擔(dān)保項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、目錄前言1第一章項(xiàng)目概述21.1項(xiàng)目容21.2項(xiàng)目總投資額21.3項(xiàng)目資金籌措21.4項(xiàng)目資金運(yùn)用21.5項(xiàng)目投資效益21.6結(jié)論3第二章目標(biāo)企業(yè)基本情況32.1概況32.2股權(quán)及控制情況32.3組織結(jié)構(gòu)42.4控股及參股子公司情況 52.5員工情況7第三章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù) 83.1主營業(yè)務(wù)及其變化情況83.2行業(yè)基本情況 93.3競爭地位123.4主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況 13第四章目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息 174.1簡要資產(chǎn)負(fù)債表174.2簡要利潤表184.3簡要現(xiàn)金流量表 194.4主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 19第五章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 195.1發(fā)展戰(zhàn)略195.2經(jīng)營目標(biāo)205.3業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 20

2、第六章項(xiàng)目必要性分析 216.1有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模21 6.2探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向216.3延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng) 226.4品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng) 22第七章投資方案情況237.1投資方案237.2投資額及定價(jià)依據(jù) 237.3資金籌措237.4資金運(yùn)用23第八章項(xiàng)目投資效益分析248.1損益分析248.2投資回報(bào)分析27第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控制 289.1政策風(fēng)險(xiǎn).289.2市場風(fēng)險(xiǎn).289.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn).289.4管理風(fēng)險(xiǎn).299.5新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險(xiǎn).299.6引進(jìn)資金投資項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn).29第十章結(jié)論30參考資料X擔(dān)保項(xiàng)目可

3、研報(bào)告刖言今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)， 業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地 位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對(duì)于業(yè)其他領(lǐng)先的競 爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此， 世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)，從而在行業(yè)正在發(fā) 生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。受房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等 驅(qū)動(dòng)因素影響，2009年我國個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增1.4萬億元，20022009年復(fù)合增長率高達(dá)27%。未來隨著城市化進(jìn)程 等因素影響，我國房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個(gè)人住房 信貸的巨大需求，我國住宅按揭

4、信貸行業(yè)中長期發(fā)展空間巨大。從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過70%勺市場份額，獨(dú)立按揭貸款發(fā)放公司超過60%的市場份額，而擔(dān)保 業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司模式。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕(CBRichard Ellis )業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。目前我國二手房的市場按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展 初級(jí)階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介 已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價(jià)等業(yè)務(wù)也開始顯 現(xiàn)。同時(shí)我國主要的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商早已涉及該服務(wù)領(lǐng)域，如合輝 煌旗下的保來理財(cái)，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全國化擴(kuò)。X擔(dān)保自20

5、06年成立以來，面對(duì)二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù) 服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利 潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在市場份額達(dá)30%排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在也處于領(lǐng)先水平。綜上，通過增資擴(kuò)股進(jìn)入 X擔(dān)保，對(duì)于世聯(lián)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；鲩L鞏固行業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實(shí)現(xiàn)“中國房地產(chǎn)市場 服務(wù)的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。第一章項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目容世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對(duì)X擔(dān)保有 限公司（以下簡稱“ X擔(dān)?！保┻M(jìn)行增資擴(kuò)股。增資擴(kuò)股完成后 X擔(dān)保 注冊(cè)資本增加到8,000萬元，世聯(lián)持有37.5%的股權(quán)，羅守坤、

6、艾艾 分別持有56.25%、6.25%的股權(quán)。1.2項(xiàng)目總投資額項(xiàng)目總投資額：4,608萬元，其中3,000萬元增加 注冊(cè)資本，1,608萬元計(jì)入資本公積。定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià) 20%，折合每股1.536元。1.3項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。1.4項(xiàng)目資金運(yùn)用X擔(dān)保增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下：1、 500萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)開辦費(fèi)：未來3年計(jì)劃開設(shè)10余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi) 50萬元。2、 2,000萬元用于補(bǔ)充地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2億元，擔(dān)?？傤~度將達(dá)到4.5億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)計(jì)劃的 實(shí)施。3、 2,000萬元用于補(bǔ)充地區(qū)

7、現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn) 金贖樓業(yè)務(wù)在地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70萬元用于集成IT系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺(tái)運(yùn)營管理效率。5、30萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)計(jì)劃實(shí)施 的人力儲(chǔ)備。1.5項(xiàng)目投資效益根據(jù)測算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 5.09年，10年測算期投入能夠完全 收回；含報(bào)酬率為18%，凈現(xiàn)值為1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。1.6結(jié)論從項(xiàng)目的必要性和投資效益分析，項(xiàng)目可行。但項(xiàng)目同時(shí)會(huì)帶來市場、 經(jīng)營和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等部管理 體制。第二章目標(biāo)企業(yè)基本情況2.1概況中文名稱：X擔(dān)保有限公司注冊(cè)資本：5,000萬

