寫(xiě)字樓能耗分析報(bào)告

1、寫(xiě)字樓物業(yè)管理能耗分析報(bào)告能耗在寫(xiě)字樓物業(yè)管理中占據(jù)極為重要的位置，其費(fèi)用支出約占物業(yè)管理成本的30%-40%（不含代收代繳部分）。在人力成本很難下降的今天，節(jié)能降耗就變成物業(yè)管理的主要贏利點(diǎn)。既建的樓宇節(jié)能可以分為兩種：一種投入一定的資金通過(guò)對(duì)原系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行改造，修正原設(shè)備不合理的匹配和失誤，或是在樓宇中采用一些先進(jìn)的產(chǎn)品和技術(shù)來(lái)達(dá)到節(jié)能的目的.我們稱之為改造節(jié)能；另一種是通過(guò)科學(xué)的管理方法，不需要投入資金就可以達(dá)到節(jié)能的目的，我們把它稱為管理節(jié)能。下面我們就從寫(xiě)字樓的后期管理中能耗組成來(lái)談如何節(jié)能。一、物業(yè)管理中寫(xiě)字樓能耗組成1、電能。主要有中央空調(diào)及末端設(shè)備、公區(qū)照明（走道、樓梯、地下室

2、、設(shè)備房照明）、電梯（電梯用電、井道照明、轎廂照明等）、水泵（給水泵、消防泵、排污泵）、通風(fēng)系統(tǒng)（排煙、排風(fēng)、正壓送風(fēng)等）、電信設(shè)備（電話網(wǎng)絡(luò)機(jī)房設(shè)備用電、手機(jī)信號(hào)覆蓋設(shè)備用電）、安防設(shè)備（車場(chǎng)管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、其它機(jī)房設(shè)備用電等；2、水耗。綠化用水、保潔用水、公共衛(wèi)生間用水、開(kāi)水房飲用水、中央空調(diào)冷凍冷卻系統(tǒng)用水、其它用水（如設(shè)置洗車場(chǎng)的用水、消防用水）等；3、天然氣。主要中央空調(diào)用氣、食堂用氣等。二、能耗使用狀況分析1、中央空調(diào)系統(tǒng)是大樓的能耗大戶，其能耗一般能占到寫(xiě)字樓能耗的40%-65%,其所在比例的高低一般取決于四個(gè)方面：一是大樓本身的節(jié)能設(shè)計(jì)是否足夠好，如

3、外墻保溫、玻璃是否中空或更好；二是中央空調(diào)設(shè)備的選擇和施工工藝及材質(zhì)是否是節(jié)能型，如水管的保溫厚度及材質(zhì)的選擇、中央空調(diào)的選型等；三是中央空調(diào)的日常運(yùn)行方式是否做到節(jié)能，如空調(diào)的開(kāi)啟時(shí)間、出水回水溫度、是否有智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)等；四是中央空調(diào)的運(yùn)行管理、維修維護(hù)是否滿足設(shè)備要求并節(jié)能，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題是否及時(shí)處理、風(fēng)管的清潔及末端設(shè)備的清洗、巡檢的頻次和內(nèi)容能否在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理、保養(yǎng)過(guò)程是否專業(yè)、結(jié)果是否達(dá)到應(yīng)有的效果等。2、電梯用電是大樓能耗的第二大戶。一般有如下幾個(gè)方面影響電梯的能耗：一是設(shè)備的選型是否節(jié)能，如選用帶能量回饋裝置的電梯；二是多臺(tái)電梯的運(yùn)行方式，如群控方式、單獨(dú)控制等；三是電

4、梯的運(yùn)行管理和維修維護(hù)是否滿足要求，如設(shè)備老化及銹蝕將增加電梯運(yùn)行能耗等；電梯轎廂照明是否采用節(jié)能型燈泡；井道照明是否用完及時(shí)關(guān)閉等。3、公區(qū)照明的能耗。一般受下面幾個(gè)因數(shù)影響：一是燈具的選擇及開(kāi)關(guān)控制方式；二是燈具的數(shù)量及設(shè)置方式；三是運(yùn)行管理方式，如時(shí)控器等。4、其它系統(tǒng)的用電基本恒定，除去前期設(shè)備選型對(duì)能耗的影響很大外，后期管理節(jié)能的方法和手段不多。三、節(jié)能分析及建議（一）中央空調(diào)系統(tǒng)1、管理節(jié)能（進(jìn)出水溫度調(diào)節(jié)）一般來(lái)講，冷凍水的溫度每升高1C（或是熱泵供熱水溫度每降低1C）能耗下降3%長(zhǎng)期以來(lái)，人們將制冷工況7-12C（冷凝溫度由環(huán)境決定）和熱泵工況40-45c（蒸發(fā)溫度由環(huán)境決定）

