中原上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位策劃方案

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位策劃方案上海中原事業(yè)二部 Shanghai.05.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Part 1 地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況Part 2 地塊所在區(qū)域購(gòu)買客戶分析Part 3 地塊分析及產(chǎn)品建議Part 4 項(xiàng)目未來(lái)客戶預(yù)判報(bào)告結(jié)構(gòu)Part 5 類似項(xiàng)目案例借鑒Code of thi

2、s report | 3 Copyright Centaline Group, 2010地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況Part 1Part C.1 奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況Part C.2 住宅市場(chǎng)供需情況及其發(fā)展趨勢(shì)分析Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況Part C.1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010奉賢新城周邊用地規(guī)劃情況從2008年5月至2010年5月，奉賢區(qū)總共成交商業(yè)和住宅土地53.5萬(wàn)，其中住宅占地其中住宅

3、占地32.232.2萬(wàn)萬(wàn)。按容積率折算后的總建筑面積為109.4萬(wàn)平方米，其中住宅其中住宅占占67.567.5萬(wàn)萬(wàn)。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010地塊名地塊名用途用途土地面積土地面積建筑面積建筑面積容積容積率率總價(jià)總價(jià)單價(jià)單價(jià)單價(jià)單價(jià)成交日期成交日期( (米米2)2)( (米米2)2)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )( (元元/ /米米2)2)( (萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝) )金匯鎮(zhèn)泰日社區(qū)光輝村大葉公路北側(cè)其他商服用地2,777.902,777.90111214,035.42269.042010-2-4海灣鎮(zhèn)星火支路東側(cè)A06區(qū)域地

4、塊商業(yè)用地65,437.6098,156.401.580701,233.2482.222009-10-21南橋鎮(zhèn)奉賢海關(guān)區(qū)域地塊經(jīng)營(yíng)性辦公用地9,102.8036,411.2041110012,194.05812.982009-10-21南奉公路南側(cè)、金海路西側(cè)B-03（現(xiàn)為B-02-02等）區(qū)域商住78,556.30298,513.903.813434617,101.871,140.182009-9-24南橋鎮(zhèn)西渡社區(qū)滬杭公路西側(cè)、鴻樂(lè)路兩側(cè)區(qū)域其他商服用地29,175.3084,608.402.9121664,169.97278.012009-9-18南橋鎮(zhèn)新建西路北側(cè)、化工小區(qū)西側(cè)區(qū)域普

5、通商品房；商業(yè)用地52,352.3078,528.501.5337306,442.89429.552009-5-21南橋鎮(zhèn)育秀路南側(cè)、望園路西側(cè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)性辦公用地30,265.8072,637.902.4132114,364.99291.012009-5-21工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)航南公路南側(cè)、環(huán)城東路以西、陳橋路東側(cè)區(qū)域普通商品房31,204.3056,167.701.8236197,569.15504.642009-5-21市工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)橫涇港東側(cè)、航南公路南側(cè)區(qū)域普通商品房44,256.6079,661.901.8312807,067.87471.212009-5-21奉城鎮(zhèn)南奉公路北側(cè)、奉干

6、公路東側(cè)區(qū)域其他商服用地2,928.801,171.500.48803,004.64200.322009-4-29柘林鎮(zhèn)環(huán)城東路西側(cè)、聯(lián)業(yè)路南側(cè)區(qū)域2號(hào)普通商品房59,805.2089,707.801.54845810.1354.012009-2-24柘林鎮(zhèn)環(huán)城東路西側(cè)、聯(lián)業(yè)路南側(cè)區(qū)域3號(hào)普通商品房55,926.7072,704.701.34048723.848.262009-2-24現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)金海路東側(cè)、廣豐路北側(cè)區(qū)域其他商服用地2,701.902,701.9019283,434.62228.992009-1-9青村鎮(zhèn)金錢公路東側(cè)、南奉公路南側(cè)區(qū)域商業(yè)用地41,054.7073,898.5

7、01.856641,379.6291.982008-10-24海港綜合開(kāi)發(fā)區(qū)港陽(yáng)路西側(cè)、平安大道北側(cè)區(qū)域地塊商業(yè)用地15,238.2030,476.40222901,502.80100.192008-10-24莊行鎮(zhèn)浦衛(wèi)公路東側(cè)、奉浦大道北側(cè)區(qū)域商業(yè)用地3,010.201,806.100.68352,773.90184.942008-10-15工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)河北路南側(cè)G1-05地塊商業(yè)用地11,439.1013,726.901.251504,502.10300.162008-9-28近期奉賢區(qū)土地交易情況表Code of this report | 7 Copyright Centaline

8、 Group, 2010奉賢新城分期規(guī)劃發(fā)展方向由于目前奉賢南橋新城板塊用地已近飽和，城區(qū)的不斷發(fā)展使得對(duì)土地的需求分別向外拓展，目前已經(jīng)開(kāi)始向城東擴(kuò)展。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010奉賢南橋新城城東區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)分期規(guī)劃本項(xiàng)目直接受益于南橋新城向城東發(fā)展的前景規(guī)劃，并且成為本區(qū)域的首期開(kāi)發(fā)用地。同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃成為城東休閑旅游服務(wù)中心，為本項(xiàng)目的價(jià)值提升起到良好的促進(jìn)作用。本案Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010奉賢南橋新城城東區(qū)道路交通建

