公寓返租方案

1、廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 鉑頓城項目組 2011年9月 【鉑頓國際公寓鉑頓國際公寓】公寓返祖方案公寓返祖方案CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA

2、 LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND目錄目錄ONTENTSONTENTSC CCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHIN

3、A LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND1. 1. 返租方案目的返租方案目的 返租價格標準返租價格標準 返租執(zhí)行策略返租執(zhí)行策略 返租案例分享返租案例分享CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA L

4、ANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA

5、LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND返租方案目的返租方案目的1.市場的聲音市場的聲音1 1、返租方案目的、返租方案目的項目于項目于9 9月月3 3日開放保利水城外展點后，深入了解佛山投資客戶對于公寓產(chǎn)品日開放保利水城外展點后，深入了解佛山投資客戶對于公寓產(chǎn)品的考慮因素，其中未來物業(yè)的租賃回報收益是客戶最為關(guān)注的重點，的考慮因素，其中未來物業(yè)的租賃回報收益是客戶最為關(guān)注的重點， 市場的聲音市場的聲音1 1、返租方案目的、返租方案目的典型客戶典型客戶資深物業(yè)投資客戶訪

6、談個案資深物業(yè)投資客戶訪談個案蔣先生，南海私營企業(yè)主，多間物業(yè)投資遍布禪城、桂城祖廟商圈自古就是商業(yè)旺地，租賃客源就肯定可以保證。 不過要看你們賣什么價錢，祖廟的公寓租個兩三千應該問題不大。我要的就是眼見為實的回報保證，沒6到8個點回報是不會出手的。信心更重于黃金信心更重于黃金1 1、返租方案目的、返租方案目的為更好地增強客戶對于投資鉑頓國際公寓的信心，建議推出返租方式進行銷售。 CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LA

7、NDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA L

8、ANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND返租價格標準返租價格標準2.租賃市場價格分析租賃市場價格分析2 2、返租價格標準、返租價格標準祖廟商圈內(nèi)物業(yè)租賃數(shù)據(jù)祖廟商圈內(nèi)物業(yè)租賃數(shù)據(jù)房源類型房源類型單人房單人房 （日租價）（日租價）雙人房雙人房 （日租價）（日租價）回報率回報率（以該物業(yè)二手報價為計算基礎）（以該物業(yè)二手報價為計算基礎）經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店150180佛山如家快捷酒店（百花廣場店

9、）三星級酒店三星級酒店198298佛山南國大酒店五星級酒店五星級酒店498584佛山恒安瑞士大酒店居民小區(qū)居民小區(qū)60756%4% 東方廣場分析：分析：一般情況下，高端公寓租賃價格會參考周邊星級酒店，由于以長租客戶一般情況下，高端公寓租賃價格會參考周邊星級酒店，由于以長租客戶為主，故公寓價格的日租價將介于五星酒店與三星酒店之間，因此祖廟商圈的為主，故公寓價格的日租價將介于五星酒店與三星酒店之間，因此祖廟商圈的高端公寓日租價將接近高端公寓日租價將接近300300元元/ /套。以套。以60%60%的出租率來估算，公寓的月租金約為的出租率來估算，公寓的月租金約為54005400元元/ /套。套。 銀

10、行利率數(shù)據(jù)分析銀行利率數(shù)據(jù)分析2 2、返租價格標準、返租價格標準銀行存款利率銀行存款利率活期活期一年一年二年二年三年三年五年五年私人借貸私人借貸年利率年利率%0.53.54.455.548優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢兌現(xiàn)快， 回報低存期短，貶值快存期短，貶值快存期適中， 緊追CPI存期長， 回報追不上通脹回報高，風險大 資金安全難保障分析：分析：負利率時代下，以三年定期存款的投資風險較低負利率時代下，以三年定期存款的投資風險較低，而，而5%5%的年回報率亦成為投資者的心理關(guān)口。的年回報率亦成為投資者的心理關(guān)口。 總結(jié)分析總結(jié)分析2 2、返租價格標準、返租價格標準 市場資金投資周期，普遍以市場資金投資周期，普遍

