nèi)鋪木地板或地磚，墻面乳膠漆粉刷、局部三夾板墻裙，石膏板吊頂、附監(jiān)控、煙感噴淋系統(tǒng)，裝飾木門、鋁合金窗，衛(wèi)生間墻地面鋪瓷磚，衛(wèi)生潔具齊全。維護保養(yǎng)狀況較好，屬基本完好房，目前部分自用、部分出租，使用狀況正常。二、區(qū)域因素分析下城區(qū)地處杭州市城區(qū)中心，北依京杭古運河、上塘河，南瀕美麗的西子湖。西靠省委、省政府駐地，東臨古城河。總面積31.46平方公里，常住人口32

32、.84萬人。下城區(qū)歷史悠久，經(jīng)濟繁榮，交通便利，設(shè)施完備，商貿(mào)發(fā)達，區(qū)內(nèi)集中了省市主要的經(jīng)濟、文化、科研、新聞、金融、證券、保險、房地產(chǎn)等企事業(yè)單位和中介服務(wù)機構(gòu)，人流、物流、信息流高度聚集，是傳統(tǒng)的商貿(mào)旅游、生活居住中心區(qū)域之一。商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度高。延安路北端、體育場路中段和武林廣場一帶，高樓大廈林立，市容整潔繁華，著名的商廈購物中心比比皆是，其中著名的有杭州百貨大樓、杭州大廈購物中心、國際大廈、杭州食油貿(mào)易商廈、新天龍商廈、金龍商廈、市五交化商場等。辦公聚集度高。省供銷大樓、省二輕大樓、華聯(lián)商廈、中國水稻研究所大樓、省出版大廈、郵電大樓、中國銀行、市政府綜合辦公樓、醫(yī)藥大樓以及省展覽館、杭

33、州劇院、省科技會場、錦繡天地商務(wù)中心、西湖國貿(mào)、西湖銘樓等高層大型辦公建筑均位于該區(qū)域。公共服務(wù)設(shè)施齊全。位于京杭運河中段南側(cè)、環(huán)城北路北側(cè)的環(huán)北小商品市場，是杭城規(guī)模最大、形成最早的小商品貿(mào)易市場之一。區(qū)域內(nèi)還有許多著名的飯店、賓館，如望湖賓館、杭州大酒店、杭州大廈、國際大廈、延安飯店等。 區(qū)域內(nèi)文教衛(wèi)機構(gòu)和設(shè)施眾多，著名的有省兒童保健院即省兒童醫(yī)院、省人民醫(yī)院、市紅十字會醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院以及浙江醫(yī)科大學、市工人業(yè)余大學、杭州高級中學、杭州市第十二中學、杭州護士學校等。估價對象位于體育場路和鳳起路之間，西臨中山北路，北靠武林商圈，西望西湖風景區(qū)，地處傳統(tǒng)的城市CBD，是杭州乃至整個

34、浙江從事國際貿(mào)易和提供配套服務(wù)的企業(yè)最為集中的區(qū)域，交通便利，商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、企業(yè)聚集度較高，區(qū)位狀況佳。三、市場背景分析自2010年下半年以來，杭州市住宅房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)成交價下跌、交易量萎縮的現(xiàn)象，但作為主城區(qū)內(nèi)的辦公房地產(chǎn)由于前幾年漲幅比較平緩，且收益性是決定辦公房地產(chǎn)的價值的主要因素。目前該區(qū)域辦公房地產(chǎn)租賃價格依然保持在一個較高的水平上，且運行基本平穩(wěn)。高起點、高定位、高品質(zhì)成為杭州寫字樓開發(fā)的新趨勢。近期一些新建項目除了在電梯、空調(diào)、大堂、外立面、停車場等一些硬件上提高品質(zhì)外，力圖在辦公配套、商務(wù)配套、生活配套以及物業(yè)服務(wù)等方向達到五A標準。這種趨勢既滿足現(xiàn)代商務(wù)文化的前瞻性需

35、求，又符合打造品質(zhì)生活之城的潮流，對次新辦公房地產(chǎn)的影響值得進一步關(guān)注。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。結(jié)合以上條件分析，根據(jù)估價對象的個別因素分析與區(qū)域因素分析，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘察，確定估價對象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用的辦公用途為最高最佳使用。五、估價思路和方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，房地產(chǎn)估價通常有市場比較法、收益法、成本法等。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益

36、或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不易采用市場比較法、收益法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。估價對象作為辦公房地產(chǎn)，具有較強的收益性，同時，經(jīng)實地勘察和市場調(diào)查，同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)近期的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法和收益法。所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。所謂收益法，即預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價

37、格或價值的方法。六、估價測算過程（一）市場比較法1、選取比較案例根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的基本情況，通過市場調(diào)查了解，估價人員收集了與估價項目有關(guān)的市場交易實例若干個，同時，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同或相近、地區(qū)相同（或同一供需圈）、估價時點接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個比較案例：案例樓盤名稱樓層面積交易價格 (元/平方米)交易時間A同方財富大廈8/20F840.017976近期B同方財富大廈5/20F954.316557近期C標力大廈17/28F710.024755近期2、對比比較因素 對象與實例 比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格待求179761655724755交易時間近

