商業(yè)房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、上陡門(mén)7組團(tuán)11幢110號(hào)商業(yè)房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：上陡門(mén)7組團(tuán)11幢110號(hào)受托估價(jià)單位：溫州市鑫宇房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：溫鑫宇（2010）（估）字第036號(hào)估價(jià)人員：鄭傳雷提交估價(jià)報(bào)告日期：2010-5-8房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的有關(guān)資料，依據(jù)國(guó)家及溫州市頒布的有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和政策及委托方提供的有關(guān)資料，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，遵循法定和公允的評(píng)估程序，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。(一)一般因素分析影響房?jī)r(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市資源狀

2、況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。影響房?jī)r(jià)的一般因素較多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生影響的一般因素。(二)區(qū)域因素分析(1)區(qū)域位置：估價(jià)對(duì)象位于溫州市鹿城區(qū)惠民路上陡門(mén)7組團(tuán)內(nèi)，距離城市中心區(qū)500米。(2)商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象區(qū)域主要為居住及商業(yè)用地，周?chē)新?lián)華超市、人本超市、時(shí)代廣場(chǎng)、物化天寶、新長(zhǎng)安大酒店等，商業(yè)繁華度較好。(3)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況：通電：區(qū)域電源來(lái)自市電網(wǎng)，供電充足，供電保證率高。供水：區(qū)域?yàn)槌鞘泄┧芫W(wǎng)，供水保證率較高。排水：有城市污水管網(wǎng)，保證率高。通氣：城市供氣管網(wǎng)，保證率高。通訊：市電信業(yè)務(wù)服務(wù)范圍，中國(guó)移動(dòng)、

3、聯(lián)通移動(dòng)信號(hào)覆蓋范圍。通路：區(qū)域內(nèi)主要道路惠民路、學(xué)院路、錦繡路，道路路面質(zhì)量好，通行能力3bo(4)區(qū)域配套設(shè)施狀況:商業(yè)：聯(lián)華超市、人本超市、時(shí)代廣場(chǎng)、物化大寶銀行：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校：童之夢(mèng)幼兒園、上陡門(mén)第二小學(xué)、溫州市十九中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)（繡山校區(qū)）、溫州職業(yè)中專(zhuān)、溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院成教學(xué)院、溫州大學(xué)學(xué)院路校區(qū)。醫(yī)院：溫州市兒童醫(yī)院（中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院）、同濟(jì)男科醫(yī)院、鹿城區(qū)蒲鞋市街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（5）道路交通條件：道路通達(dá)度：區(qū)域交通可通達(dá)車(chē)站大道、學(xué)院路、江濱路，道路通達(dá)度較好。公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通非常便捷。對(duì)外交通便利度：該區(qū)域地處城

4、市次級(jí)中心道路通達(dá)度高，有利于人流、物流的正常出入?？梢?jiàn)，區(qū)域內(nèi)道路交通條件較好，基本能滿(mǎn)足區(qū)域?qū)ν饧皡^(qū)域內(nèi)人流物流的需求。（6）區(qū)域環(huán)境：該區(qū)域臨近錦河公園、繡山公園，而且臨近多所學(xué)校，環(huán)境質(zhì)量較高。（三）個(gè)別因素分析（1）位置狀況：溫州市鹿城區(qū)惠民路上陡門(mén)7組團(tuán)11幢110號(hào)（2）房屋所有權(quán)狀況：房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人房屋坐落結(jié)構(gòu)所在樓層用途建筑面積（平方米）溫房權(quán)證鹿城區(qū)字第0217429號(hào)葉少玲上陡門(mén)7組團(tuán)11幢110號(hào)混合結(jié)構(gòu)11幢110號(hào)1-2非居住247.08m2依據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用證丘（地）號(hào)為432-22-46,估價(jià)對(duì)象原為住宅用地，后改為商業(yè)，土地使用權(quán)取得時(shí)間

5、為1993年，土地使用權(quán)終止時(shí)間為2043年，經(jīng)計(jì)算，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為：33年。（3）建筑物情況：估價(jià)對(duì)象建成于1993年，地上兩層，為混合結(jié)構(gòu)非居住用房。（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提，估價(jià)對(duì)象目前作為商鋪使用，它所分?jǐn)偼恋氐呐鷾?zhǔn)用途為商業(yè)用地，其所在建筑物的設(shè)計(jì)用途為商鋪，估價(jià)人員從法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的角度進(jìn)行綜合分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象目前的實(shí)際用途為其最高最佳使用。（五）估價(jià)方法選用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)

6、規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地勘查，認(rèn)真調(diào)查收集資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告評(píng)估目的，決定對(duì)估價(jià)對(duì)象采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報(bào)理論，求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即將房地產(chǎn)的價(jià)值看成是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對(duì)較長(zhǎng)，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來(lái)連續(xù)獲得（假設(shè)在有限年期情況下每年的年純收益為A,收益保持相對(duì)穩(wěn)定,并保持n年不變，資本

7、化率固定為Y）。其計(jì)算公式為：公式V=A/Y1-1/（1+Y）An其中：房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)純收益Y資本化率n剩余使用年限（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、房地產(chǎn)年租金收入溫州市鹿城區(qū)上陡門(mén)7組團(tuán)11幢110號(hào)經(jīng)營(yíng)狀況：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合項(xiàng)目周邊店經(jīng)營(yíng)狀況了解，并與評(píng)估標(biāo)的作比較分析，測(cè)算本項(xiàng)目的租金水平為：160元/平米*月。溫州市鹿城區(qū)上陡門(mén)7組團(tuán)11幢110號(hào)建筑面積為247.08m2,則估價(jià)對(duì)象的年收益為：247.08義160X12=474393.6元2、年經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用管理費(fèi)，指工作人員的工資、福利、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)同類(lèi)房地產(chǎn)的一般管理費(fèi)水平并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，取年總收益水平的2%則管理費(fèi)為

8、474393.6義2%=9487.87元維護(hù)費(fèi)，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。根據(jù)測(cè)算，本類(lèi)建筑物的重置價(jià)格（包括建造，裝修）約為1800元/平方米，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)格的1%則估價(jià)對(duì)象每年的維修費(fèi)為：1800X247.08義1%=4447.44元因溫州實(shí)際過(guò)程中的房產(chǎn)稅有承租人支付，故不用年收入中扣除。房產(chǎn)稅，指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定需向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅，依據(jù)稅法及本地稅務(wù)部門(mén)資料，按房產(chǎn)出租的租金收入70%計(jì)征的，稅率為12%則房產(chǎn)稅為：237196.8X70%12%=9962.27元因溫州實(shí)際過(guò)程中的房產(chǎn)稅有承租人支付，故不用年收入中扣除。保險(xiǎn)費(fèi)，指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)

9、避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。該房屋市場(chǎng)均價(jià)為23000元/平方米，按房屋市場(chǎng)均價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.05%計(jì)算，則保險(xiǎn)費(fèi)為：23000X247.08X0.05%=284.97元年經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用MD+=9487.87+284.97=9772.84元總收益（兀/年）474393.6總費(fèi)用（元/年）管理費(fèi)9487.87保險(xiǎn)費(fèi)284.97純收益（兀/年）464620.76所以，該門(mén)面正常年經(jīng)營(yíng)收支情況如下:估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定：收益還原法計(jì)算公式：V=A/YX1-1/（1+Y）八川V表示房地產(chǎn)價(jià)格；A表示房地產(chǎn)年純收益（464620.76元）；Y表示房地產(chǎn)資本化率（8%）;根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取8%n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（33年）。數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式，V=464620.76+8%<1-1/（1+8%A33=5349591.6元。（七）