8、人民幣法定代表人：羅守坤成立時(shí)間：2006年5月10號(hào)注冊(cè)地址：市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4層7單元主營業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項(xiàng)目）2.2股權(quán)及控制情況2.2.1股東出資情況序號(hào) 股東名稱注冊(cè)資本金（萬元）股權(quán)比例1 羅守坤 450090%2 艾艾 50010%合計(jì)5000 100%公司本次計(jì)劃對(duì)X擔(dān)保進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股完成后 X擔(dān)保注冊(cè)資 本增加到8,000萬元，世聯(lián)持有37.5%的股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：序號(hào)股東名稱注冊(cè)資本金（萬元）股權(quán)比例1 羅守坤 4500 56.25%2 艾艾 500 6.25%3世聯(lián)地產(chǎn)3000 37.5%合計(jì) 8000 100%2.2.2董事和高級(jí)管理人員

9、介紹1、羅守坤先生，現(xiàn)年43歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊(cè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)；1994年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世 聯(lián)顧問（）公司總經(jīng)理；2007年底至今，任X擔(dān)保三公司法人代表和 執(zhí)行董事。2、牛勇先生，現(xiàn)年36歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強(qiáng)集團(tuán)二級(jí)公司財(cái) 務(wù)部部長，自2001年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（）有限公司 財(cái)務(wù)部經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008年始，任X擔(dān)保三公司 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理。現(xiàn)任X擔(dān)保公司總經(jīng)理。3、何建中先生，現(xiàn)年42歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于省國際信托投資公司，任

10、資金計(jì)劃部 經(jīng)理；市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；市正龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004年加入X按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓 展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理。現(xiàn)任 X擔(dān)保公司常務(wù) 副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、 X按揭公司總經(jīng)理。4、 伍致輝先生，現(xiàn)年37歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006年7月取得美國 金融管理學(xué)會(huì)注冊(cè)財(cái)富管理師（CW）資格。曾就職于建設(shè)銀行分行營 業(yè)部電腦科；2000年-2003年就職于市亦禾物流信息技術(shù)有限公司， 任總經(jīng)理；2004年-2006年6月就職于中信銀行分行，任零售銀行 部副總經(jīng)理；2006年7月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與X按揭公司總經(jīng)理。現(xiàn)任X擔(dān)保 公司副總經(jīng)理

11、、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。X擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計(jì) 22人，平均任職年限 3.2年，80%以上人員為大學(xué)專科以上學(xué)歷，目前已成為X擔(dān)保各部門、 各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。2.3組織結(jié)構(gòu)X擔(dān)保建立了股東會(huì)、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會(huì)是X擔(dān)保最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。X擔(dān)保實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。X擔(dān)保成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè) 部、信貸事業(yè)部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨(dú)立的后臺(tái)運(yùn)營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護(hù)）、產(chǎn)品

12、運(yùn)營部、銷售管理部、 人力行政部、財(cái)務(wù)部等。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。X擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下：2.4控股及參股子公司情況截至2009年12月31日，X擔(dān)保下屬子 公司如下圖所示：1、市世聯(lián)小額信貸有限公司市世聯(lián)小額信貸有限公司是X擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于 2007年4月12日，法定代表人為羅 守坤，注冊(cè)資本5000萬元，住所為市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層3單元。截至2009年12月31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：序號(hào)股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例1 X擔(dān)保有限公司4400 88%2市加順貸投資有限公司600 12%合計(jì)5000 100%主營業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)

13、保業(yè)務(wù)。最近3年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：單位：萬元項(xiàng)目 2009.12.312008.12.312007.12.31凈資產(chǎn) 6,143.85 3,414.81 3,440.26總資產(chǎn) 10,820.97 6,261.89 6,678.34項(xiàng)目2009年2008年2007年?duì)I業(yè)收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89凈利潤 729.04 74.25 440.26數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告2、X按揭代理有限公司X按揭代理有限公司是市世聯(lián)小額信貸有限公 司的全資控股子公司，成立于 2004年7月27日，法定代表人為羅 守坤，注冊(cè)資本

14、200萬元，住所為市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層2單元。截至2009年12月31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為序號(hào)股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例市世聯(lián)小額信貸有限公司200 100%合計(jì) 100% 200主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。最近3年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：單位：萬元項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31凈資產(chǎn) 909.15 486.59 465.90總資產(chǎn) 1,565.29 600.46 943.92項(xiàng)目2009年2008年2007年?duì)I業(yè)收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36凈利潤 422.55 20.70 365.59數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)

15、所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于德安會(huì)計(jì) 師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告3、市加順貸投資有限公司市加順貸投資有限公司是X擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007年1月18日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本610萬元，住所 為市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4層5單元。截至2009年12月 31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：序股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例X擔(dān)保有限公司610 100%合計(jì) 100 % 610主營業(yè)務(wù)為：投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)），國貿(mào)易（不含專營、?？亍Ｙu商品）。最近3年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：單位：萬元項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31凈資產(chǎn) 590.00 597

16、.88 605.24總資產(chǎn) 605.00 602.88 605.24項(xiàng)目2009年2008年2007年?duì)I業(yè)收入凈利潤-7.87 -7.36 -4.76數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告2.5員工情況截至2009年12月31日，有正式員工261人，員工基本構(gòu)成如下：1、專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)構(gòu)成人數(shù)（人）比例，銷售190 72.8% ,風(fēng)險(xiǎn)管理14 5.4% ,其它業(yè)務(wù)后臺(tái)28 10.7% ,職能后臺(tái)29 11.1%合計(jì) 261 100%2、教育程度教育程度人數(shù)（人）比例，碩士及以上2 0.7% ,本科75 28.7%大專90 34.4% ,中專/高中93 3