11、以3 3年為主；年為主； 返租年回報率返租年回報率5%5%至至6%6%之間，較能滿足投資者的基本需求；之間，較能滿足投資者的基本需求； 每月租金范圍約在每月租金范圍約在100100至至110110元元/ /之間，較為客觀反映目前市場情況。之間，較為客觀反映目前市場情況?；鶞蕟挝贿x取基準單位選取為更好地估算價格標準的合理性，建議選取一個具代表性的戶型作基準。為更好地估算價格標準的合理性，建議選取一個具代表性的戶型作基準。A A棟大單間戶型占比超過棟大單間戶型占比超過60%60%，我們不妨以大單間戶型作為基準進行測算。，我們不妨以大單間戶型作為基準進行測算。2 2、返租價格標準、返租價格標準返租價

12、格標準建議返租價格標準建議2 2、返租價格標準、返租價格標準返租成本推算表返租成本推算表利用利用5555的大單間產(chǎn)品作基準，以返租回報的大單間產(chǎn)品作基準，以返租回報6%6%和和5%5%作條件，模擬不同底價均價作條件，模擬不同底價均價情況下的成本情況：情況下的成本情況：返租價格標準建議返租價格標準建議2 2、返租價格標準、返租價格標準總體均價對比測算總體均價對比測算在基準單位成本推算的基礎上，以整體可售公寓約在基準單位成本推算的基礎上，以整體可售公寓約2600026000測算，測算，就不同的總體均價進行對比：就不同的總體均價進行對比：總體均價 （元/）1800022000250003年6%回報率

13、 返租總額（萬元）84241029611700返租調(diào)整后銷售均價（元/）212402596029500返租價格標準建議返租價格標準建議2 2、返租價格標準、返租價格標準分析：分析：參照以上返租成本推算表，以參照以上返租成本推算表，以5555的大單間為例，以月租的大單間為例，以月租60006000元，元，6%6%的年回報率最為客觀可信，而且較接近投資者的心理預期。因此，建議的年回報率最為客觀可信，而且較接近投資者的心理預期。因此，建議以底價均價為以底價均價為2200022000元的基礎進行返租調(diào)整較為合適。元的基礎進行返租調(diào)整較為合適。 CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAN

14、DCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LA

15、NDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND返租執(zhí)行策略返租執(zhí)行策略3.總體思路總體思路3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略前期準備前期準備執(zhí)行策略執(zhí)行策略資源嫁接資源嫁接尋找實體經(jīng)營公司作為戰(zhàn)略伙伴，負責返租單位的經(jīng)營管理。制訂合作模式，采

16、用最有利于資金回收與節(jié)省回報率兌現(xiàn)成本的合作方式。根據(jù)經(jīng)營方的合作情況，落實返租經(jīng)營年限。制訂相關(guān)酒店式公寓服務細則，有效落實銷售期的服務展示。 總體策略 銷售價格構(gòu)成 返租方式 租金稅費繳納方式 返租流程 租賃合同參考高力日韓客戶會展專屬接待機構(gòu)返租方案執(zhí)行工作主要分為前期準備、執(zhí)行策略和客戶資源嫁接。返租方案執(zhí)行工作主要分為前期準備、執(zhí)行策略和客戶資源嫁接。前期準備前期準備3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略建議發(fā)展商聘請加拿大高力國際加拿大高力國際物業(yè)管理公司租賃部作為返租方案的經(jīng)營方，由于加拿大高力國際為東建旗下各大公寓項目的物管顧問，佛山市場認知度高，更切合項目國際化的形象；另外，高力

17、國際擁有較雄厚的外籍租賃客源，為日后經(jīng)營奠定穩(wěn)定高質(zhì)的客源基礎。建議邀請高力國際作為項目返租經(jīng)營公司建議邀請高力國際作為項目返租經(jīng)營公司前期準備前期準備3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略模式一模式一模式二模式二發(fā)展商與經(jīng)營管理公司以一定比例（發(fā)展商與經(jīng)營管理公司以一定比例（如：如：6 6：4 4）承擔與分享）承擔與分享3 3年酒店經(jīng)營年酒店經(jīng)營成本與收益。成本與收益。經(jīng)營管理公司以樓價的一定比例（如經(jīng)營管理公司以樓價的一定比例（如4 4年回報率）承包該單位年回報率）承包該單位3 3年使用權(quán)返年使用權(quán)返租，其成本和收益歸經(jīng)營管理公司。租，其成本和收益歸經(jīng)營管理公司。返租租金差額由發(fā)展商補貼，發(fā)展

