營銷策劃商業(yè)綜合體2013貴陽天一廣場項目報

1、ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 1 2013.9貴陽&天一廣場項目 營 銷 策 劃 報 告謹呈金浩田地產(chǎn)ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|運營Consultancy|Planning|Agency|ManagementChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy

2、|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 2 ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang金陽科技產(chǎn)業(yè)園管委會16-1號地塊物業(yè)發(fā)展溝通報告Code of this report 2 致：貴陽金

3、浩田房地產(chǎn)有限公司由：貴州新港匯智房地產(chǎn)顧問有限公司非常感謝貴司能給予我司參與天一廣場專業(yè)營銷策劃服務(wù)的機會，現(xiàn)就我司對項目地塊的理解與初步發(fā)想與貴司探討。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 3 ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Manageme

4、ntHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 4 一個品牌競爭的時代即將來臨大鱷云集，兵家必爭之地市場井噴 必將華麗蛻變ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 5 1、在目前的市場下，

5、怎樣的價格是相對合理，同時又能實現(xiàn)快速去化的？價格層面2、怎樣營銷操作能夠?qū)崿F(xiàn)該目標？市場操作層面3、項目客群是哪些？他們的關(guān)注點又是什么？客戶層面Q1Q2Q3我們怎么辦？三大核心問題：ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 6 新港理解控制風險，價值最大，快速去化開發(fā)目標新港理解價值最大化，快速去化1、風險控制為主要前提2

6、、發(fā)掘物業(yè)的最高價值3、實現(xiàn)快速去化資本運做尋找市場需要的物業(yè)形態(tài)寫字樓是否可以改變，以達到新港理解的3點開發(fā)目標與市場關(guān)系庖 丁 解 牛 ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 7 ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongko

7、ng|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 8 觀山湖區(qū)概況觀山湖區(qū)觀山湖區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，距中心區(qū)僅12公里，是與中心區(qū)聯(lián)系最便捷的片區(qū)。 東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。觀山湖區(qū)是貴陽市級領(lǐng)導機關(guān)所在地。市級體育中心位于新區(qū)南部；市級文化中心位于新區(qū)中部；高新科技工業(yè)園區(qū)位于新區(qū)東南部。觀山湖區(qū)已成為貴陽市觀山湖區(qū)已成為貴陽市發(fā)展規(guī)劃重心，為市場發(fā)展規(guī)劃重心，為市場關(guān)注焦點。關(guān)注焦點。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|

8、代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 9 觀山湖區(qū)規(guī)劃定位觀山湖區(qū)地勢平坦、地質(zhì)條件優(yōu)越、氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、擁有60平方公里集中的丘陵用地，是貴陽市周圍難得的開發(fā)新區(qū)的理想境地。 規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃人口40萬人，用地40平方公里。遠景控制區(qū)規(guī)劃人口50萬人，用地100平方公里。觀山湖區(qū)定位為：人與自然完善結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展的園林式、生態(tài)型、集行政辦公、文化科研

9、、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和居民住宅于一體的城市新區(qū)。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 10 觀山湖區(qū)發(fā)展歷程實施新區(qū)建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地17平方公里，規(guī)劃人口18萬人1998-2010年2011-2020年2021-21世紀中葉 規(guī)劃城市建設(shè)用地40平方公里 規(guī)劃人口40萬人 規(guī)劃城市建設(shè)用地100平方公里

10、規(guī)劃人口50萬人基建工程公建配套房地產(chǎn)發(fā)展觀山湖道路系統(tǒng)，三縱六橫布局建設(shè)完成投入適用；城際道路貴金線、貴廣線等開工建設(shè)；城市輕軌啟動。市政行政中心、金陽醫(yī)院、貴陽一中等建成運營；觀山公園、十二灘公園等工程進行中。2004年200余萬方經(jīng)濟適用房建成投產(chǎn)；2006年商品房投入市場，累計供應(yīng)商品房1萬余套；目前市場臻向成熟。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告C

