2020——收藏資料28日包頭時代廣場營銷執(zhí)行計劃

1、2011-3-28時代廣場營銷執(zhí)行計劃目錄項(xiàng)目概況1區(qū)域市場研究2項(xiàng)目價值梳理3項(xiàng)目定位4附加建議6營銷執(zhí)行方案5項(xiàng)目概況1u項(xiàng)目基礎(chǔ)概況u項(xiàng)目規(guī)劃解讀位置：本項(xiàng)目位于稀土高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，阿爾丁大街與黃河大街交口東南側(cè)，稀土大廈對面。項(xiàng)目四至東至沼潭東路，西至阿爾丁大街，南至校園路，北至黃河大街。交通：本項(xiàng)目距市政府3公里，距火車站1.5公里，距機(jī)場14公里，可以自駕車或選擇乘坐公交車，132路、133路、43路、20路、26路、29路公交均在項(xiàng)目周邊有站，交通極其便利。210國道（10公里）、京藏高速（8.9 公里）、110國道（7.8公里），沿校園南路行駛7.9公里向右轉(zhuǎn)進(jìn)入包哈公路直走進(jìn)

2、入機(jī)場高速。配套：項(xiàng)目商業(yè)部分將成為包頭最大的SHOPPING MALL，內(nèi)有國際知名超市，國際名品百貨、擁有影院、娛樂、兒童娛樂、親子教育、休閑購物等，既給本項(xiàng)目居民帶來最大的便利，又給包頭市民帶來了全新的購物體驗(yàn)。項(xiàng)目基礎(chǔ)概況整體規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目致力塑造服務(wù)于高新區(qū)。與國際接軌、全天候交通系統(tǒng)、展示高新尖技術(shù)的城市綜合體形象。是集商務(wù)、金融、購物、休閑、宜居為一體的綜合性項(xiàng)目，涵蓋產(chǎn)品有寫字樓、公寓、酒店、SHOPPING MALL、特色商業(yè)街等。規(guī)劃理念 市場研究2u宏觀市場u競品研究u市場總結(jié)宏觀市場市場機(jī)會大于風(fēng)險利好投資性資金將回流本地市場置業(yè)機(jī)會愈加寶貴，市場將呈現(xiàn)“擇優(yōu)”趨

3、勢新政將變相激活商業(yè)地產(chǎn)利空不斷的調(diào)整政策，使房地產(chǎn)市場整體熱度降溫加息、限購打擊購房者的購買信心，投資客戶購買謹(jǐn)慎競品研究紫金華府63萬 ，4500元/保利拉菲公館50萬，5600元/本案九合米蘭春天19萬目前昆區(qū)南部及高新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目總體量達(dá)573萬，多以大規(guī)模純住宅開發(fā)項(xiàng)目為主。預(yù)計3-5年內(nèi)，項(xiàng)目全部入住后常駐人口將突破10萬，將會出現(xiàn)大量的商業(yè)需求。目前包頭市住宅市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域是昆區(qū)南及高新區(qū)東亞世紀(jì)城110萬，5300元/京奧港帝景56萬，5400元/恒大名都50萬，7200元/保成上元名府56萬，5000元/總部經(jīng)濟(jì)園30萬，6000元/三江尊園43萬，6000元/華發(fā)新城56

4、萬，8000元/首創(chuàng)加州郡府40萬，5500元/競品研究：住宅類n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約n占地面積:17萬n建筑面積：55萬n套數(shù):一期887套n認(rèn)購均價：7600元/平米n結(jié)構(gòu)組成:19棟18-28層住宅n面積區(qū)間：94-388平米，其中以128-150三居為主力戶型n精裝標(biāo)準(zhǔn)：空調(diào)、地板、櫥柜、衛(wèi)生間n后期推貨：項(xiàng)目二期11年下半年開盤，一期目前剩余尾房均為高層n工程現(xiàn)狀：一期封頂華發(fā)新城是昆南區(qū)域內(nèi)的精裝項(xiàng)目，品質(zhì)感強(qiáng)，優(yōu)越的配套為其熱銷增加砝碼。12345678一期競品研究：住宅類n建筑風(fēng)格：法式新古典主義風(fēng)格n占地面積:19萬n建筑面積：43萬n容積率：1.58n交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯n套數(shù):聯(lián)