17、5.6% ,其它1 0.3% 合計(jì)261 100%3、年齡結(jié)構(gòu)年齡人數(shù)（人）比例 20-25 歲 62 23.7% ,26-30 歲 133 50.9%31-35 歲 49 18.7% ,36-40 歲 13 4.9%41歲以上4 1.5%合計(jì) 261 100%第三章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù)3.1主營業(yè)務(wù)及其變化情況時(shí)間2006年2007年2008年2009年2010年按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金贖樓置業(yè)擔(dān)保置業(yè)擔(dān)?，F(xiàn)金贖樓現(xiàn)金贖樓小額信貸小額 信貸按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支 付一定費(fèi)用；為客戶免費(fèi)提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易

18、過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭 銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請(qǐng) 的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過 戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)?，F(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū) 別在于置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款進(jìn)行贖樓，擔(dān)保 公司為該短期贖樓貸款提供擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用自有 資金為客戶墊資贖樓。小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭 信用為基礎(chǔ)，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費(fèi)、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用款的無抵押、無擔(dān)保小額信用貸款。3.2行業(yè)基本情

19、況321行業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機(jī)構(gòu)暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工 商企業(yè)進(jìn)行管理。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，目前僅在業(yè) 務(wù)合作方面，銀行對(duì)此類公司的注冊(cè)資本金普遍要求 1億元，政府機(jī) 構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。小額信貸自2007年試點(diǎn)以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后 發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會(huì)陸續(xù)有更加嚴(yán)格 和全面的監(jiān)管辦法出臺(tái)。目前執(zhí)行中的相關(guān)制度政策包括：關(guān)于小額 貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見銀監(jiān)發(fā)（2008） 23號(hào)文、市小額貸款公 司試點(diǎn)管理暫行辦法市政府（2009）8號(hào)文、小額貸款公司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定銀監(jiān)發(fā)（2009）48號(hào)文 3.2.2我國房

20、屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn) 中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級(jí) 發(fā)展階段。按揭代理：上海：2000年4月安家網(wǎng)在上海成立，是中國第一家提供 安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)；2001年1月安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專 業(yè)按揭引薦服務(wù)；2004年3月世界銀行國際金融公司IFC入股安家 200萬美元；2005年9月安家受市場調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8成，退出按揭引薦市場。其他地區(qū)：2003年億達(dá)按揭在成立，是市首家注冊(cè)的按揭服務(wù)公司；2004年X按揭在成立，是市首家注冊(cè)的按揭代理公司；2006年偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。擔(dān)保業(yè)務(wù)（置業(yè)擔(dān)

21、保或現(xiàn)金贖樓）：2002年中蘭德不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保公司成 立，注冊(cè)資金3億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，目前在，北京，上海， 有分公司；2002年不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊(cè)資本金 1億，業(yè)務(wù)量 排名居行業(yè)前兩名，暫無異地分公司；2004年1月，安信巨融成立于，初始注冊(cè)資本金5000萬，2008年增資到1億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前三，暫無異地分公司。小額信貸：2005年以前，主要是面向農(nóng)村的小額貸款試點(diǎn)， 有代表性的是由中科院支持的全國6省市的農(nóng)村小額貸款試點(diǎn)；2005年，中安信業(yè)在正式規(guī)模化發(fā)展小額信貸業(yè)務(wù)；2007年，人民銀行中心支行推動(dòng)5家公司進(jìn)行小額貸款試點(diǎn)，世聯(lián)小 額信貸是其中之一；2008年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)

22、布關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見，全國多城市開始推動(dòng)小額貸款試點(diǎn)；2009年，全國小額貸款牌照發(fā)放進(jìn)入 咼峰期。3.2.3影響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素1、有利因素按揭代理：序號(hào)有利因素描述1銀行房貸業(yè)務(wù)競爭加劇銀行競爭加劇，需借助專業(yè)按揭代理機(jī)構(gòu)提升業(yè)務(wù)規(guī)模。序號(hào)有利因素描述2市場對(duì)按揭代理專業(yè)服務(wù)需求加強(qiáng)房貸業(yè)務(wù)參與各方對(duì)按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量要求提升。3區(qū)域發(fā)展不平衡城市間二手房交易市場及房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)按揭服務(wù)機(jī) 構(gòu)全國化發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。擔(dān)保業(yè)務(wù)：序號(hào)有利因素描述1過戶及抵押登記時(shí)間較長房產(chǎn)交易過程中的過戶及抵押登記時(shí)間較 長導(dǎo)致了市場對(duì)階段性擔(dān)保的需求。2房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助