18、商返租租金差額由發(fā)展商補貼，發(fā)展商無租金差額外的任何支出。無租金差額外的任何支出。 合作模式一般有共同經(jīng)營和差額補貼兩種。合作模式一般有共同經(jīng)營和差額補貼兩種。前期準備前期準備3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略建議返租年限以三年為期，到期后業(yè)主可選擇收建議返租年限以三年為期，到期后業(yè)主可選擇收回使用權(quán)或繼續(xù)返租?；厥褂脵?quán)或繼續(xù)返租。項目整體作返租經(jīng)營，由發(fā)展商返租業(yè)主所購買物業(yè)，為業(yè)主提供3年返租人民幣6000元/套/月（含稅）的保障收益，客戶損失3年使用權(quán)，由經(jīng)營管理公司對返租進行統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營管理。前期準備前期準備3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略為能更切實執(zhí)行返租，項目返租經(jīng)營管理公司

19、需針對承租客戶提供如下酒店式配套服務：為能更切實執(zhí)行返租，項目返租經(jīng)營管理公司需針對承租客戶提供如下酒店式配套服務： 常規(guī)服務常規(guī)服務有償服務有償服務 24小時服務熱線 門僮服務 留言、叫醒服務 洗浴間、洗漱用品提供 房間整理服務 房間日常檢查、維修服務 簡單維修工具免費借用服務 客戶大件物品臨時保管服務 郵件收發(fā)服務 雨傘借用服務 代訂餐、禮品、鮮花、報刊、雜志服務房屋租賃服務貼身管家服務客戶接送服務衣物、床上用品洗熨服務家政、保姆、鐘點工服務代購、代送物品服務汽車美容服務商務秘書服務特約室內(nèi)清潔服務上門美容健康護理以及家庭醫(yī)生服務房務房務會所會所專車專車餐飲餐飲提供中西式早餐、簡餐，以滿足

20、客戶日常需求房間內(nèi)的床上用品清洗，房間日常整理服務設置酒店會所，提供康體服務，以健身室、泳池、Spa為主提供主要交通路線車輛接送廣交會期間提供專車接送入住展會來賓3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略前期準備前期準備公寓特色服務：公寓特色服務：（營銷期間針對性展示）（營銷期間針對性展示）執(zhí)行策略執(zhí)行策略3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略單位銷售價格在底價表的基礎上，上調(diào)返租成本。單位銷售價格在底價表的基礎上，上調(diào)返租成本。假設首批開售單位大單間單價均價為假設首批開售單位大單間單價均價為2200022000元，則總價均價為元，則總價均價為120120萬。萬。返租調(diào)整：返租調(diào)整：發(fā)展商為客戶提供發(fā)展商

21、為客戶提供3 3年返租￥年返租￥60006000元元/ /套套/ /月（大單間）的返租回報保障，月（大單間）的返租回報保障， 3 3年共年共返租金額：￥返租金額：￥216000216000元，含稅、含管理費。返租調(diào)整后，大單間總價均價則元，含稅、含管理費。返租調(diào)整后，大單間總價均價則為為142142萬左右，單價約萬左右，單價約2600026000元。元?？傮w策略及價格構(gòu)成：總體策略及價格構(gòu)成：執(zhí)行策略執(zhí)行策略3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略方式方式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點結(jié)論結(jié)論方方式式一一直接在樓價里扣減面價上升，體現(xiàn)項目標桿價值返租保障，吸引力強客戶首期繳納稅費較少返租前面價較高發(fā)展商首次收益較

22、少建議使用方式二建議使用方式二在發(fā)展商實際收益在發(fā)展商實際收益不變的情況下，方不變的情況下，方式二操作更能體現(xiàn)式二操作更能體現(xiàn)真正返租的效果，真正返租的效果，讓市場認同未來租讓市場認同未來租賃經(jīng)營的信心，資賃經(jīng)營的信心，資金回籠快。金回籠快。方方式式二二3年內(nèi)以租金形式按季度/月度通過銀行轉(zhuǎn)賬返還給客戶發(fā)展商首次收益較高，分期返還可賺取資金使用成本發(fā)展商財務操作麻煩每月所繳納稅費較高返租方式：返租方式：執(zhí)行策略執(zhí)行策略3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略方式方式稅收稅收優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點結(jié)論結(jié)論方方式式一一在返租租金中扣除2做代繳稅金，由發(fā)展商代繳租金已一次性在樓價中扣減，不在每月實際發(fā)生。統(tǒng)一與

