萬(wàn)達(dá)大商業(yè)項(xiàng)目移交工作管控(1)

1、萬(wàn)達(dá)商管總部工程物業(yè)中心萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多、建設(shè)速度快；對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量要求越來(lái)越高；同時(shí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)推行總包交鑰匙、 BIM總發(fā)包和輕資產(chǎn)管理模式，以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大商業(yè)移交工作，已經(jīng)列入集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模塊化1級(jí)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核和管控，充分體現(xiàn)集團(tuán)對(duì)大商業(yè)移交工作高度重視！目 錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問(wèn)題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目 錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問(wèn)題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟1、設(shè)計(jì)方案文件 建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 方案論證及簽證

2、變更 一版施工圖 二版施工圖2、施工管控合同 總承包合同 監(jiān)理合同 專(zhuān)業(yè)分包合同3、萬(wàn)達(dá)移交制度（2014年簽發(fā)）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大商業(yè)項(xiàng)目移交管理辦法（2015年簽發(fā)）持有物業(yè)開(kāi)業(yè)、移交、質(zhì)保期工程質(zhì)量整改管理規(guī)定（2015年簽發(fā)）大商業(yè)移交強(qiáng)條（16條）（2016年簽發(fā)）2016版新制度目 錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問(wèn)題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟移交工作中存在的主要問(wèn)題分為兩大類(lèi)：第一類(lèi)：設(shè)計(jì)內(nèi)容未滿(mǎn)足建造標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 建造標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、各種方案論證意見(jiàn)，在部分設(shè)計(jì)院的圖紙上存在沒(méi)有充分表達(dá)出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)理念的問(wèn)題。第二類(lèi)

3、：施工未完項(xiàng)、質(zhì)量問(wèn)題1、施工未完成項(xiàng)：設(shè)計(jì)圖紙上的內(nèi)容沒(méi)有能夠完全施工到位；2、滲漏水：地下停車(chē)場(chǎng)、側(cè)墻、屋面、幕墻、衛(wèi)生間、電梯底坑、管井滲漏水; 給排水系統(tǒng)中的排水系統(tǒng)存在較多問(wèn)題；3、消防問(wèn)題：假?lài)娏?、CRT描述不準(zhǔn)、聯(lián)動(dòng)邏輯不正確等；4、空調(diào)問(wèn)題：檢修空間、送回風(fēng)連接、風(fēng)水平衡等問(wèn)題；5、強(qiáng)、弱電：強(qiáng)電施工部規(guī)范、吊頂裸線(xiàn)、弱電慧云智能化問(wèn)題等；6、土建裝飾問(wèn)題：內(nèi)廣場(chǎng)石材破碎、外廣場(chǎng)沉降、地下停車(chē)場(chǎng)耐磨地面施工部規(guī)范等問(wèn)題。目 錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問(wèn)題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟大商業(yè)移交強(qiáng)條：2015年12

4、月16日萬(wàn)達(dá)集團(tuán)制定簽發(fā)了大商業(yè)移交強(qiáng)條（16條），替代持有物業(yè)開(kāi)業(yè)、移交、質(zhì)保期工程質(zhì)量整改管理規(guī)定第二節(jié)中的“移交條件”（12條）大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)1第三方消防檢測(cè)覆蓋率 100%，消防故障點(diǎn)1%，消防點(diǎn)位地址碼完全正確，消防問(wèn)題全部整改完成2各種證照辦理完成，包括但不限于水、電、氣、暖、環(huán)評(píng)等證照3圖紙資料、備品備件移交完畢4配電箱（柜）上方無(wú)水管通過(guò)（或有防水措施）；母線(xiàn)防水等級(jí)滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，上方有管道通過(guò)時(shí)，需設(shè)置防水措施；機(jī)房?jī)?nèi)頂板、地面、墻體無(wú)滲漏現(xiàn)象5空調(diào)風(fēng)口與風(fēng)管連接符合設(shè)計(jì)要求，風(fēng)管無(wú)變形、破損；吊頂內(nèi)吊柜機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管的檢修空間須滿(mǎn)足要求6機(jī)電設(shè)備檢查部位滿(mǎn)足設(shè)計(jì)