23、擔(dān)保服務(wù)銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長的個(gè)人 房貸和理財(cái)服務(wù)需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。3區(qū)域發(fā)展不平衡城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)全 國化發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。小額信貸：序號(hào)有利因素描述1政策導(dǎo)向明確政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立和發(fā)展, 逐步納入規(guī)管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長。2市場空間大國房屋按揭、民間借貸需求巨大。3國際行業(yè)成熟，經(jīng)驗(yàn)可充分借鑒國際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有 成熟經(jīng)驗(yàn)，可充分借鑒，降低試錯(cuò)成本。4商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對(duì)于房屋按 揭與小額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。5信用環(huán)境基本具備人民銀行個(gè)人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具

24、備開展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。2、不利因素按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)：序號(hào)不利因素描述1房地產(chǎn)市場政策和信貸政策影響業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策 及二手房交易量影響較大。2銀行合作政策變化銀行與渠道機(jī)構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn) 定性3行業(yè)惡性競爭行業(yè)進(jìn)入門檻低，簡單的價(jià)格競爭將導(dǎo)致贏利下降， 惡性無序競爭可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)制裁和政府主管部門的干預(yù)。 序號(hào)不利因素描述4過戶和抵押登記時(shí)間縮短房管機(jī)構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登 記時(shí)間將持續(xù)擠壓擔(dān)保收費(fèi)率。小額信貸：序號(hào)不利因素描述1將來可能的政策管制新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動(dòng)2可能的行業(yè)無序競爭新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭

25、遇行業(yè)的無序競 爭。3信用環(huán)境有待繼續(xù)提高尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動(dòng)大；從業(yè) 人員缺乏行業(yè)資質(zhì)管理。3.3競爭地位331房屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局及主要競爭對(duì)手情況主營業(yè)務(wù)主要競爭對(duì)手競爭地位比較按揭代理南楓按揭（泛華金融）業(yè)務(wù)量接近，X品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。置業(yè)擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)、安信巨融X 暫落后于2家競爭對(duì)手；基于對(duì)手處于成長瓶頸，X處于高速成長期， 計(jì)劃于2012年全面超越。現(xiàn)金贖樓融安擔(dān)保、安信巨融X產(chǎn)品豐富、收費(fèi)合理、渠道多，市場占有率20%以上，優(yōu)勢較為明顯小額信貸信安易貸、中安信業(yè)、UA三家企業(yè)貸款余額分別為7.6、3.5 和2億元，月增量分別為6000、3000和1600

26、萬元，X貸款余額 4000萬元，月增量1000萬元。3.3.2X擔(dān)保在行業(yè)中的競爭地位及競爭優(yōu)勢1、 X擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價(jià)值鏈條較為獨(dú)特，一方面能夠比較有效 地化解房地產(chǎn)市場波動(dòng)帶來的不利影響；另一方面能夠形成對(duì)客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價(jià)值，快速提高整體市場占有率。2、X擔(dān)保采取低成本運(yùn)作模式，固定成本占比小，具有較大的財(cái)務(wù)優(yōu)勢。3、X擔(dān)保在發(fā)展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營 銷模式，市場競爭力較強(qiáng)。3.4主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況3.4.1主要服務(wù)產(chǎn)品概述X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)定位為：” Mortgage & Home Loan Service ”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。

27、主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展情況按揭代理無風(fēng)險(xiǎn)、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng)置業(yè)擔(dān)保低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基 礎(chǔ)，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清 晰小額信貸擁有完整業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，適度開展342業(yè)務(wù)流程1、按揭代理業(yè)務(wù)流程2、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程3、小額信貸業(yè)務(wù)流程3.4.3經(jīng)營模式按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān) 保為其中階段需求（見X擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。X業(yè)已建立“規(guī)模發(fā)展 按揭業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進(jìn)按揭 營銷”的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式，實(shí)行“市場拓展-專業(yè)受理-售后服務(wù)”的 專業(yè)細(xì)分和“梯隊(duì)小組+業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)”的銷售管理

28、模式，有效提升業(yè)務(wù) 規(guī)模，降低運(yùn)營成本。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低 風(fēng)險(xiǎn)、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制主要通過主動(dòng)性客戶選擇 和信貸配給制度來實(shí)現(xiàn)。344最近3年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收單位：萬元業(yè)務(wù)品種 財(cái)務(wù)指標(biāo)2007年2008年同比變動(dòng)2009年同比變動(dòng)按揭代理 年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377 -68% 519,635 255%業(yè)務(wù)總收入 1,932 566 -71% 1,701 201%置業(yè)擔(dān)保 年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020 -6% 194,327 1393%業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141%現(xiàn)金贖樓 年業(yè)務(wù)量7,660 44,171

29、 477% 45,486 3%業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855 -18%小額貸款 年業(yè)務(wù)量1,867 933 -50% 7, 656%業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來源：X擔(dān)保財(cái)務(wù)部3.4.5最近3年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成單位：萬元業(yè)務(wù)品種2007年比例2008年比例2009年比例按揭代理 1,932 85.4% 566 25.8% 1,701 32.7%置業(yè)擔(dān)保 88 3.9% 103 4.7% 1,281 24.6%現(xiàn)金贖樓 164 7.2% 1,044 47.6% 855 16.4%小額貸款 66 2.9% 216 9.9% 781 15.0%其它 12

