《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》課件講義1 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)

1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解并掌握物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念與應(yīng)遵守的原則，了解物業(yè)管理招標(biāo)的幾種分類方式，掌握物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)在準(zhǔn)備與實(shí)施階段的具體程序與做法，掌握招標(biāo)書的編寫要領(lǐng)與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標(biāo)書與投標(biāo)書。關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序 招標(biāo)實(shí)施階段 物業(yè)管理招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)書 物業(yè)管理服務(wù)總包合同 物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同第1章 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)11 物業(yè)管理招標(biāo)111 物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是指招標(biāo)人（包括物業(yè)所有權(quán)人、業(yè)主委員會(huì)，或其法定代表的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時(shí)，通過(guò)向社會(huì)公

2、開(kāi)其所制訂的管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。其中物業(yè)管理公司針對(duì)某一項(xiàng)或多項(xiàng)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如保安、保潔、綠化等，進(jìn)行公開(kāi)選聘專業(yè)服務(wù)公司的過(guò)程，稱為物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的分包。實(shí)際上物業(yè)管理招標(biāo)是一個(gè)廣義的概念，同時(shí)包括了開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的過(guò)程。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。112 物業(yè)管理招標(biāo)的方式物業(yè)管理招標(biāo)從不同的角度來(lái)看可以有不同的劃分方式。按內(nèi)容劃分，可分為單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招

3、標(biāo)；按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，可分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)；按物業(yè)管理的招標(biāo)項(xiàng)目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標(biāo)和單項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)；按物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同劃分，可分為開(kāi)發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)主持的物業(yè)管理招標(biāo)和委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)等。物業(yè)管理招標(biāo)最常見(jiàn)的劃分方式是按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，即公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)。1公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。2邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。3協(xié)商招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)又稱為議標(biāo)，是指招標(biāo)人不公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)的投標(biāo)

4、人，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。實(shí)質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式,較適合于具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目。113 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序一般包括準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)束三個(gè)階段。1準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段是指從招標(biāo)人決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，到正式對(duì)外發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。（1）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 這主要有兩種途徑。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下（應(yīng)先在政府部門備案），由招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)有關(guān)

5、部門人員和物業(yè)管理專家組織招標(biāo)；另一種是由招標(biāo)方委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。1）自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，該物業(yè)管理招標(biāo)也由開(kāi)發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開(kāi)發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”。2）委托招標(biāo)代理機(jī)

6、構(gòu)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開(kāi)招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。對(duì)于一些大型的管理項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。招標(biāo)人可根據(jù)自己的意愿和自身的情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。同時(shí)，還要根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的規(guī)模大小選擇相稱等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。（2）編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)人提供的參與競(jìng)標(biāo)所必需的文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序、闡明所需招標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)的情況、告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件

7、等，即投標(biāo)人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。1）投標(biāo)人須知。投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是招標(biāo)人告知投標(biāo)人關(guān)于投標(biāo)的要求、指導(dǎo)及手續(xù)的文件。投標(biāo)的條件。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí)，通常會(huì)檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對(duì)投標(biāo)文件編定的統(tǒng)一要求（統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式），以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開(kāi)標(biāo)和評(píng)

8、標(biāo)工作的進(jìn)行。對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明。將開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等招標(biāo)過(guò)程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開(kāi)，從而體現(xiàn)整個(gè)招標(biāo)工作的公正、透明。2）合同條款。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊條款是針對(duì)每個(gè)具體的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而制定的個(gè)性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3）技術(shù)規(guī)范。技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求（如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等）的文件，是招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)

9、的依據(jù)。（3）制定標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)為招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底制定得好，可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功了一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否

10、正確，很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果屬自行招標(biāo)，則可參照近年來(lái)國(guó)內(nèi)外相近物業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者由招標(biāo)方委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。閱讀資料 南京龍江小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)效果分析江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級(jí)知識(shí)分子家庭為花明白錢，通過(guò)招標(biāo)的方式尋找“管家”。江蘇愛(ài)濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園

11、物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。為解決南京高校教師住房困難的全國(guó)重點(diǎn)工程南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬(wàn)平方米，由南北兩個(gè)區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會(huì)在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)價(jià)占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽(yù)分別占10分。 根據(jù)1999年12月8日出臺(tái)的江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)。這次招標(biāo)書明確將

