房地產(chǎn)估價(jià)期末復(fù)習(xí)提要

1、5310房地產(chǎn)估價(jià)期末復(fù)習(xí)提要本課程是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程， 所用教材是 房地產(chǎn)估價(jià) （修訂第五版） （柴強(qiáng) 著 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社） 。本課程的主要任務(wù)是介紹房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論、在房地產(chǎn)估價(jià)中所運(yùn)用的基本方法以及房地產(chǎn)估價(jià)的程序。本課程的目的在于通過(guò)理論教學(xué)、案例分析、習(xí)題作業(yè)及相關(guān)的實(shí)踐環(huán)節(jié)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)、基本理論和估價(jià)方法，具有解決一般房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題的初步能力，并能在實(shí)際工作中靈活應(yīng)用。為了同學(xué)們更好地進(jìn)行期末復(fù)習(xí)，現(xiàn)將各章的主要內(nèi)容及重點(diǎn)分述如下：一、各章復(fù)習(xí)要點(diǎn)第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1、了解房地產(chǎn)估價(jià)的概念，房地產(chǎn)估價(jià)這門(mén)學(xué)科的研究對(duì)象及任

2、務(wù)。2、理解房地產(chǎn)的整體概念（ 1 ）房地產(chǎn)的定義。（ 2 ）房地產(chǎn)的重要性（ 3 ）房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位（ 4 ）房地產(chǎn)的存在形態(tài)：土地、建筑物和房地。（ 5 ）房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)3、理解土地的概念（ 1 ）對(duì)土地的各種定義。（ 2 ）房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義。（ 3 ）土地利用所受的限制。（ 4 ）對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)。4、理解建筑物的概念（ 1 ）建筑物的定義。（ 2 ）對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)。5、了解房地產(chǎn)的特征。6、掌握房地產(chǎn)的類(lèi)型7、理解房地產(chǎn)估價(jià)的概念。8、理解房地產(chǎn)估價(jià)的必要性第二章房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí)1、掌握房地產(chǎn)價(jià)格的概念及形成條件。2、了解房地產(chǎn)的供給與需求、均衡價(jià)格理論。理

3、解房地產(chǎn)的需求彈性和供給彈性以及彈性數(shù)值的類(lèi)型。3、了解地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同，掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特征。4、掌握房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)。第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則掌握具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。第四章 比較法1、了解比較法的基本原理。2、掌握搜集交易實(shí)例的途徑及內(nèi)容。3、掌握選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求、方法、數(shù)量。4、掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括的具體內(nèi)容。5、掌握交易情況的修正、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況的修正。6、掌握比準(zhǔn)價(jià)格的求取。會(huì)根據(jù)題目給出的條件，運(yùn)用比較法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。第五章 成本法1 、理解成本法的概念、理論依據(jù)、適用的對(duì)象、

4、條件和步驟。2、掌握房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，會(huì)簡(jiǎn)單的計(jì)算。3、掌握成本法的基本公式，會(huì)在各種具體情況下進(jìn)行應(yīng)用。4、掌握重新構(gòu)建價(jià)格的概念及求取，區(qū)分重置價(jià)格和重建價(jià)格。會(huì)進(jìn)行計(jì)算。5 、理解建筑物折舊的概念，掌握其包括的內(nèi)容。掌握建筑物折舊的求取方法及注意事項(xiàng)。 會(huì)計(jì)算建筑物的折舊額。6、掌握現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成，理解現(xiàn)行房屋折舊制度，掌握現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。第六章 收益法1 、理解收益法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、條件和步驟。2、掌握收益法的各種計(jì)算公式并能熟練運(yùn)用于計(jì)算。3 、掌握凈收益的計(jì)算公式，會(huì)求不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)的凈收益。能區(qū)分實(shí)際收益和客觀(guān)收益。 掌握凈收益流量的類(lèi)型、收益年限

5、的確定。4、理解資本化率的重要性、界定和實(shí)質(zhì)。掌握資本化率的求取方法。了解投資組合技術(shù)。5、掌握土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)。第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法1 、理解假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用的對(duì)象和條件、操作步驟。了解假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用 途。2、掌握并能靈活運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式，會(huì)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。3、了解現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別及各自的優(yōu)缺點(diǎn)。第八章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法本章內(nèi)容作為了解內(nèi)容，考試不要求。第九章 地價(jià)評(píng)估1 、理解路線(xiàn)價(jià)法的基本原理。2、會(huì)運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法計(jì)算各類(lèi)臨街宗地的價(jià)格。3、掌握城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟。掌握宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。第十章 房地產(chǎn)價(jià)格的