5、排19棟80套，高層住宅約500套n目前均價：聯(lián)排15000元/平米，高層未售n面積區(qū)間：150-480平米n工程現(xiàn)狀 ：別墅現(xiàn)房，高板在建，快封頂n后期推貨：聯(lián)排未集中開盤，已售80%n高層蓄客中，預(yù)計年內(nèi)推出兩棟，約300套區(qū)域內(nèi)聯(lián)排低密項(xiàng)目，品質(zhì)感較強(qiáng)，高層對外為6000-7000元/平方米，競爭優(yōu)勢明顯。競品研究：住宅類n物業(yè)類別 住宅、純正法式建筑 公寓n項(xiàng)目特色 豪華居住區(qū),花園洋房n建筑類別 板樓n裝修狀況 毛坯n開盤時間 二期：2010-5-2 三期：2011-4-3 n入住時間 2012-5-31 n容 積 率 2.50n綠 化 率 37.50%n物業(yè)公司 保利物業(yè)公司n二期

6、報價 5500元/n工程現(xiàn)狀 三期剛動工該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)實(shí)力開發(fā)商保利的項(xiàng)目，法式風(fēng)格，品質(zhì)感較高競品研究：住宅類n建筑風(fēng)格：歐陸新古典主義風(fēng)格n占地面積:24萬n建筑面積：50萬n套數(shù):總套數(shù)1647套n開盤時間：2011-1-16n目前均價：6600元/平方米n裝修標(biāo)準(zhǔn)：1600元/平方米n結(jié)構(gòu)組成:高層2棟28層n面積區(qū)間：120-170平米n銷售情況：一期已售50%n工程現(xiàn)狀：在建恒大名都整體風(fēng)格與元素設(shè)計與恒大華府相當(dāng)，前期推廣工作可謂全方位，高力度，攻擊性強(qiáng)，市場目標(biāo)客戶明確競品研究：住宅類n項(xiàng)目位置：沼潭東路東側(cè)、黃河大街北側(cè) n物業(yè)類別：住宅、別墅、寫字樓n占地面積：17萬平方米

7、n建筑面積：29萬平方米n開盤時間：一期，2009年4月，二期，待定n入住時間：一期2010年12月、二期待定n項(xiàng)目均價：小高層6000元/平米、LOFT5000元/平米、別墅360萬元/套n容 積 率：1.38n綠 化 率：35% n開 發(fā) 商：包頭市科海置業(yè)有限責(zé)任公司n工程現(xiàn)狀： 二期在建該項(xiàng)目擁有優(yōu)勢的產(chǎn)品和自身綜合條件，此為基礎(chǔ)優(yōu)勢； 前期推廣工作未到位，廣告延展性不夠在售已投入使用總部經(jīng)濟(jì)園金融廣場燕趙大廈傳媒大廈財富中心帝豪天下當(dāng)代生態(tài)大廈競品研究目前包頭市寫字樓市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域是鋼鐵大街目前包頭市寫字樓集中分布在鋼鐵大街沿線，城市南部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏幱诔跫夒A段。金地大廈競品研

8、究：寫字樓類財富中心項(xiàng)目位置：包頭市昆都侖區(qū)鋼鐵大街74號占地面積： 4850平方米建筑面積： 53365平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、璃幕墻、晶體雕塑感入住時間：2011年元月項(xiàng)目均價：11800元/平米容 積 率：8物 業(yè) 費(fèi)：12元/平方米月物業(yè)公司：世邦魏理仕開 發(fā) 商：包頭市華銀置業(yè)有限公司工程進(jìn)度：現(xiàn)房銷售情況：分半層或整層銷售，目前剩余10層未售配套資源：周邊擁有從小學(xué)到中學(xué)完整的教育體系、齊全的市政、金融商業(yè)辦事處、成熟的娛樂休閑場所競品研究：寫字樓類競品研究：寫字樓類總部經(jīng)濟(jì)園總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：沼潭東路東側(cè)、黃河大街北側(cè)面積區(qū)間：面積區(qū)間：900-3400戶型：戶型：敞開

9、式辦公物業(yè)公司：物業(yè)公司：海德酒店五星級物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2元/月建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約；玻璃幕墻、干掛石材、鋁板銷售情況：銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期待售，二期銷售價格預(yù)計為9000-10000元/平方米一期一期寫字樓出售出售統(tǒng)一經(jīng)營出租收租金競品研究：寫字樓類帝豪天下項(xiàng)目位置：昆都侖區(qū)鋼鐵大街南側(cè)12號物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層占地面積：12267平方米建筑面積：73602平方米入住時間：2009-12-31 項(xiàng)目均價：7900元/平米容 積 率：6工程進(jìn)度：現(xiàn)房 開 發(fā) 商：包頭市星龍房地產(chǎn)有限公司周邊配套：工行、建行、中行、藥店、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院、移動、聯(lián)通、電信等，均

