如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究

1、如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研就房地產(chǎn)來說你要弄清楚究竟干什么，調(diào)查的目的是什么？然后才能考慮調(diào)查的內(nèi)容、范圍等。以下內(nèi)容供你參考：   住宅項目研究：   1）競爭環(huán)境研究：包括房地產(chǎn)市場供求總量及其結(jié)構(gòu)分析、典型競爭樓盤研究、項目片區(qū)物業(yè)普查，產(chǎn)品供應(yīng)及需求變化趨勢預(yù)測，競爭品牌或產(chǎn)品營銷策略監(jiān)測與分析，及景氣指數(shù)、價格指數(shù)等社會經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境都屬于市場競爭環(huán)境的調(diào)查研究內(nèi)容。這類研究能幫助發(fā)展商了解市場現(xiàn)狀，分析宏觀形勢，對房地產(chǎn)市場大勢也有一定的預(yù)測作用，是發(fā)展商從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所必須知道的基礎(chǔ)信息。   

2、;2）產(chǎn)品研究：作為商品的住宅，其營銷原理符合市場營銷學(xué)的一般規(guī)律，營銷科學(xué)證明，產(chǎn)品質(zhì)量和功能設(shè)計在銷售促進(jìn)中的重要性權(quán)重在07以上，住宅產(chǎn)品也一樣，產(chǎn)品本身綜合質(zhì)素的好壞是銷售業(yè)績的決定因素，如何針對人類居住行為和心理需求及特定目標(biāo)消費群的特殊需求設(shè)計開發(fā)住宅功能、環(huán)境、文化等產(chǎn)品屬性，既是市場營銷學(xué)要求解決的問題，也是建筑學(xué)及景觀建筑學(xué)關(guān)注的課題。   3）消費者（需求）研究：消費者研究既是產(chǎn)品研究的主要方法，也是需求預(yù)測的主要方法，對消費者價值觀、生活行為、對家庭和住房的態(tài)度、購買動機(jī)、決策影響因素、個人和家庭社會經(jīng)濟(jì)特征、購買意向等方面內(nèi)容的研究，可以提

3、供產(chǎn)品設(shè)計、營銷策略、需求預(yù)測方面全面而準(zhǔn)確的決策信息，消費者研究是建筑設(shè)計和營銷策略賴以成功的基石。   商服物業(yè)研究：   1）商圈研究：是零售店選址和零售商選擇經(jīng)營品種的重要依據(jù)。艾力森從以下幾個方向進(jìn)行研究。   A、 各級商圈規(guī)模測量，包括人流量、車流量、區(qū)域面積、人口密度等；   B、各級商圈地理環(huán)境描述，包括物業(yè)分布和各道路交通狀況；   C、商圈購買力和人口構(gòu)成特點調(diào)查；   D、商圈內(nèi)居民消費習(xí)慣研

4、究；   E、商圈競爭狀況及變動趨勢研究，包括人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、商業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃等發(fā)展趨勢；   2）商服物業(yè)定位研究：商場功能及目標(biāo)市場、經(jīng)營主題的選擇、市場機(jī)會分析、細(xì)分市場方法、經(jīng)營價值評估。商服物業(yè)研究方法與商圈研究類似，但增加投資者的研究內(nèi)容。商服物業(yè)市場定位研究一般有以下幾個方面：   A、 競爭環(huán)境研究   B、 產(chǎn)品研究   C、 投資者研究   D、消費者研究  

5、60;在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營過程中，市場研究還為投資決策提供可行性研究服務(wù)。   1）投資機(jī)會分析：當(dāng)投資者計劃投資房地產(chǎn)項目或需要對特定地塊的物業(yè)開發(fā)方向作出決策時，需要進(jìn)行市場調(diào)研論證分析各種房地產(chǎn)投資方向或物業(yè)開發(fā)方向，并從中選擇綜合較優(yōu)的投資機(jī)會。   2）預(yù)可行分析：在初步選定或根據(jù)企業(yè)目標(biāo)、客觀條件確定的有限幾個開發(fā)方案中進(jìn)行更詳細(xì)的分析論證，確保最終選擇的開發(fā)方案符合機(jī)會成本、資本成本、現(xiàn)金流入的時間和概率、利潤最大化等綜合指標(biāo)最優(yōu)。   3）詳細(xì)可行性分析：詳細(xì)可行性分析應(yīng)涵蓋三個方面，包括