30、0.5% 263 12.0% 587 11.3%收入合計(jì) 2,261 100.0% 2,192 100.0% 5,205 100.0%3.4.6主營業(yè)務(wù)的銷售情況分析自2006年以來，X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。排除房地產(chǎn)市場2007年的高峰和2008年的低谷對(duì)業(yè)務(wù)銷售的特別 影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和 小額信貸業(yè)務(wù)，在2009年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入 占總收入的比例自2007年的85.4%下降到2009年的32.7%，2009年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過5,200萬元

31、。347主要客戶和合作機(jī)構(gòu)情況1、X擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個(gè)人業(yè)主，二是銀行機(jī)構(gòu) 終端個(gè)人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費(fèi)方，銀行機(jī) 構(gòu)主要作為按揭代理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的付費(fèi)方和合作伙伴。2、合作銀行及合作容銀行名稱合作項(xiàng)目按揭代理擔(dān)保合作特點(diǎn)擔(dān)保額度（不含平轉(zhuǎn)）保證金比例工商銀行交易類業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯 3000萬10%發(fā)展銀行消費(fèi)類業(yè)務(wù)有優(yōu)勢2500萬10%平安銀行政策優(yōu)勢不明顯1億10%交通銀行交易類，操作便捷1.5億5%農(nóng)業(yè)銀行交易類2000萬10%光大銀行商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢5000萬（申報(bào)中）-銀行名稱合作項(xiàng)目按揭代理擔(dān)保 合作特點(diǎn)擔(dān)保額度（不含平轉(zhuǎn)）保證金比例招商銀

32、行交易類5000萬（申報(bào)中）-建設(shè)銀行交易類5000萬（申報(bào)中）-興業(yè)銀行交易類6500萬（申報(bào)中）5-10%星展銀行政策偏緊-恒生銀行政策緊，要求高-渣打銀行交易類政策有優(yōu)勢-南洋商業(yè)銀行可受理外幣，非交易不受理 -東亞銀行可受理外幣，非交易不受理 -3、業(yè)務(wù)來源情況50%以上5%來源大根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，按揭代理、置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)， 來源于中小中介，30%上來源于銀行客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)介，不到 中介，不到15%來源于終端客戶。按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下：單位：萬元銀行名稱業(yè)務(wù)量合計(jì)2009 年 2008 年 2007 年工商銀行 175,420 38,120 153,302

33、366,843交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547中國銀行-11,421 196,596 208,018深發(fā)展 65,751 22,433 21,100 109,283光大銀行 35,280 15,169 14,628 65,興業(yè)銀行27,052 27,052平安銀行19,738 19,738建設(shè)銀行 477 114 10,974 11,565渣打銀行 1,517 5,664 4,109 11,290農(nóng)業(yè)銀行 10,638 264 -10,901招商銀行10,668 10,668郵儲(chǔ)銀行3,670 3,670星展銀行 304 2,421 -2,725廣發(fā)銀行1,

34、510 1,510東亞銀行444 444渤海銀行396 396恒生銀行116 116合計(jì) 519,635 146,377 458,830 1,124,843擔(dān)保業(yè)務(wù)自2009年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的80%以上。第四章目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息根據(jù)中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào) 告，X擔(dān)保最近三年的財(cái)務(wù)信息摘要如下（合并財(cái)務(wù)報(bào)表口徑）： 4.1簡要資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31貨幣資金 3,281.66 3,695.56存出保證金2,250.00應(yīng)收賬款136.99 32.54預(yù)付款項(xiàng)11.89 5.64其

35、他應(yīng)收款 6,266.29 2,188.70其他流動(dòng)資產(chǎn)4,975.73 1,903.83流動(dòng)資產(chǎn) 16,922.56 7,826.27固定資產(chǎn)219.50 57.94長期股權(quán)投資244.00非流動(dòng)資產(chǎn)555.88 417.28資產(chǎn)合計(jì) 17,478.44 8,243.56應(yīng)付職工薪酬762.10 151.14應(yīng)交稅費(fèi)91.81 118.91其他應(yīng)付款4,680.96 1,.03其他流動(dòng)負(fù)債2,870.00流動(dòng)負(fù)債 8,418.10 1,312.81長期借款2,500.00非流動(dòng)負(fù)債2,541.29 55.49負(fù)債合計(jì) 10,959.39 1,368.30實(shí)收資本 5,000.00 5,000

36、.00資本公積219.37 29.78盈余公積232.02 7.87未分配利潤900.76 315.41歸屬于母公司所有者的股東權(quán)益 6,400.36 5,353.07少數(shù)股東權(quán)益118.68 1,522.19數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于德安會(huì)計(jì) 師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告注：1、其它應(yīng)收款6,266.29萬元，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對(duì)外擔(dān) 保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。2、其它流動(dòng)資產(chǎn)4,975.73萬元，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對(duì)外發(fā)放的 小額信用貸款等。3、其他應(yīng)付款4,680.96萬元，主要包括擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未 贖樓的擔(dān)保贖樓款項(xiàng)和客戶歸還給公司的尚未結(jié)算的