9、設(shè)規(guī)劃本項(xiàng)目獲益于“豐”字型的國(guó)道、省道和高速等道路，交通便捷。同時(shí)，未來(lái)輕軌五號(hào)線的延伸設(shè)站，都將拉近與上海中心城區(qū)的距離，直接提升了土地和物業(yè)的升值空間。本案輕軌五號(hào)線Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010住宅市場(chǎng)供需情況及其發(fā)展趨勢(shì)分析Part C.2Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010從上海商品住宅的市場(chǎng)供求可以看到：2009年1月至2010年4月期間商品住宅新增供應(yīng)2654萬(wàn)，成交2710萬(wàn)，供求比為0.98。說(shuō)明需求略大于供應(yīng)，并且去

10、化部分存量住宅。同時(shí)，進(jìn)入2010年后受政策出臺(tái)前后的影響，供應(yīng)和成交都出現(xiàn)大幅萎縮，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010從上海商品住宅的成交均價(jià)趨勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入09年后上海房?jī)r(jià)開(kāi)始逐漸攀升，在09年9月創(chuàng)出近期新高后步入震蕩攀升的趨勢(shì)，并且大幅加速上行，創(chuàng)出上海住宅成交均價(jià)的新高，直接加大了后期樓市的風(fēng)險(xiǎn)。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010從下圖可以看出：奉賢南橋新城板塊住宅2009年1月至2010年4月期間供應(yīng)量為93萬(wàn)，

11、成交量76萬(wàn)，供求比達(dá)到1.23，超過(guò)上海全市同期供求比。供應(yīng)量的不均衡導(dǎo)致成交量的不均衡，因此積壓了一定的存量房，對(duì)后期房?jī)r(jià)的提升是一種障礙。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010整體而言，南橋新城板塊住宅成交均價(jià)在2009年期間保持穩(wěn)定的增速，并且也達(dá)到本板塊的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入2010年后，其受政策影響的程度大于上海市，成交均價(jià)急速下降后保持緩慢的增長(zhǎng)。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010南橋區(qū)域圖北北上院佳庭(韓村路780弄 )綠地領(lǐng)御(望園

12、南路1588弄 )上海之魚(yú)招商南橋雅苑(環(huán)城南路1000號(hào))南橋新城板塊南橋新城城東區(qū)板塊Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010目前南橋新城板塊在售樓盤(pán)單套主力面積基本上介于80-140平米之間，多以毛坯房推售，主力均價(jià)1.2-1.4萬(wàn)左右。名稱項(xiàng)目總面積開(kāi)發(fā)周期可售面積主力單套面積均價(jià)已售及已預(yù)訂面積裝修狀況招商南橋雅苑(南橋1號(hào))97909整體開(kāi)發(fā)10499821441445087410毛坯上院佳庭(順寓國(guó)際社區(qū) )28221694891401371327527毛坯綠地領(lǐng)御(望海新都)43378二期996901401

13、282842381毛坯項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)情況表Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010地塊所在區(qū)域購(gòu)買客戶分析Part 2Part C.1 區(qū)域典型樓盤(pán)成交客戶分析Part C.2 區(qū)域本地客戶分析Part C.3 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域典型樓盤(pán)成交客戶分析Part C.1Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010說(shuō)明：說(shuō)明：以綠地領(lǐng)域樓盤(pán)為例

14、，來(lái)訪客戶區(qū)域構(gòu)成中，40%為奉賢本地客，22%為產(chǎn)業(yè)園區(qū)客，外區(qū)域客為27%（其中以浦東新區(qū)的來(lái)訪客戶為主）、還有11%的外地客。其中奉賢區(qū)域客及產(chǎn)業(yè)園區(qū)客置業(yè)目的多數(shù)為自住兼投資，外區(qū)域客以剛性自住為主，外地客戶基本為投資客。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010說(shuō)明：說(shuō)明：客戶購(gòu)買目的中，61%為自住兼投資客戶，12%為純投資客戶，不考慮自?。?7%為純自住客戶，多為剛需型客戶。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010說(shuō)明：說(shuō)明：從成交面積分布

15、來(lái)看，多數(shù)客戶選擇100以下的小戶型，占總體成交面積的70%左右。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010說(shuō)明：說(shuō)明：100萬(wàn)以下產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎，考慮到成交客戶購(gòu)買力相對(duì)較弱，所以低總價(jià)是吸引外區(qū)域客戶的重要原因之一。同時(shí)，總價(jià)較低的產(chǎn)品對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，資金投入較少，風(fēng)險(xiǎn)也小。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010新新人類(2025歲)都市新銳都市新銳(2630歲歲)品質(zhì)家庭品質(zhì)家庭(3140歲歲)有錢有閑(4155歲)單身E族新婚族新婚族幼小三口

16、之家幼小三口之家兒女立家丁克族丁克族已婚兩人之家已婚兩人之家三代同堂三代同堂兩老養(yǎng)老新新上上海海人人 中中 產(chǎn)產(chǎn) 型型 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 型型 富富 裕裕 型型 富富 貴貴 型型 富 豪 型30010030以上萬(wàn)元以上萬(wàn)元/年年3010萬(wàn)元萬(wàn)元/年年 10萬(wàn)元以下萬(wàn)元以下客戶家庭結(jié)構(gòu)類型分析客戶購(gòu)買力類型分析Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010100100以下以下2 2房產(chǎn)品房產(chǎn)品100100以上以上產(chǎn)品產(chǎn)品 該部分房源針對(duì)首次置業(yè)的客戶，以在浦東浦東工作生活的非本地客戶為主。其中新上海人對(duì)項(xiàng)目地理位置接受程度更高，上?？蛻?/p>