6、影響因素分析要求學(xué)生熟練掌握各種素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第十一章房地產(chǎn)估價(jià)程序掌握房地產(chǎn)估價(jià)的全過(guò)程，了解房地產(chǎn)估價(jià)中各項(xiàng)具體工作之間的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。二、考試題型及分?jǐn)?shù)比例1 . 單項(xiàng)選擇題30 分2 .多項(xiàng)選擇題303 .判斷題15分4 .計(jì)算題25分三、綜合練習(xí)題一.單選題1. 在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評(píng)估其中建筑物的價(jià)格，如 （ D ） 。A、出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)；B、商品房售價(jià)；C、劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補(bǔ)償；D、房屋火災(zāi)保險(xiǎn)。3. 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)簡(jiǎn)稱(chēng)為（C） 。A、 IRCEA B 、 CAIRE C 、 CIREA D 、 CEIRA

7、4. 考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)（ A ）A 價(jià)格和需求量同步增長(zhǎng)B. 價(jià)格減少和需求量增長(zhǎng)C. 價(jià)格增長(zhǎng)和需求量減少D. 價(jià)格和需求量同步減少5. 考慮影響房地產(chǎn)供給量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降時(shí)（ D ）A 價(jià)格和供給量同步增長(zhǎng)B. 價(jià)格和供給量同步減少C. 價(jià)格增加和供給量減少D. 價(jià)格減少和供給量增長(zhǎng)6. 決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是（D ） 。A 全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況B 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C.全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況7. 彈性等于 1 的情況，叫做（ B ）A.富有彈性 B.單一彈性 C.完全

8、無(wú)彈性D.缺乏彈性8. 第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng) (A ) 低于 其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去的房地產(chǎn)。A.市場(chǎng)價(jià)格B.投資價(jià)格C.使用價(jià)格 D.交換價(jià)格9. 政府舉行土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓?zhuān)幸赓?gòu)買(mǎi)者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，這也是一種 (B ) 。A.市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估B.投資價(jià)值評(píng)估 C.原始價(jià)值評(píng)估D.賬面價(jià)值評(píng)估10. ( B)是隨著時(shí)間的推移而減少的。A.原始價(jià)值 B.賬面價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值 D.投資價(jià)值11. (D )是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量

9、成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A.原始價(jià)格B.理論價(jià)格C.成交價(jià)格 D.市場(chǎng)價(jià)格12. 樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為 (A ) 。A.樓面地價(jià)；土地總價(jià)一總建筑面積B.樓面地價(jià)：土地總價(jià)x總建筑面積C.樓面地價(jià)：土地總價(jià)+總建筑面積D.樓面地價(jià)：總建筑面積地總價(jià)13. 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以 (C ) 為前提進(jìn)行。A.最高最佳使用原則B.公平原則C.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益D.替代原則14. 收益遞增遞減原理可以幫助我們確定 (C ) 。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳約度C.最佳規(guī)模和最佳約度D.最佳用途15. ( A ) 是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律

10、、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，因此，在估價(jià)時(shí)是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。A,估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.估價(jià)目的 C.估價(jià)區(qū)位D.估價(jià)權(quán)益16. 按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為 0 98，則其依據(jù)為 ( D) 。A 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2 B 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2. 04%2 047和8 。 某宗房地產(chǎn)交易，D 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的

11、影響幅度為17. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/itf,應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為(B )元/itf。A 2487 75 B 2500 00 C 2511 00 D 2162 2518. 與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是(D)。A,均衡原理B.預(yù)期原理C.競(jìng)爭(zhēng)原理 D.替代原理19. 投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是( A )A 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)B 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+ 開(kāi)發(fā)成本)C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/ (土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)D 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值20.

12、 在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000 平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60% ，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000 元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是(C )A 2500 萬(wàn)元 B 3500 萬(wàn)元 C 3600 萬(wàn)元 D 3000 萬(wàn)元21. 新建建筑物價(jià)格 =( D)+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅。A 征地費(fèi)B 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C 地價(jià)款D 零22. 估價(jià)上的折舊注重的是( D) 。A 原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B 原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收C.重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收 D.價(jià)值的減價(jià)修正23. 某建筑物已使用 8 年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用 32 年，殘值率為5 ，則該建筑物的成新率為 ( C )。A 7

13、6 B 80 C 81 D 8424. 建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系有( A )A.自然壽命A經(jīng)濟(jì)壽命 B.自然壽命 w經(jīng)濟(jì)壽命 C.自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命 D.無(wú)關(guān)25. 在成本法求取折舊中，采用（ A ）更符合實(shí)際情況A 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)B 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C剩余經(jīng)過(guò)年數(shù) D 自然經(jīng)過(guò)年數(shù)26. 某 10年前建成交付使用的建筑物， 估價(jià)人員實(shí)地觀(guān)察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命是30年， 殘值率為 4%， ，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率是（ D ）A.60%B.78%C.58%D.68%27. 如果建筑物建設(shè)期為 3 年，建筑物是在取得土地使用權(quán)的同時(shí)開(kāi)始建造的，并且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于