5、作為中央空調(diào)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)工況，有超過(guò)80%以上中央空調(diào)系統(tǒng)的使用者在整個(gè)運(yùn)行中都嚴(yán)格的“遵守”了這一標(biāo)準(zhǔn)工況，這就無(wú)端耗費(fèi)了大量的能源.目前中央空調(diào)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的傳統(tǒng)的方式是按標(biāo)準(zhǔn)工況進(jìn)行的，冷凍水溫度7c（熱泵冷凝水45C）保持不變，當(dāng)不需要太多冷（熱）量時(shí)，電磁閥門自動(dòng)關(guān)閉，既室內(nèi)的溫是通過(guò)流量的調(diào)節(jié)來(lái)控制的，我們稱之為量的調(diào)節(jié)”；而通過(guò)控制中央空調(diào)冷凍水（熱泵冷凝水）的出水溫度來(lái)調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度，此種調(diào)節(jié)方式稱之為質(zhì)的調(diào)節(jié)其質(zhì)的調(diào)節(jié)”好處是降低了單位冷（熱）量的能耗。傳統(tǒng)的中央空調(diào)系統(tǒng)量的調(diào)節(jié)”是一種極其不經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)方式，其做法損耗了更多的電力，應(yīng)倡導(dǎo)對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行質(zhì)的調(diào)節(jié)”，特別是在過(guò)渡季

6、節(jié)期間，因末端設(shè)備相對(duì)有較大的換熱余量，通過(guò)提高冷凍水的出水溫度（或降低熱泵工況冷凝溫度）,完全可以在不犧牲舒適度的前提下，達(dá)到節(jié)能的目的。將室內(nèi)溫度提高2-3C（或冬季降低室內(nèi)溫度2-3C）,那末通過(guò)提高冷凍水出水溫度（或降低熱泵工況冷凝溫度）的措施既可以提高制冷機(jī)的效率，又可以達(dá)到少提供冷（熱）量以使室內(nèi)溫度達(dá)到規(guī)定的要求。更重要的是：對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行量的調(diào)節(jié)”，使控制室內(nèi)溫度更具有可操性.其實(shí)在實(shí)際運(yùn)行中，中央空調(diào)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)工況運(yùn)行，不僅僅是每升高（或降低）1C,減少能耗約3%左右，還使得制冷機(jī)的制冷（熱）量有所增加；還會(huì)減少制冷機(jī)及配套水泵開(kāi)啟的臺(tái)數(shù)，使節(jié)能效果更為顯著。如3臺(tái)制冷

7、機(jī)以7c出水溫度按80%負(fù)荷運(yùn)行，同2臺(tái)制冷機(jī)以10c出水溫度按100%負(fù)荷運(yùn)行，后者所提供的冷量?jī)H減少了9%（B不是17%）但減少的能耗約為25%.2、管理節(jié)能（時(shí)間）一般寫(xiě)字樓的空調(diào)開(kāi)啟時(shí)間從早上7、8點(diǎn)鐘到下午5、6點(diǎn)鐘。這個(gè)時(shí)間可根據(jù)實(shí)際運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行微調(diào)。比如，寫(xiě)字樓九點(diǎn)上班，那么員工一般在8點(diǎn)半到九點(diǎn)之間將是主要人流時(shí)間，如果空調(diào)從開(kāi)啟到樓內(nèi)溫度合適的時(shí)間需要1個(gè)小時(shí)，那么我們?cè)?點(diǎn)半鐘開(kāi)啟比較合適。在春秋兩季溫度較為合適的季節(jié)。我們可以根據(jù)天氣的變化適時(shí)調(diào)節(jié)進(jìn)出水量和溫度，必要時(shí)可關(guān)閉空調(diào)，開(kāi)啟新風(fēng)系統(tǒng)那個(gè)，或縮短空調(diào)的開(kāi)啟時(shí)間。對(duì)于周六日、節(jié)假日的管理?？筛鶕?jù)寫(xiě)字樓的各辦公室的加

8、班情況，制定詳細(xì)且節(jié)能的管理方式。這個(gè)與寫(xiě)字樓的實(shí)際狀況相關(guān)，這里就不在論述。3、維修維護(hù)對(duì)節(jié)能的作用一個(gè)運(yùn)行良好的中央空調(diào)系統(tǒng)是節(jié)能的管理。而對(duì)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)則是空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行良好的最有力的保障。所以我們建議空調(diào)需要由專業(yè)技術(shù)人員和公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，且嚴(yán)格按照設(shè)備廠家提供的運(yùn)行要求進(jìn)行管理。建議對(duì)各種設(shè)備及其附屬器件做預(yù)防性檢查，為早期發(fā)現(xiàn)故障及查找原因并進(jìn)行檢修作準(zhǔn)備。包括：運(yùn)行人員一班一次檢查、維保人員每月一次巡檢、維保人員每年檢修。機(jī)組修理分為：大修、中修、小修周期如下所示：大修一小修一小修一中修一小修一小修一中修一小修一小修一大修。每一大修周期基本包括六個(gè)小修和二個(gè)中修。維修時(shí)間參

