深圳平湖市場分析報告暨鳳凰城生活購物廣場商業(yè)發(fā)展策略p學習教案

1、會計學1深圳平湖市場分析報告暨鳳凰城生活購深圳平湖市場分析報告暨鳳凰城生活購物廣場商業(yè)發(fā)展策略物廣場商業(yè)發(fā)展策略p第一頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17項目概況及發(fā)展背景 平湖商圈格局和發(fā)展趨勢 平湖消費者需求調(diào)研分析 項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議目錄P4P4P1P1P2P2P3P3項目概況區(qū)位條件周邊環(huán)境周邊人口近期規(guī)劃影響商圈格局現(xiàn)狀商業(yè)趨勢分析競品項目分析受訪者基本情況消費行為分析消費態(tài)度和品牌認知能力項目商業(yè)對策核心價值輻射范圍客群特征商業(yè)定位策劃主題詮釋樓層規(guī)劃主題項目工作策略第1頁/共58頁第二頁，編輯于星期二：二點 三十七分。平湖位于深莞惠及鹽田港的地理中心，與東

2、莞市鳳崗鎮(zhèn)接壤，其到達羅湖區(qū)的垂直距離，與龍華到達福田區(qū)的垂直距離大致相當，屬于深圳市對外重要的門戶地區(qū)，同時也是未來泛珠三角經(jīng)濟輻射區(qū)極力打造的“中心極中心極”。深莞門戶，交通中樞項目概況及發(fā)展背景區(qū)位條件P1P1第2頁/共58頁第三頁，編輯于星期二：二點 三十七分。區(qū)位條件平湖是深圳十二個重點發(fā)展區(qū)域之一，深圳十二個重點發(fā)展區(qū)域之一，深圳東西發(fā)展帶的重要組團（平湖布吉組團），未來重點培育四大新興產(chǎn)業(yè)引擎：工業(yè)品交易、農(nóng)產(chǎn)品物流、航天科技、金融服務。四大新興產(chǎn)業(yè)引擎項目概況及發(fā)展背景P1P1第3頁/共58頁第四頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17羅湖外溢價值的直接受益區(qū)域，羅

3、湖外溢價值的直接受益區(qū)域，與羅湖僅8公里距離，受益于羅湖發(fā)展飽和后的經(jīng)濟發(fā)展及人口消費外溢需求，被稱作“羅湖后花園”，在交通上更具備雙湖聯(lián)動的先天優(yōu)勢。羅湖北價值外溢區(qū)區(qū)位條件項目概況及發(fā)展背景P1P1第4頁/共58頁第五頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17平湖、穿越龍崗中心城往惠城區(qū)方向，在深圳段約70公里，設(shè)站10個。屆時，平南鐵路將變身為城市快線軌道，將從前海直達平湖。區(qū)位條件項目概況及發(fā)展背景P1P1第5頁/共58頁第六頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17吉土地供應已趨近于0的現(xiàn)狀下，使平湖成為羅湖人口外溢的另一個選擇。華僑城水門舊改（四海錦園項目）：建

4、設(shè)用地面積1.43萬平方米華僑城良安田舊改：拆除重建面積15萬平方米佳兆業(yè)平湖紅朱嶺舊改：拆遷范圍用地面積29.67萬平方米佳兆業(yè)平湖老墟鎮(zhèn)舊改：建設(shè)用地面積12.39萬平方米遠洋山廈舊改：拆遷范圍用地面積5萬平方米保利喀斯特水廠舊改：建設(shè)用地面積5.3萬平方米金泊源禾花社區(qū)舊改：建設(shè)用地面積43萬平方米富士力元舊改：建設(shè)用地面積9.57萬平方米區(qū)位條件項目概況及發(fā)展背景P1P1第6頁/共58頁第七頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17周邊環(huán)境項目概況及發(fā)展背景鳳凰大道平龍路雙擁街守珍街高原路松仔嶺公園鳳凰山本案本案錦冠華庭翠峰麗景鳳冠華庭御峰園威鳳山莊鳳凰星苑滿庭芳坤宜福苑國美