12、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來(lái)，要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)，降低一個(gè)收費(fèi)等級(jí)，提高一個(gè)服務(wù)檔次，勢(shì)必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。1龍江高教公寓招標(biāo)概況(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬(wàn)平方米，南北兩片，即將入住率95以上。物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過(guò)程公證。(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。(4)評(píng)委組成：業(yè)主委員會(huì)、省主管部門、市物

13、業(yè)管理協(xié)會(huì)、院校、企業(yè)等專家7人。(5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。(6)評(píng)分類別及權(quán)重：信譽(yù)(10)，標(biāo)書(30)，價(jià)格(50)，答辯(10)。(7)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，中標(biāo)價(jià)為0.36元(月·平方米)，業(yè)主委員會(huì)標(biāo)底價(jià)為0.34元(月·平方米)。(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。2此次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的啟示(1)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市

14、場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招標(biāo)投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營(yíng)造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。龍江高教公寓是以業(yè)主委員會(huì)為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。此次招投標(biāo)活動(dòng)，引來(lái)數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的信心和決心。龍江高教公寓是全國(guó)有著特殊意義的住宅

15、區(qū)，工程建設(shè)伊始，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大、即將入住率高、業(yè)主素質(zhì)高的特點(diǎn)。眾多企業(yè)希望通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使自身經(jīng)營(yíng)上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時(shí)，通過(guò)參與競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識(shí)到今天的參與是為了以后走向市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。“以人為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補(bǔ)公共服務(wù)費(fèi)的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。 (4)需要引起重視和改進(jìn)的問(wèn)題： 工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。物業(yè)標(biāo)的存在設(shè)施不足問(wèn)題。如自行車停

16、放車位嚴(yán)重不足(設(shè)計(jì)每戶1.8輛)，地下進(jìn)出口太小，無(wú)汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題，給物業(yè)管理帶來(lái)先天不足的遺憾。物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招標(biāo)投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)。評(píng)標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù)、業(yè)績(jī)和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)單列作為評(píng)分類別，其權(quán)重不宜超過(guò)20。物業(yè)管理采取招標(biāo)投標(biāo)的市場(chǎng)化運(yùn)作，其公共服務(wù)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價(jià)或過(guò)多限制。2實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。主要包括：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書，組織資格預(yù)審，召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。（1）發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道。發(fā)布招標(biāo)

17、公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。常?jiàn)的發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、報(bào)紙，房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等媒體。通常一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。2）發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排。為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒(méi)有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才刊登出來(lái)。另外，如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期（如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng)），以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊

18、登出來(lái)。投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開(kāi)始計(jì)算。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)得到招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)遞交投標(biāo)書，需要有足夠的時(shí)間。按照中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第二十四條規(guī)定：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間；但是，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日。按照慣例，投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)時(shí)間不得少于45天。3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式。招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。一般包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位名稱；項(xiàng)目名稱；地點(diǎn)、物業(yè)管理項(xiàng)目資金來(lái)源（如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_(kāi)發(fā)商預(yù)付等）、招標(biāo)目的（邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo)）；項(xiàng)目要求概述（項(xiàng)目性

19、質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購(gòu)買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格，接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)，開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間、地點(diǎn)，招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語(yǔ)言；必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額。招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，必須載明，而招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。投標(biāo)邀請(qǐng)書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告基本相同。（2）組織資格預(yù)審 若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇610家申請(qǐng)者參與投標(biāo)，這就

20、是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書且開(kāi)標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。無(wú)論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。1）資格預(yù)審的程序。包括以下三個(gè)步驟：發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ妫ɑ蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書）。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購(gòu)買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，項(xiàng)目資金來(lái)源，參加預(yù)審的資格，獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間

21、和地點(diǎn)。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止日期應(yīng)不得少于45天。出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對(duì)若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等；其次，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請(qǐng)資格預(yù)審的基本資格、條件，或?qū)ξ飿I(yè)管理外資企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請(qǐng)投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，承擔(dān)過(guò)的物業(yè)管理項(xiàng)目類型等；最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請(qǐng)表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語(yǔ)言等。對(duì)于申請(qǐng)企業(yè)預(yù)審中必須提交的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以說(shuō)明，或制成表格，要求申請(qǐng)人