17、受限于資金壓力以地段換取居住舒適度。 看中項(xiàng)目的便捷交通和舒適的居住體驗(yàn)。 該部分客戶多為首次改善性居住客戶，以本地客戶居多。他們有較為充裕的資金選擇更符合三口及以上家庭結(jié)構(gòu)居住的社區(qū)與產(chǎn)品。 看中項(xiàng)目大面積產(chǎn)品的舒適性、小區(qū)品質(zhì)感。購(gòu)買面積對(duì)比分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域本地客戶分析Part C.2Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010本地土生土長(zhǎng)人士，觀念較為傳統(tǒng)。親戚朋友一大堆，有自己的生活圈子，來(lái)往密切的多是同學(xué)、同村同鎮(zhèn)

18、鄉(xiāng)親、機(jī)關(guān)同事。 人口特征人口特征區(qū)域本地客戶分析Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010購(gòu)房特征位置或地段在集中在南橋、奉城兩大生活區(qū)域。周圍生活配套完備，大賣場(chǎng)、便利店、交通便利。老城區(qū)物業(yè)年代久遠(yuǎn)更新速度慢，對(duì)新產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，綠化率高、安靜。原有宅基地拆遷得到大筆動(dòng)遷款，在中心城區(qū)都具有兩套或兩套以上的物業(yè)。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010客戶價(jià)值評(píng)估本地生活多年，對(duì)區(qū)域的優(yōu)劣了如指掌，知道這里空氣質(zhì)量好，基于對(duì)這片土地的感情，如果有

19、既適于居住，又有較好的升值潛力的物業(yè)，他們有可能選擇，這是一部分我們可以爭(zhēng)取的客戶。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析Part C.3Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010四大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況四大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況上海工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)星火開(kāi)發(fā)區(qū)上海海港綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)上海化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢區(qū)地理位置地理位置奉賢北端，南橋鎮(zhèn)奉賢南端，海灣鎮(zhèn)奉賢東部，四團(tuán)鎮(zhèn)奉賢西部，柘林鎮(zhèn)級(jí)別級(jí)別市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)園區(qū)規(guī)模園區(qū)規(guī)模25平

20、方公里7平方公里18.3平方公里13平方公里產(chǎn)業(yè)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)制造業(yè)、光儀電及信息產(chǎn)業(yè)制藥、服裝、輕工業(yè)汽車零部件、機(jī)械裝備配套產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代物流 、精細(xì)化工、生物醫(yī)藥和化工物流勞務(wù)來(lái)源勞務(wù)來(lái)源生產(chǎn)線工人依靠本地消化+外來(lái)務(wù)工人員。生產(chǎn)線工人依靠本地消化+外來(lái)務(wù)工人員。生產(chǎn)線工人依靠本地消化+外來(lái)務(wù)工人員。生產(chǎn)線工人依靠本地消化+外來(lái)務(wù)工人員。管理層來(lái)自市區(qū)各區(qū)域管理層來(lái)自市區(qū)各區(qū)域管理層來(lái)自市區(qū)各區(qū)域管理層來(lái)自市區(qū)各區(qū)域生活區(qū)域生活區(qū)域由于開(kāi)發(fā)區(qū)位于奉賢中心-南橋鎮(zhèn)，生活配套，交通都較其他城鎮(zhèn)便捷快速，并且園區(qū)具有5平方公里的住宅配套，因此園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員基本都置業(yè)或租賃在此區(qū)域。開(kāi)發(fā)區(qū)成立較早規(guī)

21、模較小配套不完善，并且與鎮(zhèn)中心距離較遠(yuǎn)，因此園區(qū)內(nèi)園區(qū)位于東部臨海，距離本案區(qū)域路程較遠(yuǎn),而且園區(qū)入戶企業(yè)較少,僅四團(tuán)鎮(zhèn)的住宅配套完全可以滿足園區(qū)的住房需求.園區(qū)班車可達(dá)金山區(qū)，莘莊，靜安區(qū) ,管理層基本有私家車,園區(qū)內(nèi)有大量別墅區(qū).工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)業(yè)客戶特征類別現(xiàn)住區(qū)域交通住房現(xiàn)狀收入深入訴求生產(chǎn)線人員園區(qū)周邊公交系統(tǒng) 自行車 助動(dòng)車租賃為主800-1000元/月 （兩人以上合租）800- 1500元/月他們的子女教育，老人的就醫(yī)，購(gòu)物都需要完善的生活配套設(shè)施來(lái)滿足生活需求，

22、 而除了南橋鎮(zhèn)相對(duì)完善之外，其他城鎮(zhèn)均未達(dá)到完善。中層管理 技術(shù)人員金山 閔行 市區(qū)園區(qū)班車 10萬(wàn)-15 萬(wàn)私家車本市戶籍員工相對(duì)住所穩(wěn)定。 外省市專業(yè)人才、留滬高校畢業(yè)生基本選擇在閔行莘莊區(qū)域租借居住，企業(yè)有適當(dāng)補(bǔ)助，（按級(jí)別）5000-15000元/月他們已經(jīng)在園區(qū)工作了多年，有了一定的財(cái)富積累， 但市區(qū)價(jià)格處于高位，因此至今未置業(yè)，近年來(lái)南匯、閔行南部的發(fā)展及高性價(jià)比的價(jià)格讓他們開(kāi)始有能力購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)生活、工作兩不誤。外方人員浦東新區(qū) 國(guó)際社區(qū)別墅區(qū)租賃高級(jí)轎車大部分外方人員居住在浦東外籍人士較為集中的區(qū)域，并有企業(yè)提供住房津貼。年薪外方人員由于任期時(shí)間、生活方式等多方面因素都選擇在滬租