5、功能和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、符合建造標(biāo)準(zhǔn)；機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試合格、通過(guò)驗(yàn)收，運(yùn)行正常大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)7“慧云智能化管理系統(tǒng)”應(yīng)在持有物業(yè)移交前調(diào)試完成，具備試運(yùn)行條件8主力店商戶(hù)用電、用水分戶(hù)計(jì)量完成，且可單獨(dú)開(kāi)具增值稅發(fā)票；室內(nèi)步行街商鋪預(yù)付費(fèi)電表按2016年下發(fā)的關(guān)于對(duì)智能電表管理平臺(tái)電表及集中器技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示實(shí)施9采光頂玻璃選用雙銀Low-E玻璃，可見(jiàn)光透過(guò)率43%，K值1.65W/，遮陽(yáng)系數(shù)0.3110土建結(jié)構(gòu)及裝飾工程檢查部位滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和符合建造標(biāo)準(zhǔn)；屋面不得使用泡沫混凝土找平或找坡，地下室底板不得使用疏水板11地下停車(chē)場(chǎng)、側(cè)墻、屋面、幕墻、衛(wèi)生間、電梯底坑、管井無(wú)滲漏水大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)

6、檢查要點(diǎn)12工程遺留問(wèn)題 100%整改完畢13由于項(xiàng)目公司、總包單位施工造成商戶(hù)損失的賠償?shù)玫巾?xiàng)目公司、總包單位確認(rèn)并結(jié)算完成14其他涉及地方項(xiàng)目公司、總包單位和商管公司的往來(lái)賬款得到確認(rèn)15因季節(jié)性特點(diǎn)，尚未能進(jìn)行調(diào)試的設(shè)備系統(tǒng)（如冬季開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的空調(diào)制冷系統(tǒng)），具備條件后單獨(dú)進(jìn)行檢查、調(diào)試及驗(yàn)收，滿(mǎn)足設(shè)計(jì)、安裝及使用要求后另行移交16遠(yuǎn)程安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)在項(xiàng)目移交前應(yīng)按萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遠(yuǎn)程安全監(jiān)控系統(tǒng)建造、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)由集團(tuán)安監(jiān)部驗(yàn)收合格備注：上述強(qiáng)條中任意一條不符合要求，不能移交。目 錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問(wèn)題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移

7、交步驟開(kāi)業(yè)日前300天，商管公司按照工程人員進(jìn)崗時(shí)間，開(kāi)始全面介入廣場(chǎng)工程質(zhì)量問(wèn)題的跟進(jìn)及監(jiān)督：1、開(kāi)業(yè)日前300天跟進(jìn)項(xiàng)目公司土建及機(jī)電系統(tǒng)的施工質(zhì)量；2、開(kāi)業(yè)日前120天跟進(jìn)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)前的房產(chǎn)條件完成及質(zhì)量驗(yàn)收；3、開(kāi)業(yè)日前4530天跟進(jìn)設(shè)備設(shè)施調(diào)試及安全條件的完成及質(zhì)量驗(yàn)收、設(shè)備設(shè)施代管工作；4、開(kāi)業(yè)日后15、45天工程質(zhì)量問(wèn)題清單的提報(bào)及銷(xiāo)項(xiàng)跟進(jìn)。目 錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問(wèn)題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟1、大商業(yè)移交流程： 1）第三方消防檢測(cè)合格報(bào)告OA上報(bào)集團(tuán)； 2）大商業(yè)移交申請(qǐng)； 3）大商業(yè)移交大會(huì)；質(zhì)監(jiān)中心