38、期近期近期近期交易情況正常市場調(diào)查市場調(diào)查市場調(diào)查區(qū)域因素辦公聚集度較高一般一般高交通便捷度一般較高較高較高環(huán)境、景觀較好相仿相仿相仿公基配套設(shè)施齊全相仿相仿相仿個別因素形象及檔次較高相仿相仿高設(shè)施設(shè)備齊全相仿相仿相仿面積規(guī)模1207840954710新舊程度較新相仿相仿相仿樓層9/20F8/20F5/20F17/28F結(jié)構(gòu)鋼砼相仿相仿相仿裝修一般中檔中檔高檔物業(yè)管理較好相仿相仿相仿3、確定比較因素指數(shù) 對象與實例 比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格待求179761655724755交易時間100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素辦公聚集度1009898101交

39、通便捷度100105105105環(huán)境、景觀100100100100公基配套設(shè)施100100100100個別因素形象及檔次100100100110設(shè)施設(shè)備100100100100面積規(guī)模100104103105新舊程度100100100100樓層10010095110結(jié)構(gòu)100100100100裝修100102102105物業(yè)管理1001001001004、求取比準價格 對象與實例 比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格待求179761655724755交易時間100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素辦公

40、聚集度100/100100/98100/98100/101交通便捷度100/100100/105100/105100/105環(huán)境、景觀100/100100/100100/100100/100公基配套設(shè)施100/100100/100100/100100/100個別因素形象及檔次100/100100/100100/100100/110設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100100/100面積規(guī)模100/100100/104100/103100/105新舊程度100/100100/100100/100100/100樓層100/100100/100100/95100/110結(jié)構(gòu)100/100

41、100/100100/100100/100裝修100/100100/102100/102100/105物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100比準價格16468 16121 17498 由于比較案例都在估價對象附近，可比性相當，而且修正后的比準價格離散程度不大，故采用算術(shù)平均法求取估價對象九層的比準單價:（16468+16121+17498）÷3=16696元/平方米本次估價對象為五礦大廈七層十二層，建筑面積合計7229.36平方米，估價人員根據(jù)層差規(guī)律認為九層單價可作為估價對象七層十二層的均價，所以估價對象比準總價：16696元/平方米×7229.

42、36平方米=120701000元（千元以下四舍五入）（二）收益法收益法的思路是將估價對象未來的正常凈收益以適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)到估價時點后累加。估價人員根據(jù)經(jīng)驗預(yù)計，估價對象凈收益在未來10年將以一定的比率遞增，之后將穩(wěn)定在一固定水平之上，據(jù)此，我們建立了以下數(shù)學模型：V=a1÷（r-g）×1-(1+g)/（1+r）10+ a11÷r×1-（1+r）-（n-10） ×（1+r）-10其中：V收益價格；a1：首年純收益；a11第11年純收益；r資本化率；g年純收益遞增率；n收益年限。1、參數(shù)選定（1）收益年限估價對象為鋼砼結(jié)構(gòu)，正常使用年限為60年

43、，上世紀九十年代建成，房屋維護保養(yǎng)狀況較好；土地使用權(quán)終止日期為2045年10月9日，土地剩余使用年限為37年。根據(jù)孰短原則，收益年限n取37年。（2）開發(fā)成本（不含土地成本）杭州市類似結(jié)構(gòu)房屋平均造價2000元/平方米建筑面積。（3）資本化率資本化率根據(jù)以下公式估算資本化率 = 無風險報酬率 + 風險報酬率上式中無風險報酬率取一年定期存款利率3.6%，風險報酬率取2.5%，則r=3.6%+2.5% =6.1%。（4）租金和空置率估價人員通過市場調(diào)查，根據(jù)替代性原理，按用途相同或相近、地區(qū)相同（或同一供需圈）、估價時點接近、交易情況正常的要求，收集了若干個近期的租賃案例，從中選出如下三例：案例

44、樓盤名稱樓層日租金價格(元/·天)交易時間A同方財富大廈6/20F2.86近期B標力大廈17/28F3.70近期C五礦大廈9/20F2.86近期由于租賃情況、租賃日期基本相似，所以主要根據(jù)區(qū)位狀況和實物狀況的差異對各市場租金進行了如下修正： A、2.86×100/100×100/100×100/105×100/90=3.03(元/·天)B、3.70×100/100×100/100×100/110×100/110=3.06(元/·天)C、2.86×100/100×100/100×100/100×100/100=2.86(元/·天)經(jīng)過對案例進行分析、比較和因素修正，得出估價對象的正常日租金在2.863.06元/，其算數(shù)平均值為2.98元/·天。我們最終確定，估價對象若出租，則租金收益按建筑面積計算為