37、現(xiàn)金贖樓款。4、其它流動(dòng)負(fù)債2,870.00萬元，主要包括擔(dān)保公司向羅守坤、世聯(lián) 評(píng)估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動(dòng)資金。4.2簡要利潤表單位：萬元項(xiàng)目2009年2008年2007年?duì)I業(yè)收入 5,205.06 2,192.35 2,261.26營業(yè)成本 2,184.38 1,.00 1,206.32營業(yè)稅金及附加310.15 154.94 117.59管理費(fèi)用 1,157.42 595.96 399.24財(cái)務(wù)費(fèi)用 69.83 48.22 -22.27資產(chǎn)減值損失59.21 -19.10 57.09營業(yè)利潤 1,424.07 315.33 503.29利潤總額 1,426.19 315

38、.93 502.88所得稅 308.77 82.07 62.73凈利潤 1,117.43 233.86 440.15歸屬于母公司所有者的凈利潤 819.01 187.61 264.21數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于德安會(huì)計(jì) 師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告4.3簡要現(xiàn)金流量表單位：萬元項(xiàng)目2009年2008年2007年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,592.01 2,390.77 -3,698.88投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-388.17 -33.96 -455.54籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4,816.28 -1,088.35 6,100.00現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 1,836

39、.10 1,268.46 1,945.58數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告4.4主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況項(xiàng)目2009年2008年2007年銷售凈利率 15.73% 8.56% 11.68%總資產(chǎn)收益率4.69% 2.28% 3.02%凈資產(chǎn)收益率12.80% 3.50% 5.02%流動(dòng)比率 201.03% 596.15% 429.55%資產(chǎn)負(fù)債率 62.70% 16.60% 23.06%第五章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)5.1發(fā)展戰(zhàn)略5.1.1業(yè)務(wù)定位面對(duì)日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè) 務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價(jià)值，成為中國最具有競

40、爭力的房屋 按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓等 服務(wù)。5.1.2戰(zhàn)略目標(biāo)未來10年成為中國最具規(guī)模的房屋按揭服務(wù)商。5.2經(jīng)營目標(biāo)按揭代理：夯實(shí)市場，進(jìn)軍異地市場，未來三年進(jìn)入全 國三個(gè)以上中心城市，打造全國化按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)。擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進(jìn)入擔(dān)保市場的第一梯隊(duì)，同時(shí)進(jìn)入全國三個(gè)以 上中心城市，實(shí)現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。小額信貸：只限于地區(qū)房屋交易過程的短期補(bǔ)充性信貸服務(wù)，作為按 揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。5.3業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃整體而言，按揭代理和擔(dān)保業(yè)務(wù)在未來三年，鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢，快速啟動(dòng)異地市場，形成全國布局，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。具體如下：按揭代理：1、業(yè)務(wù)規(guī)模方面：（

41、1）直銷團(tuán)隊(duì)人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展 +受理”模式。（2）簽約中介機(jī)構(gòu)。（3）在推廣按揭代理/特許經(jīng)紀(jì)模式。（4）異地采取“經(jīng)驗(yàn)+本地規(guī)則+本地人才”思路，復(fù)制“梯隊(duì)小組+ 指導(dǎo)人計(jì)劃”銷售管理模式，2010年進(jìn)駐、上海，擇機(jī)進(jìn)入北京，2011年進(jìn)駐、，擇機(jī)進(jìn)入天津、，2012年、，擇機(jī)進(jìn)駐、。2、銀行合作方面：（1）建立總行級(jí)合作，覆蓋全國。（2）多領(lǐng)域多層次合作。多領(lǐng)域合作包括按揭業(yè)務(wù)量合作、業(yè)務(wù)質(zhì)量 合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)合作；多層次包 括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領(lǐng)域與品種。擔(dān)保業(yè)務(wù)：（1）快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，提升按揭業(yè)務(wù)擔(dān)保轉(zhuǎn)化率。（2）發(fā)揮資

42、金優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。（3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動(dòng)。（4）加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)。小額信貸: 按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。第六章項(xiàng)目必要性分析6.1有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模通過科爾尼咨詢公司對(duì)全球10,500家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因 素。1、行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場支持、政府 政策保護(hù)、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎(chǔ)設(shè)施貿(mào)易行業(yè)指定企業(yè)。2、行業(yè)龍頭抵御更大風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè) 波動(dòng)時(shí)，大企業(yè)由于更大區(qū)域圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游 關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，從而渡過行業(yè)波

43、動(dòng)。如萬科在 2008年房地產(chǎn)市場波動(dòng)中獲得更大市場份額。3、行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的CRIC開創(chuàng)了國獨(dú)立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。當(dāng)前我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場容量增長迅速， 市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時(shí)擴(kuò)。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī) ?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。受中國房地產(chǎn)市場快 速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動(dòng)因素影響，中國未來 住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而 X擔(dān)保自2006年成立以來， 各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在處于領(lǐng)先

44、水平。因此，項(xiàng)目實(shí)施有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模，符合輕資產(chǎn)公司規(guī)化發(fā)展 的一般規(guī)律。6.2探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 伴隨我國房地產(chǎn)增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。、北京、上海、四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市 場啟動(dòng)較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過 1:1,具備 大力發(fā)展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手 房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和 世界發(fā)達(dá)國家地區(qū)（如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。國際經(jīng)驗(yàn)表明，我國存量市場業(yè)務(wù)今后將面 臨極大的成長空間。因此，存量市場會(huì)