6、市場可行性、財務(wù)可行性和政策可行性，任何有可能對項目目標(biāo)造成影響的變量都應(yīng)最大限度的被考慮到并予以描述評估。   4）開發(fā)方案和營銷策略制定：在對項目的可行性進(jìn)行詳細(xì)論證之后，項目經(jīng)理應(yīng)負(fù)責(zé)擬訂具體的開發(fā)方案，確定項目規(guī)劃設(shè)計、工程進(jìn)度、銷售策略等執(zhí)行方案，這些執(zhí)行方案把詳細(xì)可行性報告中各環(huán)節(jié)和各因素都具體為能夠?qū)嶋H操作執(zhí)行的方法和步驟，執(zhí)行方案的目標(biāo)就是實現(xiàn)可行性分析報告中的財務(wù)目標(biāo)及其他目標(biāo)。   在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，廣告創(chuàng)意、文案測試、物業(yè)管理、媒體計劃與選擇、營銷概念、產(chǎn)品功能等各個環(huán)節(jié)的決策前也需要市場研究支持。

7、60;  為掌握房地產(chǎn)市場的因素，艾力森還進(jìn)行下列基礎(chǔ)研究：   A、 房地產(chǎn)市場開發(fā)及銷售動態(tài)分析；   B、 房地產(chǎn)廣告及營銷策略分析；   C、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌營銷研究。   通常一項房地產(chǎn)項目研究，是上述多方面研究的有機(jī)組合，除此外，更包含項目可行性論證/投資分析等。   一、區(qū)域市場宏觀研究   區(qū)域研究范圍可以指某個城市、城區(qū)、地塊（包括已確定具體開發(fā)地點或者未確定具體開發(fā)地點）&

8、#160;  研究內(nèi)容：   1、區(qū)域宏觀社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境研究   2、區(qū)域房產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析和預(yù)測   3、市場各類物業(yè)產(chǎn)品交易的數(shù)量和價格   4、居民消費水平研究和可支付價格水平   5、區(qū)位資源分析   6、區(qū)位競爭環(huán)境研究      二、樓盤定位   確定了具體的開發(fā)地點和開發(fā)項目 

9、  研究內(nèi)容：   1、開發(fā)地塊周邊樓盤的競爭情報搜集   2、市場細(xì)分   3、目標(biāo)消費群定位   4、分析目標(biāo)消費群體的消費特征可支付能力   5、針對目標(biāo)消費群的物業(yè)設(shè)計   6、最佳實踐研究      三、營銷組合策劃   物業(yè)建成后的營銷階段   研究內(nèi)容： 

10、  1、開發(fā)地塊周邊樓盤的競爭情報搜集   2、品牌/樓盤形象分析與賣點找尋   3、目標(biāo)消費群定位的檢測   4、分析目標(biāo)消費群體的購房特征可支付能力   5、物業(yè)營銷階段的焦點、賣點、售點建設(shè)   6、營銷概念測試   7、最佳實踐研究 競爭對手調(diào)查項目準(zhǔn)備: 依據(jù)經(jīng)驗，做好競爭對手調(diào)查項目，需平時做好對行業(yè)排名靠前企業(yè)動態(tài)信息的長期跟蹤積累。  首先,

11、 要明確勾畫出各個跟蹤對象的業(yè)務(wù)管理模式，并在此基礎(chǔ)上對其動態(tài)信息進(jìn)行有效率歸類管理。  其次，信息收集既要包括典型"硬信息"的收集，還需"軟信息"的收集，在同業(yè)競爭中這些"軟信息"與"硬信息"同樣重要，雖然"軟信息"的量可能比"硬信息"少得多。  第三，還需要收集企業(yè)行為和市場表現(xiàn)的有關(guān)資料。每個公司都有自己的經(jīng)營特點，并以非常微妙的方式影響著企業(yè)的政策形成（從我們調(diào)研者的角度看，這些經(jīng)營特點有時對企業(yè)有利，有時則對企業(yè)不利，不能一概

12、而論）。  第四，在多數(shù)工作中，在收集信息時，需要考慮信息的表現(xiàn)形式和資料分析，如果不能進(jìn)行分析，一個滿是信息的數(shù)據(jù)庫也沒有用：原始信息本身是沒有多少價值可言，唯有處理這些原始信息的能力才會產(chǎn)生價值。  第五，競爭對手信息來源有多種途徑，常用的信息渠道包括：政府統(tǒng)計、銀行、投資銀行、專利機(jī)構(gòu)、末端銷售商、供貨商、客戶、公關(guān)代理公司、廣告代理公司、研討會、業(yè)界專家、專業(yè)協(xié)會/學(xué)會、證券商、行業(yè)監(jiān)察機(jī)構(gòu)/管理機(jī)構(gòu)/執(zhí)法機(jī)構(gòu)、專業(yè)調(diào)查公司/機(jī)構(gòu)、企業(yè)年報以及企業(yè)本身。需要指出的是應(yīng)慎用行業(yè)分析文章、行業(yè)年度報告；至于在商業(yè)雜志、報紙等媒體上發(fā)表的企業(yè)公關(guān)性文章