10、相距不超過一百米，商業(yè)氛圍良好市場總結(jié)項(xiàng)目周邊以板式平層住宅產(chǎn)品為主，本項(xiàng)目多樣化的產(chǎn)品類別，在市場中將成為稀缺。目前市場上的寫字樓多以整層或半層銷售，以財富中心為例，整層標(biāo)準(zhǔn)面積為1700平方米，總價近2000萬，相對較高，銷售情況不理想，建議本項(xiàng)目寫字樓以整層和分售的模式結(jié)合，從而加快銷售速度及放大銷售利潤。項(xiàng)目分析3u在售產(chǎn)品梳理u項(xiàng)目SWOT分析u項(xiàng)目價值梳理在售產(chǎn)品梳理C地塊公寓SOHO地上建筑面積約10萬平米G地塊1#、2#寫字樓地上建筑面積約6萬平米3# 2# 1# 根據(jù)市場需求及蓄客量首先推出C地塊1#、5#、9#公寓，總建筑面積約2.6萬平米左右。其次推出G地塊中的1#寫字樓

11、，總建筑面積約3萬平米左右開始進(jìn)行銷售。再次推出G地塊2#寫字樓，總建筑面積約3萬平米左右開始進(jìn)行銷售。最后，通過首先推出的C地塊公寓中戶型在市場中的檢驗(yàn)與客戶的反饋，及時把C地塊剩余部分或是一部分公寓樓戶型進(jìn)行完善；同時推出的還有G地塊中3#寫字樓產(chǎn)品，以適當(dāng)時機(jī)陸續(xù)入市。項(xiàng)目SWOT分析容積率較高，限制了項(xiàng)目居住類產(chǎn)品的品質(zhì)綜合性、大規(guī)模開發(fā)周期長風(fēng)險大目前，區(qū)域距城中心較遠(yuǎn)，客戶認(rèn)可度相對略低高新區(qū)優(yōu)惠政策，帶來了大量的高知消費(fèi)群體周邊高端住宅項(xiàng)目較多，帶來大量的高消費(fèi)群體交通系統(tǒng)不斷完善，將帶動周邊配套設(shè)施建設(shè)政府對城市的合理有序規(guī)劃，保障了區(qū)域可持續(xù)發(fā)展目前區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品斷檔，為項(xiàng)目銷

12、售帶來了機(jī)會區(qū)域內(nèi)唯一大型商業(yè)綜合體，商業(yè)配套完善項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，填補(bǔ)區(qū)域空白地塊周邊居住及教育配套齊全地塊指標(biāo)規(guī)劃規(guī)模較大，大盤氣質(zhì)明顯房地產(chǎn)知名品牌開發(fā)商S未來周邊項(xiàng)目超過500萬總建面住宅項(xiàng)目的上市，競爭會不斷加劇國家宏觀政策調(diào)控的不可預(yù)測性搶占市場時機(jī)，確定市場主導(dǎo)型大盤地位項(xiàng)目價值梳理l地 段 - 城市中軸線，未來城市新核心；l城市發(fā)展 - 稀土高新區(qū)，政府扶持區(qū)域發(fā)展；l綜合保障 - 世界500強(qiáng)央企開發(fā)；l功能系統(tǒng) - 三位一體業(yè)態(tài)相互支持；l品質(zhì)硬件 - 產(chǎn)品解析；l主力店優(yōu)勢-國際品牌的引進(jìn)；l生活方式 未來生活方式，居住、辦公、購物娛樂于一體；l創(chuàng)新理念全天候交通系統(tǒng)，汽車

13、時代。項(xiàng)目定位4u市場定位u客戶定位u價格定位市場定位是包頭走向舞臺的客戶定位 在高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園里工作、中高端商務(wù)人群LOMO一族 其他區(qū)域企業(yè)白領(lǐng)，政府官員，私營業(yè)主 包頭周邊城市如鄂爾多斯財富自住人群 擁有投資眼光的財富階層公寓類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)品便捷 舒適 居住氛圍 居住品質(zhì) 投資回報需求需求客戶定位 產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的發(fā)展成熟，或發(fā)展中的企業(yè)，以及與這些企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè)總部基地、小企業(yè)孵化器 目前包頭市需改善目前辦公條件的私企業(yè)主 擁有投資眼光的財富階層寫字樓寫字樓需求需求投資回報形象 效率 資源客戶定位客戶層產(chǎn)品層地緣客戶區(qū)域內(nèi)公務(wù)員/中高管/教授/私營業(yè)主區(qū)域中高端客戶呼包鄂中高端客戶公務(wù)員

