農(nóng)商銀行微信課堂之房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險與措施

1、房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險及防范措施信貸檢查輔導(dǎo)中心2014.08 “風(fēng)險”一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們在長期的捕撈實踐中. 深深的體會到“風(fēng)”給他們帶來的無法預(yù)測無法確定的危險，他們認(rèn)識到，在出海捕撈打魚的生活中，“風(fēng)”即意味著“險”，因此有了“風(fēng)險”一詞的由來。 風(fēng)險的由來房產(chǎn)抵押到底有沒有風(fēng)險呢？ 風(fēng)險系數(shù)小表達(dá)了具有安全性的特點，而不是就沒有風(fēng)險。事實上，只要抵押關(guān)系存在，抵押貸款的風(fēng)險就會始終存在。房產(chǎn)房產(chǎn)不可移動性資產(chǎn)額度大保值、

2、增值處置處置易處置方式靈活房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險（一）租賃權(quán)對抗抵押權(quán) 一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果先租后抵，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。 二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。 三是“明修棧道、暗度陳倉”和“陰陽”合同。 物權(quán)法第190條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)

3、。 以上規(guī)定包括兩層含義： 對于租賃權(quán)成立在先、抵押權(quán)設(shè)立在后的情況，給予租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的效力。 “買賣不破租賃”。目的在于保護(hù)承租人的利益，防止出租人故意通過設(shè)定抵押權(quán)終止租賃關(guān)系或者剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系因抵押是否登記而不同。 首先，已登記的抵押權(quán)不受租賃關(guān)系的影響，承租人是在抵押公示的前提下訂立的租賃合同，風(fēng)險應(yīng)當(dāng)自擔(dān)。為此，抵押權(quán)可以對抗租賃權(quán)。 其次，沒有辦理登記的抵押權(quán)不能對抗善意取得的租賃權(quán)。即在抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃關(guān)系不能解除，對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！懊餍迼５馈刀汝悅}” 案例 吳某，2013年1月4日（星期五）向銀行申請

4、房產(chǎn)（A區(qū)A座301室）抵押貸款，受理當(dāng)天雙人進(jìn)行調(diào)查，該房產(chǎn)具有合法房產(chǎn)證明，經(jīng)有效評估機構(gòu)評估房產(chǎn)價值100萬元，經(jīng)查詢吳某及家庭成員遵紀(jì)守法，無不良信用記錄。2013年1月7日根據(jù)信貸制度的相關(guān)規(guī)定完成調(diào)查，同意發(fā)放吳某房產(chǎn)抵押貸款60萬元，吳某提供二套房證明并也調(diào)查核實，該申請抵押房產(chǎn)也未向外出租，2013年1月8日貸款審批、簽訂合同，同日辦理抵押登記。 這一系列操作都是按照相關(guān)制度進(jìn)行操作，無任何違規(guī)操作。 2012年12月20日吳某與房屋租賃中介公司簽訂合同，全權(quán)委托房屋租賃公司對其房產(chǎn)（A區(qū)A座301室）進(jìn)行租賃，長期租賃為主。2013年1月6日（星期日）房屋租賃公司與租戶張某達(dá)

5、成租賃協(xié)議，租期十年，一年房租3萬元，如果一次性交夠10年租金的話打八折。當(dāng)天繳納1萬元定金，房屋租賃公司將該消息告知了吳某，得到了吳某的許可。2014年1月7日房屋租賃公司與張某正式簽訂房屋租賃合同，租期10年，一次性繳納房租，租賃費共計24萬元。 “明修棧道、暗度陳倉”就這樣完成了。在簽訂抵押合同、辦理抵押登記之前將房產(chǎn)租賃出去，且取得了10年的租金。 一旦出現(xiàn)風(fēng)險，按照“買賣不破租賃”的原則，抵押物就很難進(jìn)行拍賣處理了。 “明修棧道、暗度陳倉” 案例問題到底出在哪呢？ 問題出在貸后檢查上。貸款發(fā)放之后，未嚴(yán)格按照操作制度進(jìn)行首次貸后檢查和季度貸后檢查，憑主觀意識認(rèn)為該抵押貸款操作無漏洞、