22、按要求填寫。評(píng)審。資格預(yù)審申請(qǐng)書不必公開(kāi)開(kāi)啟，由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。必要時(shí)，還可以召開(kāi)資格預(yù)審的準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請(qǐng)人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。2）資格預(yù)審的內(nèi)容重點(diǎn)。投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過(guò)去完成類似項(xiàng)目的情況，人員及設(shè)備能力，投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過(guò)去幾年的承包收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。具體內(nèi)容包括：申請(qǐng)企業(yè)的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質(zhì)等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表，公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。申請(qǐng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀行過(guò)去幾年的資信證

23、明以及對(duì)未來(lái)兩年財(cái)務(wù)情況的預(yù)測(cè)。經(jīng)驗(yàn)以及過(guò)去的表現(xiàn)：過(guò)去幾年內(nèi)申請(qǐng)企業(yè)完成的類似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等。3）資格預(yù)審的評(píng)審方法。招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來(lái)決定資格預(yù)審的評(píng)審方法。目前廣泛采用的是“定項(xiàng)評(píng)分法”，即采用比較簡(jiǎn)便的百分制計(jì)分。“定項(xiàng)評(píng)分法”就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過(guò)最低分?jǐn)?shù)線的被視為合格，可以參加投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。（3）召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議 投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請(qǐng)人后，應(yīng)盡快通知合格申請(qǐng)企業(yè)，及時(shí)前來(lái)購(gòu)買招標(biāo)文件，同時(shí)安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即

24、標(biāo)前會(huì)議。召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問(wèn)題。投標(biāo)人須知中一般要注明標(biāo)前會(huì)議的日期，如有變更，應(yīng)立即通知已購(gòu)買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問(wèn)題以書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無(wú)須召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開(kāi)，便于招標(biāo)人組織投標(biāo)人到現(xiàn)場(chǎng)考察。應(yīng)特別注意的是標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問(wèn)題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)視為招標(biāo)文件的組成部分，寫成書面文件分發(fā)給所有投標(biāo)人。當(dāng)標(biāo)前會(huì)議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致的地方時(shí)，應(yīng)以會(huì)議文件為準(zhǔn)。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書

25、面形式通知所有投標(biāo)人。因此，投標(biāo)人不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會(huì)議上宣布開(kāi)標(biāo)日期。參加會(huì)議的費(fèi)用投標(biāo)人自理。（4）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)。物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)是指物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)的要點(diǎn)有二個(gè)，即開(kāi)標(biāo)人和開(kāi)標(biāo)時(shí)間。開(kāi)標(biāo)人是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)。參加開(kāi)標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級(jí)主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。開(kāi)標(biāo)時(shí)間是指預(yù)先約定的時(shí)間，即招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間。通常情況

26、下，開(kāi)標(biāo)時(shí)間安排在遞交投標(biāo)書的截止日之后23天內(nèi)或緊接其后。如有特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標(biāo)公司。開(kāi)標(biāo)形式及其程序。物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)形式有兩種：即公開(kāi)開(kāi)標(biāo)和秘密開(kāi)標(biāo)。A公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，是指允許所有投標(biāo)人或其代表出席開(kāi)標(biāo)會(huì)議，由招標(biāo)人面對(duì)到場(chǎng)所有投標(biāo)人或其代表將封套的投標(biāo)書當(dāng)眾開(kāi)封，并宣讀投標(biāo)報(bào)價(jià)的一種開(kāi)標(biāo)方式。其一般程序?yàn)椋篴宣布評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單。b招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。c招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評(píng)標(biāo)紀(jì)律、注意事項(xiàng)和評(píng)標(biāo)原則。d宣布因投標(biāo)書遲到或沒(méi)有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時(shí)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)及公證人簽字；e公證人當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，