14、/企業(yè)中管層/高級白領(lǐng)/自由職業(yè)者/企業(yè)中高層/私營業(yè)主/中產(chǎn)家庭/周邊旗縣私營業(yè)主公寓寫字樓商業(yè)招商先行，促進(jìn)公寓銷售，突出項(xiàng)目差異化借助招商成果，利用事件營銷，擴(kuò)大公寓及寫字樓連帶銷售公寓、寫字樓的持續(xù)熱銷促進(jìn)商業(yè)的蓄客積累推行“互動及升級”為核心內(nèi)容的客戶定位模式，配合產(chǎn)品開發(fā)和類型，整體塑造可持續(xù)性發(fā)展的客戶互動，為后期產(chǎn)品預(yù)留空間。前期主力客戶后期主力客戶自住自住、教育、投資自住、教育、投資價格定位 定價原則：l市場定位決定物業(yè)價格一般而言，物業(yè)定價的高低，取決于其綜合市場定位的高低，物業(yè)綜合素質(zhì)高，其市場定位高，價格自然高，反之亦然。一個恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場定位的價格，輔之以行之有效

15、的銷售策略，便容易取得良好的銷售成績。反之，違背其真實(shí)市場定位所確定的銷售價格，便會違反市場規(guī)律，極易導(dǎo)致銷售工作的失敗。l價格制定要符合定價環(huán)境穩(wěn)定的政治局勢，繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供給關(guān)系，能促使物業(yè)價格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過于求時，物業(yè)降價或者重新定位、包裝是比較常用的手段 。l定價要保持一定的競爭性開發(fā)商定價時無論采用何種定價方法，其所制定的價格都應(yīng)具有一定的市場競爭性。因?yàn)閮r格是房地產(chǎn)銷售中令廣大客戶最為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項(xiàng)目在推廣銷售時（特別是在推廣銷售初期）的價格具有一定的競爭力，此舉有利于項(xiàng)目在入市之初就能吸引客戶關(guān)注，盡快搶占市場份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為

16、后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。價格定位市場比較法、權(quán)重系數(shù)法制定項(xiàng)目價格可比性項(xiàng)目項(xiàng)目類別、區(qū)域位置、產(chǎn)品戶型、價格、配套、期房/現(xiàn)房等項(xiàng)目比較原則同區(qū)域同類型產(chǎn)品；比較類別住宅：華發(fā)新城、三江尊園、總部經(jīng)濟(jì)園、保利拉菲公館、恒大名都寫字樓：財富中心、帝豪天下、萬達(dá)廣場、金融廣場、價格定位樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目華發(fā)新城三江尊園總部經(jīng)濟(jì)園保利拉菲公館恒大名都12345權(quán)重100%40%30%15%10%5%均價(元/M2）-76006500600055006600位置10998786交通9887786商服配套8877656公共教育設(shè)施6665454小區(qū)規(guī)模8867676項(xiàng)目規(guī)劃8777776戶型結(jié)構(gòu)9877

17、787建筑類型7676665容積率8567766期房/現(xiàn)房8577757精裝/毛坯7664446物業(yè)服務(wù)5445454發(fā)展商知名度7566577合計QAQQ1Q2Q3Q4Q5100848883788176價格定位本項(xiàng)目毛坯基本價格預(yù)期QA、Q15：各項(xiàng)目得分；Q：各項(xiàng)目權(quán)重值；P為折算毛坯均價；PA為預(yù)期毛坯價格；修正后各相關(guān)樓盤價格：G=（QAQ15） PPA=GQ/(GA/Q）計算均價為6780元/平方米。按照年度10%增長率，年末均價達(dá)到7458元/平方米。項(xiàng)目名稱華發(fā)新城三江尊園總部經(jīng)濟(jì)園保利拉菲公館恒大名都G8676 78317732 6773 8684 Q40%30%15%10%5