13、則往往夸大其辭，目的是提升在企業(yè)公眾心目中的企業(yè)形象。另外，對于相對不夠成熟的行業(yè)來說，統(tǒng)計資料的可靠性較差。所以，需要仔細(xì)考察信息的來源，并從中發(fā)現(xiàn)事實。  第六，在大量占有和綜合分析案頭資料數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，調(diào)查機(jī)構(gòu)才能更好的理解客戶的調(diào)查目的、內(nèi)涵和外延，為實地調(diào)查創(chuàng)造良好的條件。 競爭情報分析方法匯總 1、定標(biāo)比超（Benchmarking） 2、 SWOT分析法 3、 業(yè)務(wù)流程重組（business process reengineering，BPR） 4、 財務(wù)分析法（通常指報表分析） 5、 核心競爭力分析

14、 6、 關(guān)鍵成功因素分析 7、 客戶滿意度調(diào)查 8、 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分析 9、 經(jīng)驗曲線 10、五力模型 11、產(chǎn)業(yè)情景分析（Industry scenarios） 12、產(chǎn)業(yè)細(xì)分（Industry segmentation） 13、事件分析（Event Analisys） 14、管理人員跟蹤（Management profiles） 15、市場信號分析（Market signaling） 16、并購分析 17、多點競爭分析（Multipoint competition analy

15、sis） 18、PIMS數(shù)據(jù)庫分析（美國戰(zhàn)略規(guī)劃研究所開發(fā)的專門數(shù)據(jù)庫） 19、政治及國家風(fēng)險分析（Political and country risk analysis） 20、多元化業(yè)務(wù)分析 21、反求工程（Reverse engineering） 22、利益相關(guān)者及基本假設(shè)評測 23、戰(zhàn)略聯(lián)盟 24、戰(zhàn)略組分析（a strategic group analysis） 25、優(yōu)勢及弱點分析 26、共同利益分析 27、技術(shù)評價 28、價值鏈分析現(xiàn)場圖 29、衡量工業(yè)吸引力的

16、經(jīng)濟(jì)學(xué)家模型 30、波士頓矩陣（BCG Industry matrix） 31、以價值為基礎(chǔ)的規(guī)劃（Value-based Planning） 下面是一個網(wǎng)站對他們進(jìn)行的分類總結(jié)： &S226; 針對市場、行業(yè)和競爭環(huán)境 產(chǎn)業(yè)情景分析(Industry Scenarios)  產(chǎn)業(yè)細(xì)分化分析(Industry Segmentation) 市場信號分析(Market Signaling) BCG工業(yè)矩陣(BCG Industry Matrix)  &S226; 針對競爭對

17、手、企業(yè)競爭力和成功的關(guān)鍵因素 競爭對手跟蹤(Competitor Tracking) 核心競爭力分析(Core Competing Capability)  關(guān)鍵成功因素分析(Critical Success Factor Analysis) 多點競爭分析(Multipoint Competition Analysis) 優(yōu)劣勢分析(Strengths and Weakness Analysis)  反求工程(Reverse Engineering)  專利情報分析(Patent Intell

18、igence Analysis)  &S226;    針對具體的競爭活動 業(yè)務(wù)流程重組BPR(Business Process Reengineering)  定標(biāo)比超(Benchmarking)  客戶滿意度調(diào)查(Customer Satisfaction)  資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分析(Portfolio Analysis)  經(jīng)驗曲線(Experience Curves)  財務(wù)能力分析(Financial Capability Analysis)  價值鏈分析及現(xiàn)場圖(Value Chain Analysis and Field Maps)  &S226;  競爭戰(zhàn)略和綜合型分析  PIMS數(shù)據(jù)庫分析(PIMS Database)  多元化業(yè)務(wù)分析(Multi-business Analysis)  利益相關(guān)者分析及基本假設(shè)評測(Stakeholder Analysis and Assumption Surfacing and Testing)  戰(zhàn)略聯(lián)盟模型(Strategic A