23、賃高檔公寓，或購(gòu)置外籍人士聚集的區(qū)域。高層管理高級(jí)別墅區(qū)企業(yè)提供高級(jí)轎車擁有多套公寓、別墅股份激勵(lì)在園區(qū)附近都有企業(yè)提供的高級(jí)住所，并擁有多處私家住所。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010中層管理技術(shù)人員是我們的潛在客戶?；诠ぷ鞯攸c(diǎn)的因素，有在奉賢地區(qū)置業(yè)的計(jì)劃。一方面，可滿足自住的需求，另一方面，也及期望物業(yè)升值，滿足投資欲望。所以此類客戶的購(gòu)房目的，基本為自住兼投資。但投資經(jīng)驗(yàn)不多，首次房產(chǎn)投資客的比例較高。購(gòu)房特征Code of this report | 33 Copyright Centaline Grou

24、p, 2010地塊分析及產(chǎn)品建議Part 3Part C.1 地塊性質(zhì)及SWOT分析Part C.2 商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議Part C.3 酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議Part C.4 普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010地塊性質(zhì)及SWOT分析Part C.1Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域規(guī)劃地塊處于南橋形成城東區(qū)中心區(qū)域 地塊位于南橋新城1期開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)部，整個(gè)新城分三期開(kāi)發(fā)。同時(shí)地塊緊鄰規(guī)劃中的城市主干道

25、，并位于新城規(guī)劃休閑中心位置。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010地塊分析及產(chǎn)品建議地塊位于奉賢區(qū)南橋新城北側(cè)，規(guī)劃區(qū)域?yàn)椤吧虾Ｖ~(yú)”項(xiàng)目，地塊三面環(huán)水，除去旅館、綠地等地塊，可建造銷售類物業(yè)總建筑面積約為1919萬(wàn)平方米。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊三面環(huán)水，兩側(cè)臨主干道，整個(gè)大地塊的環(huán)路穿越地塊，商業(yè)價(jià)值較高。劣勢(shì)：劣勢(shì)：地塊最優(yōu)良臨湖位置地塊A-01-07被規(guī)劃為旅館用地，無(wú)法建造可售住宅類物業(yè)

26、。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：未來(lái)5號(hào)線延伸段將到達(dá)周邊地塊，整個(gè)大地塊的開(kāi)發(fā)將吸引現(xiàn)有南橋新城客戶。威脅：威脅：“上海之魚(yú)”大地塊的規(guī)劃理念較好，但未來(lái)實(shí)際規(guī)劃實(shí)現(xiàn)有待考證，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010不同位置功能分析該區(qū)域緊鄰城市主干道以及大地塊內(nèi)部環(huán)路，沿街商業(yè)價(jià)值較高，可規(guī)劃成為沿街商鋪的形式該部分區(qū)域位于中央綠化帶以及河道周邊，整體景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)烈，擁有較好的居住條件，可規(guī)劃中高檔的居住產(chǎn)品該部分區(qū)域處于地塊中央，結(jié)合綠化等因素可規(guī)劃較適合的居住類產(chǎn)品根據(jù)不同優(yōu)勢(shì)規(guī)劃物業(yè)Code of this repor

27、t | 39 Copyright Centaline Group, 2010規(guī)劃條件地塊號(hào)用地性質(zhì)用地面積 容積率建筑面積建筑限高A-01-03商住混合用地2239836719460商業(yè)用地1343940317住宅用地895926877A-01-05商住混合用地43513313053960商業(yè)用地2610878324住宅用地1740552215合計(jì)65911197733地塊整體可規(guī)劃建筑面積19.7萬(wàn)平米Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)：小結(jié)：就目前項(xiàng)目而言，首先充分考慮并了解各種業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)和案例，選出最適合的

28、物業(yè)組合，規(guī)劃整個(gè)地塊的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國(guó)外稱之為HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（寫(xiě)字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購(gòu)物中心）、Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、Apartment（公寓），是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價(jià)值體現(xiàn)。將其中三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。“豪布斯卡” 功能區(qū)劃的細(xì)分規(guī)則是中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即30%辦公區(qū)，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓；城市綜合體？城市綜合體？定位思考Code of this report | 41 Copyright Centalin

29、e Group, 2010商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議Part C.2Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010定位思考商業(yè)部分開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要獲利形式：建成后銷售獲利建成后銷售獲利建成后出租獲利建成后出租獲利建成后經(jīng)營(yíng)獲利建成后經(jīng)營(yíng)獲利商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)周邊土地升值，周邊土地升值，開(kāi)發(fā)獲利開(kāi)發(fā)獲利目前開(kāi)發(fā)商主要的獲利方式目前開(kāi)發(fā)商主要的獲利方式開(kāi)發(fā)商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，需要雄厚的資金支持，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，需要雄厚的資金支持，少數(shù)資金雄厚龍頭企業(yè)選擇少數(shù)資金雄厚龍頭企業(yè)選擇復(fù)合地產(chǎn)企業(yè)較多采用，例如華潤(rùn)置地復(fù)合地產(chǎn)企業(yè)較

30、多采用，例如華潤(rùn)置地不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業(yè)不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業(yè)何種何種商業(yè)模式適合本項(xiàng)目的商業(yè)？模式適合本項(xiàng)目的商業(yè)？Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)部分入口打開(kāi)打開(kāi)“金角金角”，擴(kuò)大，擴(kuò)大“銀邊銀邊”該位置是本地塊最為重要的入口，同時(shí)結(jié)合地塊的景觀大道，建議設(shè)置規(guī)劃較為優(yōu)良的入口廣場(chǎng)，呼應(yīng)大地塊的規(guī)劃以及提升本地塊的價(jià)值。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010入口氛圍的營(yíng)造入口廣場(chǎng)的設(shè)置具有可識(shí)別性的標(biāo)志物