45、成為未來一線城市的主體，二 線城市的市場空間也將進(jìn)一步擴(kuò)大。按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場， 是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符 合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。6.3延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級(jí)市場高 度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級(jí)市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與 當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、民營經(jīng)濟(jì)活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。行業(yè)與 上下游相關(guān)機(jī)構(gòu)、個(gè)人具有相互依存和互惠發(fā)展的價(jià)值鏈關(guān)系，詳細(xì) 如下：業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位關(guān)系上游貸款銀行需按揭代理公司提供業(yè)務(wù)量及 部分資產(chǎn)管理服務(wù)、需擔(dān)保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段性贖樓擔(dān)保以重新辦理

46、抵押登記 按揭、擔(dān)保下游 終端客戶 需專業(yè)按揭代理公司和擔(dān)保公司提供按揭咨詢服務(wù)和銀行選擇，需擔(dān)保公司提 供階段性贖樓擔(dān)保服務(wù)以完成房產(chǎn)交易房產(chǎn)中介 專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對(duì)銀行的議價(jià)能力及擔(dān)保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)， 可幫助房產(chǎn)中介促進(jìn)交易因此，未來公司如果重點(diǎn)開發(fā)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè) 務(wù)，按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù) 或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀(jì)業(yè) 務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對(duì)公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持 作用。6.4品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)以及社會(huì)上具有良好的品牌效應(yīng)。通過 收購X擔(dān)保，能夠

47、使更多客戶了解 X擔(dān)保，提高X擔(dān)保的知名度，同 時(shí)也可以增加銀行等機(jī)構(gòu)客戶對(duì) X擔(dān)保的認(rèn)可。而X作為業(yè)領(lǐng)先企業(yè)， 對(duì)世聯(lián)品牌也有一定的幫助。第七章投資方案情況7.1投資方案公司計(jì)劃以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)入 X擔(dān)保。增資擴(kuò)股完成后，X擔(dān)保注 冊(cè)資本由目前5,000萬元增加到8,000萬元，世聯(lián)持有37.5%的股 權(quán)，羅守坤和艾艾分別持有 56.25%、6.25%的股權(quán)。詳細(xì) 股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：序號(hào)股東名稱注冊(cè)資本金（萬元）股權(quán)比例1 羅守坤 4500 56.25% 2 艾艾 500 6.25%3世聯(lián)地產(chǎn)3000 37.5%合計(jì)8000 100%7.2投資額及定價(jià)依據(jù)項(xiàng)目總投資額：4,608萬元，其中3,

48、000萬元增加注冊(cè)資本，1,608 萬元計(jì)入資本公積。定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià) 20%，折合股1.536 元。7.3資金籌措項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。7.4資金運(yùn)用X金融增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下：1、 500萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)開辦費(fèi)：未來3年計(jì)劃開設(shè)10 余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi) 50萬元。2、 2,000萬元用于補(bǔ)充地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度 2億元，擔(dān)保總額度將達(dá)到4.5億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)計(jì)劃的 實(shí)施。3、 2,000萬元用于補(bǔ)充地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn) 金贖樓業(yè)務(wù)在地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70萬元用于集成IT系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，以

49、保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管 理和提高后臺(tái)運(yùn)營管理效率。5、30萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)計(jì)劃實(shí)施 的人力儲(chǔ)備。第八章項(xiàng)目投資效益分析8.1損益分析8.1.1收入分析1、按揭代理根據(jù)科爾尼研究報(bào)告，地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易 總量的30%,距離歐美發(fā)達(dá)國家仍有20-40%的差距，意味著按揭代理 業(yè)務(wù)的市場空間巨大。在此情況下，X擔(dān)保在地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng) 先優(yōu)勢可以進(jìn)一步得到鞏固，同時(shí)結(jié)合全國業(yè)務(wù)布局，可有效提高業(yè) 務(wù)量。假設(shè)未來5年地區(qū)的二手樓按揭總量以10%的復(fù)合增長率增長，市場 占有率從目前6%逐步提升到16%;異地一線城市業(yè)務(wù)量5年由每年 2億逐漸遞增到1

50、0億，二線城市業(yè)務(wù)量5年由每年1億逐漸遞增到5 億，未來5年業(yè)務(wù)量如下：單位：億元項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年市場的二手樓按揭總量 700 770 847 932 1,025市場占有率6% 8% 10% 13% 16%市場的業(yè)務(wù)總量 42.0 61.6 84.7 121.1 164.0累計(jì)異地公司數(shù)量2 5 8 11 11異地市場的業(yè)務(wù)總量3.0 11.0 23.0 37.0 51.0按揭代理業(yè)務(wù)總量 45.0 72.6 107.7 158.1 215.0增長率-13% 61% 48% 47% 36%受銀行同業(yè)工會(huì)對(duì)按揭代理費(fèi)返點(diǎn)控制的影響，預(yù)計(jì)2010年上半年按揭代