14、土地使用年限而結(jié)束， 土地使用年限屆滿(mǎn)后使用權(quán)人又未辦理續(xù)期， 那么下列哪種說(shuō)法是正確的（ B ）A. 應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。B.應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。C.應(yīng)按整個(gè)土地使用年限計(jì)算建筑物折舊。D.應(yīng)按土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊28. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是（ D ）A 2%B 3%C 4%D 029. 受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是（ B ）A.30 年 B. 20 年 C.10 年 D. 40 年30. 結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞， 屋面嚴(yán)重漏雨， 需進(jìn)行大修或翻修、 改建的房屋， 它的完損等級(jí)為 （ D ）A 一般損壞

15、房B 基本完好房C 危險(xiǎn)房 D 嚴(yán)重?fù)p壞房31. 某房地產(chǎn)八八年一月建成，九八年一月欲評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用四十年，若殘值率為 0，按直線(xiàn)法確定其成新率為（D ）A 20%B 30%C 50%D 80%32. 基本完好房的成新率為（ D ）A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新33. 收益法的理論依據(jù)是（ D ）A.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 B.經(jīng)濟(jì)原理C.替代原理D.預(yù)期原理34. 評(píng)估某宗收益性房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，在其他因素不變的情況下，預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益越大，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)（ B ）A.越高B.越低C.不變D.難說(shuō)216 萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為 5616 萬(wàn)元，報(bào)12萬(wàn)

16、元和 7萬(wàn)元， 此后分別逐年遞增2%和100 ）萬(wàn)元35. 某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年酬率為 8% ，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（ B ）A 4858B 5200C 2700D 626436. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為1% ，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（A.100B.42C.63D.7737. 用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。?A ）凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A.類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)B.類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最低38. 與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（ D ）A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率

17、D.空置率39. 在收益法估價(jià)中，對(duì)于單獨(dú)土地的估價(jià)，是根據(jù)（ B ）確定收益年限。A. 土地的整個(gè)使用年限B. 土地的剩余使用年限C.建筑物的整個(gè)使用年限D(zhuǎn).建筑物的整個(gè)使用年限40. 購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6% ，自有資本要求的年收益率為9% ，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為（ B ） %A6 B 6.9 C 8.8 D 941. 某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的30%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的70% ，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6% ，建筑物資本率為8% ，則綜合資本化率為（A ） %A 7.4 B7.0 C 6 D 842. 綜合資本化率是求?。?C）時(shí)應(yīng)

18、采用的資本化率A 土地價(jià)值 B 建筑物價(jià)值C 房地價(jià)值 D 建筑物與設(shè)備價(jià)值43. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是（ C ）A 替代原理 B 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C 預(yù)期原理 D 最高最佳使用原理44. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)不可用（ C）采取A 市場(chǎng)法 B 收益法 C 成本法 D 長(zhǎng)期趨勢(shì)法45. 在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是（ A ）A. 選擇最佳用途 B. 選擇土地的位置C. 選擇該塊土地的規(guī)模 D. 選擇該塊土地的檔次46. 一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)（ D ）A 與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合B 與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合C與建造期的起點(diǎn)重合D 與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合47. 在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)

19、，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于 1 ） AA 單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多 B 單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少C 單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多 D 無(wú)法知道48. 已知年利率是6% ，存款額是 1000元， 存款期限是一年， 如果每半年計(jì)息一次， 則實(shí)際利率是（ C ）A6% B 3% C 6.09% D8%49. 直線(xiàn)趨勢(shì)法公式Y(jié)=A+BX 中， X 表示（ D ）A 價(jià)格 B 預(yù)測(cè)價(jià)格 C 價(jià)格變動(dòng)率D 時(shí)間50. 直線(xiàn)趨勢(shì)法屬于（ D ）中的一種方法A 平均增減量法B 指數(shù)曲線(xiàn)趨勢(shì)法C 移動(dòng)平均法D 數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法51. 在實(shí)際估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常

20、是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（ D ）A.算術(shù)平均數(shù)B.中位數(shù)C.加權(quán)平均數(shù) D.眾數(shù)52. 路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應(yīng)為（ A ）A 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B 求取路線(xiàn)價(jià)C 編制價(jià)格修正率表D 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地53. 路線(xiàn)價(jià)法主要適用于（ A ）A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià) C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)54. 有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m,前街路線(xiàn)價(jià)為2000元/平方米，后街路線(xiàn)價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（ D ） mA 9 B 13.5 C 15 D 1855. 從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，