5、電器國美電器百佳超市百佳超市南城百貨南城百貨翠湖豪苑鳳凰廷九號院館平湖中學平湖體育中心新生活廣場新生活廣場肯德基肯德基麥當勞麥當勞南西北東P1P1第7頁/共58頁第八頁，編輯于星期二：二點 三十七分。本案周邊主要為平湖老街社區(qū)、新南社區(qū)、力昌社區(qū)、鵝公嶺社區(qū)的范圍。容納近15萬人口。本項目所處的鳳凰山公園以南、鳳凰大道沿線地帶，是目前較成熟的中高端樓盤匯聚區(qū)域，居民入駐率高，涵蓋平湖主流的中高端消費人群。坤宜福苑約8000人周邊樓盤周邊人口項目概況及發(fā)展背景P1P1平湖老街新南力昌鵝公嶺社區(qū)戶籍人口常住人口流動人口0.15萬人3.2萬人0.8萬人0.3萬人2.4萬人0.6萬人0.092萬人2.

6、24萬人0.56萬人0.17萬人3.2萬人0.8萬人優(yōu)質(zhì)的居住人群決定了商業(yè)未來的品質(zhì)。第8頁/共58頁第九頁，編輯于星期二：二點 三十七分。P1P1項目周邊學校分布(1公里）平湖鳳凰小學距離1.2公里，目前有學生2000名，職工83人，專職教師120人平湖中學距離500m內(nèi)，學生3500人，專職教師200，臨聘教師55人平湖中心小學距離1公里內(nèi)，學生2800人，專職1教師180人，高級教師20人平湖新南學校距離1500m，有學生2000人，教師共計100位。平湖興文學校距離300m，開辦40個班級，有學生2500人，教師共計150位。第9頁/共58頁第十頁，編輯于星期二：二點 三十七分。P2

7、P2平湖商圈格局和發(fā)展趨勢商圈格局現(xiàn)狀商業(yè)趨勢分析競品項目分析第10頁/共58頁第十一頁，編輯于星期二：二點 三十七分。商圈格局現(xiàn)狀P2P2平湖商圈格局和發(fā)展趨勢輔城坳上木古山廈平湖老街良安田華南城本案周邊商圈主力商家經(jīng)營面積經(jīng)營主體介紹平湖老街商圈百佳超級市場 1500平方米 百佳連鎖超市深圳銷售最好的門店。 人人樂超市 1000平方米 人人樂連鎖經(jīng)營 南康百貨屈臣氏 200平方米 連鎖經(jīng)營 平湖街市 600平方米 村委經(jīng)營 華南城商圈 華南城260萬平方米項目涵蓋12個產(chǎn)業(yè)門類，提供展示交易、電子商務、信息交流、倉儲、配送、貨運、金融結(jié)算、配套服務于一體的大型綜合商貿(mào)物流平臺。輔城坳商圈

8、富民佳超市 800平方米 非連鎖個人經(jīng)營 山廈商圈平湖街市 600平方米 村委經(jīng)營 益興平湖購物廣場 無超市 非連鎖個人經(jīng)營 上木古商圈 興萬佳華百貨 400平方米 非連鎖個人經(jīng)營 良安田商圈華潤萬家社區(qū)店 600平方米 華潤萬家連鎖經(jīng)營 第11頁/共58頁第十二頁，編輯于星期二：二點 三十七分。商圈格局現(xiàn)狀P2P2平湖商圈格局和發(fā)展趨勢 以平湖老街為傳統(tǒng)核心商圈，各社區(qū)內(nèi)部發(fā)展群落形商業(yè)，構(gòu)成“2大1小”的商圈格局。 平湖商業(yè)無論在規(guī)模體量，還是商業(yè)密度都嚴重欠缺，既沒有足夠號召力的主力商家，又缺少繁華熱鬧的商業(yè)街氛圍，與毗鄰的坂田、布吉街道辦都有相當?shù)牟罹?，布局散、?guī)模小、檔次低，這是造成