31、，為廣場(chǎng)賦予了一種場(chǎng)所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)/讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸核心交匯點(diǎn)（核心交匯點(diǎn)（Theme RoomTheme Room）強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊標(biāo)志點(diǎn)標(biāo)志點(diǎn)/ /入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010更多吸引市民的功能動(dòng)感、趣味動(dòng)感、趣味/ /生活生活/ /文化文化廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所/與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值實(shí)用的公共設(shè)施實(shí)用的公共設(shè)施Code of this report

32、 | 46 Copyright Centaline Group, 2010特色街區(qū)指示特色街區(qū)指示/ /街名街名景觀元素景觀元素商業(yè)街區(qū)氛圍營(yíng)造商業(yè)街區(qū)氛圍營(yíng)造通過(guò)設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010關(guān)于商業(yè) 中原觀點(diǎn)本地塊商業(yè)用地占到11.8萬(wàn)平米，規(guī)劃成純商業(yè)形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議利用沿主干道的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃部分沿街商業(yè)，但由于區(qū)域整體商業(yè)氛圍不足，建議僅在沿街位置規(guī)劃1萬(wàn)平米左右的底商作為社區(qū)配套即可。利用中心綠化帶的優(yōu)勢(shì)，設(shè)

33、置一定的廣場(chǎng)，提高整個(gè)項(xiàng)目的人氣。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)規(guī)劃具體思考Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010沿街商業(yè)規(guī)劃思考建議規(guī)劃12層的底商即可，沿城市主干道分布，滿足社區(qū)商業(yè)配套需求。u 商業(yè)配套（約10000)Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010若開(kāi)辟5000平米左右規(guī)劃會(huì)所，將提升項(xiàng)目的城市生活感Code of this report | 51

34、Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建議1、十字路口特性：特性：這里是主要的商場(chǎng)、商業(yè)街消費(fèi)人流入口，人流覆蓋面廣建議：建議：該部分是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的最總要對(duì)外展示部分，增加市民的互動(dòng)性是重中之重功能：功能：購(gòu)物人流的強(qiáng)力吸引，把不準(zhǔn)備消費(fèi)的路人也吸引過(guò)來(lái)亮點(diǎn)：亮點(diǎn)：設(shè)置廣場(chǎng)音樂(lè)，更多新穎的老中幼娛樂(lè)設(shè)施，依靠晚間的活動(dòng)，營(yíng)造氛圍，活力廣場(chǎng)活力廣場(chǎng)Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建議1、位于項(xiàng)目最中央的主入口特性：特性：這個(gè)區(qū)域未來(lái)將是區(qū)域居民的重要入口，所以更重

35、要的是整個(gè)項(xiàng)目一張“臉”。功能：功能：整個(gè)形象大道應(yīng)該以展示功能為主，較少的互動(dòng)參與建議：建議：該處的包裝應(yīng)該貼合整體南橋新城的規(guī)劃主題，類似雕塑廣場(chǎng)等亮點(diǎn)：亮點(diǎn)：可利用良好的昭示性，加強(qiáng)夜晚的展示形象大道形象大道Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議Part C.3Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010關(guān)于酒店公寓 中原觀點(diǎn)規(guī)劃1萬(wàn)平米左右的商業(yè)，剩余18萬(wàn)平米多的住宅物業(yè)，若規(guī)劃成純住宅社區(qū)將略顯單調(diào)，建議可以利用區(qū)

36、域市區(qū)中小型投資客較多的優(yōu)勢(shì)，吸引不同的客戶群體。建議規(guī)劃6萬(wàn)平米的精品酒店式公寓在位置規(guī)劃方面可安排相對(duì)景觀等優(yōu)勢(shì)較差的區(qū)域，例如沿街商業(yè)的上部等。規(guī)劃LOFT物業(yè)提高物業(yè)的附加價(jià)值Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品類型用地性質(zhì)產(chǎn)品特性普通單身公寓住宅用地，使用年限為70年1.面積控制合理，4050M2之間。2.總價(jià)低。3.區(qū)域中心地段。4.交通便利。5.一般采用全裝修。6.物業(yè)管理，會(huì)所配置標(biāo)準(zhǔn)較高。酒店式管理服務(wù)單身公寓住宅用地，使用年限為70年除普通單身公寓特性外，還在物業(yè)管理、裝修標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所置套方面有大

37、幅提高，且采用了酒店式的管理與服務(wù)。酒店式公寓商業(yè)用地，使用年限為50年小戶型的酒店式公寓特別適應(yīng)中小企業(yè)和私人工作室作辦公用房，面積一般都在30100平方米左右，既可以注冊(cè)登記辦公司，又具有居住功能，還享受準(zhǔn)酒店服務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)又比辦公樓和酒店式服務(wù)公寓低。1.商業(yè)性質(zhì)，（公用事業(yè)商業(yè)性質(zhì)繳付）2.交通便利地段。3.物業(yè)管理費(fèi)高于單身公寓。酒店式公寓建議Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010本項(xiàng)目酒店式公寓產(chǎn)品客戶敏感點(diǎn)1.項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的定位及相關(guān)自身配套2.未來(lái)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)區(qū)域價(jià)值提升3.軌道交通五號(hào)線帶動(dòng)區(qū)域交通發(fā)

