昆山市城市研究報(bào)告PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1昆山市城市研究報(bào)告昆山市城市研究報(bào)告目錄目錄區(qū)區(qū) 域域 概概 況況宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀昆昆 山山 特特 色色第1頁(yè)/共42頁(yè) 昆山地處長(zhǎng)江三角洲，位于江蘇省東南部，東鄰國(guó)際大都市上海， 西接歷史文化名城蘇州。昆山1989年撤縣設(shè)市，下轄10個(gè)鎮(zhèn)，擁有國(guó)家 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。境內(nèi) 地勢(shì)平坦，其中耕地47千公頃。市域面積921.3平方公里，其中水域面積占23.1%。 昆山屬北亞熱帶南部季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和濕潤(rùn) ，四季分明，光照充足，雨量充沛。 昆山地處江南水鄉(xiāng)，地靈人杰，鐘靈毓秀，“百戲之祖”

2、昆曲發(fā)源于昆山，已被聯(lián)合國(guó)列為“人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作”。譽(yù)為“中國(guó)第一水鄉(xiāng)”的千 年古鎮(zhèn)周莊已列入聯(lián)合國(guó)人類文化遺產(chǎn)預(yù)備名單。昆山素有江南“魚米之鄉(xiāng)”美稱，境內(nèi)有昆石、紅泥、礦泉水等，尤昆石為奇；林木類有竹、松、梅、桑等，觀賞型樹種日漸增多，以瓊花為珍；野生藥用植物有百余種，數(shù)并蒂蓮為貴；野生動(dòng)物品種繁多，其中陽(yáng)澄湖大閘蟹馳名中外。 第2頁(yè)/共42頁(yè)區(qū)位交通區(qū)位交通 昆山地處中國(guó)東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。 航空航空: : 上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100公里，約1小時(shí)車程）。港口港口: : 上海港（中國(guó)最大港口、距離60

3、公里）、張家港（距100公里）、太倉(cāng)瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。 鐵路鐵路: : 京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。 公路: 區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道穿越開發(fā)區(qū)。 第3頁(yè)/共42頁(yè)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)長(zhǎng)三角城市群特征長(zhǎng)三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點(diǎn)軸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的城市化區(qū)域。 目前，中國(guó)已經(jīng)形成了環(huán)渤海京津翼地區(qū)、長(zhǎng)江三角州地區(qū)和珠江三角州地區(qū)三大城市群，其中以長(zhǎng)三角城市群地區(qū)把經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的

4、世界第六大都市圈。昆山就位于這個(gè)都市圈之中。環(huán)渤海京津翼地區(qū)環(huán)渤海京津翼地區(qū)長(zhǎng)江三角州地長(zhǎng)江三角州地區(qū)區(qū)珠江三角州地珠江三角州地區(qū)區(qū)昆山昆山第4頁(yè)/共42頁(yè)上海上海蘇州蘇州揚(yáng)州揚(yáng)州無(wú)錫無(wú)錫杭杭州州寧寧波波嘉嘉興興常常州州鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江南通南通舟山舟山臺(tái)州臺(tái)州泰州泰州湖州湖州紹紹興興核核 心心對(duì)外窗口對(duì)外窗口 第一圈層第一圈層次級(jí)輻射中心次級(jí)輻射中心第二圈層第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層第三圈層原材料基地原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次

5、級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。昆山昆山第5頁(yè)/共42

6、頁(yè)區(qū)區(qū) 域域 概概 況況宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀昆昆 山山 特特 色色第6頁(yè)/共42頁(yè)城市投資潛力分析城市投資潛力分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2000年-2005年昆山市的GDP一直以較高的比率保持持續(xù)的增長(zhǎng)，盡管2004年以來(lái)的增長(zhǎng)率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)率仍然在30%左右徘徊，可見昆山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度飛快。 1999年-2005年間，昆山由于地理位置，受到上海和蘇州的區(qū)域輻射效應(yīng)，區(qū)域的二、三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)，而第一產(chǎn)業(yè)卻有小幅下降。第7頁(yè)/共42頁(yè) 1999-2005年昆山市的固定資產(chǎn)投資逐年增加，用

7、于房地產(chǎn)業(yè)的投資也呈小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。尤其2004年，政府用于房地產(chǎn)業(yè)的投資達(dá)到固定資產(chǎn)投資總額的40%；但進(jìn)入2005年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模投資有所下減。第8頁(yè)/共42頁(yè) 近幾年，由于長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，昆山市的人口也呈逐年小幅增長(zhǎng)，但進(jìn)入2005年增長(zhǎng)率已有所回落。第9頁(yè)/共42頁(yè) 自2002年至今，昆山市商品房施工面積大幅度增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率在2002年出現(xiàn)一次200%之后持續(xù)下滑。同時(shí)由于開發(fā)周期等主客觀因素使昆山市的年竣工面積相對(duì)增長(zhǎng)幅度較小，竣工增長(zhǎng)率的上漲或下跌相對(duì)于施工增長(zhǎng)率有一年左右的滯后性。第10頁(yè)/共42頁(yè) 近幾年來(lái)，隨著長(zhǎng)三角城市群的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，相對(duì)2003年以前，城市居民