9、照：57年大修、2年中修、12個(gè)月小修、每月定期檢查。以上的幾種節(jié)能方式不是獨(dú)立存在，建議各寫(xiě)字樓根據(jù)實(shí)際情況，將之組合起來(lái)使用，并在實(shí)際操作中嚴(yán)格執(zhí)行。這樣才能做到節(jié)能降耗。（二）電梯系統(tǒng)1、電梯的運(yùn)行管理方式寫(xiě)字樓中的電梯一般有下列幾種管理方式：一是群控管理，就是將多臺(tái)電梯集中控制，在樓層分配過(guò)程采用智能化模型，當(dāng)電梯有外招時(shí)，可根據(jù)每一臺(tái)電梯的現(xiàn)狀進(jìn)行分析處理，然后指令最合適的那一臺(tái)電梯（一般是選擇最近的，且未滿載）響應(yīng)，電梯廳的多部電梯選用此種方式。一般電梯廠家提供的此類程序是可以根據(jù)運(yùn)行情況進(jìn)行參數(shù)修改的。建議在運(yùn)行管理中多觀察，根據(jù)運(yùn)行能耗結(jié)果進(jìn)行參數(shù)修訂，如群控的電梯臺(tái)數(shù)，載重量

10、的微調(diào)，電梯無(wú)外招時(shí)的停靠樓層等。在客流量很小的空閑狀態(tài)”，空閑轎廂中有一臺(tái)在基本待命，其他所有轎廂被分散到整個(gè)運(yùn)行行程上，為使各層站的候車時(shí)間最短，將從所有分布在整體服務(wù)區(qū)中的最近一站調(diào)度發(fā)車，不需要運(yùn)行的轎廂自動(dòng)關(guān)閉，避免空載運(yùn)行。上班時(shí)，幾乎沒(méi)有下行乘客，客流基本上都上行，可轉(zhuǎn)入上行客流方式”，各區(qū)電梯都全力輸送上行乘客，乘客走出轎廂后，立即反向運(yùn)行。下班時(shí)，則可轉(zhuǎn)入下行客流方式午餐時(shí)，上、下行客流量都相當(dāng)大，可轉(zhuǎn)入午餐服務(wù)方式工不斷地監(jiān)視各區(qū)的客流量，隨時(shí)向客流量大的區(qū)域分派轎廂，以緩解載客高峰。二是分散控制，就是電梯不聯(lián)網(wǎng)，每臺(tái)電梯各自運(yùn)行，各自響應(yīng)自己的外招。一般的消防電梯就采用此

11、種模式。此種模式又有如下幾種運(yùn)行模式：電梯無(wú)召喚時(shí)?？吭谒跇菍?；電梯無(wú)召喚時(shí)?？吭谥虚g樓層；電梯無(wú)召喚時(shí)?？吭谝粚?。此三種模式的能耗差別不大，后兩種在實(shí)際運(yùn)行中比第一種略微節(jié)能。2、電梯的維修維護(hù)與日常管理建議由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)電梯的維修維護(hù)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常巡視和監(jiān)督檢查電梯公司的工作。做好電梯日常維修，做好井道內(nèi)相關(guān)機(jī)械部件的銹蝕處理，軌道保證不缺少潤(rùn)滑油等措施。這里因?yàn)樯婕暗礁嗟墓芾砑夹g(shù)細(xì)節(jié)，不在累述。3、電梯相關(guān)照明節(jié)能對(duì)于井道照明，因?yàn)橛脮r(shí)才開(kāi)啟，其能耗不大。節(jié)能效果不明顯。只要做好相應(yīng)的管理制度，不出現(xiàn)長(zhǎng)明燈就行。電梯轎廂照明是小區(qū)或?qū)懽謽堑墓?jié)能重點(diǎn)?，F(xiàn)在通行的做法是電梯公司提

12、供的做法：就是電梯停止不動(dòng)后幾分鐘，電梯照明關(guān)閉，一旦有外招則自動(dòng)打開(kāi)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，電梯轎廂照明推薦改用LED照明系統(tǒng)，可每年節(jié)能20%左右；適當(dāng)控制轎廂照明的照度也能起到節(jié)能的作用。（三）公區(qū)照明系統(tǒng)因其系統(tǒng)的特殊性，節(jié)能措施可從多個(gè)方面實(shí)施：1、新技術(shù)新材料節(jié)能。如采用更為節(jié)能的燈具，智能型時(shí)控器等。但在新技術(shù)新材料的使用中要考慮改造成本和維護(hù)成本。比如現(xiàn)在地下室使用的節(jié)能燈有T5和T8,廠家說(shuō)T8比T5節(jié)能，事實(shí)卻是如此，但是T8的壽命還偏短，成本也比T5要高。采用那一種，需要經(jīng)過(guò)成本核算才知道。2、管理制度節(jié)能。將節(jié)能降耗的思想融入到實(shí)際管理中。加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)不該亮的燈立即關(guān)閉。根據(jù)季節(jié)的變化，調(diào)整時(shí)控器的時(shí)間，如夏天總平燈具的開(kāi)啟時(shí)間延后和白天關(guān)閉時(shí)間提前