9、平湖本地消費外流的主要原因，市場需求現(xiàn)代購物中心一站式體驗消費。 平湖大街、守珍街、雙擁街構(gòu)成平湖傳統(tǒng)核心商圈，該商圈自然形成多年沉淀繁榮至今，地鐵現(xiàn)已經(jīng)逐漸施工開始封街持續(xù)四年，對相鄰的唯一購物中心的鳳凰城生活廣場（本案）將是一個得天時的利好第12頁/共58頁第十三頁，編輯于星期二：二點 三十七分。商圈格局現(xiàn)狀P2P2平湖商圈格局和發(fā)展趨勢商業(yè)郊區(qū)化特征明顯，中低端品牌購物功能為主，面向外地來深打工者為主要的消費客群，部分解決本地生活基礎(chǔ)消費。缺少多元化，多層次的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。 本地商業(yè)形象在消費者心目已形成固定認識，“吃螃蟹”的新項目要贏得中產(chǎn)消費青睞，前期需要較長時間鋪墊，以爭取市場認可

10、。 平湖在深圳住宅市場的“價格洼地”， 剛需市場漸熱，近年來新建住宅主要集中在平安大街兩側(cè)，具備往來羅湖（關(guān)內(nèi)）的便利性，足以說明關(guān)內(nèi)移出人口在平湖安家的現(xiàn)實。需求穩(wěn)定的家庭消費在平湖市場將逐步成為主流。住宅更是從兩年前的8000元-9000元增長至36000元 ，與關(guān)外其他區(qū)域持平。第13頁/共58頁第十四頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3受訪者基本情況消費行為和習慣分析消費態(tài)度和品牌認知能力第14頁/共58頁第十五頁，編輯于星期二：二點 三十七分。調(diào)研問卷工作簡述1、確定調(diào)查場所和范圍。 以項目為中心周邊范圍為2公里以內(nèi)的社區(qū)及商業(yè)場所，隨機

11、選擇問訪對象。2、調(diào)查對象甄別： 為保證調(diào)查對象答案的客觀性，事先甄別并排除了3種情況的受訪者：三個月以內(nèi)接受過同類調(diào)查的人員、從事商業(yè)及廣告策劃相關(guān)行業(yè)的人員、未成年幼童和65歲以上高齡老人。3、為確保有效問卷數(shù)量200份以上，實際發(fā)放和收回的問卷數(shù)量為235份，經(jīng)檢驗其中233份有效。調(diào)查過程：平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3第15頁/共58頁第十六頁，編輯于星期二：二點 三十七分。受訪者基本情況平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3問卷樣本第16頁/共58頁第十七頁，編輯于星期二：二點 三十七分。調(diào)查對象普遍在平湖生活3年以上，且工作和生活均在平湖，有高度可能性會在今后對本項目產(chǎn)生消費依賴性。他們

12、的消費習慣和態(tài)度對本項目規(guī)劃有極強的參考價值。47%18%17%18%1.即在這里生活又在這里工作2.僅在這里生活3.僅在這里工作4.路過這里26%34%16%8%4%12%1.已經(jīng)在這里定居2.3年以上3.1-3年4.快一年了5.將近半年6.不到三個月受訪者基本情況平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3第17頁/共58頁第十八頁，編輯于星期二：二點 三十七分。12%31%32%23%2%A.初中或以下B.高中/中專/技工C.大專D.本科E.碩士或以上受訪者基本情況31%32%18%9%8%1%1%A.25歲以下B.26-30歲C.31-35歲D.36-40E.41-50歲 F.51-60歲G.60歲

13、以上48%52%A.男B.女NoImageNoImage年齡構(gòu)成性別構(gòu)成學歷背景7%5%23%2%11%9%1%42%A.企事業(yè)單位中高層管理人員B.企事業(yè)單位中高級技術(shù)人員C.企事業(yè)單位白領(lǐng)/技術(shù)人員D.公務員E.私營或民營企業(yè)主/老板F.個體經(jīng)營者/老板G.退休H.自由職業(yè)者職業(yè)背景第18頁/共58頁第十九頁，編輯于星期二：二點 三十七分。25%30%21%8%5%4%7%A.3000元以下B.3001-5000元C.5001-8000元D.8001-10000元E.10001-15000元 F.15001-20000元G.20001以上受訪者經(jīng)濟狀況13%16%25%18%10%8%5%