23、全部返租客戶簽訂租賃合同中降低租金金額（如：1000元/月），降低實際納稅費用降低客戶因租金收入而需繳納稅費需通過簽訂形式租賃合同避稅，有一定風險建議使用方式二，建議使用方式二，在合理操作的前提在合理操作的前提下，避免市場誤以下，避免市場誤以為項目降價銷售。為項目降價銷售。方方式式二二3年內(nèi)以租金形式按季度/月通過銀行轉(zhuǎn)賬返還給客戶通過銀行轉(zhuǎn)帳，在每月租金中由經(jīng)營公司代繳14的所得稅，并開具發(fā)票客戶合法繳稅需繳納稅金較多，客戶收益減少租金稅費繳納方式：租金稅費繳納方式：執(zhí)行策略執(zhí)行策略3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略返租流程：返租流程：客戶成功認購客戶成功認購簽訂認購書簽訂認購書銷售人員在認

24、購書銷售人員在認購書備注返租條約備注返租條約交付首期，網(wǎng)簽合同交付首期，網(wǎng)簽合同簽訂三方租賃合同簽訂三方租賃合同項目整體驗收完成項目整體驗收完成業(yè)主收樓業(yè)主收樓經(jīng)營公司進場經(jīng)營經(jīng)營公司進場經(jīng)營市場租賃行為開始市場租賃行為開始 租賃合同參考：租賃合同參考：嫁接資源嫁接資源 嫁接資源，給力鉑頓嫁接資源，給力鉑頓3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略加拿大高力國際項目巡展加拿大高力國際項目巡展 集中高力國際服務的相關(guān)物業(yè)進集中高力國際服務的相關(guān)物業(yè)進行，行，發(fā)動業(yè)主、租賃客戶發(fā)動業(yè)主、租賃客戶，推薦項目，推薦項目并提前預告租賃經(jīng)營。并提前預告租賃經(jīng)營。高力國際服務項目巡展高力國際服務項目巡展3 3、返租

25、執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略廣交會專屬接待機構(gòu)廣交會專屬接待機構(gòu)利用專屬接待機構(gòu)掛牌儀式，通過廣交會的影響和號召力，向市場傳遞出項目為客利用專屬接待機構(gòu)掛牌儀式，通過廣交會的影響和號召力，向市場傳遞出項目為客戶帶來最具競爭力的租賃群體，直接聯(lián)動百年廣交會提升項目品質(zhì)形象，增強客戶戶帶來最具競爭力的租賃群體，直接聯(lián)動百年廣交會提升項目品質(zhì)形象，增強客戶的市場信心。的市場信心。廣交會專屬接待機構(gòu)廣交會專屬接待機構(gòu)3 3、返租執(zhí)行策略、返租執(zhí)行策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND

26、CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAN

27、DCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND案例參考案例參考4.朱美拉公寓朱美拉公寓4 4、案例參考、案例參考屬性屬性高德置地廣場唯一可售住宅高德置地廣場唯一可售住宅定位酒店式服務公寓分布D棟4-16樓體量約11萬占整體的14特色1）空中連廊（于酒店F2-4于三樓中連廊連同）2）首層、二層為高級家居展場3）三層為服務會所（會議中心、壁球場、

28、咖啡廳、書吧、精致園林）介入私享家酒管，日租介入私享家酒管，日租488488元，月租元，月租88008800元。保證業(yè)主元。保證業(yè)主8%8%回報率，發(fā)展商出回報率，發(fā)展商出3%3%，私，私享家出享家出5%5%，租金按每兩年，租金按每兩年5%-8%5%-8%比例遞增。比例遞增。傾城傾城20092009公寓公寓4 4、案例參考、案例參考屬性：屬性：嘉潤商務大廈寫字樓嘉潤商務大廈寫字樓定位：酒店式服務公寓分布：7-14層體量：約2.1萬返租單位占整體的80特色：1）火車總站商圈2）地鐵二號線越秀公園站3）法國專業(yè)設計師，廣州首個精品酒店公寓介入白天鵝酒管，日租介入白天鵝酒管，日租420420元，月租元，月租1218012180元。白天鵝負責提供財務報表，匯算成本元。白天鵝負責提供財務報表，匯算成本與收益后，每個月買家要與白天鵝酒