6、抵押物足值無處置風(fēng)險，所以呢，就沒有按照貸后檢查要求去實地貸后檢查，抵押房產(chǎn)已經(jīng)出租接近一年了，貸款人都沒有發(fā)現(xiàn)。 補求措施： 追加其他抵押或保證 防范措施: 1.在接受已經(jīng)租賃的的房產(chǎn)進(jìn)行抵押時,一定要充分考慮抵押權(quán)實現(xiàn)時的困難與風(fēng)險,充分考察租賃合同的期限以及租金是否結(jié)清這兩個問題。 2.嚴(yán)格落實貸前調(diào)查，查明擬抵押房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃。如果沒有租賃，簽訂未處置承諾書，保證在抵押前沒有進(jìn)行處置的協(xié)議。 3.嚴(yán)格落實貸后檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、及時化解風(fēng)險。 （二）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險 如：2008年某信用社發(fā)放張某個人貸款150萬元，以借款人房產(chǎn)作為抵押，未簽訂財產(chǎn)共有人同意抵押的保證書。貸款到期后

7、，催收無果。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，張某與妻子劉某于2009年初已經(jīng)離婚，該房產(chǎn)已經(jīng)法院判決歸屬劉某所有。貸款形成不良，張某也暫時無償還能力，即使訴諸法律也難免形成損失。 共有財產(chǎn)法律規(guī)定：共有人對共有物不分份額地共享權(quán)力，共有人的權(quán)力及于共有物的全部。因而，任何共有人也就不能以其應(yīng)有的份額設(shè)定擔(dān)保權(quán)，而必須征得全體共有人同意，或事先取得其他共有人的授權(quán)。否則，擔(dān)保行為無效。 如果設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)時，貸款銀行不知道或不應(yīng)當(dāng)知道該財產(chǎn)是共同財產(chǎn)，或者不知道或不應(yīng)當(dāng)知道未經(jīng)其他共有人同意的，則應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的利益，認(rèn)定擔(dān)保有效。但是，在變賣擔(dān)保物實現(xiàn)債權(quán)時，銀行只能就擔(dān)保人應(yīng)享有的財產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)價格享有主張優(yōu)先權(quán)

8、，對于擔(dān)保人享有的份額之外部分法院不支持。 防范措施：在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，要認(rèn)真對房地產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行核實比對，確認(rèn)抵押品的權(quán)力歸屬，認(rèn)為有必要的應(yīng)到房管部門核實或取得相應(yīng)的證明。在辦理房產(chǎn)抵押擔(dān)保時，必須經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人簽署同意抵押擔(dān)保協(xié)議書。（三）抵押登記權(quán)的風(fēng)險 1.未辦理抵押登記的風(fēng)險。 某縣城城中村周某，向信用社貸款20萬元，以自己名下5間臨街門市房進(jìn)行抵押，該5間臨街門市房土地性質(zhì)為村集體宅基地用地，房產(chǎn)證也僅為村宅基地使用證。但是該房地處批發(fā)市場黃金地段，年租金每間2萬元，有效評估市場價值達(dá)100萬元。按照貸款操作流程，2013年3

9、月5日在當(dāng)?shù)毓C處辦理抵押公證后發(fā)放貸款40萬元，當(dāng)?shù)毓C機關(guān)出具的公證書為:證明抵押人和債權(quán)人簽訂了最高額抵押合同，合同合法有效，合同雙方當(dāng)事人簽名、印鑒屬實。 2013年4月5日，周某向某小額貸款公司借款80萬元，并在同一公證機構(gòu)辦理公證抵押登記，公證處出具了合法的抵押登記證書。 2014年2月，周某因賭博輸光了在信用社及小額貸款公司所借款項，并還欠別人200萬元，然后跑路，2014年3月4日和4月4日信用社、小額貸款公司貸款分別到期，到期后兩家金融機構(gòu)分別先后了解到周某的情況，遂分別向法院申請了訴前保全。 大家考慮一下：該抵押物首先償還誰的貸款？大家考慮一下：該抵押物首先償還誰的貸款？強

10、調(diào)兩個概念：公證抵押登記與抵押合同公證強調(diào)兩個概念：公證抵押登記與抵押合同公證 公證抵押登記：公證抵押登記：強調(diào)的是登記。依據(jù)我國相關(guān)法律，有些合同是必須經(jīng)過公證登記后，才生效。 比如，擔(dān)保法第四十二條第（二）項規(guī)定的財產(chǎn)抵押（包括城市房地產(chǎn)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建設(shè)物），縣級以上地方人民政府規(guī)定由公證機構(gòu)登記的；以及法律、法規(guī)規(guī)定的抵押合同自公證機構(gòu)辦理登記之日起生效的。該種情形下，抵押物辦理公證登記是抵押合同的生效要件。不公證登記不生效。 抵押合同公證：抵押合同公證：強調(diào)的是公證。這種情況一般是雙方就已經(jīng)生效的抵押合同，到公證部門辦理公證只是為了起到證明的作用。不公證不影響合同的效力。