11、ode of this report 11 觀山湖居住區(qū)文化娛樂區(qū)教育配套市級行政中心高新科技工業(yè)園用地190公頃，設(shè)標準廠房區(qū)及專業(yè)工廠區(qū)、倉庫區(qū)、輔助設(shè)施區(qū)等用地，園區(qū)中心以綠化廣場為核心，布置教育科研服務(wù)區(qū)、行政管理中心和科技展示區(qū)，塑造新型高新科技工業(yè)園區(qū)形象。背山面水，是理想的領(lǐng)導機關(guān)用地。設(shè)市級行政管理綜合大樓、市級會議中心，接待中心、市民廣場等內(nèi)容。以小高層和高層居住區(qū)為主,并設(shè)有一個為高新科技工業(yè)園服務(wù)的一類居住小區(qū)。文化娛樂區(qū)配置大劇院（含音樂廳、劇院）、科技館、圖書館、貴陽博物館及中華藝術(shù)館、美術(shù)館、觀山湖娛樂城、觀山湖影城等大中型項目。配設(shè)中學9所、小學14所、托幼21所

12、。觀山湖區(qū)開發(fā)建設(shè)已初見成效，建成了居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)、行政中心、教育配套、文化娛樂區(qū)等各類生活、辦公、居住配套。觀山湖區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 12 觀山湖區(qū)交通情況交通規(guī)劃：輕軌1號線：【現(xiàn)已開始施工2017年竣工通車】貴陽機場市區(qū)（大十字）三馬片區(qū)觀山湖白云大山洞輕軌2號線：【未定】小河市區(qū)（大十

13、字） 市區(qū)（省政府）觀山湖觀山湖（金西物流中心）中心環(huán)線北京西路貴金線觀山大道金陽大道已經(jīng)使用中的道路即將通車的道路輕軌1、2號線ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 13 觀山湖區(qū)交通情況項目定位一個國際化的大都市崛起的身影若現(xiàn)。觀山湖客運北站高檔次物業(yè)輕軌修建觀山湖新區(qū)輕軌路線圖發(fā)展趨勢ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)

14、顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 14 觀山湖區(qū)交通情況交通現(xiàn)狀：城市主干道金陽大道、二環(huán)線經(jīng)過，規(guī)劃輕軌1號、2號線經(jīng)過，是交通發(fā)展戰(zhàn)略要地。大動脈金陽大道與林城東路交匯處，交通便捷倚金陽大道與林城東路，位于觀山湖區(qū)域的核心位置，交通意義重大；47路; 48路; 208路; 209路; 237路; 246路; 金陽1路等近10趟公交車經(jīng)過，交通便利

15、，連接市區(qū)繁華地帶；輕軌1號、2號線近臨，交通出行方便 火車客運北站：在項目的西北面，僅需10分鐘（修建中） 輕軌：輕軌1號線途經(jīng)市委市政府（修建中）“輕軌口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧靜”的生活，還能給業(yè)主良好的投資升值空間。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 15 新港觀點 觀山湖區(qū)為貴陽市規(guī)劃發(fā)展中心

16、，是市級行政中心所在地，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?觀山湖區(qū)整體規(guī)劃為生態(tài)園林居住區(qū)，及行政辦公、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域自然、人文環(huán)境優(yōu)越，成為房地產(chǎn)市場關(guān)注焦點。 1998年開發(fā)至今，交通、生活、教育、醫(yī)療等各種配套雛形初現(xiàn)，為吸引人口及招商引資打下良好的基礎(chǔ)，后續(xù)開發(fā)步伐將進一步加快。 預(yù)計四到五年內(nèi)，觀山湖區(qū)將成為貴陽市新的核心商務(wù)區(qū)。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷

17、溝通報告Code of this report 16 寫字樓研究寫字樓市場，個案分析，新港觀點ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 17 2012年全年成交69萬平，環(huán)比上漲77%，均價為5914元/平。2013年上半年成交49萬平，環(huán)比上漲56%，成交均價6756元/平。從08年開始，貴陽市寫字樓市場成交量逐年上漲，到2

18、012年，成交量達到了69萬平，2013年18月份成交便達到61.61萬平，持續(xù)高位運行。從成交均價來看，整體成交均僅2012年高于價7000元/平，保持低位運行。寫字樓市場情況成交面積（萬m2）6.714.7424.33396961.61成交均價（萬m2)567155285269766359148475200820092010201120122013年18月010002000300040005000600070008000900001020304050607080貴陽市寫字樓市場年度成交走勢貴陽市寫字樓市場年度成交走勢ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultanc

19、y|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 18 整體供過于求，其2012年供應(yīng)量巨大，主要表現(xiàn)在5、6、11、12月，總量超過3萬套，成交不到10000套，去化周期超過2年，雖然2013年低量供應(yīng)，但長時間內(nèi)會處于供過于求的局面。 2012年全年供應(yīng)32691套，成交9693套，均價為5914元/平。從成交情況來看，近一年都保持高位運行，達到500套/月以上，成交均價5000-8000元/平之間，處

20、于較低位運行。 2013年上半年供應(yīng)1862套，成交6391套。寫字樓市場情況供應(yīng)套數(shù)050145006012 152125103582335101 422455408723547206584成交均價 6969 7940 6202 5854 5526 7194 6352 5296 6699 6653 5795 5429 6480 7476 5360 6979 8008 7161 8816 64132012年1月2月3月4月5月6月7月8月 9月10月 11月 12月2013年一月2月3月4月5月6月7月8月01000200030004000500060007000800090000300060

21、009000120001500018000貴陽市貴陽市2012年年2013年寫字樓供應(yīng)和均價情況年寫字樓供應(yīng)和均價情況ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 19 寫字樓市場情況：2012年全年供應(yīng)32691套，成交9693套，均價為5914元/平。：2013年上半年供應(yīng)1862套，成交6391套。 從2012年至今，貴陽寫

22、字樓市場成交主力面積段為小于90平米的小戶型產(chǎn)品，其中需求量最大的是30-50的面積段！占比成交量的50%以上，其次為50-70平。從成交價格來看 ，每個面積段之間的價格差異較大，在5000-15000元/平之間。面積110130平方米的均價為8000，價格區(qū)間較大，是因為其產(chǎn)品不同。14301524966066519807572098453708763946521114549312747905000100001500002000400060000-3030-5050-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-250 2

23、50-3003002012年各面積段成交及價格情況年各面積段成交及價格情況成交套數(shù)成交均價0 20000 050000-3030-5050-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-250 250-3003002013年年1月月-6月各面積段成交及價格情況月各面積段成交及價格情況成交套數(shù)成交均價ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chong

24、qing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 20 寫字樓市場情況0200040000500001000001500000-1010-2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300-350350-400400-450450-4802000-99992012年辦公物業(yè)成交情況年辦公物業(yè)成交情況成交面積成交套數(shù)：2012年全年成交9693套，其中50

25、萬以下7877套，占總套數(shù)的81%。：2013年上半年成交6391套，其中70萬以下成交5120套。占總套數(shù)的80%。從2012年成交來看，50萬是市場總價的客戶敏感點。從2013年成交來看，70萬是市場總價的客戶敏感點，且110-130萬購買的成長客戶逐步增多。0500100015000500001000000-1010-2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300-350350

26、-400400-450450-500500-550550-600600-650650-700700-99992013年上半年總價段成交情況年上半年總價段成交情況成交面積成交套數(shù)ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 21 寫字樓市場情況花果園項目66%綠地新都會12%未來方舟5%美的林城時代3%群升千禧廣場3%金陽匯城2%中

27、天會展城2%中渝第一城E2地塊2%西部高科研發(fā)生產(chǎn)基地1%綠地聯(lián)盛國際1%鑫都財富大廈1%貴州國際商城1%亨特國際1%保利國際廣場0%中天世紀新城五組團0%威清路商辦樓0%東原財富廣場0%富源醫(yī)藥物流園0%祥源大廈0%麒龍中央商務(wù)大廈0%黔桂0%百靈時尚天地0%貴陽世紀城X組團0%城市方舟0%華億大廈0%萬象國際0%銀海元隆廣場0%中都大廈0%天驕豪園0%花果園項目77%未來方舟7%綠地新都會6%金陽匯城2%綠地聯(lián)盛國際1%金北大廈1%威清路商辦樓1%保利國際廣場1%群升千禧廣場1%中天世紀新城1%貴州物資綜合樓1%高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地1%亨特國際金融中心0%貴陽世紀城X組團0%東原財富廣場0%華