51、理費(fèi)率將仍處于低費(fèi)率水平，2010年下半年隨著信貸政策的適 度寬松，銀行間加大個(gè)貸業(yè)務(wù)競爭力度，按揭費(fèi)率會(huì)反彈至合理水平。 同時(shí)，X擔(dān)保將采取變換服務(wù)方式、爭取業(yè)務(wù)交換等措施來降低其影 響，預(yù)計(jì)全年平均費(fèi)率0.3%。未來2-5年，隨著市場的規(guī)，按揭手 續(xù)費(fèi)率將逐步提高，但基于對(duì)國家調(diào)控政策的保守預(yù)計(jì)，以及不同城 市之間的費(fèi)率差異，代理費(fèi)率預(yù)計(jì)為平均 0.35%。2、置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)作為X按揭代理業(yè)務(wù)的補(bǔ)充性業(yè)務(wù)，絕大部分業(yè)務(wù)量來自于 按揭代理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化，同時(shí) X擔(dān)保業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在地區(qū)自行拓貢獻(xiàn)一部分 業(yè)務(wù)量。未來幾年，隨著X擔(dān)保業(yè)務(wù)操作和管理能力的提升，地區(qū)的按揭代理 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為擔(dān)保業(yè)務(wù)

52、的轉(zhuǎn)化率將逐步提高，預(yù)計(jì)從目前55%提高到70噓右，而異地市場轉(zhuǎn)化率仍按 50%保守預(yù)計(jì)。根據(jù)X金融，置業(yè)擔(dān)保和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在成熟市場有一定的互補(bǔ)性， 在銀行政策限制和政府宏觀調(diào)控時(shí)，現(xiàn)金贖樓可作為擔(dān)保贖樓的有效 補(bǔ)充。在正常市場政策和條件下，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)大約占總贖樓業(yè)務(wù)的 15%左右。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓未來5年業(yè)務(wù)量如下：單位：億元項(xiàng)目2010年2011 年2012 年2013 年 2014 年按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 55% 60% 65% 70% 70%按揭轉(zhuǎn)化為擔(dān)保的業(yè)務(wù)總量 23.1 37.0 55.1 84.8 114.8區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)自行拓展總量30.0 40.0 50.0 50.

53、0 60.0其它區(qū)域按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 50% 50% 50% 50% 50%其他區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)總量1.5 5.5 11.5 18.5 25.5贖樓業(yè)務(wù)總量 54.6 82.5 116.6 153.3 200.3其中：現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù) 8.2 12.4 17.5 23.0 30.0增長率 80% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù) 46.4 70.1 99.1 130.3 170.2增長率 132% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓費(fèi)率相比按揭代理費(fèi)率，受政策影響較小，主要決定于市場競爭水平。預(yù)計(jì)未來5年不同區(qū)域和城市的費(fèi)率將維持在 0.6%-1%的 水平?，F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的資金周轉(zhuǎn)周期

54、平均為每月2次，平均每次周轉(zhuǎn)的費(fèi)率約1.5%，預(yù)計(jì)未來幾年費(fèi)率水平將維持在1.5%上下。3、小額信貸小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營業(yè)務(wù)方向，此暫不計(jì)算在預(yù)測收入。綜上，未來 5年收入預(yù)測詳見下表：業(yè)務(wù)2010年2011年2012年2013年2014年按揭代理業(yè)務(wù)量（億元）45.0 72.6 107.7 158.1 215.0收費(fèi)率 0.30% 0.35% 0.35% 0.35% 0.35%營業(yè)收入（萬元）1,350 2,541 3,770 5,534 7,524置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)量（億元）46.4 70.1 99.1 130.3 170.2收費(fèi)率 0.65% 0.65% 0.65%

55、 0.65% 0.65%營業(yè)收入（萬元）3,017 4,556 6,440 8,469 11,現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)量（億元）8.2 12.4 17.5 23.0 30.0收費(fèi)率 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50%營業(yè)收入（萬元）1,229 1,855 2,622 3,449 4,506營業(yè)收入合計(jì)（萬元） 5,595 8,952 12,832 17,452 23,0968.1.2利潤預(yù)測根據(jù)預(yù)測，未來5年X擔(dān)保凈利潤維持在15%20沱間，伴隨規(guī)模擴(kuò)大逐年略有下降。成本費(fèi)用主要預(yù)測依據(jù)如下：1、 營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)收入的5.2%預(yù)測。2、固定工資：總體參照2009年的平均水平分業(yè)務(wù)單獨(dú)預(yù)測。隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，未來5年固定人力占收入的總體比例有所下降；同時(shí)結(jié)合通貨膨脹及消費(fèi)水平上漲，人均收入逐步提高。3、業(yè)務(wù)提成：分業(yè)務(wù)單獨(dú)預(yù)測。隨著業(yè)務(wù)的規(guī)模化發(fā)展及市場的成熟， 提成占收入的比重會(huì)逐步下降到市場平均水平。4、 運(yùn)營費(fèi)：隨著業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展，公司營運(yùn)效率會(huì)逐步提升，營業(yè) 費(fèi)用占收入的比重將逐步下降，但辦公室租金等營業(yè)性開支的市場價(jià) 格水平會(huì)逐步上升，此外，隨著規(guī)?；l(fā)展，1-2年公司需在系統(tǒng)平 臺(tái)建設(shè)方面投入增