27、主持抽簽，決定唱標(biāo)順序。f唱標(biāo)。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主席按交標(biāo)順序逐個(gè)啟封，并檢查是否合格。不合格的標(biāo)書包括以下幾種情況：未加蓋投標(biāo)企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標(biāo)書；標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)企業(yè)公章；逾期送達(dá)的投標(biāo)書；投標(biāo)企業(yè)法人代表未按時(shí)參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認(rèn)或內(nèi)容不全的標(biāo)書。不合格標(biāo)書應(yīng)當(dāng)場(chǎng)宣布作廢，由合格的投標(biāo)單位宣讀其投標(biāo)文件。投標(biāo)人在宣讀標(biāo)書時(shí)對(duì)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的提問(wèn)應(yīng)及時(shí)說(shuō)明，但對(duì)投標(biāo)標(biāo)價(jià)和承包期限等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不得改動(dòng)。其他人員在宣讀標(biāo)書時(shí)不能提出任何疑問(wèn)。g宣讀公證詞，表明本次開(kāi)標(biāo)經(jīng)公證合法有效；h開(kāi)標(biāo)會(huì)議結(jié)束，編寫開(kāi)標(biāo)會(huì)議紀(jì)要。B秘密開(kāi)標(biāo)相對(duì)于公開(kāi)開(kāi)標(biāo)而言，是

28、指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在無(wú)投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)參與情況下所進(jìn)行的開(kāi)標(biāo)。秘密開(kāi)標(biāo)是在不愿讓各投標(biāo)企業(yè)掌握全部標(biāo)價(jià)時(shí)所采取的自由選擇投標(biāo)人的開(kāi)標(biāo)方式。除無(wú)投標(biāo)企業(yè)參加以外，秘密開(kāi)標(biāo)的其他程序與公開(kāi)開(kāi)標(biāo)基本一致。開(kāi)標(biāo)結(jié)果。若開(kāi)標(biāo)時(shí)出現(xiàn)如下情況，可能使投標(biāo)作廢：招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價(jià)都過(guò)高和無(wú)法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求；合格投標(biāo)文件過(guò)少，不能保證一定的競(jìng)爭(zhēng)性。宣布投標(biāo)作廢后，招標(biāo)人應(yīng)組織第二次招標(biāo)。2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)是指開(kāi)標(biāo)之后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)本著公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)定，并由招標(biāo)委員會(huì)選擇標(biāo)價(jià)較低、資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同簽訂談判的階段。評(píng)標(biāo)包含的要點(diǎn)。評(píng)標(biāo)應(yīng)在開(kāi)標(biāo)之后，順序不能顛倒；

29、評(píng)標(biāo)組織機(jī)構(gòu)為評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長(zhǎng)的內(nèi)部人員組成，或同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。評(píng)標(biāo)方法。物業(yè)管理招投標(biāo)屬于服務(wù)性項(xiàng)目招投標(biāo)，其標(biāo)價(jià)的確定具有很強(qiáng)的靈活性。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)標(biāo)方法會(huì)因評(píng)標(biāo)人員、招標(biāo)項(xiàng)目或物業(yè)管理招標(biāo)環(huán)境的不同而有所區(qū)別。目前，我國(guó)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)常用的方法有兩種：A低價(jià)評(píng)標(biāo)法該法適用于通過(guò)了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評(píng)標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書的評(píng)定。其具體做法是：將投標(biāo)人按報(bào)價(jià)高低依次排隊(duì)，取其報(bào)價(jià)接近標(biāo)底而略低于標(biāo)底的投標(biāo)人，再結(jié)合投標(biāo)文件中的具體實(shí)施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。B打分法該法適用于評(píng)標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗(yàn)的招

30、標(biāo)項(xiàng)目。在實(shí)際中較多采用。其具體做法是：評(píng)標(biāo)委員會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)將事先準(zhǔn)備的評(píng)標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；然后根據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)書、對(duì)照招標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)，對(duì)該投標(biāo)人每個(gè)指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度給予評(píng)分；最后，統(tǒng)計(jì)投標(biāo)人的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評(píng)分。評(píng)標(biāo)程序如下：A初步審查標(biāo)書。評(píng)標(biāo)委員會(huì)審查的內(nèi)容主要有：a投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即判斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件；b投標(biāo)書內(nèi)容完整性檢查，包括投標(biāo)書編寫的格式與遞交方式是否符合招標(biāo)文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標(biāo)企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標(biāo)保函；投標(biāo)文件是否對(duì)招標(biāo)文件做出完全響應(yīng)，并具有應(yīng)有的承諾。