28、億大廈0%中天世紀新城0%麒龍中央商務(wù)大廈0%百靈時尚天地0%富源醫(yī)藥物流園0%花香上海城0%農(nóng)資產(chǎn)品物流配送中心0%恒峰步行街0%銀海元隆廣場0%富中才智中心0%萬象國際0%香格里拉大廈0%振華凱都大廈0%國際商城0%祥源大廈0%摩卡空間0%麒龍中央商務(wù)大廈0%鴻靈都市商務(wù)樓0%天驕豪園創(chuàng)業(yè)城0%：2012年全年成交各項目中，花果園7400套，未來方舟665套，新都會580套。：2013年上半年各項目成交中，花果園4204套，新都會775套，未來方舟296套。從2012年至今，貴陽市寫字樓市場由花果園、未來方舟和綠地新都會三個項目主導市場走向；2012年花果園占77%，未來方舟占7%，綠地新

29、都會占6%；2013年花果園占66%，綠地新都會占12%，未來方舟占5%。2012年各項目成交情況分析2013年各項目成交情況分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 22 就目前市場來看，貴陽寫字樓主要集中于市中心兩城區(qū)，但隨著觀山湖新區(qū)的飛速發(fā)展，觀山湖中央商務(wù)區(qū)的異軍突起將打破此種格局。 一區(qū)兩縱四橫貴陽商務(wù)格局觀山

30、湖中央商務(wù)區(qū)中華路（包括延伸的新華路）瑞金路北京路延安路中山路都司路寫字樓格局概況ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 23 觀山湖中央商務(wù)區(qū)麟龍CBD富源醫(yī)藥物流園凱賓斯基大酒店中澳科技城鴻通城綠地聯(lián)盛國際百靈時尚天地貴陽市場在售、待售辦公項目較少，其中觀山湖商務(wù)區(qū)辦公樓占據(jù)了全市比重的一半，可見其地位不斷的攀升。市中心

31、兩城區(qū)目前在售、待售樓盤基本與新崛起的觀山湖商務(wù)區(qū)內(nèi)的項目持平；兩城區(qū)主要是指云巖區(qū)和南明區(qū)；云巖區(qū)的辦公項目主要分布在瑞金路、延安路和北京路；南明區(qū)的辦公項目主要分布在中山路、新華路和都司路。寫字樓市場現(xiàn)狀ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 24 寫字樓整體分布觀山湖區(qū)依據(jù)政府規(guī)劃及大盤形成寫字樓集群l依托金融中心形成

32、寫字樓集群l以金融街為中心形成以企業(yè)總部為主體的寫字樓集群。l依托會展城、世紀城等大盤形成寫字樓集群l以中天會展城、世紀金源形成大盤寫字樓集群。l依托產(chǎn)業(yè)園形成寫字樓l以高新區(qū)為中心，形成軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓集群。南部板塊東部板塊中部板塊科技產(chǎn)業(yè)板塊北部板塊世紀城寫字樓集群中天會展城寫字樓集群高新區(qū)寫字樓集群金融中心寫字樓集群綠地、摩根等寫字樓集群觀山湖區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chong

33、qing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 25 觀山湖區(qū)寫字樓分布觀山湖區(qū)寫字樓分布較為集中，且目前待售新項目正在逐漸增多。觀山湖區(qū)寫字樓分布較為集中，且目前待售新項目正在逐漸增多。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 26 觀山湖區(qū)在售寫字樓 說明：觀山湖區(qū)寫字樓現(xiàn)供應(yīng)量93萬方

34、左右，主力成交均價在72008700左右，未來市場銷售情況看好。項目名稱項目區(qū)域 占地面積（）總建面銷售均價酒店（）寫字樓（） 寫字樓（元/）騰祥邁德國際觀山湖區(qū)96000480001500008800中澳科技城觀山湖區(qū)37898858008700興中元摩根中心觀山湖區(qū)18027625329700正匯國際觀山湖區(qū)6370137417500大唐東原財富廣場 觀山湖區(qū)666671456007200黔桂國際商務(wù)中心 觀山湖區(qū)16850808807400德福中心觀山湖區(qū)839304000007600美的財智中心觀山湖區(qū)6500010300ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consu