21、地價(jià)逐漸升高，由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（ C ）A .逐漸降低B .逐漸升高C.可視為基本不變D .為056. 按建筑面積分?jǐn)偡椒?，?jì)算土地占有份額的公式為（ A ）A 某部分占有的土地份額B 某部分占有的土地份額C.某部分占有的土地份額D 某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/ 總建筑面積=該部分建筑面積*土地總價(jià)/總建筑面積=土地總價(jià)/該部分享有的地價(jià)額=該部分建筑面積/ 總建筑面積/土地總價(jià)57. 評(píng)估城市基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)，各商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段是以（ C ）為分界線(xiàn)A.道路B.溝渠C.標(biāo)準(zhǔn)深度D.其他易于辨認(rèn)的界線(xiàn)58. 用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格的一個(gè)最重要的前提條件是（ A ）A 評(píng)估對(duì)象

22、宗地所在地區(qū)的政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)B 要對(duì)評(píng)估對(duì)象宗地進(jìn)行交易日期調(diào)整C.要對(duì)評(píng)估對(duì)象宗地進(jìn)行土地狀況調(diào)整D 要對(duì)評(píng)估對(duì)象宗地進(jìn)行交易情況調(diào)整59. （ A ）主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物A 按建筑面積進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偟姆椒˙ 按房地價(jià)值進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偟姆椒–.按土地價(jià)值進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?0. 一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)治安狀況差，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（ A ）A.降低房?jī)r(jià)B.提高房?jī)r(jià)C.對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響61. 一般來(lái)說(shuō)，降低甚至取消對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格（ B ）A.降低B.提高C.沒(méi)有影響62. 下面的說(shuō)法正確的是（ B ）A 房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)B 房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)C

23、 利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升63. 估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性屬于估價(jià)報(bào)告的（ B ）A 外在質(zhì)量 B 內(nèi)在質(zhì)量 C 難說(shuō)64. 一般情況下，舊城區(qū)居民房屋拆遷估價(jià)或成批房地產(chǎn)處置估價(jià)采用（ B ）A 敘述式報(bào)告B 表格式報(bào)告C 口頭報(bào)告65. 在實(shí)際估價(jià)中，如果要應(yīng)用成本法估價(jià)，應(yīng)搜集（ C ）A 交易實(shí)例資料B 收益實(shí)例資料C開(kāi)發(fā)建設(shè)成本資料66. 對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種（含兩種）以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以（ D ）為主要方法。A 收益法 B 假設(shè)開(kāi)發(fā)法C 成本法 D 市場(chǎng)法67. 為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3

24、000元/m2,成交日期為 2001 年 11 月 13 日。 經(jīng)調(diào)查獲知 2001 年 6月至 2002年 10 月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲 1% 。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（ ）元 /m2。A、 3214 B、 3347 C、 3367 D、 345868. 有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ） 。A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B 、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D 、不可能出現(xiàn)這種情況69. 某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建

25、6000m2 的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為 180 萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（ ）元 /m2 。A、 100 B、 300 C、 600 D、 90070. 某商業(yè)大樓建造期 2 年，建成 8 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為 40 年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35 年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。?）年。A、 35 B、 45 C、 48 D、 5071. 已知某臨街深度30.48 米（即 100 英尺） 、臨街寬度15 米的矩形土地，總價(jià)為 100 萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72 米（即 150英尺） 、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為（ ）萬(wàn)元。A、 1

26、09 B、 117 C、 124 D、 13072. 某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠(chǎng)，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（ ） 。A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊 D、會(huì)計(jì)折舊73. 一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1,樓面地價(jià)為 950元/m2,理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2。A、 552 B、 3519 C、 4293 D、 484574. 現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為 800 萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為 1000 萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)

27、為（ ） 。A、 800萬(wàn)元 B、 1000 萬(wàn)元C、 1800 萬(wàn)元 D、 800-1000 萬(wàn)元75. 判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6% ，則交易情況修正系數(shù)為（ ） 。A、 0.060 B、 0.940 C、 1.060 D、 1.06476. 某宗土地取得成本為 1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為 1500 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為 75 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為 35 萬(wàn) 元，投資利潤(rùn)率為12% ，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。A、 180.0 B、 300.0 C、 309.0 D、 313.277. 某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元， 1

28、 年后支付 4萬(wàn)元。已知年利率為 10% ，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為( )元 /m2 。A、 2290.91 B、 2326.41 C、 2344.16 D、 2308.6678. 有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的( )除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A、售價(jià)B、租金 C、潛在毛收入D、凈收益79. 評(píng)估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括( ) 。A 、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值B、重置成本+ 土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失D 、建筑安裝工程費(fèi)+ 建造期間的經(jīng)濟(jì)損失80. 在成本法求取折舊中，采用( )更符合實(shí)際情況A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù) B.實(shí)際