11、 擔(dān)保法擔(dān)保法： 第四十條訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。第四十一條當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。 第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商

12、行政管理部門。 第四十三條當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。 當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的相關(guān)部門。 2.以未過戶房產(chǎn)抵押風(fēng)險 例如：某信用社2013年2月28日辦理A企業(yè)抵押貸款940萬元，以張三個人名下一宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。但是，土地使用證登記使用權(quán)人為B企業(yè)，張三是依據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ号袥Q、執(zhí)行取得的房地產(chǎn)權(quán)利，但尚未依照法律規(guī)定辦理過戶手續(xù)，并不能發(fā)生物權(quán)效力。因此，張三在沒有把土地使用權(quán)變更到名下之前，沒有提供抵押擔(dān)保的權(quán)利。 物權(quán)法規(guī)定：物權(quán)的歸屬，以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記為準(zhǔn)，未辦理變更登記

13、的，物權(quán)歸屬不變動。 3.土地使用權(quán)未抵押的風(fēng)險 銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。 法律解釋：在我國，對土地及其地上建筑物采取的是二元主義方法，即土地和地上建筑物看做是兩項不動產(chǎn)，且各自獨立，分屬不同的權(quán)方主體，可以在一定條件下抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，其分別抵押給不同的債權(quán)人時，抵押權(quán)實現(xiàn)時可能發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險。鑒于此，在發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。防范措施： 1、核對房產(chǎn)權(quán)證的真實性。雙人檢驗房產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)歸屬，必要時去管理部門查詢、驗

14、證。 2、嚴(yán)格落實抵押登記制度。雙人前往抵押物登記主管部門辦理抵押登記，取得抵押登記證書。 3、辦理抵押貸款時，應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。（四）土地用途變更的風(fēng)險 出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。 根據(jù)土地管理法第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將工業(yè)、倉庫用地變更為住宅

15、、商業(yè)、娛樂等用途經(jīng)營性用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。防范措施： 加強貸后檢查，防止土地用途變更。 銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。 （五）抵押房產(chǎn)評估價值風(fēng)險 對抵押物價值的確定理論上有兩種方式，一是抵押人和抵押權(quán)人雙方協(xié)商，另一種方式為委托有資質(zhì)的第三方進(jìn)行評估。 目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。

16、借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。防范措施： 1、通過招標(biāo)的形式指定1-2家評估機構(gòu)，簽訂長期合作協(xié)議，確保評估價值合理，確保足額變現(xiàn)。 2、培養(yǎng)內(nèi)部資產(chǎn)評估師。為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，銀行應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然銀行無權(quán)決定評估機構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評估中介機構(gòu)作出評估報告后，銀行內(nèi)部的評估師應(yīng)對抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價，根據(jù)自己的評估價格，選擇評估價值較低者作為

17、參考依據(jù)，按照一定的比例確定實際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。 舉例：鋼構(gòu)廠房： 鋼結(jié)構(gòu)的廠房主要是指主要的承重構(gòu)件是由鋼材組成的。包括鋼柱子，鋼梁，鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)，鋼屋架（當(dāng)然廠房的跨度比較大，基本現(xiàn)在都是鋼結(jié)構(gòu)屋架了），鋼屋蓋，注意鋼結(jié)構(gòu)的墻也可以采用磚墻維護(hù)。 由于我國的鋼產(chǎn)量增大，很多都開始采用鋼結(jié)構(gòu)廠房了，具體還可以分輕型和重型鋼結(jié)構(gòu)廠房。 用鋼材建造的工業(yè)與民用建筑設(shè)施被稱為鋼結(jié)構(gòu) 1、鋼結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量輕，強度高，跨度大。 2、鋼結(jié)構(gòu)建筑施工工期短，相應(yīng)降低投資成本。 3、鋼結(jié)構(gòu)建筑防火性高，防腐蝕性強。 4、鋼結(jié)構(gòu)建筑搬移方便，回收無污染。 柱子：柱子：一般用H型鋼，或者C型鋼

18、（通常是用角鋼把兩根C型鋼連接） 梁：梁：一般都用C型鋼和H型鋼，（中間積的高度根據(jù)梁的跨度來定） 棒：棒：通常是C型鋼的，也有用槽鋼的。 瓦：瓦：分兩種，第一種是單片瓦（彩鋼瓦）。第二種是復(fù)合板（聚苯、巖棉、聚氨酯）。（兩層瓦中間擱著泡沫起到冬暖夏涼的作用，也有隔音的效果）。 7月29日數(shù)據(jù)： H型鋼根據(jù)型號30003400元/噸 C型鋼根據(jù)工藝、型號34003800元/噸 槽鋼根據(jù)工藝、型號31003300元/噸 單層，高度8.5，基礎(chǔ)深度1.3，采用獨立基礎(chǔ)，單層廠房長105，寬48，面積5040，造價計算。 如果跨度為24X2=48米，庫房鋼結(jié)構(gòu)造價應(yīng)該在350元每平米左右，土建造價應(yīng)