35、ltancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 27 個案分析大唐東原財富廣場地區(qū)/商圈觀山湖區(qū)項目位置貴陽市觀山湖區(qū)長嶺北路6號價格均價8500元/平方米優(yōu)惠信息大唐東原財富廣場二期6號樓90-1200甲級濱水辦公空間8月10日全球預(yù)約登記，交5萬抵7萬，交10萬抵15萬。開盤時間2012年6月入住時間暫無開發(fā)商貴州君騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑信息建筑面積250000平方米占地面積66667平

36、方米備注項目由2棟5A甲級寫字樓、1棟高檔餐飲娛樂休閑會所、2棟商務(wù)寫字樓、1棟5星級酒店、30000高端濱水商業(yè)公園和2000個地下停車空間組成ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 28 東原財富廣場于2012年6月集中放量，供應(yīng)總面積為27296，成交均價為9298元/。2012.62012.72012.82012.9

37、2012.102012.112012.122013.12013.22013.32013.4銷售面積()00000000013011837去化速度(%)0000000004.776.73大唐東原財富廣場去化情況個案分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 29 開發(fā)商貴陽中渝置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（）36萬總建筑面積

38、（）107萬綠化率35%容積率2.9住宅（萬）47商業(yè)（萬）20寫字樓（萬）40周邊交通狀況中渝第一城位于貴陽市觀山湖新區(qū)國會展中心北側(cè)，輕軌1號線換乘站近在咫尺；距觀山湖客車站僅2公里，路網(wǎng)發(fā)達，緊臨二環(huán)路，輕松切入黔靈山路、北京西路、長嶺路等市區(qū)主干道和環(huán)城高速公路。中渝第一城個案分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this repor

39、t 30 一期單層面積統(tǒng)計（單位：）一層夾層二層三層四層五層合計1#1680.13326.681524.461524.461524.461291.327871.512#968.081027.74968.13968.13694.764626.843#943.23976.72928.84928.84684.104461.734#967.041007.48959.59959.59698.504592.205#856.23857.59856.23856.23747.864174.14合計25726.42面積區(qū)間（）30以下306060100100150150以上套數(shù)5593663027開間（米）35進

40、深（米）1220層高（米）1F：6；2F：4.5；3F：4；4F：4；5F：4比例20.29%34.31%24.35%11.07%9.96%中渝第一城產(chǎn)品規(guī)劃個案分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 31 個案分析個案分析中渝第一城于2012年11月集中放量，供應(yīng)面積為119970，成交均價為9628元/。2012.1

41、22013.12013.22013.32013.4銷售面積()0170191714441320去化速度(%)01.420.761.21.1中渝第一城去化情況個案分析2013年1月9月中渝第一城寫字樓價格走勢圖ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 32 個案分析個案分析樓盤位置：貴陽市觀山湖區(qū)長嶺北路8號（貴陽國際會議展覽中

42、心東側(cè)）交通狀況：公交208、222、58、70路陽關(guān)立交橋站下車步行5分鐘即可到達；物業(yè)類型：普通住宅,公寓,別墅,寫字樓 開盤時間：2011年 入住時間：待定 裝修情況：毛坯,精裝 主力戶型： 92-183平米戶數(shù)：總共 10000 戶 物 業(yè) 費： 1.80元/月/平米預(yù) 售 證：筑商房預(yù)售準字（2012）078號 開 發(fā) 商：貴陽市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司寫字樓優(yōu)惠：財智中心寫字樓50-1350平米，首付15萬起。美的財智中心B座認籌開啟,交3萬抵5萬,開盤鉅惠最高12萬/套。美的林城時代個案分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Plannin

43、g|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 33 個案分析個案分析美的財智中心于2013年1月集中放量，供應(yīng)面積為55064，成交均價為10473元/，為觀山湖區(qū)均價最高項目。2013.12013.22013.32013.4銷售面積()823173536762068去化速度(%)1.493.156.683.76美的林城時代去化情況個案分析美的林城時代2013年18月份寫字樓價格走勢圖ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問

