酒店項目財務(wù)分析實用精品資料(00002)

1、酒店項目財務(wù)分析一、 項目相關(guān)參數(shù)：1、 H棟的建筑參數(shù)：（單位：平方米）總建筑面積其中地上10層總面積地下一層商場面積地下二層車庫設(shè)備房面積2031821187083643148043說明：目前需要運作的部分為地上10層，總面積為：118708平方米。2、 四星級酒店：臨高殿三號路一側(cè)單層面積： 約4100平方米總面積： 約41000平方米酒店房間數(shù)：每層61間標準間，8層共488間。酒店配套面積：一、二層面積總共8200平方米。主要供酒店配套營業(yè)用，主要內(nèi)容包括：酒店大堂、商務(wù)中心、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、酒店商場、桑拿健身中心、會議室等。3、 酒店公寓：另外三側(cè)單層面積： 約7770平方

2、米總面積： 約77700平方米酒店公寓房間數(shù)：每層101間標準間，8層共808間。酒店公寓配套面積：一、二層面積總共15540平方米。主要供酒店公寓配套營業(yè)用，主要內(nèi)容包括：酒店公寓大堂、商務(wù)中心、咖啡廳、各類中餐廳、西餐廳、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、網(wǎng)吧、銀行、醫(yī)務(wù)中心、茶室、郵局、服裝精品店等。二、 項目運做思路：1、 四星級酒店（委托凱萊國際酒店有限公司管理）四星級產(chǎn)權(quán)酒店：酒店房間全部出售，預(yù)計售價至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的裝修），然后再以每平方米30元/月的價格返租20年，業(yè)主除了享受租金收益外，每年還可以免費入住酒店12天。2、 酒店公寓：酒店公寓

3、全部出售，預(yù)計售價至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的裝修）。三、 財務(wù)分析：1、收益分析：說明：A、單位成本的計算：2400元/平方米的購入價，四星級酒店1300元/平方米的裝修及酒店公寓700元/平方米的裝修。B、酒店營業(yè)配套、酒店公寓配套營業(yè)可作為投資公司長期物業(yè)做出租收益，也可銷售。分析：A、若完全全部實現(xiàn)銷售，至少可實現(xiàn)盈利1293萬元，B、若酒店營業(yè)配套不銷售，至少可實現(xiàn)盈利1096萬元，還可留有物業(yè)8200平方米，每年租金約300萬元。2、風(fēng)險分析：銷售率與風(fēng)險關(guān)系A(chǔ)、在不同銷售率情況下的盈利情況：（單位：人民幣）B、在不同銷售率情況下的回購及裝修成本情況：（單位：

4、人民幣）C、分析四、總體分析1、銷售率對盈利的影響：a) 銷售率在100%的情況下，投資公司可實現(xiàn)利潤：10964萬人民幣，獲得物業(yè)近8200平方米，市場價值在約3000萬人民幣以上b) 銷售率在90%的情況下，投資公司可實現(xiàn)利潤：7861萬人民幣，獲得物業(yè)近20000平方米，市場價值在約6000萬人民幣以上。c) 銷售率在80%的情況下，投資公司可實現(xiàn)利潤：3567萬人民幣，獲得物業(yè)近36000平方米，市場價值在約9000萬人民幣以上。d) 銷售率在70%的情況下，投資公司基本不會贏利，但可獲得物業(yè)近48000平方米，市場價值在約16000萬人民幣以上。e) 該項目成功的關(guān)鍵：銷售率必須在7

5、0%以上。2、對小業(yè)主實行7%8%的投資回報銀行履約擔保的風(fēng)險A、 酒店管理公司（如凱萊國際酒店）承租酒店可承受的租金 作為一家星級酒店，考慮其體量大的原因，月租金在3035元/平方米，整體酒店年租金在1476萬元1722萬元之間，酒店管理公司完全可以承受。B、 小業(yè)主7%-8%的投資回報銀行履約擔保的風(fēng)險及產(chǎn)權(quán)酒店銷售阻力只要保證月租金3035元/平方米，完全可以實現(xiàn)7%-8%的投資回報率，銀行履約擔保的風(fēng)險就不存在，產(chǎn)權(quán)酒店銷售的阻力也會迎刃而解。3、風(fēng)險化解A、 本項目成本：酒店為3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓為3100元/平方米（2400+700）。B、 項目操作前

6、期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）銷售，在銷售率達60以后，可以以成本價銷售，投資公司仍可以實現(xiàn)約7200萬人民幣的利潤及酒店配套營業(yè)面積約8200平方米。C、 投資風(fēng)險完全可以化解。五、 現(xiàn)金流分析項目時間支付比例金額項目定金合同簽定日項目總額的10%28320000￥28,320,000一次付訖項目余款14個月項目總額的90%￥254,880,000小計￥283,200,000前期市場運做費用（售樓處裝修等費用）合同簽定日至開盤：約2個月1500000￥1,500,000銷售推廣費用開盤導(dǎo)入期2個月項目銷售總額的1.5%￥784,710公開期4個月項目銷售總額的1.5%￥1,961,775強銷期6個月項目銷售總額的1.5%￥5,231,400持續(xù)期2個月項目銷售總額的1.5%￥784,710小計￥10,262,595合計￥293,462,595項目銷售進度銷售比例銷售收入銷售毛利開盤導(dǎo)入期2個月項目總額的10%￥52,314,000￥12,100,000公開期4個月項目總額的25%￥130,785,000￥30,250,000強銷期6個月項目總