18、% Q3470 23491160677 434 本項(xiàng)目預(yù)期價PA6780價格定位樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目財富中心 金融廣場總部經(jīng)濟(jì)園金地大廈 帝豪天下12345權(quán)重100%5%45%30%15%5%均價(元/M2）-118006800900060007900地段13111313101213商務(wù)環(huán)境1291299912交通1291210101112物業(yè)服務(wù)9897777停車位9987587配套設(shè)施1010910889期房/現(xiàn)房125121181212外立面8888788裝修8647665品牌9566766合計QAQQ1Q2Q3Q4Q510081 94 88 78 87 92 價格定位本項(xiàng)目毛坯基本價格預(yù)

19、期QA、Q15：各項(xiàng)目得分；Q：各項(xiàng)目權(quán)重值；P為折算毛坯均價；PA為預(yù)期毛坯價格；修正后各相關(guān)樓盤價格：G=（QAQ15） PPA=GQ/(GA/Q）根據(jù)市場情況，本項(xiàng)目寫字樓價格為6477元/平方米。按照年度10%增長率，年末均價達(dá)到7124元/平方米。項(xiàng)目名稱財富中心金融廣場 總部經(jīng)濟(jì)園 金地大廈帝豪天下G12607 7763 11538 6912 8624 Q5%45%30%15%5% Q63034%349315%346154%103687%43122%本項(xiàng)目預(yù)期價PA6477營銷策略4u整體營銷策略u價格策略u銷售策略u推廣策略u營銷評價體系u客戶資源維護(hù)u階段重點(diǎn)工作梳理整體營銷策

20、略新項(xiàng)目入市如何打響知名度？ 產(chǎn)品線互相促進(jìn)銷售產(chǎn)品線互相促進(jìn)銷售 多產(chǎn)品線同步推出，提升關(guān)注度多產(chǎn)品線同步推出，提升關(guān)注度 開盤熱銷，提升項(xiàng)目知名度開盤熱銷，提升項(xiàng)目知名度 營銷線營銷線 倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開花倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開花 多媒介渠道組合，擴(kuò)大傳播面多媒介渠道組合，擴(kuò)大傳播面 高調(diào)亮相，異化推廣高調(diào)亮相，異化推廣推廣線推廣線整體營銷策略公寓、寫字樓、商業(yè)互動時代廣場創(chuàng)造的將是一種新的居住、辦公、商業(yè)等為一體的模式，相互之間不能完全割裂；銷售上采用價格互動，如：在購買了一種物業(yè)，客戶如再購買其他物業(yè)采取價格優(yōu)惠的方式；生活上采用消費(fèi)互動，如：會員卡等。公寓公寓公寓目標(biāo)策略營銷

21、方式體現(xiàn)形式案例高度（1）樹立品牌策略公關(guān)+新聞抄作事件營銷、論壇營銷、新聞營銷1、組織或參與國際性活動2、城市區(qū)域發(fā)展論壇深度（2）產(chǎn)品精品策略打造產(chǎn)品銷售力營銷中心+樣板間+人文+體驗(yàn)=場景營銷整體賣場氛圍營造：營銷中心、樣板間展示、物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)、小眾文化活動1、營銷中心活動（開放、記者團(tuán)）2、樣板間參觀3、產(chǎn)品推介會廣度（3）整合社會資源，建立聯(lián)盟策略渠道+資源+時間+配合獲取政府政策資源支持，或媒體、大型集團(tuán)配合。1、城市運(yùn)營（高峰論壇）2、高端團(tuán)體活動（科技園區(qū)團(tuán)購提升項(xiàng)目客群形象）整體營銷策略項(xiàng)目營銷的三個核心戰(zhàn)術(shù)：價格策略價格策略低開高走，穩(wěn)步上升！低開高走，穩(wěn)步上升！02000

22、4000600080001000012000140002011年2012年2013年2014年2015年年度均價走勢示意圖年度均價走勢示意圖首次開盤均價首次開盤均價70007000元元/ /銷售策略貨值梳理總貨值10.8億年均價6500元/2011年銷售節(jié)奏：年度任務(wù)7億分解計劃年均價7500元/銷售策略4月5月7月11月12月公寓集中換簽寫字樓集中換簽售樓處啟幕C區(qū)蓄客800-1000組8月G1#蓄客存貨去化C區(qū)1、5、9開盤C區(qū)2、10、11開盤6月9月10月1、5、9#持續(xù)銷售簽約50%G1#開盤G1#銷售并蓄客2、10、11#蓄客G2/3#銷售G2/3#開盤2、10、11#持續(xù)銷售G區(qū)