38、展及人口導(dǎo)入4.項(xiàng)目自身產(chǎn)品檔次，尤其是公共部位：大堂、電梯廳的視覺(jué)感受。5.控制面積，面積聯(lián)系總價(jià)，控制總價(jià)在投資客較多的總價(jià)區(qū)間內(nèi)。Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010投資收益價(jià)值投資收益價(jià)值物業(yè)自我升值價(jià)值物業(yè)自我升值價(jià)值自用價(jià)值自用價(jià)值無(wú)形價(jià)值無(wú)形價(jià)值區(qū)域環(huán)境及物業(yè)本身所決定的價(jià)值、是基本價(jià)值由地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲及物業(yè)固有特性所帶來(lái)的升值價(jià)值性升值較慢，以保值增值為主通過(guò)租憑、買賣賺取現(xiàn)金收益的投資價(jià)值形式直接有效，對(duì)投資性產(chǎn)品極為重要由物業(yè)本身所包藝術(shù)、文化、歷史、由物業(yè)本身所包藝術(shù)、文化、歷史、所積累的無(wú)形價(jià)值

39、所積累的無(wú)形價(jià)值客戶的功能需求客戶的功能需求決定了產(chǎn)品的價(jià)值金字塔需提升需提升物業(yè)價(jià)值提升模型物業(yè)價(jià)值提升模型小小戶戶型型發(fā)發(fā)展展歷歷程程Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010u物業(yè)溢價(jià)：高層高空間，增加實(shí)得使用面積u品牌溢價(jià)：開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司品牌u產(chǎn)品溢價(jià)：loft型酒店式公寓，70年產(chǎn)權(quán)類精品酒店酒店式公寓產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)與客戶心理匹配物業(yè)價(jià)值提升物業(yè)價(jià)值提升物業(yè)附加價(jià)值物業(yè)附加價(jià)值無(wú)形價(jià)值提升無(wú)形價(jià)值提升本案價(jià)值最大化有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值Code of this report | 59 Copyright Centali

40、ne Group, 2010設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)精品精品小戶型小戶型DESIGNBONTIQUEROOMDESIGNBONTIQUEROOM將未來(lái)產(chǎn)品的文化理念植入設(shè)計(jì)初始將未來(lái)產(chǎn)品的文化理念植入設(shè)計(jì)初始賦予建筑及產(chǎn)品更多的文化藝術(shù)內(nèi)涵賦予建筑及產(chǎn)品更多的文化藝術(shù)內(nèi)涵滿足更高要求客戶對(duì)于物業(yè)無(wú)形價(jià)值的心理需求滿足更高要求客戶對(duì)于物業(yè)無(wú)形價(jià)值的心理需求Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品產(chǎn)品4050左右loftloft精裝小戶型loft平面示意圖創(chuàng)新酒店式公寓LOFT酒店式公寓1F2FCode of this report |

41、61 Copyright Centaline Group, 2010一、采用客廳挑高樣式臥房置于二層二、采用全鋪樣式可增加使用面積建議產(chǎn)品采用多樣式設(shè)計(jì)、多餐單選擇式裝修Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010每一間都是一個(gè)故事每個(gè)人都有不同的享有在這里的每一天存在只屬于自己的空間每間房間都是不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010建筑形態(tài)建筑形態(tài)p條形感建筑，用塊狀垂直線條作為建筑主線條，突出產(chǎn)品檔次感。p立面選擇用成本相對(duì)最低的涂料材

42、質(zhì)營(yíng)造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓產(chǎn)品契合項(xiàng)目整體地標(biāo)的定位。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010大堂大堂區(qū)別于普通住宅的精致大堂，可吸引投資客的目光電梯廳電梯廳增加等待空間的舒適度營(yíng)造居家的溫馨與酒店式公寓的豪華檔次Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010公共空間公共空間是彰顯業(yè)主品味的所在依靠藝術(shù)與文化點(diǎn)綴來(lái)提升大堂空間檔次感；建議增加一些現(xiàn)代藝術(shù)品或空間裝置藝術(shù)品Code of this report | 66 Copyright Ce

43、ntaline Group, 2010Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議Part C.4Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010關(guān)于普通住宅 中原觀點(diǎn)考慮整個(gè)“上海之魚(yú)”項(xiàng)目規(guī)劃的理念，該區(qū)域較為適宜居住，因此項(xiàng)目組建議規(guī)劃較大比例的普通住宅，建筑面積在13萬(wàn)平米左右?？紤]到容積率以及限高的因素，并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有銷售物業(yè)面積區(qū)間，建議規(guī)劃多種不同面積段普通公寓物業(yè)。例如60平米以下的酒店式公寓，可規(guī)劃成2梯多戶；851

44、00平米左右的兩房可規(guī)劃成2梯4戶等；120平米左右的舒適三房規(guī)劃成2梯3戶等。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20101、層次較為分明富有現(xiàn)代感的小高層公寓產(chǎn)品Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 20102、高貴、典雅、穩(wěn)重、大氣的建筑立面新古典主義建筑格調(diào)的華貴、典雅，客戶接受度高。全石材打造，流暢勾勒出新古典主義的內(nèi)斂。適度的尺度、協(xié)調(diào)的比例、群體空間排布的跌宕體現(xiàn)整體造型的藝術(shù)美，可以使建筑群構(gòu)成優(yōu)雅的城市輪廓線。 Code of this rep

45、ort | 71 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目入口處規(guī)劃配套商業(yè)住宅以18層小高層為主Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010目前奉賢區(qū)住宅區(qū)主要集中在六大區(qū)域板塊。其中南橋新城板塊占據(jù)奉賢區(qū)近半壁江山，成為奉賢區(qū)的中心區(qū)域，并且日漸引領(lǐng)奉賢發(fā)展方向。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品情況分析Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010目前二室二廳、三室二廳和二室一廳三種戶型比例分別占據(jù)奉賢區(qū)前三甲，共達(dá)到81%，并且以80-100、60以