14、5%A.6000元以下B.6001-8000元C.8001-10000元D.10001-15000元E.15001-20000元F.20001-30000元G.30001-50000元H.50000元以上家族月收入個人月收入第19頁/共58頁第二十頁，編輯于星期二：二點 三十七分。17%38%4%41%A.地鐵B.公交車C.出租車D.私家車日常代步工具有車族提及較多的購物場所：萬象城26次東門茂業(yè)22次金光華18次華南城12次布吉10次熙璟城10次龍華九方4次龍崗萬科廣場3次平湖有車族由于活動能力較強，經(jīng)濟實力較好，平湖有車族由于活動能力較強，經(jīng)濟實力較好，“外逸外逸”能力最強。能力最強。在常

15、去的消費目的地方面有比普通居民更廣泛的選擇，喜歡去停車位充足又充滿都市感的現(xiàn)代購物中心尋找身份的對等認同感。第20頁/共58頁第二十一頁，編輯于星期二：二點 三十七分。39%15%39%7%A.自有商品房B.自建房C.租房D.其他住房自有情況作為一個移民城市，房屋是否自有，意味著生活的穩(wěn)定程序，受訪者自有房產(chǎn)比例略高于租房族。75%25%年齡與住房關(guān)系大于30Y小于30Y有房產(chǎn)者以30歲以上人群為主，說明年齡與個人收入、經(jīng)濟狀況有正向關(guān)系，相對年輕群體，中年群體的生活狀態(tài)更穩(wěn)定、更富足。第21頁/共58頁第二十二頁，編輯于星期二：二點 三十七分。35%21%9%4%1%3%14%3%4%6%A

16、.父母B.子女C.爺爺奶奶D.外公外婆E.岳父岳母F.家公家婆G.兄弟姐妹H.司機保姆I.其他J.暫無同住人員與父母同住比例較高，全部被調(diào)查者中有子女家庭并不占多數(shù)。考慮到其中有45%為年輕租房一族的原因。有子女家庭中，二代同堂者占比最大，說明目前平湖父母普遍親身擔起教育下一代的責任，隔代教育的情況不是主流。65.4%34.6%有子女家庭的成員結(jié)構(gòu)二代同堂三代同堂家庭成員情況第22頁/共58頁第二十三頁，編輯于星期二：二點 三十七分。77.9%22.1%有房有車比例有車無車51.9%44.2%2.6%1.3%有房族家庭結(jié)構(gòu)有子女家庭無子女家庭二人之家獨身24.7%37.7%16.9%20.8%

17、有房族家庭收入1萬元以下1萬至2萬元2萬至3萬元3萬元以上針對有房族的交叉分析表明，有房族無論是家庭結(jié)構(gòu)還是經(jīng)濟狀況，都是最值得爭取的消費群體。如何最大程度提供滿足本地中產(chǎn)家庭需求的消費品類和服務功能應該是本項目前期規(guī)劃研究要解決的重要課題。有房族生活狀態(tài)第23頁/共58頁第二十四頁，編輯于星期二：二點 三十七分。消費行為和習慣分析平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3問卷樣本第24頁/共58頁第二十五頁，編輯于星期二：二點 三十七分。20%14%23%21%22%A.萬象城 金光華B.布吉C.東門茂業(yè)、天虹D.平湖南城百貨E.熙璟城（東門、平湖老街、東大街等）熙璟城最喜歡去的購物場所選擇購物場所考慮

18、的因素11%21%10%13%4%6%13%3%8%5%2%4%A.業(yè)態(tài)豐富B.價格便宜、性價比高C.停車方便D.交通便利E.距離近F.檔次G.商品有特色H.體驗感強I.熱鬧人氣旺J.人少不用排隊K.有現(xiàn)場表演和促銷L.有兒童娛樂場所可以發(fā)現(xiàn)由于平湖購物環(huán)境和商業(yè)模式的落后，本地消費者的“外逸”嚴重，特區(qū)內(nèi)的知名商業(yè)中心對平湖居民有強大的吸引力。但是，新開業(yè)的熙璟城（平湖首個類購物中心形式商業(yè)）一定程度上對“外逸”消費群起到了挽留的作用。有特色、高性價比、交通的便利性在平湖消費者心中是重要考量因素。平湖本土商業(yè)本來占有“地利”之便，要解決本地消費者“外逸”重點應該從強化自身商業(yè)特色、提高性價比