23、南側(cè)底商C區(qū)東側(cè)底商蓄客C區(qū)12開盤12#蓄客3、4#蓄客存量持續(xù)銷售G區(qū)寫字樓銷售2.2億C區(qū)公寓銷售3.8億視市場情況推出其他產(chǎn)品完成1億2011年推廣階段劃分4月5月6月7月8月9月蓄客籌備期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期收官銷售期開盤前準(zhǔn)備、蓄客售樓處啟幕C首批開盤銷售交叉G蓄客CC區(qū)第二批開盤，寫字樓開盤持續(xù)熱銷銷售狀態(tài)推廣狀態(tài)戶外、圍擋、道旗、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動為主廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動、紙媒（集中推廣）暖場活動、渠道拓展、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、客戶維護(hù)活動C區(qū)第三次開盤及寫字樓持續(xù)銷售企業(yè)、項(xiàng)目形象樹立10月11月12月推廣策略銷售策略銷售要點(diǎn) 公寓類產(chǎn)品： 作為商住兩用型

24、產(chǎn)品，是區(qū)域住宅和辦公產(chǎn)品的補(bǔ)充，首先要放大公寓部分豐富的產(chǎn)品類型，項(xiàng)目本身提供的便捷的生活方式，對項(xiàng)目的銷售將起到積極的作用。關(guān)鍵點(diǎn)：整合資源、重渠道。 寫字樓類產(chǎn)品： 項(xiàng)目地處稀土高新區(qū)。因本區(qū)域商務(wù)寫字樓普遍享受產(chǎn)業(yè)政策扶持，我們也可以爭取當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策影響，使競爭處于同一平臺。以本項(xiàng)目寫字樓爭取政策是基礎(chǔ)，著重在于渠道拓展和大客戶（針對區(qū)域大客戶進(jìn)行公關(guān)銷售）是銷售寫字樓的核心。推廣策略 倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開花 活動+體驗(yàn)+渠道+跨界綁定事件，使項(xiàng)目持續(xù)成為新聞關(guān)注點(diǎn)；現(xiàn)場活動做重點(diǎn)，引導(dǎo)客戶感受。核心策略推廣策略 內(nèi)蒙內(nèi)蒙 山西 推廣范圍：立足包頭，放眼周邊，覆蓋內(nèi)蒙 包頭周邊包頭

25、周邊客戶也將是本項(xiàng)目的重要來源，尤其要重點(diǎn)關(guān)注鄂爾多斯推廣策略媒體接觸點(diǎn)紙媒接觸點(diǎn)現(xiàn)場體驗(yàn)接觸點(diǎn)DM接觸點(diǎn)戶外接觸點(diǎn)活動接觸點(diǎn)全面信息告知性信息品牌形象貫徹始終齊頭并重階段強(qiáng)化應(yīng)客所需貫徹始終貫穿全程營銷接觸點(diǎn)媒體DM運(yùn)用戶外廣告報紙平面現(xiàn)場體驗(yàn)活動全方位接觸點(diǎn)策略：告知性信息產(chǎn)品信息品牌形象指示信息產(chǎn)品信息服務(wù)信息產(chǎn)品細(xì)節(jié)信息氛圍感受 營銷節(jié)點(diǎn)大活動，周周暖場活動持續(xù)不斷活動 長期投放機(jī)場及高速路牌3塊，市區(qū)路牌5塊，火車站、工地圍擋戶外 以本地為主，覆蓋呼包鄂的重點(diǎn)行業(yè)資源短信 節(jié)點(diǎn)性投放包頭報紙（內(nèi)蒙古地區(qū)發(fā)行），業(yè)內(nèi)雜志選擇性投放紙媒 5-10月節(jié)點(diǎn)前投放以包頭為主，重要節(jié)點(diǎn)涵蓋呼包鄂

26、地區(qū)直投 5、8、9月新聞類關(guān)注節(jié)目電視 4-9月節(jié)點(diǎn)性投放，每天三次廣播 搜房、新浪、包頭房地產(chǎn)均小量投放，重要節(jié)點(diǎn)加大投放量網(wǎng)絡(luò) 跨界資源配合、渠道拓展其他資源推廣媒介組合策略：推廣策略活動策略：現(xiàn)場氛圍促成交呼包鄂地區(qū)舉行項(xiàng)目推介會，有的放矢持續(xù)保持現(xiàn)場氛圍交流沙龍結(jié)合客戶需求，提前準(zhǔn)備，重點(diǎn)利用會所平臺，體現(xiàn)生活氛圍。直效推介會暖場活動客戶維系活動活動支持暖場活動節(jié)點(diǎn)活動直銷推介活動客戶維護(hù)活動開盤、樣板間開放、售樓處啟幕等營銷節(jié)點(diǎn)活動推廣策略營銷主旨：為實(shí)現(xiàn)本階段的大量蓄客，需大力鋪開本地推廣，同時啟動客戶拓展、推介動作，強(qiáng)化營銷現(xiàn)場。推廣配合：以本地組合渠道造勢，在短時間內(nèi)形成營銷