46、下和120-150的面積居多，分別占到32%、25%和16%，總計(jì)達(dá)到73%，成為奉賢區(qū)存量住宅中的主力房型。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品情況分析Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010以90平米左右戶型為主普通住宅戶型比例建議（普通住宅戶型比例建議（1313萬(wàn)建面）萬(wàn)建面）主力房型主力面積段總建筑面積套數(shù)配比4房以上150以上650043 5%3房2廳2衛(wèi)110-1305200041640%2房2廳1衛(wèi)85-10071500795 55%Code of this report | 75 Copyright Centaline Group

47、, 201085100平米實(shí)用2房戶型建議在控制面積的情況下，規(guī)劃舒適度較高的2房戶型，同時(shí)條件允許的情況下可規(guī)劃成3房帶入戶花園的物業(yè)，提高產(chǎn)品價(jià)值，保證最終去化。Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010110130平米舒適3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品規(guī)劃建議該類戶型客戶多為改善型需求客戶，在保證房間面積的同時(shí)，提高戶型公共部分的生活尺度，是住戶的交流空間更為舒適Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010尺度舒適性功能實(shí)用性理念先進(jìn)性生活情趣性生態(tài)景觀性城市形象性

48、項(xiàng)目住宅規(guī)劃理念Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010整個(gè)地塊各種物業(yè)面積比例整個(gè)地塊各種物業(yè)面積比例主力房型主力面積段總建筑面積套數(shù)配比普通住宅部分（13萬(wàn)建面）4房以上150以上650043 5%3房2廳240%2房2廳1衛(wèi)8510071500795 55%66%酒店式公寓部分（6萬(wàn)建面）Loft戶型40-50左右60000150030%商業(yè)部分沿街商業(yè)100平米左右7000704%說(shuō)明：由于本案酒店式公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，戶型面積在40-50平米左右，兼具普通住宅的物業(yè)屬性，比小戶型

49、普通住宅更具吸引力，將導(dǎo)致小戶型的普通住宅去化困難。因此建議在普通住宅中不另設(shè)85平米以下小面積戶型。Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010均價(jià)10000110001200013000140001500016000170001800019000以上招商南橋雅苑招商南橋雅苑上院佳庭上院佳庭綠地領(lǐng)域綠地領(lǐng)域共性價(jià)格段共性價(jià)格段銷售價(jià)格預(yù)判綜合上述區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的成交均價(jià)，鎖定本案目前靜態(tài)價(jià)格區(qū)間在13000140001300014000元/左右。精裝修產(chǎn)品按10001000元元/ /裝修成本裝修成本推算，目前靜態(tài)售價(jià)區(qū)間在1

50、5000160001500016000元元/ /左右。實(shí)際售價(jià)將按入市時(shí)的市場(chǎng)情況，圍繞目前的靜態(tài)價(jià)格作相應(yīng)的調(diào)整。Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010中原觀點(diǎn)“上海之魚(yú)”項(xiàng)目整體規(guī)劃以舒適、居住為重要理念，本地塊又處于1期開(kāi)發(fā)時(shí)段，整體規(guī)劃應(yīng)符合大地塊的規(guī)劃要求，同時(shí)不脫離城市居民的居住要求?？紤]到周邊區(qū)域商業(yè)消費(fèi)力嚴(yán)重不足，同時(shí)大地塊規(guī)劃有商業(yè)中心，建議本地塊僅規(guī)劃基本社區(qū)商業(yè)配套即可，避免不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。酒店式公寓強(qiáng)調(diào)低總價(jià)的同時(shí)，在后期應(yīng)以高檔服務(wù)突出其內(nèi)在價(jià)值，吸引客戶的購(gòu)買。在現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)客戶以市區(qū)客戶

51、以及本區(qū)域客戶為主的情況下，規(guī)劃大比例85130平米左右2、3房戶型，滿足首次購(gòu)房以及改善型需求的不同客戶。Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目未來(lái)客戶預(yù)判Part 4Part C.1 項(xiàng)目特質(zhì)分析與概念提煉Part C.2 項(xiàng)目未來(lái)客戶定位Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目特質(zhì)分析與概念提煉Part C.1Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目整體規(guī)劃高檔

52、生活、居住、休閑社區(qū)，是一座精心規(guī)劃凌駕于南橋的新城。本案地塊位于項(xiàng)目整體的西北角，依托整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)本案極具價(jià)值上升空間Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目整體規(guī)劃有：游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部、五星級(jí)酒店、項(xiàng)目整體規(guī)劃有：游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部、五星級(jí)酒店、商業(yè)休閑中心商業(yè)休閑中心高規(guī)格的休閑配套，注定項(xiàng)目的非凡Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010大師作品，經(jīng)典傳承。本案建成后極具收藏價(jià)值Code of this report | 86 Copy

53、right Centaline Group, 2010生活在“上海之魚(yú)”可滿足“七大生活主題七大生活主題” 輕松擁有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消費(fèi)。Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010居住地球越來(lái)越需要一個(gè)可以投奔的地方城市喧鬧的宣布自己是主人，物價(jià)上揚(yáng)的時(shí)候，更需要找個(gè)地方讓自己投靠，平躺在地板上，發(fā)呆看著天花板，不見(jiàn)越來(lái)越高的城市壓抑，私人專署的保護(hù)，可以累得其所的心歡Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010交友比被窩更讓你留戀下班