8、對(duì)住房的需求量有了很大程度的增加，并且目前有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。第11頁(yè)/共42頁(yè) 近幾年昆山市的人均住宅面積呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，至2005年已達(dá)到37M，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國(guó)的平均水平，也超出許多一線城市。人均使用面積：全國(guó)：14.7M北京：21M上海：16M深圳：17.2M第12頁(yè)/共42頁(yè) 19992005年昆山市的居民收入以較大幅度持續(xù)增長(zhǎng)，這對(duì)于該城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是有很大的利好性的。第13頁(yè)/共42頁(yè) 雖然昆山市近幾年的房地產(chǎn)投資額隨著GDP的增長(zhǎng)迂回攀升，但由于城市地位的局限性，使地方政府對(duì)于中央政府的宏觀政策的實(shí)施和本地市場(chǎng)的調(diào)控采取粗狂型的手腕。第14頁(yè)/共42頁(yè) 從2000-2005年

9、，昆山市的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)迅猛發(fā)展，但2004年開始昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的供大于求的狀況，2005年的施工/銷售為6.82大于國(guó)內(nèi)的警戒線5，竣工/銷售面積為1.64大于1，可見昆山未來(lái)的市場(chǎng)將出現(xiàn)大量的供應(yīng)，不加抑制，供大于求的狀況將繼續(xù)惡化。 由右圖可以看出，近幾年，昆山市竣工面積和銷售面積均以商品住宅為主。第15頁(yè)/共42頁(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣劣勢(shì)勢(shì)GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)居民收入居民收入逐年增長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模受控于地方政府的不定期調(diào)控人口規(guī)模人口規(guī)模小幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率開始下滑，外來(lái)人口進(jìn)入的規(guī)模和可能性較小供給規(guī)模供給規(guī)模市場(chǎng)可預(yù)期的未來(lái)供量較大需求規(guī)模需求規(guī)模雖漲幅不定但總體呈

10、上漲的趨勢(shì)人均使用面積規(guī)模人均使用面積規(guī)模已大大超出全國(guó)平均水平，未來(lái)市場(chǎng)需求會(huì)受到抑制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)受控于地方政府的不定期調(diào)控供求風(fēng)險(xiǎn)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)潛在的供應(yīng)增長(zhǎng)量昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于剛起步階段，政府對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)起到絕對(duì)的支配性。昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于剛起步階段，政府對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)起到絕對(duì)的支配性。第16頁(yè)/共42頁(yè)區(qū)區(qū) 域域 概概 況況宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀昆昆 山山 特特 色色第17頁(yè)/共42頁(yè)陽(yáng)澄湖休閑片區(qū)中心城片區(qū)東向運(yùn)輸廊片區(qū)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)生活新鎮(zhèn)片區(qū)水鄉(xiāng)旅游片區(qū)東北向貨運(yùn)

11、軸片區(qū)第18頁(yè)/共42頁(yè)中心成綜合片區(qū)陽(yáng)澄湖休閑片區(qū)中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)北部片區(qū)吳淞江工業(yè)園片區(qū)東部片區(qū)第19頁(yè)/共42頁(yè)千燈鎮(zhèn)精密機(jī)械區(qū)原創(chuàng)型工業(yè)區(qū)電子區(qū)生物制藥區(qū)電子區(qū)物流區(qū)生態(tài)科技園區(qū)發(fā)展預(yù)留區(qū)新鎮(zhèn)中心石浦社區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶區(qū)位圖第20頁(yè)/共42頁(yè)植物園農(nóng)業(yè)科技園公園生態(tài)農(nóng)業(yè)園綜合開發(fā)區(qū)休閑度假村休閑觀光農(nóng)業(yè)園中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)第21頁(yè)/共42頁(yè)第22頁(yè)/共42頁(yè) 為了體現(xiàn)以人為本、方便高效精神，軟件園內(nèi)設(shè)七大功能分區(qū): 軟件研發(fā)區(qū) 軟件孵化區(qū) 軟件展示區(qū) 軟件培訓(xùn)區(qū) 管理服務(wù)區(qū) 高級(jí)居住區(qū) 休閑與生態(tài)綠地等。 園區(qū)“一縱一橫一環(huán)”主干道把整個(gè)軟件園緊緊串聯(lián)為一體。第23頁(yè)/共

12、42頁(yè)第24頁(yè)/共42頁(yè)區(qū)區(qū) 域域 概概 況況宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀昆昆 山山 特特 色色第25頁(yè)/共42頁(yè) 從2002年，昆山市的房地產(chǎn)業(yè)的施工面積迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面積增漲緩慢，而銷售面積至2004年卻有小幅回落，由此可以看出昆山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的潛在供應(yīng)量，而每年200萬(wàn)方左右的成交量卻與此形成了巨大的反差，使昆山房地產(chǎn)市面臨未來(lái)供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的尷尬，房?jī)r(jià)下降的可能性很大。第26頁(yè)/共42頁(yè)第27頁(yè)/共42頁(yè)開發(fā)區(qū)第28頁(yè)/共42頁(yè)第29頁(yè)/共42頁(yè)第30頁(yè)/共42頁(yè)第31頁(yè)/共42頁(yè)第32頁(yè)/共42頁(yè)昆山市商業(yè)一級(jí)市場(chǎng)概況昆山市商業(yè)一級(jí)市場(chǎng)概況社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪：是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，主要以經(jīng)營(yíng)日常生活用品及相關(guān)服務(wù)為主，通常以1-3層商業(yè)樓、建筑底層或商業(yè)用途裙樓的形式。經(jīng)營(yíng)一些諸如中小型超市、餐廳、酒吧、便利店、藥店、幼兒園等與社區(qū)居民休戚相關(guān)的商鋪。此類商鋪具有投資小、風(fēng)險(xiǎn)低、容易出租轉(zhuǎn)讓等物點(diǎn)，是中小投資者首選的投資項(xiàng)目。第33