44、|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 34 個案分析個案分析地區(qū)/商圈觀山湖區(qū)項目位置貴陽市金陽高新區(qū)長嶺南路與黔靈山路交匯處價格均價7600.00元/平方米優(yōu)惠信息90到整層1500房源認籌中，按揭99折，一次性付款98折 價格區(qū)間在7600-9500元/之間。認籌可享95折。開盤時間2013年5月入住時間2014年12月開發(fā)商貴陽德福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/

45、永吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑信息建筑面積430000平方米占地面積83930平方米項目特色投資地產(chǎn)建筑類別塔樓物業(yè)信息物業(yè)類別寫字樓德福中心個案分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 35 個案分析德福中心ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Mana

46、gementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 36 市場小結(jié)觀山湖區(qū)寫字樓市場存在發(fā)展空間，但未來競爭激烈貴陽寫字樓市場發(fā)展起步較晚，總體物業(yè)水平較低；伴隨國5條對住宅的強力打壓，寫字樓首當其沖成為投資者關(guān)注的一個焦點；觀山湖區(qū)隨著“六城帶動”戰(zhàn)略的實施，“總部經(jīng)濟之城”、 “現(xiàn)代商貿(mào)物流之城”、“會展服務(wù)之城”等多元化的城市新定位，為寫字樓市場的發(fā)展提供了更多契機，寫字樓商用物業(yè)前景看好。隨著中心區(qū)多個高品質(zhì)寫字樓項目的相繼入市，觀山湖寫字樓供

47、應(yīng)量“井噴”，寫字樓步入了一個以品質(zhì)“說話”時代，未來競爭激烈；辦公的硬件設(shè)施水平較高，軟性服務(wù)水平也相對較好的高端的寫字樓，租金上漲速度比普通寫字樓更快，企業(yè)對租金的承受能力也相對更強；區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵詞：品牌地產(chǎn)沖擊、項目競爭強、產(chǎn)品供應(yīng)量大ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 37 第二部分 ChinaLAND新|港

48、|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 38 項目地塊價值分析ABCDEFGHIJKLMNOPQR項目地處金陽科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項目周邊科技產(chǎn)業(yè)聚集，商務(wù)辦公規(guī)劃量大；現(xiàn)入市商業(yè)項目有德福中心，潛在項目有金利大廈、聯(lián)合廣場、茅臺大廈等；產(chǎn)品主要以寫字樓物業(yè)為主，商務(wù)休閑配套匱乏； 本體價值關(guān)鍵詞：ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理C

49、onsultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 39 項目地塊價值分析 位于觀山湖區(qū)東部門戶位置，位于市政干道交匯路口，通達性高。項目東面是建設(shè)中的新客車北站；基地周邊有大型住宅小區(qū)，為項目的商業(yè)的發(fā)展提供充分的市場支持本案 區(qū)位價值關(guān)鍵詞：ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|

50、Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 40 遠大生態(tài)風景陽光小區(qū)青年創(chuàng)意園n項目東臨長嶺南路，北臨陽觀大道，商業(yè)昭示性強。n項目西北面有大型住宅區(qū)。該居民是本案商業(yè)的客群之一。n東面主要臨近高新產(chǎn)業(yè)大廈，商業(yè)價值不高，但與本案有2.5公里距離的新火車站在規(guī)劃建設(shè)中，對外交通方便。n南面是商務(wù)辦公聚集核心，項目周邊商務(wù)配套缺乏，商業(yè)購物中心環(huán)境便捷性差。項目四至分析ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agenc

51、y|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 41 區(qū)域市場分析區(qū)域價值政務(wù)新區(qū)價值逐漸凸顯，已成為觀山湖區(qū)投資熱點區(qū)域區(qū)域價值主要體現(xiàn)在： 高端的商務(wù)氛圍 巨大的商業(yè)潛力 凸顯的投資價值科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing

