酒店式公寓售后返租分析及建議

1、2#酒店式公寓售后返租分析及建議酒店式公寓的定義：所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理及服務(wù)的公寓，其特征為：1、提供酒店式管理服務(wù)；2、兼有居住和投資兩種功能。酒店式公寓居住檔次高，生活便利，有較好的居住環(huán)境，因此為許多高收入人群所中意。但是因?yàn)閮r(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)用較高，居住面積較小，所以絕大多數(shù)人都用于出租，即投資。酒店式公寓營(yíng)銷特點(diǎn)分析：操作因素酒店式公寓產(chǎn)權(quán)業(yè)主物業(yè)用途可自住，也可出租配套設(shè)施生活配套齊全經(jīng)營(yíng)管理由專業(yè)物管公司提供酒店式物業(yè)管理，或者與酒店合作，委托管理物管費(fèi)相對(duì)住宅較高價(jià)格相對(duì)住宅較高開發(fā)商資金回籠根據(jù)營(yíng)銷方式的不同而不同業(yè)主獲利方式租金或返利業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)可控性低投資回報(bào)根

2、據(jù)協(xié)議的不同而不同主要影響因素地段、物業(yè)管理水平本案酒店式公寓營(yíng)銷模式分析本案2#酒店式公寓共有247套，總面積合計(jì)11037.65，根據(jù)合浦目前的客戶群體市場(chǎng)及本案項(xiàng)目性質(zhì)，可以采用返租銷售的方式。返租銷售：開發(fā)商售出單位后，對(duì)業(yè)主物業(yè)進(jìn)行返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤(rùn)或者金額。返租銷售模式示意圖：開發(fā)商投資者項(xiàng)目管理公司酒店經(jīng)營(yíng)公司銷售產(chǎn)權(quán)出租經(jīng)營(yíng)或者合作經(jīng)營(yíng)返租回報(bào)委托經(jīng)營(yíng)回報(bào)流程關(guān)系流程優(yōu)點(diǎn)：此種物業(yè)的回報(bào)通常是固定的，因此業(yè)主可以避免一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以市場(chǎng)反映較好，售價(jià)也較高。缺點(diǎn)：后期管理較繁瑣，若出租市場(chǎng)不好，每月的返利也是一個(gè)較大的資金負(fù)擔(dān)。銷售價(jià)格建議：范例一 假若回收

3、單價(jià)為3000、3200，返租率為7%、8%，返租年限為5、8、10。假設(shè)酒店管理公司每月支付的租金為20元/，參考指標(biāo)如下表所示：總面積回收單價(jià)面市單價(jià)面市總價(jià)返租回報(bào)率返租年限墊付租金總額回本年限返租總額酒店返租總額11037.6530003415.25376963347%5458338414.217828564132451803800419430708%883012012.5220753004898.0854063292.77%820950342.714.242142630.7211922886314.12707857748%3767282412.55886511276008388614

4、07%105077319014.27726355026490360126001390743908%10596144012.513245180032003723.0541093722.87%55773242.814.219018422.8132451804133.2456208158%1030033512.5235455155352.88590832167%82376273614.24495502421192288696976920941.38%41600461.312.562792749.3826791247148.87%1055926668.814.282417028.82649036013

5、6001501120408%11479156012.5141281920由表中數(shù)據(jù)，根據(jù)本階段市場(chǎng)實(shí)際銷售情況，假若回收單價(jià)為3000元，則返租率為5%、返租年限為5年可行；假若回收單價(jià)為3200，則返租率為5%、返租年限為5年可行。但是，由于回本年限過長(zhǎng)，對(duì)于投資者的投資信心會(huì)造成一定的影響，所以，若面市價(jià)格及回本年限易于現(xiàn)階段的投資者接受，建議降低回收價(jià)格，提高返租率，促進(jìn)酒店式公寓的去化率。范例二 以一套為40的單位為例，假設(shè)已知回收單價(jià)為3000，返租回報(bào)率為8%，返租年限為5年，酒店每月返租為20元/，參考數(shù)據(jù)如下表所示：（以下月供核算以首付三成為標(biāo)準(zhǔn)）總面積回收單價(jià)面市單價(jià)面市總價(jià)返租回報(bào)率返租年限墊付租金總額回本年限返租總額酒店返租總額月返租金月供40300038001520008%53200012.5800004800013332101由表中數(shù)據(jù)得知：基于回收單價(jià)為3000元/，則根據(jù)已有條件，面市單價(jià)為3800元/，基于條件的限制，月返租金和月供的金額相差較大。結(jié)論及建議：投資客的目的主要是投資回報(bào)，由范例一及范例二的數(shù)