31、c計(jì)算偏差審查，包括查明計(jì)算錯(cuò)誤，標(biāo)書中所用數(shù)字的大小寫是否一致等審查。審查如有偏差，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。若投標(biāo)公司不同意更正，則招標(biāo)者有權(quán)拒絕其投標(biāo)，并沒(méi)收其投標(biāo)保證金。B評(píng)委評(píng)審標(biāo)書,其主要內(nèi)容包括：a關(guān)于企業(yè)概況及其信譽(yù)的評(píng)審。在前述的資質(zhì)預(yù)審基礎(chǔ)上，在此對(duì)其內(nèi)容作進(jìn)一步核實(shí)。尤其是對(duì)企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實(shí)擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊(duì)，是否擁有良好的運(yùn)作體系。b關(guān)于管理服務(wù)方案的評(píng)審。管理服務(wù)方案評(píng)審包括服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評(píng)審、服務(wù)措施評(píng)審、標(biāo)價(jià)評(píng)審。服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評(píng)審

32、：主要評(píng)審其機(jī)構(gòu)設(shè)置是否符合招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際需要，其管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)等是否滿足要求。服務(wù)措施評(píng)審：主要評(píng)審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)具有可行性。標(biāo)價(jià)評(píng)審：主要評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)是否接近，標(biāo)價(jià)的構(gòu)成是否合理可靠，標(biāo)價(jià)是否能滿足管理服務(wù)需要等內(nèi)容。C評(píng)議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。主要評(píng)議答辯人的答辯情況，包括答辯內(nèi)容如何、能否正確迅速的回答問(wèn)題、回答問(wèn)題是否合理等。D編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告。在做完標(biāo)書的詳細(xì)評(píng)審及對(duì)答辯情況作出評(píng)議后，評(píng)標(biāo)工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評(píng)標(biāo)情況報(bào)告，并推薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報(bào)招標(biāo)人或評(píng)標(biāo)委

33、員會(huì)作最終決定。評(píng)標(biāo)報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競(jìng)標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評(píng)標(biāo)的具體原則、方法等；評(píng)述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書；分析標(biāo)價(jià)的合理性、與標(biāo)底價(jià)的比較結(jié)果；說(shuō)明標(biāo)書是否符合招標(biāo)文件要求；評(píng)價(jià)投標(biāo)企業(yè)資信及類似經(jīng)驗(yàn)等。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)人會(huì)根據(jù)所推薦的投標(biāo)企業(yè)情況，從中選擇標(biāo)書最合理、最符合實(shí)際需要、最經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)最小的物業(yè)管理企業(yè)定標(biāo)。閱讀資料表1-1 物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)表（可作為招標(biāo)評(píng)標(biāo)的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)）項(xiàng)目指標(biāo)分?jǐn)?shù)現(xiàn)場(chǎng)打分備注ABCD1開(kāi)發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動(dòng)協(xié)調(diào)，提出建議10 被動(dòng)接受，

34、調(diào)整服務(wù)6 不予參與，獨(dú)立運(yùn)行2 不能協(xié)調(diào)02報(bào)價(jià)10 報(bào)價(jià)較優(yōu)10 報(bào)價(jià)符合招標(biāo)底價(jià)7 報(bào)價(jià)可以接受4 報(bào)價(jià)不盡合理13管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強(qiáng)大，管理設(shè)備先進(jìn)10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置10 機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)

35、構(gòu)混亂，不能滿足要求25日常服務(wù)30 有類似經(jīng)驗(yàn)，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗(yàn)，能完成要求20 有較少經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)與要求略有出入10 無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)與要求有較大出入56特約服務(wù)10 主動(dòng)為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù)10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27管理制度10 有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運(yùn)行10 有運(yùn)行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度5 無(wú)嚴(yán)格的管理運(yùn)行制度28現(xiàn)場(chǎng)答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實(shí)，能正確迅速的回答問(wèn)題，回答問(wèn)題嚴(yán)密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問(wèn)題，回答問(wèn)題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問(wèn)題，回答問(wèn)題不盡合理33）物業(yè)管理定標(biāo)。定標(biāo)