19、入手。第25頁/共58頁第二十六頁，編輯于星期二：二點 三十七分。25%47%26%2%A.2小時以下B.2-4小時C.半天D.全天39%14%14%33%A.朋友B.同事C.男女朋友D.家庭成員逛街/消費時主要同行者在購物中心的平均逗留時間平湖人更愿意和朋友、家庭成員一起分享逛街消費的樂趣，說明本地消費者在消費的選擇行為很大程度上受到私人生活圈子影響。平湖人在購物場所內(nèi)消耗的時間與國內(nèi)大城市居民的一般水平相當，要勝出競爭對手，就意味著商場要規(guī)劃足夠有吸引力的商品和服務最大化地占有顧客這2-4個小時。第26頁/共58頁第二十七頁，編輯于星期二：二點 三十七分。月消費支出占收入的比例19%16%

20、30%23%12%A.1/5B.1/4C.1/3D.1/2E.全部35%33%22%10%A.購物B.就餐C.休閑娛樂（電影、KTV、游樂場、親子樂園等）D.服務（美容、美甲、美發(fā)、spa、培訓等）每月支出用于哪些消費受訪者消費態(tài)度活躍，這其中可能有人口普遍年輕的因素。就餐與購物占據(jù)了消費支出的最主要部分，而文化娛樂和休閑類消費也受到重視。第27頁/共58頁第二十八頁，編輯于星期二：二點 三十七分。26%17%16%6%3%4%27%1%A.就餐環(huán)境B.價格/性價比C.交通便利D.距離E.檔次F.服務G.菜式/口味/特色H.其他外出就餐考慮的主要因素提及較多的品牌：其它被提及的品牌：鑫泰、西湖

21、春天、大魚鐵板燒、漢堡王、勝記、小肥羊、吉野家、樂凱撒、85、和民、禾綠、星巴克、黃記煌、面點王等麥當勞29次KFC22次肯德基12次綠茶11次真功夫6次上島5次必勝客4次海底撈4次萊莉雅4次六千館4次毛家飯店4次口味菜式、就餐環(huán)境、性價比，是決定平湖人就餐選擇的首要因素。另外，消費者不愿意花時間在交通成本上，所以餐飲開設(shè)在距離住宅較近的周邊區(qū)域更有吸引力。第28頁/共58頁第二十九頁，編輯于星期二：二點 三十七分。8、最喜歡的菜系12%7%6%1%2%18%2%3%10%11%5%10%8%5%A.西餐（歐美風格）B.日式料理C.韓式料理D.東南亞菜E.臺灣菜F.粵菜G.江浙/上海菜H.東北

22、菜I.川菜J.湘菜K.潮汕菜L.客家菜M.火鍋N.自助餐第29頁/共58頁第三十頁，編輯于星期二：二點 三十七分。8%25%28%23%10%2%4%A.30元以下B.30-70元C.70-150元D.150-300元E.300-500元F.500-1000元G.1000元以上19%23%45%9%4%A.5-7次/周B.3-4次/周C.1-2次/周D.1-2次/月E.幾乎不在外就餐外出就餐頻率外出就餐人均支出平湖人外出就餐頻率高，單次吃飯的開銷大，餐飲毫無疑問將是激發(fā)平湖人消費熱情的“磁石”。結(jié)合目前購物中心的一般規(guī)律來看，項目規(guī)劃中餐飲組合的選擇將決定項目成敗。第30頁/共58頁第三十一頁

