房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法2第1頁/共26頁3價(jià)格策略關(guān)于定價(jià) 價(jià)格表制作第2頁/共26頁41、價(jià)格策略1、“名”于“利”的關(guān)系；2、“長期”與“短期”的關(guān)系；3、資金鏈的狀況4、其它企業(yè)目標(biāo)第3頁/共26頁51、價(jià)格策略項(xiàng)目與市場1、項(xiàng)目本體規(guī)模；2、本項(xiàng)目的物業(yè)類型；3、項(xiàng)目在市場環(huán)境的狀況；4、市場的價(jià)格環(huán)境第4頁/共26頁61、價(jià)格策略1、均價(jià)不高于市場預(yù)期，逐步抬升；2、均價(jià)明顯高于市場預(yù)期；3、均價(jià)與市場預(yù)期吻合；均價(jià)入市第5頁/共26頁7價(jià)格體系1、價(jià)格策略1、扁平化的價(jià)格體系；2、拉長型的價(jià)格體系；3、目標(biāo)導(dǎo)向，非合理的價(jià)格體系

2、；第6頁/共26頁8定價(jià)的定義2、關(guān)于定價(jià)第7頁/共26頁9企業(yè)目標(biāo)競爭格局市場預(yù)測項(xiàng)目定位產(chǎn)品定價(jià)定價(jià)的過程2、關(guān)于定價(jià)第8頁/共26頁10商業(yè)定價(jià)原則：租金還原法（基礎(chǔ)）+溢價(jià)因素市場比較法租金還原法成本利潤推算法同區(qū)域物業(yè)參考法住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)比較通用的定價(jià)方法與展商心里的“算盤”項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無參考項(xiàng)目u主力店帶來的溢價(jià)u營銷推廣帶來的溢價(jià) u產(chǎn)品本身帶來的溢價(jià)平均商業(yè)租金水平2、關(guān)于定價(jià)定價(jià)的方法自成一體，以我為主同期市場無任何產(chǎn)品可參考第9頁/共26頁11n賣點(diǎn)1：是有個(gè)8萬平米的市政公園，開發(fā)商加投入80元/平米的投入可以為小區(qū)使用；n賣點(diǎn)2：本項(xiàng)目贈(zèng)送面積平均達(dá)到15%；背景項(xiàng)目條

3、件第10頁/共26頁12均價(jià)制定項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目解析市場分析客戶分析市場比較法案例分析法客戶摸底法定價(jià)的思路2、關(guān)于定價(jià)第11頁/共26頁133、價(jià)格表的制定價(jià)格表的制定過程價(jià)格表制作過程各層價(jià)差制定臨街與背街價(jià)差制定折扣率及銷售促銷折算價(jià)格表完成價(jià)格驗(yàn)證總體均價(jià)制定同層價(jià)差制定第12頁/共26頁14p樓層狀況p與主力店關(guān)系p鋪面與交通關(guān)系p鋪位面積p層高p使用率p進(jìn)深比3、價(jià)格表的制定成表因素u價(jià)格制定考慮因素價(jià)格制定考慮因素：p 景觀p 朝向p 視野p 戶型結(jié)構(gòu)p 采光p 面積大小p 通風(fēng)p 噪音住宅商業(yè)第13頁/共26頁15單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差

4、3、價(jià)格表的制定第14頁/共26頁16打分表（明確標(biāo)準(zhǔn)）1.分戶型價(jià)值排序（明確極差、權(quán)重）分項(xiàng)權(quán)重3、價(jià)格表的制定打分表第15頁/共26頁17樓體低層內(nèi)庭中 層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/外圈逐漸開揚(yáng)3、價(jià)格表的制定打分表第16頁/共26頁18高中低29283027302630253024302330223021302030195018501750165015501450135012501150108098088071006100510040越過遮擋景觀面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000遠(yuǎn)景：中遠(yuǎn)

5、景：中- -高高- -低低第17頁/共26頁19價(jià)格表的框架 1： 建立“總控表”概念 2： 以“棟”為單元，分表盡量簡單 3：以價(jià)目表（含折扣）為定價(jià)基礎(chǔ) 4：以“一個(gè)”基礎(chǔ)鏈接；避免循環(huán)鏈接5：有規(guī)律可尋 3、價(jià)格表的制定第18頁/共26頁20 5：插入“批注”說明調(diào)整原因； 6：盡量不合并單元格； 7：避免循環(huán)鏈接 8：樣板房、保留單位銷控（現(xiàn)場確認(rèn)位置） 9：避免將不同執(zhí)行階段的價(jià)格表放在一個(gè)文件內(nèi)（金碧世家）10：設(shè)置頁眉、頁腳；規(guī)范命名；11：保留備份3、價(jià)格表的制定第19頁/共26頁21 1： 鏈接 2： Round 3：單變量求解 4： MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘貼3、價(jià)格表的制定關(guān)鍵詞第20頁/共26頁22價(jià)格表驗(yàn)證 低、中、高層面積鏈接錯(cuò)誤： 核：查丈面積 核：現(xiàn)場交叉復(fù)核 過程文件命名不規(guī)范總面積、總金額同列頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價(jià)省略了面積的小數(shù)點(diǎn)單位與查丈報(bào)告不一致3、價(jià)格表的制定第21頁/共26頁23幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 極差：1520% 層差：10% 折扣率：1.5-2%現(xiàn)樓與樓花差 10% 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高20-30%3、價(jià)格表的制定第22頁/共26頁24價(jià)格表調(diào)整 總價(jià)調(diào)整-調(diào)整折扣率；-調(diào)整價(jià)格表（實(shí)表 面價(jià)）分棟調(diào)整-調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)分戶型調(diào)整-調(diào)整平面差3、價(jià)格表的制定第23頁/共26