36、也稱決標(biāo)，是指招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書的篩選評(píng)定結(jié)果，進(jìn)行再次評(píng)審并最終確定中標(biāo)人的過(guò)程。定標(biāo)程序包括評(píng)委會(huì)評(píng)審、招標(biāo)人再評(píng)審。評(píng)委會(huì)評(píng)審。評(píng)審的內(nèi)容主要是：A服務(wù)質(zhì)量。主要評(píng)審?fù)稑?biāo)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量保證措施是否可靠，檢查投標(biāo)書中質(zhì)量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對(duì)同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控情況，考察主要負(fù)責(zé)人的素質(zhì)及以往的管理經(jīng)驗(yàn)。B報(bào)價(jià)及補(bǔ)充說(shuō)明。比較分析報(bào)價(jià)總金額與標(biāo)底存在差異的主要原因。如果大多數(shù)投標(biāo)報(bào)價(jià)均與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要原因。若招標(biāo)者在標(biāo)書中有補(bǔ)充說(shuō)明報(bào)價(jià)確定的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)記入總標(biāo)價(jià)考慮。C主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。評(píng)價(jià)投標(biāo)企業(yè)提供服務(wù)的方式

37、是否得當(dāng)，特殊服務(wù)是否能確實(shí)到位，必要時(shí)可請(qǐng)專家作進(jìn)一步論證。招標(biāo)人再評(píng)審。物業(yè)管理招標(biāo)人可以自行決定接受某一份投標(biāo)書，但一般會(huì)對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的推薦中標(biāo)者名單給予充分重視，對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果給予足夠考慮，即尊重評(píng)標(biāo)結(jié)果。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理招標(biāo)人會(huì)選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書定標(biāo)，但這并不意味著招標(biāo)人一定選擇最低報(bào)價(jià)者。在招標(biāo)文件中，一般招標(biāo)人會(huì)做出“不承諾選擇最低報(bào)價(jià)”的聲明。比如，如果投標(biāo)人的標(biāo)價(jià)最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項(xiàng)目要求，這樣的標(biāo)書則不能定標(biāo)。而且如果投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招標(biāo)底價(jià)，這時(shí)招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)價(jià)的組成及計(jì)算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。定標(biāo)方法。一般來(lái)說(shuō)，招標(biāo)人會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)

38、委員會(huì)的評(píng)標(biāo)結(jié)果，采用綜合評(píng)議法進(jìn)行定標(biāo)。一般先選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書，然后針對(duì)投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書包括報(bào)價(jià)予以綜合評(píng)議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。若通過(guò)綜合評(píng)議，認(rèn)為該投標(biāo)書不能定標(biāo)，則考慮下一份報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書。這樣，確定出中標(biāo)企業(yè)。案例1-1 哪些標(biāo)書不能通過(guò)預(yù)審某市某住宅小區(qū)面向全國(guó)公開(kāi)招標(biāo)。在招標(biāo)文件中，開(kāi)發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價(jià)應(yīng)按確定價(jià)格報(bào)送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗(yàn)收期間就接管物業(yè)開(kāi)展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。此次招標(biāo)收到的投標(biāo)書中，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有4份投標(biāo)書不盡符合要求，具體情況如下：標(biāo)書A：未按要求在部分文

39、件上簽字。標(biāo)書B(niǎo)：以固定價(jià)格報(bào)價(jià)，但要求調(diào)整報(bào)價(jià)。標(biāo)書C：注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗(yàn)收之后的一個(gè)月內(nèi)。標(biāo)書D：沒(méi)有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。評(píng)析：標(biāo)書C、D是不能通過(guò)預(yù)審的。因?yàn)樗鼈儧](méi)有提供招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒(méi)有就重要內(nèi)容做出說(shuō)明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開(kāi)發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。評(píng)標(biāo)者可以拒絕這二份標(biāo)書。標(biāo)書A、B可以通過(guò)預(yù)審。它們并不會(huì)影響投標(biāo)者中標(biāo)后的物業(yè)管理工作。評(píng)標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補(bǔ)充之后仍可參與評(píng)標(biāo)。想一想：以上評(píng)析你是否認(rèn)同？你認(rèn)為哪份標(biāo)書不能通過(guò)預(yù)審，為什么？114 物業(yè)管理招標(biāo)文件物業(yè)管理招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)