23、，編輯于星期二：二點 三十七分。19%34%8%4%10%5%9%11%A.書吧B.電影院C.健身會所D.親子教育培訓E.兒童樂園F.小型展覽/演出H.沐足/桑拿/spa等J.其他17%6%18%25%15%19%A.方便B.電影院品牌C.裝修環(huán)境D.視聽效果E.價格F.影片新又全最喜歡的休閑/娛樂場所對影院的主要關(guān)注點電影院是當下最能吸引人的休閑娛樂項目。平湖人對影院的品牌追隨上不盲目，注重自我感覺，在觀影環(huán)境、影片內(nèi)容和更新速度上有成熟的態(tài)度。第31頁/共58頁第三十二頁，編輯于星期二：二點 三十七分。兒童消費占家庭消費的比例32%37%20%11%A.1/5B.1/4C.1/3D.1/2

24、第32頁/共58頁第三十三頁，編輯于星期二：二點 三十七分。個人主要消費項目39%22%13%7%11%8%A.一般購物（不含化妝品）B.化妝品C.美發(fā)D.美容美甲E.康體休閑/spaF.其他第33頁/共58頁第三十四頁，編輯于星期二：二點 三十七分。消費觀念8%59%2%8%9%8%6%0%A.我追求高品質(zhì)的東西，而不在乎多花幾個錢B.我還是比較注重商品的價格和性價比C.我喜歡買名牌而且從不考慮價格D.我喜歡買名牌，但我只買打折商品E.我有特定的消費品牌F.我喜歡試下流行的東西G.我比較喜歡特別的東西，但不會太貴H.我不太關(guān)注潮流，一般家人或朋友給我買第34頁/共58頁第三十五頁，編輯于星期

25、二：二點 三十七分。消費者品牌認知水平020406080100120140A.PradaB.熱風C.BALLYD.上島咖啡E.TommyF.星巴克G.瑪絲菲爾H.max&coI.ZaraJ.H&MK.onlyL.GivenchyM.名典咖啡N.佐丹奴O.班尼路P.jackjonesQ.梵思諾R.九牧王S.綠茶餐廳T.耐克U.哥倫比亞戶外V.西遇W.李寧X.TodsY.G2000Z.FENDY平湖消費者對休閑餐飲類商家的品牌認知度最高。在零售類商家品牌中，消費者普遍對國內(nèi)休閑運動服裝品牌有強烈認知。性價比較高的休閑潮流集合店如西遇也有一定的認知。國際品牌在平湖消費者眼中相對陌生，

26、比較而言，國際快時尚品牌在平湖消費者中有較好基礎(chǔ)。第35頁/共58頁第三十六頁，編輯于星期二：二點 三十七分。最喜歡（經(jīng)常消費）的品牌提及較多的品牌：其它被提及的品牌：韓都衣舍、匹克、ONLY、特步、美特斯邦威、森馬、361、G2000、H&M、艾格、堡獅龍、潮流前線、達芙妮、卡賓等耐克38次以純18次安踏17次李寧15次優(yōu)衣庫14次阿迪達斯13次熱風10次3618次百麗7次蘋果7次GAP6次HM6次zara6次班尼路5次七匹狼5次喬丹5次與深圳市區(qū)內(nèi)的消費者在職業(yè)著裝上的要求略有不同，平湖消費者對服飾品牌的風格追求休閑和舒適性。普遍對國內(nèi)休閑運動服裝品牌有強烈認知。比較而言，國際快時

27、尚品牌在平湖消費者中有較好基礎(chǔ)。第36頁/共58頁第三十七頁，編輯于星期二：二點 三十七分。項目周邊穩(wěn)定的家庭享受型需求與外來打工者的溫飽型需求各占半壁江山，隨著本地產(chǎn)業(yè)更新步伐加快，前者的需求會逐漸成為主流。在本項目購物中心的主題選擇上，電影院、餐飲、兒童主題和女性，四大主題必不可少?？蛻魧Ρ镜厣虡I(yè)需求的提供能力存在一定疑慮，但對多元化商業(yè)中心的出現(xiàn)有很高期待。消費者有一定的品牌認知能力，尤其是“外逸”能力強的有車有房族客戶。平湖人消費比較理性，重視性價比，中等檔次和中檔偏高檔次的品牌市場存活空間較大?？鞎r尚、低奢的品牌和商家在區(qū)域市場存在的合理性較大（品味和性價比對于區(qū)域消費者來說同樣重要