27、勢能。推廣主題：時代廣場榮耀面世，公寓即將盛裝開放為主題吸引全城造勢，高調(diào)亮相本地鋪開，現(xiàn)場強(qiáng)銷，持續(xù)蓄客營銷執(zhí)行策略第一階段造勢期（4-5月）推廣策略投放原則：以節(jié)點(diǎn)活動為主要推廣手段，配合多渠道營銷方式，加快蓄客節(jié)奏。媒體類型 媒體名稱 投放形式 目的 投放比重 主力渠道活動活動業(yè)內(nèi)、暖場、拓展擴(kuò)大市場知名度配合手段戶外 路牌、戶外、圍擋整幅擴(kuò)大市場聲音短信短信資源分類擴(kuò)大品牌知名度平面包頭晚報、內(nèi)蒙古晨報、樓市、新地產(chǎn)、三聯(lián)、財經(jīng)整版呼包鄂，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力直投呼包鄂高端雜志投遞高端雜志直投深度挖掘潛在的市場客戶網(wǎng)絡(luò)包頭房地產(chǎn)、新浪、搜房首頁文字鏈持續(xù)釋放項(xiàng)目信息軟宣新聞宣傳項(xiàng)目月刊、媒體

28、宣傳宣傳項(xiàng)目品牌形象第一階段造勢期（4-5月）媒介選擇推廣策略第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作市場形象快速啟動全部圍擋、戶外、道旗等資源全部啟動傳播，擴(kuò)大市場聲音。以時尚公寓盛裝開盤為吸引點(diǎn)，提升市場關(guān)注度。 銷售物料支持推廣策略第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作行業(yè)專家行動聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)媒體（搜房、包頭地產(chǎn)網(wǎng)）做城市綜合體發(fā)展方向?qū)＜艺搲?，并同步邀約各大媒體參與傳播，迅速擴(kuò)大本地傳播面。論壇主題：第一次：城市綜合體如何帶動城市的發(fā)展第二次：包頭市各大商圈形成及未來發(fā)展研討第三次：未來生活的居住夢想推廣策略第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作售樓處啟用儀式推廣策略內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、媒體、業(yè)內(nèi)人士、

29、意向客戶參加，旨在烘托氛圍，高調(diào)面市。吸引點(diǎn)： 運(yùn)用造云機(jī)、熱氣球等吸引民眾眼球準(zhǔn)備印有時代廣場LOGO 的精美小禮品，到訪即送拓展方式：借助路虎車友會、寶馬車友會、行業(yè)協(xié)會等部門搭建橋梁，實(shí)現(xiàn)圈層營銷活動；拓展手段：邀請或參與相關(guān)的活動，適時以沙龍、專屬晚宴等形式的推介會。第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作定向拓展行動推廣策略營銷主旨：寫字樓的蓄客，銷售存量公寓產(chǎn)品。推廣配合：發(fā)揮直效媒體作用，聯(lián)動炒作盛大開盤，熱銷持續(xù)本地鋪開，現(xiàn)場強(qiáng)銷，持續(xù)蓄客營銷執(zhí)行策略第二階段強(qiáng)銷期 （6-8月）推廣策略媒體類型 媒體名稱 投放形式 目的 投放比重 主力渠道活動活動開盤、拓展、節(jié)點(diǎn)、節(jié)日活動維護(hù)客戶，

30、充分發(fā)揮意見領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)介紹能力配合手段戶外 路牌、戶外 整幅 擴(kuò)大市場聲音 傳媒 電視臺、電臺 專題、插播 擴(kuò)大品牌知名度 短信 短信 資源分類 擴(kuò)大市場聲音 軟宣 新聞宣傳 項(xiàng)目月刊、媒體炒作 宣傳項(xiàng)目品牌形象 網(wǎng)絡(luò) 包頭房地產(chǎn)、新浪、搜房 首頁文字鏈 持續(xù)釋放項(xiàng)目信息 直投 呼包鄂高端雜志投遞 高端雜志直投 深度挖掘潛在的市場客戶 平面 包頭晚報、內(nèi)蒙古晨報、樓市、新地產(chǎn)、三聯(lián)、財經(jīng) 整版 呼包鄂傳播，擴(kuò)大影響力 媒介選擇第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動作公寓集中釋放5月初舉辦會所揭幕儀式，公寓集中認(rèn)購，到訪有禮。配合活動：開盤活動開盤集中認(rèn)購，邀請明星及市