29、經(jīng)過(guò)年數(shù)C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù) D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)81. 宗房地產(chǎn)的土地面積為 1000m2 ，建筑面積為1400m2 ，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價(jià)修正額為()元/m2。A、 50 B、 250 C、 300 D、 35082. 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( ) 。A、收益能夠量化 B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化83. 某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為 6000m2 ，房地產(chǎn)總價(jià)值為 2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為 800 萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中 300m2 ，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為 126 萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)

30、行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為( ) 。A、 5.00% B、 5.25% C、 5.42% D、 5.75%84. 按房地產(chǎn)的 ( )來(lái)分, 房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A 收益性B. 用途 C. 市場(chǎng)性 D. 地段85. 最能說(shuō)明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是( ).A. 土地單價(jià) B. 基準(zhǔn)地價(jià) C. 樓面地價(jià) D. 標(biāo)定地價(jià)86. 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是( ).A. 適合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原則 D. 均衡原理87. 房地產(chǎn)交易中的替代原理, 導(dǎo)致了在同一市場(chǎng)中效用相同等的房地產(chǎn)之間 , 其價(jià)格應(yīng)當(dāng) ()A. 完全相同 B. 劇烈變動(dòng) C.

31、 差距加大 D. 應(yīng)當(dāng)相近88. 有一宗房地產(chǎn) , 土地面積 1000平方米 , 其價(jià)格為 1500 元/平方米,建筑面積5000平方米 , 其重置價(jià)格為 1200 元 /平方米。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250 元 /平方米，則該建筑物的單價(jià)為()元 /平方米。A 950 B. 1000 C. 1200 D. 125089. 城市中需拆遷而未拆遷的土地的價(jià)格稱(chēng)為 ( ).A. 生地價(jià) B. 熟地價(jià) C. 毛地價(jià) D. 拆遷補(bǔ)償安置價(jià)90. 市場(chǎng)比較法中的交易情況修正是對(duì) ( )價(jià)格本身是否正常的修正 .A. 交易實(shí)例B. 可比實(shí)例C. 估價(jià)對(duì)象D. 標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例91. 特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)

32、時(shí), 采用 ( )為好.A. 重建成本B. 重置成本C. 完全成本D. 重新購(gòu)建價(jià)格92. 建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù), 它們之間關(guān)系為( ).A. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)D. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)93. 甲土地的樓面地價(jià)為 2000 元/平方米, 建筑容積率為5, 乙土地的樓面地價(jià)為 1500 元/平方米, 建筑容積率為 7, 若兩宗地的土地面積等其他條件相同 , 其總價(jià)相比有( ).A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙 ; D. 難以判斷94. 標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的

33、轉(zhuǎn)折點(diǎn) , 由此接近道路的方向 , 地價(jià)逐漸升高 ; 由此遠(yuǎn)離道路的方 向 , 地價(jià) ( ).A. 逐漸降低 B. 逐漸升高 C. 可視為基本不變D. 為零95. 用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí), 除有租約限制的以外, 應(yīng)選取 ( )凈收益作為估價(jià)依據(jù).A.類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān) B.類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際 C.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高 D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最低.96. 估價(jià)上折舊注重的是( ).A. 原始取得價(jià)值的減價(jià)修正 B. 原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收C. 重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收D. 價(jià)值的減價(jià)修正97. 某宗房地產(chǎn) , 建筑層數(shù) 5 層 , 各層建筑面積相等 , 建筑覆蓋率為 50%, 樓面地價(jià)為 100 元/平

34、方米,則其土地單價(jià)為 ( )元/平方米 .A. 500 B. 200 C. 250 D. 10098. 某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為 100 萬(wàn)元 , 其中土地價(jià)值 30 萬(wàn)元 , 通過(guò)抵押獲得貸款 60 萬(wàn)元 ,若投火災(zāi)保 險(xiǎn) , 則其投保價(jià)值應(yīng)為 ( ) 萬(wàn)元 .A. 100 B. 70 C. 60 D. 4099. 某建筑物,經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30 年, 無(wú)殘值。該類(lèi)建筑物的耐用年限50 年，則該建筑物的成新率為( ) % 。A 40 B. 60 C. 50 D. 67%100. 34. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為 7%和 8% 。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方 297 萬(wàn)

35、元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。A 323 B。 275 C. 273 D. 258101. 某宗房地產(chǎn) , 凈收益每年50 萬(wàn)元 , 建筑物價(jià)值200 萬(wàn)元 , 建筑資本化率為12%, 土地資本化率為10%, 則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為 ( )萬(wàn)元 .A. 417 B. 500 C. 460 D. 450二.多選題1. 以下那些說(shuō)法是正確的？ ABDA、兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大不同；B 、兩宗權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，其價(jià)值可能有很大不同；C、兩宗實(shí)物和權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，其價(jià)值相同；D 、房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值