54、后，睡覺(jué)前，無(wú)證入場(chǎng)，友情客串，杯、酒、茶、書(shū)、藝、文唯一設(shè)定出門法則：至少帶走一個(gè)朋友，別讓被窩賴住你Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010運(yùn)動(dòng)只隨你移動(dòng)的一道清涼體溫持續(xù)加熱，拳擊、奔跑、體操直面汗水襲擊，帶走身體負(fù)擔(dān)，給五臟六腑的沖涼，在與hot的對(duì)抗中再贏一場(chǎng)。Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010學(xué)習(xí)解放學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)孔夫子的之乎者也，千百年之后也應(yīng)物革形，變身了飛機(jī)、電腦串連起這些的動(dòng)作，未來(lái)不會(huì)改變，想欲上層樓，就給自己個(gè)寂寞，適時(shí)侯

55、學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010工作顧家的兩全其美將軍問(wèn)士兵：想家嗎？士兵說(shuō)：不想。將軍說(shuō)：連自己的家都不要了，怎么保衛(wèi)國(guó)家！ 在自己的家庭站崗立業(yè)，就把工作搬進(jìn)家，瞬間轉(zhuǎn)換身份，足不出戶，以事業(yè)融入社會(huì)大家，這是故事對(duì)生活的最完美實(shí)踐。Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010失憶招領(lǐng)，生活出口城市藍(lán)調(diào)愈演愈烈，上海4%的發(fā)病率接近了美國(guó)社會(huì)，快速釋放，找了單純的輕松方式，k歌、打球、電子游藝，門口的儲(chǔ)物柜專供藍(lán)色記憶，出門無(wú)

56、從招領(lǐng)。娛樂(lè)Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010購(gòu)物一場(chǎng)最美麗的腳力賽萬(wàn)達(dá)一年一次的瘋狂購(gòu)物季，用腳拼出來(lái)的勝利。人在人潮中游走，過(guò)人，搶點(diǎn)男人足球的技術(shù)動(dòng)作，女人用來(lái)得心應(yīng)手，更可怕的是，這里沒(méi)有中場(chǎng)休息，一旦停下，誰(shuí)知道你的最愛(ài)落入誰(shuí)手。Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目未來(lái)客戶定位Part C.2Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010u他們需要具備跨出南橋邁向

57、東部上海的生活和工作圈u他們需要崇尚從產(chǎn)品價(jià)值向生活價(jià)值進(jìn)化的價(jià)值觀u他們需要向往從的便利社區(qū)生活向閑逸城市生活衍進(jìn)的棲居方式的u他們需要具備超長(zhǎng)的眼光，能夠勾勒出未來(lái)整體規(guī)劃落成后的絢麗生活由項(xiàng)目規(guī)劃特質(zhì)衍生的目標(biāo)客戶鎖定核心Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010懂生活會(huì)生活愿意享受隱匿于繁華中的寧?kù)o與自我他們才是真正會(huì)經(jīng)營(yíng)自己的人生的智慧者X 收入水準(zhǔn)Y 文化程度Z 職業(yè)層面o標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn) 懂生活，要求他們應(yīng)該具有領(lǐng)先的文化素養(yǎng)，可以接受先進(jìn)的，甚至是和常規(guī)理解不同的價(jià)值取向；會(huì)生活，追求工作和生活相分離我們稱

58、他們?yōu)椤爸a(chǎn)階級(jí)”Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010他們有知亦有產(chǎn)，他們的一天中10小時(shí)，用“知識(shí)”換“資產(chǎn)”14小時(shí)，用“知性”品“生活”“知產(chǎn)階級(jí)知產(chǎn)階級(jí)”事業(yè)成功事業(yè)成功VSVS生活成功生活成功工作工作分離分離生活生活緊張的工作緊張的工作交際圈交際圈奮斗奮斗享受享受朋友圈朋友圈悠閑的生活悠閑的生活Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010【知產(chǎn)階級(jí)【知產(chǎn)階級(jí)】他們是大多是25-40歲的中青年，擁有穩(wěn)定的家庭；他們事業(yè)已經(jīng)有所斬獲，有一定的物質(zhì)

59、基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)不是那種不安穩(wěn)的夜半來(lái)天明去的投機(jī)產(chǎn)物，而是依靠自己的學(xué)識(shí)、腦力、精力打拼得來(lái)；他們中有些人已經(jīng)擁有一定的社會(huì)地位，而且社會(huì)地位與財(cái)富都比較穩(wěn)定；他們多置身于知識(shí)含量高、市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動(dòng)力強(qiáng)，為行業(yè)新鋒；因其知識(shí)背景及未來(lái)不可限量的成長(zhǎng)性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶、老板等標(biāo)簽）區(qū)分開(kāi)來(lái)；Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010他們多為行業(yè)領(lǐng)域的先鋒精英，但不事張揚(yáng)，屬于一個(gè)殷實(shí)而知性的階層；他們雖然遠(yuǎn)未具備揮金如土的財(cái)富，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹；兒時(shí)生活經(jīng)歷讓他們對(duì)于傳統(tǒng)習(xí)俗與文化具備很強(qiáng)的認(rèn)同感；他們多置身于知識(shí)含量高、市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動(dòng)力強(qiáng)，為行業(yè)新鋒；因其知識(shí)背景及未來(lái)不可限量的成長(zhǎng)性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶、老板等標(biāo)簽）區(qū)分開(kāi)來(lái)；他們對(duì)長(zhǎng)輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對(duì)子女的教育情況； Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010他們?nèi)饲闊掃_(dá)、世事洞明，在屬于自己的環(huán)境里游刃有余，面對(duì)人生的各種紛煩蕪雜不一定全能擺平但基本都能