31、政府領(lǐng)導(dǎo)到場參加啟幕儀式，聯(lián)合媒體做轟動全城，媒體追隨報道，引起大眾關(guān)注?；顒又黝}：時代廣場宏篇啟幕，暢想未來生活推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動作關(guān)鍵動作跨界資源應(yīng)用跨界資源應(yīng)用寫字樓蓄客啟動主題活動：主題活動：與寶馬入駐、新車發(fā)布會、IBM價值探索之旅、行業(yè)協(xié)會論壇及包頭大型企業(yè)年中會結(jié)合，提升投資客對項(xiàng)目投資前景的預(yù)期，迅速積累客戶。推廣策略推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動作影視藝術(shù)鑒賞行動電影季活動概述：1.與戛納電影節(jié)同步（6月）2.與熱映影片同步主題3.影音室互動游戲開放4.提供飲料、小吃活動地點(diǎn)：售樓處影音室活動意義：讓時代廣場銷售中心變成生活不可或缺的一部分推廣

32、策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動作雛鷹行動家庭生活的重心問題下一代教育問題活動意義： 1.引起家庭關(guān)注與參與 2.以書法、繪畫、涂鴉、環(huán)保為主題 3. 兒童活動中心開放 4. 知名畫家、書法家助陣，明星效應(yīng)活動地點(diǎn)：售樓處兒童活動中心推廣策略推廣策略第三階段持銷期（9-10月）關(guān)鍵點(diǎn)品牌入駐簽約儀式促進(jìn)寫字樓產(chǎn)品的銷售通過活動，借助媒體聲音，在市場上形成一定的品牌影響力，給后期寫字樓的銷售增加潛力客戶。63推廣策略活動目的：放大企業(yè)文化，讓客戶感受到企業(yè)關(guān)懷活動內(nèi)容：花園慈善特賣酒會媒體配合：短信、項(xiàng)目網(wǎng)站、軟文（活動后）花園慈善特賣酒會第三階段持銷期（9-10月）時尚風(fēng)情季邀請客戶到銷售

33、現(xiàn)場參加互動式的體驗(yàn)活動，營造良好的賣場氛圍。64甜點(diǎn)品嘗法式餐具展及拍賣DIY手工制作推廣策略第三階段持銷期（9-10月）推廣策略第四階段年度收官期（11-12月）拉斯維加斯狂歡以賭城拉斯維加斯的形式，配合嘉年華游戲散點(diǎn)，營造狂歡氣氛老客戶答謝會老客戶專場PARTY，附送專屬禮品推廣費(fèi)用n按可售房源的銷售任務(wù)來預(yù)算，銷售額度為7億n前期公寓與寫字樓的推廣比例約占銷售額度的1.5%n計劃推廣費(fèi)用為：1000萬元（不含招商費(fèi)用）本年度供貨值為10.8億客戶資源維護(hù)一、會員制 考慮目前本項(xiàng)目相關(guān)證件尚不齊全，為避免蓄客收錢所帶來的風(fēng)險，建議采用成立項(xiàng)目“VIP俱樂部”，以辦理會員卡名義進(jìn)行，客戶只需完整填寫入會申請表中信息即可成為本項(xiàng)目會員，本會不收取任何會務(wù)費(fèi)及活動費(fèi)，該卡僅為購房意向登記使用，卡上的號碼僅作為開盤時參與開盤搖號的依據(jù)，不作為選房順序依據(jù)，同時會員可享受以下特權(quán)：會員可以提前獲得最新推出的樓盤資料和售樓全套印刷資料；會員可以在樓盤正式推出之前，得到優(yōu)先安排參觀樣板間；會員可以得到優(yōu)先排號并安排選購房型；會員可以特別安排參觀本公司旗下的優(yōu)良房產(chǎn)及物業(yè)；會員可以在購買本項(xiàng)目時享受價格優(yōu)惠；客戶資源維護(hù)會員可以自由選擇參