40、投標(biāo)工作的規(guī)范文件。不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項(xiàng)目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異。一般的招標(biāo)文件內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標(biāo)人應(yīng)了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分；第三部分，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應(yīng)辦理的文件格式。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)邀請(qǐng)書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。1招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）招標(biāo)公告與投標(biāo)邀請(qǐng)書的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲

41、悉物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)信息后，決定是否參加投標(biāo)。其主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡(jiǎn)述、招標(biāo)文件的售價(jià)、投標(biāo)地點(diǎn)、投標(biāo)截止時(shí)間、開(kāi)標(biāo)時(shí)間地點(diǎn)等。投標(biāo)邀請(qǐng)書可以歸入招標(biāo)文件中，也可以單獨(dú)寄發(fā)。如果采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請(qǐng)書往往作為投標(biāo)通知書而單獨(dú)發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?。投?biāo)邀請(qǐng)書是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出的正式投標(biāo)邀請(qǐng)，應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。2技術(shù)規(guī)范及要求這一部分主要是說(shuō)明招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、要求。例如，對(duì)于某酒店項(xiàng)目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級(jí)，就應(yīng)

42、在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。對(duì)于各項(xiàng)目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。另外，在技術(shù)規(guī)范部分，應(yīng)出具物業(yè)說(shuō)明書以及物業(yè)的設(shè)計(jì)施工圖紙。說(shuō)明書和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細(xì)說(shuō)明。3投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是為整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程制定規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分，其內(nèi)容包括：總則說(shuō)明、招標(biāo)文件說(shuō)明、投標(biāo)文件編寫、投標(biāo)文件遞交、開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)、授予合同。具體說(shuō)明如下：（1）總則說(shuō)明 主要對(duì)招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費(fèi)用進(jìn)行說(shuō)明。（2）招標(biāo)文件說(shuō)明 主要是對(duì)招標(biāo)文件的構(gòu)成、招標(biāo)文件的澄清、修改進(jìn)行說(shuō)明。（3）投標(biāo)書的編寫 投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)投標(biāo)書編寫的具體要

43、求。包括：投標(biāo)所用的語(yǔ)言文字及計(jì)量單位、投標(biāo)文件的組成、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)、投標(biāo)貨幣、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒(méi)有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。編寫要求的說(shuō)明一般有兩種：一是文字說(shuō)明，應(yīng)歸入投標(biāo)人須知一部分；另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的一定格式，投標(biāo)人按格式要求填寫內(nèi)容。這些格式通常包括：投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開(kāi)標(biāo)一覽表、投標(biāo)價(jià)格表、項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”（4）投標(biāo)文件遞交 主要是對(duì)招標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間、遲

44、交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說(shuō)明。（5）開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo) 包括以下內(nèi)容：1）對(duì)開(kāi)標(biāo)規(guī)則的說(shuō)明。2）組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)的要求。3）對(duì)投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定，即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒(méi)有重大偏離和保留。4）投標(biāo)文件的澄清。即寫明投標(biāo)人在必要時(shí)有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。5）對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)估和比較（說(shuō)明評(píng)估和比較時(shí)所考慮的因素）。6）評(píng)標(biāo)原則及方法。7）評(píng)標(biāo)過(guò)程保密。（6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。即說(shuō)明定標(biāo)的準(zhǔn)則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”的申明等。2）資格最終審查。即說(shuō)明招標(biāo)人會(huì)對(duì)低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力。4）中標(biāo)通知。5）授

45、予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力。即申明招標(biāo)人在授予合同時(shí)有權(quán)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模予以增減。6）合同協(xié)議書的簽署。即說(shuō)明合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)以及合同協(xié)議書的格式（詳見(jiàn)附件）。7）履約保證金。4合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關(guān)鍵名稱。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。（3）技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn) 該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（5）價(jià)格 即物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取，一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)表相一致。（6）索賠 索賠條款主要說(shuō)明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時(shí)，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其

46、具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無(wú)法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時(shí)，對(duì)由此引致的法律后果所作的規(guī)定。其條款一般包括三個(gè)部分：不可抗力的內(nèi)容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報(bào)告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（9）爭(zhēng)議的解決 該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭(zhēng)議的途徑等。（10）合同終止 該條款主要內(nèi)容是說(shuō)明