36、決定中都很重要2. 引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括(BC )A 、通貨膨脹；B 、需求增加，引起價(jià)格上漲；C、交通條件或周?chē)h(huán)境改善；D、裝修改造、更新或增加設(shè)備。3. 一名合格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，在房地產(chǎn)估價(jià)方面要具有( ACD )A、扎實(shí)的理論知識(shí)；B、廣泛的人際關(guān)系；C、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；D、良好的職業(yè)道德4. 房地產(chǎn)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用( ABCD )A、房地產(chǎn)出租；B、房地產(chǎn)保險(xiǎn)；C、房屋繼承、分割； D、房地產(chǎn)拍賣(mài)抵債。5. 以下那些說(shuō)法是正確的？ (ABD)A、兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大不同；B 、兩宗權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，其價(jià)值

37、可能有很大不同；C、兩宗實(shí)物和權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，其價(jià)值相同；D 、房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。6. 對(duì)土地利用所受的限制除了投資者自身能力限制外，還包括( ABCD ) 。A、土地權(quán)力設(shè)置的限制B、房地產(chǎn)相臨關(guān)系的限制C、土地使用管制 D、土地權(quán)力行使的限制7. 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求的關(guān)系是( AC )A. 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)B. 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求負(fù)相關(guān)C. 供給一定的情況下，需求增加，則價(jià)格上升D 供給一定的情況下，需求增加，則價(jià)格下降8. 房地產(chǎn)價(jià)格具有下列 (ABC ) 特征。A.房地產(chǎn)價(jià)格既可用價(jià)格表示，也可用租金表示B.房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)

38、權(quán)益的價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格是長(zhǎng)期考慮下形成的D.房地產(chǎn)價(jià)格是由估價(jià)師通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)計(jì)算形成的9. 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相同之處在于(ABC )A. 用貨幣表示B. 受供求關(guān)系影響C. 按質(zhì)論價(jià) D 生產(chǎn)成本相同10. 供求變化對(duì)均衡價(jià)格和均衡交易量均有影響，其相互關(guān)系為 ( ABC) 。A 供給增加大于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B 供給增加大于需求減少時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加C.供給減少小于需求減少時(shí)，均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D 供給減少大于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加11. 房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是( ABC) 。A 房地產(chǎn)的有用性B 房地產(chǎn)的稀缺

39、性C 房地產(chǎn)的有效供給D 房地產(chǎn)的有效需求12. 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。它是一個(gè)已完成的事實(shí)這種價(jià)格通常隨著 (ABCD ) 的不同而不同。A.交易者的心態(tài) B.交易者的偏好 C.交易者對(duì)市場(chǎng)了解程度D.討價(jià)還價(jià)能力13. ( ABC) 是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。A 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)B 政府指導(dǎo)價(jià)C 政府定價(jià)D 評(píng)估價(jià)格14. 政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有(BC ) 。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最低價(jià)格，又稱(chēng)最低保護(hù)價(jià)。所以，對(duì)有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)

40、，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。A.基準(zhǔn)地價(jià) B.最高限價(jià)C.最低限價(jià) D.標(biāo)定地價(jià)15. 就 (AD ) 相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。A.投資價(jià)值 B.原始價(jià)值C.賬面價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值16. 房地產(chǎn)價(jià)格雖然受許多復(fù)雜多變的因素影響，但觀(guān)察其形成和運(yùn)動(dòng)過(guò)程，仍有基本性規(guī)律，不以個(gè)別人的主觀(guān)意志為轉(zhuǎn)移。所以，估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)要做到 (ABCD ) 。A.客觀(guān)B.公正C.科學(xué)D.合理房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀(guān)、公正，在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要是(ABCD ) 。A 最高最佳使用原則B 合法原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D 替代原則和公平

41、原則17. 合法權(quán)益包括( BCD) 等方面。A.合法原則 B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法使用D.合法處分18. 現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有(ABCD ) 。A 國(guó)有土地使用證B 集體土地所有證C 集體土地使用證D 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)19. 現(xiàn)行房屋權(quán)屬證書(shū)有(ACD) 。A 房屋所有權(quán)證 B 國(guó)有土地使用證 C 房屋共有權(quán)證 D 房屋他項(xiàng)權(quán)證20. 最高最佳使用具體包括(BCD ) 。A.最佳高度 B.最佳用途C.最佳規(guī)模D.最佳集約度21. 交易日期的修正的具體方法為( ABC ) 。A.價(jià)格指數(shù)B.價(jià)格變動(dòng)率C.時(shí)間序列分析 D.價(jià)格可變系數(shù)22. 在實(shí)際交易日期修正中，下列( ABCD) 價(jià)格指數(shù)或價(jià)

42、格變動(dòng)率可供選用。A 一般物體指數(shù)或變動(dòng)率B 建筑物造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率C. 建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率D 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率23. 房地產(chǎn)狀況修正包括( ABC ) 。A.區(qū)位狀況 B.權(quán)益狀況C.實(shí)物狀況 D.雙方的協(xié)議狀況24. 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)主要包括( ABCD )。A. 土地面積的大小B. 土地形狀C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D. 土地平整程度25. 具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法，有( AB )幾種。A、直接比較修正 B.間接比較修正C.具體比較修正D.抽象比較修正26. （ AB ）的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是 “替代原理 ”的體現(xiàn)，A.重置價(jià)格B.重置成本C.