8、聯(lián)合檢查； 4）大商業(yè)移交備案。(按照集團(tuán)制度規(guī)定，大商業(yè)移交工作必須得到分管項(xiàng)目副總裁和分管商管副總裁批準(zhǔn)?。?萬(wàn)達(dá)集團(tuán)模塊化要求，大商業(yè)移交節(jié)點(diǎn)為開(kāi)業(yè)后120天完成。2、慧云移交流程： 1）30天驗(yàn)收：施工方案，圖紙，工程資料等；驗(yàn)收系統(tǒng)的總體使用功能。 2）90天驗(yàn)收：調(diào)試記錄及報(bào)告，數(shù)據(jù)初始化等；驗(yàn)收系統(tǒng)的實(shí)際工作完成情況。 3）180天驗(yàn)收：3個(gè)月運(yùn)行數(shù)據(jù)第三方檢測(cè)報(bào)告等；作為商管的移交驗(yàn)收。 4）BA聯(lián)合驗(yàn)收：BA子系統(tǒng)調(diào)試記錄及報(bào)告，全覆蓋檢測(cè)記錄，資料及培訓(xùn)記錄；作為BA子系統(tǒng)的完整性驗(yàn)收。 3、質(zhì)保期管控： 大商業(yè)質(zhì)保期起始時(shí)間為工程移交或大商業(yè)開(kāi)業(yè)后120日起計(jì)算。如因季節(jié)

9、性原因?qū)е虏糠衷O(shè)備設(shè)施未能按期投入使用，質(zhì)保期應(yīng)相應(yīng)延長(zhǎng)；工程質(zhì)保期屆滿(mǎn)前180天內(nèi)，萬(wàn)達(dá)商管公司、項(xiàng)目公司和總承包商一起梳理項(xiàng)目存在的質(zhì)量問(wèn)題；質(zhì)量保修期滿(mǎn)前30天內(nèi)，總承包商須根據(jù)商管公司提出的工程整改通知單要求，限期完成整改維修。4、大商業(yè)移交注意事項(xiàng)：空調(diào)整改事項(xiàng)作為嚴(yán)格控制專(zhuān)項(xiàng)；吊頂內(nèi)（隱蔽設(shè)備）實(shí)現(xiàn)每一臺(tái)可檢修；空調(diào)系統(tǒng)所有閥門(mén)分段打壓測(cè)試，并且要做泄水試驗(yàn)、檢驗(yàn)閥門(mén)密閉性等；幕墻按照規(guī)范進(jìn)行檢查并整改；幕墻焊點(diǎn)必須100%滿(mǎn)焊；吊頂不得有裸線(xiàn)，吊筋超過(guò)一米五必須做反向支撐；地下停車(chē)場(chǎng)耐磨地面施工質(zhì)量必須嚴(yán)格符合規(guī)范；滲漏整改，必須經(jīng)歷一次雨水檢驗(yàn)及檢驗(yàn)周期才能再次檢查；移交前所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面保養(yǎng)；二版施工圖、招標(biāo)清單，商管公司必須對(duì)照確認(rèn)；不允許存在品質(zhì)提升等因素的打包費(fèi)用。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為集團(tuán)自持物業(yè)資產(chǎn)，商業(yè)管理公司將和開(kāi)發(fā)公司、戰(zhàn)略合作單位一起，通過(guò)不懈努力，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)的保值增值，保證廣場(chǎng)的安全、正常運(yùn)營(yíng)，提升物業(yè)管理品質(zhì)和品味。商業(yè)管理公司也將繼續(xù)不折不扣落實(shí)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)要求和相關(guān)移交制度，認(rèn)真貫徹和履行各種移交標(biāo)準(zhǔn)以及合同條款約定。一. 消防安全第三方消防檢測(cè)覆蓋率 100%，消防故障點(diǎn)1%，消防點(diǎn)位地址碼完全正確，消防問(wèn)題全部整改完成四. 母線(xiàn)防水配電