47、合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重、業(yè)主破產(chǎn)、物業(yè)被征用等）。（11）合同修改 該條款應(yīng)申明對(duì)于合同的未盡事項(xiàng)，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補(bǔ)充協(xié)議。（12）適用法律 寫明合同適用的法律。（13）主導(dǎo)語(yǔ)言與計(jì)量單位 語(yǔ)言是漢語(yǔ)還是英語(yǔ)等，計(jì)量單位要統(tǒng)一。（14）合同文件及資料的使用 條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對(duì)保密的規(guī)定等。（15）合同份數(shù) （16）合同生效 5合同特殊條款為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。如：對(duì)執(zhí)行合同過(guò)程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外，合同特殊條款

48、還可以是對(duì)合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時(shí)，應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。6附件附件是對(duì)招標(biāo)文件主體部分文字說(shuō)明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖。（1）附表 投標(biāo)書格式，授權(quán)書格式，開(kāi)標(biāo)一覽表，項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明一覽表，投標(biāo)人資格的證明文件格式，投標(biāo)保函格式，協(xié)議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。（2）附文 物業(yè)說(shuō)明書。（3）附圖 物業(yè)的設(shè)計(jì)和施工圖樣。 閱讀資料 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開(kāi)發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托

49、市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引向深入，決定采用社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1總占地面積70396平方米。2總建筑面積110340平方米。3多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。4綜合樓1棟(鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司，即原市城建開(kāi)發(fā)處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場(chǎng)建筑面積1765平方米。5公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化

50、面積53920平方米； (3)污水管長(zhǎng)1809米，污水檢查井286座；雨水管長(zhǎng)2367米，雨水檢查井261座，雨水進(jìn)水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個(gè)；(7)體育設(shè)施：籃球場(chǎng)一個(gè)，占地面積500平方米；門球場(chǎng)一個(gè)，占地面積300 平方米；(8)停車場(chǎng)3個(gè)，總占地面積2081平方米，車位72個(gè)；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉(cāng)庫(kù)的有126平方米。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容1房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。2區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、機(jī)電

51、設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)待)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3清潔衛(wèi)生。4公共生活秩序。5便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所(含綜合肉菜市場(chǎng)的物業(yè)管理及收取管理費(fèi))、文化娛樂(lè)、體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù)。6區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。7社區(qū)文化活動(dòng)。 8住宅區(qū)檔案資料管理。9法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。(三)有關(guān)說(shuō)明1中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。2鹿丹村委托管理的期限為三年。3原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及

52、有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。4在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)由我局組織移交接管工作。5在定標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。6我局將在業(yè)主管理委員會(huì)成立后兩個(gè)月內(nèi)按(深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例)的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。7我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)，待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。8住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。9在做標(biāo)書時(shí)統(tǒng)一以1996年12月1日

53、為進(jìn)住時(shí)間。10中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費(fèi)基本支出的10提取物業(yè)管理公司利潤(rùn)。11中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押全30萬(wàn)元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。12原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰1鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)(80分以上)及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。2市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同

54、給予獎(jiǎng)勵(lì)。(五)投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間1各竟投單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按棄權(quán)處理。2開(kāi)標(biāo)具體時(shí)間另行通知。(六)其他事項(xiàng)1違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過(guò)程中違法違紀(jì)，或以任何方式采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的，一經(jīng)查實(shí)，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同，一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。2歡迎社會(huì)各屆對(duì)此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210059、3255815。附件：標(biāo)書的項(xiàng)目和要求(一)競(jìng)投單位擬采取的管理方式包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。(二)管理人員配備包括：管理處正

55、、副主任簡(jiǎn)歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時(shí)工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。(三)管理人員的培訓(xùn)包括：培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。(四)管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。(五)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定，無(wú)文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測(cè)算、增收節(jié)支措施。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾1房屋完好率。2房屋零修、急修及時(shí)率。3維修工程質(zhì)量合格率。4管理費(fèi)收繳率。5綠化完好率。6清潔、保潔率。7道路完好率及使用率。8化糞池、雨水井、污水井完好率。9排水管、明暗溝完好率。10路燈完好率。11停車場(chǎng)、單車棚完好率。12公共文化設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