43、重建價(jià)格 D.重建成本27. 下列哪種房地產(chǎn)最適用于用成本法估價(jià)（ AB ）A.學(xué)校B.公園C.商場(chǎng)D.普通商品住宅28. 下面（ ABCD ）是求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法A 單位比較法B 分部分項(xiàng)法C 工料測(cè)量法D 單位體積法29. 以下哪些屬于重新購(gòu)建價(jià)格（ AC ）A.建筑物的重置價(jià)格B. 土地的重置價(jià)格C.建筑物的重建價(jià)格D. 土地的重建價(jià)格30. 在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（ AB）。A 土地取得成本B 開(kāi)發(fā)成本C. 管理費(fèi)用 D 銷(xiāo)售費(fèi)用31. 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是（ BCD）的價(jià)格。A 扣除折舊后B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)C 客觀(guān) D 建筑物全新?tīng)顟B(tài)下32. 在房地產(chǎn)價(jià)格

44、構(gòu)成中，以下（ ABC ）屬于開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容。A 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)B 道路建設(shè)費(fèi) C 三通一平費(fèi) D 銷(xiāo)售稅費(fèi)33. 下列公式哪些是計(jì)算成新率的公式（ AC ）A q=1-（1-R）t/N B V=C1-（1-R）t/N C q=1-（1-R）t/（t+n） D q=1-（1-R）N/t 34. 建筑物的物質(zhì)折舊包括（BD ） 。A.功能衰退 B.正常使用的磨損C.環(huán)境惡化D.意外的破壞損毀35. 下面（ AB ）是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。A 征地費(fèi) B 建筑安裝工程費(fèi) C 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用 D 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 36. 經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由（ ABD ）構(gòu)成 A 開(kāi)發(fā)成本

45、B 稅金 C 經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)D 利潤(rùn)37. 房屋的完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算折舊的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度來(lái)劃分的。 4 、商品住宅價(jià)格中的利 潤(rùn)是以（ ABDE ）為基數(shù)核定A 征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)C 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 D 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi) E 住宅建筑、安裝工程費(fèi) 38. 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi)用包括（ ACDE ）A 補(bǔ)償安置費(fèi) B 三通一平費(fèi) C 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) D 房屋拆遷管理費(fèi) E

46、 有關(guān)稅費(fèi) 39. 有了貨幣的時(shí)間價(jià)值觀(guān)念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，其 高低取決于下列 3 個(gè)因素： （ ABC ）。A.可獲凈收益的大小B.可獲凈收益期限的長(zhǎng)短C.獲得該凈收益的可靠性E.建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀(guān)念，現(xiàn)在的錢(qián)比將來(lái)的錢(qián)更值錢(qián)40. 收益法適用的對(duì)象，是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如 （ABCD ） 等房地產(chǎn)。A.農(nóng)地和商業(yè)B.旅館和餐飲 C.寫(xiě)字樓 D.公寓41. 收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的 AB 都易于量化。A.收益B.風(fēng)險(xiǎn)C.價(jià)值D.金額42. 收益法的公式為： V=A/Y ，則此公式的前提是（ABC ） 。A. 凈收益每年不變?yōu)?A

47、 B 報(bào)酬率大于零為 Y C.收益年限n為無(wú)限年D.報(bào)酬率為零43. 收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含（ ABC ）A.所得稅B. 土地?cái)偺豳M(fèi)C.改擴(kuò)建費(fèi)D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)44. 可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有（ BCD ）A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益C.潛在毛收入D.有效毛收入45. 在收益法中，下列哪一種說(shuō)法是正確的( AD )A. 凈收益占有效毛收入的比率稱(chēng)為凈收益率B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率C.投資回報(bào)占投資回收的比率稱(chēng)為報(bào)酬率D.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)46. 報(bào)酬率 =( AB ) +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-投資帶來(lái)的優(yōu)惠A.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 B.安全

48、利率C.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率D.銀行貸款利率47. 收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。 但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用 ( CD ) 。A.房地剩余技術(shù) B.市場(chǎng)剩余技術(shù) C. 土地剩余技術(shù)D.建筑物剩余技術(shù)48. 投資組合技術(shù)主要有( AB )的組合兩種。A. 抵押貸款與自有資金的組合 B 土地與建筑物的組合C.市場(chǎng)與房地產(chǎn)的組合D.房地產(chǎn)的抵押與房地產(chǎn)的成交的組合49. 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，具體的有( ABCD ) 。A .毛租金乘數(shù)B .潛在毛收入