19、該在160元每平米左右。 如果跨度為單跨48米，庫房鋼結(jié)構(gòu)造價應(yīng)該在500元每平米左右，土建造價應(yīng)該在150元每平米左右。 如果為帶吊車的廠房，就不好說了，根據(jù)吊車的起重噸位鋼結(jié)構(gòu)造價應(yīng)該在500900元每平米左右（吊車噸位不大于75噸），土建造價應(yīng)該在200元每平米左右。 2012年的造價： 長65、寬35、高8-8.5米 樓層 單層 無車 1米磚墻。 鋼結(jié)構(gòu):2275平方*25kg=56噸*6000元=336000元。屋面板:2275*65元=150000元墻板:1600*70元=112000元人工：2275*35元=80000元總計：720000元 （造價316/平） （六）無法處置的風(fēng)

20、險 1、居民唯一住房作抵押 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定的司法解釋第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權(quán)處置抵押物。 防范措施：嚴(yán)格進(jìn)行貸前調(diào)查，確保二套房的真實性，不僅從法律形式上確定，而且確保二套房能夠保證一般的正常生活必須之用。 2、“財產(chǎn)分割”抵押的風(fēng)險。 “一物多押”、“部分抵押”。 “一物多押”的風(fēng)險。擔(dān)保法第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不

21、得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。 “部分抵押”的風(fēng)險。抵押部分財產(chǎn)依附未抵押部分具有存在價值。 某信用社2009年向某企業(yè)發(fā)放貸款500萬元，以某辦事處房產(chǎn)作為抵押，未對所占用地一并抵押，貸款到期沒有償還，起訴法院勝訴，法院依法公開拍賣，但三次均流拍。 原因是什么？ 原因就是該抵押房產(chǎn)系整棟房子的二樓，而一樓為該辦事處的辦公所在地，不經(jīng)過一樓無法上到二樓。 工作建議：辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”“部分抵押”？如果屬于“一物多押”或“部分抵押”，就要提高貸后檢查的頻率，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響

22、貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。 3、抵押房產(chǎn)物理現(xiàn)狀變化造成的風(fēng)險。 抵押關(guān)系存續(xù)期間，基于抵押人對抵押房產(chǎn)的處分、第三人行為或不可抗力等因素，抵押房產(chǎn)會出現(xiàn)某些變化情況，直接影響到房產(chǎn)價值，從而使銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時存在一定的風(fēng)險。 針對目前信貸實際和抵押現(xiàn)狀，分析一下抵押房產(chǎn)變化的四種情況對銀行抵押權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險。 （1）抵押房產(chǎn)擴建 抵押房產(chǎn)擴建是指對抵押房產(chǎn)進(jìn)行擴充改造，使抵押房產(chǎn)明顯增大面積、擴充空間、增加層數(shù)等。以價值計算，擴建后比擴建前的房產(chǎn)價值明顯增大。 銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時抵押房產(chǎn)范圍無法確定。 擴建后，現(xiàn)有房產(chǎn)與權(quán)證登記、抵押財產(chǎn)不一致。法院對此判定的抵押權(quán)

23、范圍也會各不同。 要求：恢復(fù)原貌 現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行拍賣處理 （2）抵押房產(chǎn)減少 本文所探討的抵押房產(chǎn)減少是指抵押房產(chǎn)因結(jié)構(gòu)性拆除或毀損，而導(dǎo)致其價值減少，不包括因市場等因素導(dǎo)致抵押房產(chǎn)價值減少的。分為以下三類： 一是抵押人對房產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性拆減等而導(dǎo)致房產(chǎn)減值。 二是他人（除抵押人或借款人之外的第三人）故意或過失對抵押房產(chǎn)進(jìn)行損壞而導(dǎo)致其價值減少。 三是因火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害、意外事件等，抵押房產(chǎn)受到損壞，導(dǎo)致其價值明顯減少。 （3）抵押房產(chǎn)改建 抵押房產(chǎn)改建是指在原有土地使用權(quán)范圍內(nèi)對房屋作部分變更或全部改變，即拆除部分或全部房屋，然后再新建，新建后房屋面積、層數(shù)等與原房屋不盡相同，內(nèi)部結(jié)構(gòu)

