酒店式公寓售后返租分析及建議

1、2#酒店式公寓售后返租分析及建議酒店式公寓的定義：所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理及服務的公寓，其特征為：1、提供酒店式管理服務；2、兼有居住和投資兩種功能。酒店式公寓居住檔次高，生活便利，有較好的居住環(huán)境，因此為許多高收入人群所中意。但是因為價格和物業(yè)管理費用較高，居住面積較小，所以絕大多數(shù)人都用于出租，即投資。酒店式公寓營銷特點分析：操作因素酒店式公寓產(chǎn)權業(yè)主物業(yè)用途可自住，也可出租配套設施生活配套齊全經(jīng)營管理由專業(yè)物管公司提供酒店式物業(yè)管理，或者與酒店合作，委托管理物管費相對住宅較高價格相對住宅較高開發(fā)商資金回籠根據(jù)營銷方式的不同而不同業(yè)主獲利方式租金或返利業(yè)主投資風險可控性低投資回報根

2、據(jù)協(xié)議的不同而不同主要影響因素地段、物業(yè)管理水平本案酒店式公寓營銷模式分析本案2#酒店式公寓共有247套，總面積合計11037.65，根據(jù)合浦目前的客戶群體市場及本案項目性質(zhì)，可以采用返租銷售的方式。返租銷售：開發(fā)商售出單位后，對業(yè)主物業(yè)進行返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤或者金額。返租銷售模式示意圖：開發(fā)商投資者項目管理公司酒店經(jīng)營公司銷售產(chǎn)權出租經(jīng)營或者合作經(jīng)營返租回報委托經(jīng)營回報流程關系流程優(yōu)點：此種物業(yè)的回報通常是固定的，因此業(yè)主可以避免一定的投資風險，所以市場反映較好，售價也較高。缺點：后期管理較繁瑣，若出租市場不好，每月的返利也是一個較大的資金負擔。銷售價格建議：范例一 假若回收

3、單價為3000、3200，返租率為7%、8%，返租年限為5、8、10。假設酒店管理公司每月支付的租金為20元/，參考指標如下表所示：總面積回收單價面市單價面市總價返租回報率返租年限墊付租金總額回本年限返租總額酒店返租總額11037.6530003415.25376963347%5458338414.217828564132451803800419430708%883012012.5220753004898.0854063292.77%820950342.714.242142630.7211922886314.12707857748%3767282412.55886511276008388614

4、07%105077319014.27726355026490360126001390743908%10596144012.513245180032003723.0541093722.87%55773242.814.219018422.8132451804133.2456208158%1030033512.5235455155352.88590832167%82376273614.24495502421192288696976920941.38%41600461.312.562792749.3826791247148.87%1055926668.814.282417028.82649036013

5、6001501120408%11479156012.5141281920由表中數(shù)據(jù)，根據(jù)本階段市場實際銷售情況，假若回收單價為3000元，則返租率為5%、返租年限為5年可行；假若回收單價為3200，則返租率為5%、返租年限為5年可行。但是，由于回本年限過長，對于投資者的投資信心會造成一定的影響，所以，若面市價格及回本年限易于現(xiàn)階段的投資者接受，建議降低回收價格，提高返租率，促進酒店式公寓的去化率。范例二 以一套為40的單位為例，假設已知回收單價為3000，返租回報率為8%，返租年限為5年，酒店每月返租為20元/，參考數(shù)據(jù)如下表所示：（以下月供核算以首付三成為標準）總面積回收單價面市單價面市總價返租回報率返租年限墊付租金總額回本年限返租總額酒店返租總額月返租金月供40300038001520008%53200012.5800004800013332101由表中數(shù)據(jù)得知：基于回收單價為3000元/，則根據(jù)已有條件，面市單價為3800元/，基于條件的限制，月返租金和月供的金額相差較大。結論及建議：投資客的目的主要是投資回報，由范例一及范例二的數(shù)