49、乘數(shù) C.有效毛收入 D.凈收益乘數(shù)50. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法，兩者的主要區(qū)別是(AB )A. 成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格B 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格C.成本法不需要計(jì)算開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法需要計(jì)算建筑物折舊51. 根據(jù)投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式有( ABCD )A. 出售 B. 出租 C. 營(yíng)業(yè) D. 預(yù)售52. 在實(shí)際估價(jià)中運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè) (AB )A.是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地

50、產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式B 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求情況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.待開(kāi)發(fā)的土地是否經(jīng)過(guò)了三通一平D.預(yù)測(cè)土地使用年限有多少年53. 調(diào)查待開(kāi)發(fā)土地的基本情況包括( ABCD ) 。A. 弄清土地的位置B.弄清土地的面積的大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度等C.弄清政府的規(guī)劃限制D.弄清將擁有的土地權(quán)利54. 關(guān)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期說(shuō)法正確的有( BCD )。A. 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和建設(shè)期B 開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C.銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，到將其全部銷(xiāo)售完畢的時(shí)間D.在租賃的情況下，運(yùn)營(yíng)期通常到開(kāi)發(fā)完成的房

51、地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)為止55. 確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的是( ABCD )。A. 為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等的投入 B 計(jì)算投資利息C.預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)、租金 D.各項(xiàng)支出與收入的折現(xiàn)56. 由于開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商( AB )。A. 一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)B 一方面要承擔(dān)更多的投資利息C.能夠提高利潤(rùn)D.成本將會(huì)降低57. 在傳統(tǒng)方法中，正確地估算投資利息需要把握( ABC )。A.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目，計(jì)息期的長(zhǎng)短 B.計(jì)息的方式C.利率的大小，計(jì)息周期D.折現(xiàn)率58. 具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有( ABCD )。A.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法B.平均增減量法 C.平均發(fā)展速度法 D.移

52、動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法59. 數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法主要有( ABC ) 。A.直線(xiàn)趨勢(shì)法B.指數(shù)曲線(xiàn)趨勢(shì)法C.二次拋物線(xiàn)趨勢(shì)法D.平均增減量法60. 運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的前提條件是( AB ) 。A 道路較規(guī)整B 各宗土地的排列較整齊C.要有深度價(jià)格修正率表D 要有其他價(jià)格修正率表61. 標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求有( ABC )A. 一面臨街，土地形狀為矩形B 臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度C.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途D.標(biāo)準(zhǔn)深度等于標(biāo)準(zhǔn)寬度62. 關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)深度說(shuō)法正確的有( ABC ) 。A 標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道路方向，地價(jià)受

53、道路的影響而逐漸升高，由此遠(yuǎn)離道路方向，地價(jià)可視為基本不變B 在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)C.以臨街土地深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算D 臨街深度也叫標(biāo)準(zhǔn)深度63. 關(guān)于深度價(jià)格修正率說(shuō)法正確的有( ABD ) 。A. 深度價(jià)格修正率又稱(chēng)深度百分率、深度指數(shù)B 深度價(jià)格修正率是基于深度價(jià)格遞減率即臨街土地中各部分的價(jià)值遠(yuǎn)離道路而有遞減現(xiàn)象C.距離街道深度愈深，價(jià)值也就愈高D 如將臨街土地劃分為許多與道路平行的細(xì)條，由于越接近道路的細(xì)條利用價(jià)值就越大，越遠(yuǎn)離道路的細(xì)條利用價(jià)值越小，則越接近道路的細(xì)條的價(jià)值高于離開(kāi)道路的細(xì)條的價(jià)值64.

54、 宗地價(jià)格原則上可以采用( ABCD )方法來(lái)評(píng)估A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.在有了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)的修正來(lái)評(píng)估65. 土地的權(quán)益有( ABCD )A. 土地使用權(quán)B.劃撥土地使用權(quán)C.設(shè)有抵押權(quán)的土地使用權(quán)D.有租約限制的土地使用權(quán)66. 城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象， 在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)， 根據(jù) ( ABD) 的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格A.用途相似B.地塊相連C.面積相同D.地價(jià)相近67. 通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q( ACD )A. 各部分占有的土地份額 B. 各部分享有的房?jī)r(jià)數(shù)額C.各部分享有的地價(jià)數(shù)額D.各部分享有的土地面積68. 居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看( ABCD ) 。A.周?chē)h(huán)境狀況B.安寧程度C.交通是否方便D.與市中心的遠(yuǎn)近69. 工業(yè)用途房