52、|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 42 交通屬性：十分鐘都市生活圈項目東臨城市形象中軸線長嶺南路，東至貴遵高速，有規(guī)劃建設(shè)的貴陽高鐵站；南至南 至黔靈山路、北京西路。北臨陽關(guān)大道、觀山東路，有投入使用的 中天會展城。項目所在區(qū)位匯集長嶺南路等城市快速干線，組成觀山湖區(qū)東部的交通樞紐，使項目盡享“十分鐘都市生活圈”的便捷與繁華。距離主城區(qū)僅5分鐘車程，交通十分便利貴陽規(guī)劃地鐵線中1號、4號、7號共3條經(jīng)過項目周邊，其中1號線可直達本案，構(gòu)筑未來便利中心，公交網(wǎng)絡(luò)四通八達。本案地塊價值ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultan

53、cy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang金陽科技產(chǎn)業(yè)園管委會16-1號地塊物業(yè)發(fā)展溝通報告Code of this report 42 四號線1號線三號線區(qū)域市場分析本案ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of

54、 this report 43 區(qū)域交通動線貴黃高速貴陽繞城高速貴遵高速北京西路興筑東路觀山東路金朱東路金西路金陽北路長嶺北路本案項目臨近多條主干道、及高速道路，通達狀況良好，利于商務(wù)往來。 高速：貴陽繞城高速、貴遵高速、貴黃高速 “三縱”：金西路、金陽北路、長嶺北路 “四橫”：金朱東路、觀山東路、興筑東路、北京西路ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code

55、 of this report 44 項目地塊價值分析貴黃高速貴陽繞城高速貴遵高速北京西路興筑東路觀山東路金朱東路金西路金陽北路長嶺北路項目地塊項目臨近多條主干道、及高速道路，通達狀況良好，利于商務(wù)往來。 高速：貴陽繞城高速、貴遵高速、貴黃高速 “三縱”：金西路、金陽北路、長嶺北路 “四橫”：金朱東路、觀山東路、興筑東路、北京西路交通節(jié)點，暢達全城關(guān)鍵詞：ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|G

56、uiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 45 國際精英創(chuàng)業(yè)基地國際甲級（頂級）涉外寫字樓成長型企業(yè)辦公基地中小型企業(yè)孵化器國際創(chuàng)意型企業(yè)商務(wù)平臺國際CEO總裁官邸國際人才公寓國際專屬服務(wù)之窗國家千億級數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)園獨棟商業(yè)別墅項目區(qū)域功能定位ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 46 項目功

57、能解讀項目現(xiàn)狀分析：項目寫字樓部分共計22.5萬方，11、12號樓是成才型企業(yè)辦公基地，總建筑面積59600平米，其中可售面積為43200平米。面臨主干道長嶺南路，昭示性良好。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 47 項目功能解讀項目現(xiàn)狀分析國際專屬服務(wù)之窗占地700 總建面1810 標準層高5M。臨長嶺路和都勻路，周邊

58、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，對整個項目的推廣起重要作用。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 48 項目功能解讀項目現(xiàn)狀分析獨棟商業(yè)別墅：14-24#樓 ,建筑面300-1000,商業(yè)別墅的中心是水體，創(chuàng)造了以水景為核心的庭院式半開放空間，每棟商業(yè)別墅都獲得了最佳的景觀生態(tài)視覺效果，以形成匯聚活力、通達順暢的空間形象。ChinaLAND

59、新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 49 項目功能解讀項目現(xiàn)狀分析國際創(chuàng)意型企業(yè)商務(wù)平臺緊鄰長嶺南路、興筑東路、觀山東路；項目西邊的小灣河公園、觀山湖公園為商務(wù)平臺提供了便利的交通環(huán)境和優(yōu)雅的自然環(huán)境。豪華的商務(wù)樓放置于西北面，不但提升了創(chuàng)意辦公的辦公品質(zhì)，而且還拓寬了高層辦公的自然景觀視線。ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代

60、理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一廣場營銷溝通報告Code of this report 50 項目功能解讀項目現(xiàn)狀分析國際人才公寓、國際CEO總裁官邸住宅組團位于西南面，交通方便環(huán)境優(yōu)雅，橫豎線條立面具有現(xiàn)代簡潔明快的時代特征，給人以強烈的視覺魅力和獨特的韻律感。住宅3號戶型圖住宅4號戶型圖國際CEO總裁官邸國際CEO總裁官邸ChinaLAND新|港|地|產(chǎn)顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Ag