24、及房屋成新情況等也有顯著改變。抵押房產(chǎn)改建在現(xiàn)實中較為普遍，多表現(xiàn)為房屋所有人對房屋進(jìn)行翻修改造。原房屋通過改造已變成新房屋。 （4）抵押房產(chǎn)滅失 抵押房產(chǎn)滅失是指房屋因各種原因，作為抵押物的房產(chǎn)歸于消滅，在原土地使用權(quán)范圍內(nèi)不存在其它建筑物和相應(yīng)的附屬物。根據(jù)抵押房產(chǎn)滅失的原因，滅失情況可分為以下四類： 一是因抵押人拆除抵押房產(chǎn)而滅失； 二是因第三人毀損而滅失； 三是因火災(zāi)、地震等自然災(zāi)害、不可抗力原因而滅失； 四是因政府拆遷、征收而滅失。 隨著城市綜合實力的增強，舊城改造的規(guī)模逐漸增大。實踐中，有的抵押權(quán)人并不知道房屋將被拆遷的情況，拆遷主管部門和拆遷人往往忽視對拆遷房上設(shè)抵押權(quán)人權(quán)益的保

25、護(hù)，使設(shè)有抵押的抵押權(quán)人的合法權(quán)益難以得到實現(xiàn)。 某信用社2013年發(fā)放個人抵押貸款90萬元，但在抵押期間所抵押房產(chǎn)因政府規(guī)劃、被強行拆除，拆除后借款人僅口頭承諾安置房建好后進(jìn)行補充抵押，但是信用社沒有第一時間要求借款人增加其他有效擔(dān)保，缺乏風(fēng)險緩釋措施。 防范措施： 那么，如何保障抵押權(quán)人的利益呢? 措施一：銀行客戶經(jīng)理應(yīng)當(dāng)盡責(zé)進(jìn)行調(diào)查。 措施二：銀行可以采取增加保證擔(dān)保的方式，有效應(yīng)對抵押房產(chǎn)變化所帶來的風(fēng)險。 措施三：銀行為有效防范抵押人擅自對抵押房產(chǎn)進(jìn)行處分，需要在抵押合同中作出一些特殊約定。 措施四：銀行需明確對抵押房產(chǎn)進(jìn)行投保，同時約定銀行為第一受益人。 措施五：若抵押房產(chǎn)遇到政府

26、征收、拆遷等情形，為配合政府項目的順利進(jìn)行和保障貸款債權(quán)，銀行需積極予以協(xié)助配合。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第八十條的規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償?；诖?，可行的做法是：在房屋拆遷、征收前，銀行需作為當(dāng)事人一方及時參與到相關(guān)的談判處理工作中，特別是要與抵押人達(dá)成抵押權(quán)實現(xiàn)的協(xié)議，明確約定將拆遷、征收補償款等用于清償債務(wù)，或者由債務(wù)人提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保，以此保障銀行的貸款債權(quán)。 4、集體土地上房產(chǎn)抵押 某信用社2012年向個人發(fā)放貸款90萬元，以借款人坐落在集體土地上的六套房產(chǎn)作抵押，由于土

27、地為集體性質(zhì)，無法進(jìn)行登記辦理他項權(quán)利證書，形成不良，無法處置變現(xiàn)。 我國土地制度實行國家所有制和集體所有制，法律允許國有土地使用權(quán)交易，但是并未賦予集體所有制土地所有者和使用者個人出售轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。 根據(jù)中華人民共和國土地管理法規(guī)定，集體所有制土地使用權(quán)分為農(nóng)用地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或租賃用于非農(nóng)建設(shè)，符合總體規(guī)劃的除外。 物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)包括個人使用的宅基地和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施等。目前，我國法律對于農(nóng)村集體所有者土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有嚴(yán)格限制。依據(jù)擔(dān)保法，可以抵押的農(nóng)村集體土地使用權(quán)僅限于特定的兩種情況： 一是抵押人依法承包，并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等集體荒地的使用權(quán) 二是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)廠房等建筑物作抵押的，所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時抵押。 同時，該兩種抵押權(quán)實現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序不得改變集體所有性質(zhì)和原土地用途。因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地使用權(quán)抵押存在四個限制: 一是土地使用權(quán)必須經(jīng)過縣級土地管理部門登記，未經(jīng)登記的，不得抵押： 二是土地上必須有廠房等建筑物，僅有空地不得抵押 三是土地只能與地上廠房等建筑物一并抵押，不得單獨設(shè)立抵押 四是抵押的范圍是廠房等地上建筑物所用的土地