28、）。與深圳其他地區(qū)的居民一樣，平湖人有較高的外出就餐比率，需求多元，品牌餐飲機會大。文化娛樂的需求強烈，但對影院品牌選擇意識不強，個人需求的深化還不夠，影院屬于補缺型需求。 平湖消費者調(diào)研總結(jié)平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3第37頁/共58頁第三十八頁，編輯于星期二：二點 三十七分。 平湖消費者調(diào)研總結(jié)平湖消費者需求調(diào)研分析P3P3平湖人求變體驗品質(zhì)功能選擇不再是鄉(xiāng)下感覺，看到的一切就像在城區(qū)一樣的時尚來了就是為了放松心情，可以逛一天都不出來。更豐富的款式、更深入和細化的分類、更多元化的口味平湖人的也想有自己的小萬象城平湖人的也想有自己的小萬象城不止購物，帶孩子和家人出來，各有各的樂趣第38頁/

29、共58頁第三十九頁，編輯于星期二：二點 三十七分。l 聚人：熱鬧、歡樂，朋友、家人假日歡聚之地，社交體驗之地，為感動而來，為記憶而來。l聚商：更多元，更豐富的商業(yè)功能，打開眼界，豐富感受，為豐富而來，潮流而來。l聚優(yōu)品：更新鮮、更精致、更優(yōu)質(zhì)，品牌水平和服務水準與城市接軌，為滿意而來，為享受而來。平湖人需要一個聚人、聚商、聚優(yōu)品的潮流生活中心。1.主打餐飲和社交型特色商業(yè)，延長停留時間，聚足人氣，制造生意機會。2.全面提升消費體驗和服務功能，聚齊中產(chǎn)人群的生活所需，選擇多樣化、需求細分化。3.空間體驗和消費過程的享受接軌城市購物中心標準，細節(jié)制造美，聚樂趣，留人心，。4.聚龍頭品牌，制造跨越性

30、沖擊力，徹底改變項目和商圈在消費者心中的舊有形象。項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議商業(yè)對策P4P4聚第39頁/共58頁第四十頁，編輯于星期二：二點 三十七分。品味生活歡聚時光高品質(zhì)的商品和服高品質(zhì)的商品和服務務豐富完善的功能豐富完善的功能體貼的細節(jié)設(shè)計體貼的細節(jié)設(shè)計潮流同步的訊息潮流同步的訊息多元化多元化的藝術(shù)的藝術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)新社會化的共享空間社會化的共享空間消費過程的體驗感消費過程的體驗感伴隨成長的全程商業(yè)形態(tài)伴隨成長的全程商業(yè)形態(tài)互動交流的社區(qū)文化互動交流的社區(qū)文化鳳凰城新興家庭項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議核心價值P4P4平湖小萬象城第40頁/共58頁第四十一頁，編輯于星期二：二點 三十七分。421.

31、 主要目標人群鎖定20-50歲家庭型消費者，向其家庭成員（兒童、老年）覆蓋。2. 同步吸引新興家庭型消費者，家庭結(jié)構(gòu)初步搭建完成，各方面消費需求已經(jīng)產(chǎn)生，購買力旺盛。有向上提升階層身份的需求，對更高品質(zhì)的生活抱有期待和信心。接受消費潮流和資訊的能力強。3.掌握固定的生活規(guī)律，有假日休閑消費需求，社交網(wǎng)絡(luò)成熟，有情感交流需求。項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議客群定位P4P4第41頁/共58頁第四十二頁，編輯于星期二：二點 三十七分。普通白領(lǐng)/技術(shù)人員個體經(jīng)營者企事業(yè)單位高管私營業(yè)主提升層中間層基礎(chǔ)層n工作努力，收入穩(wěn)定，事業(yè)處于奮斗上升期。n平時有商務社交需求，假期重視家庭休閑活動和子女教育。n具備接

32、受潮流資訊的教育背景，出于個人職業(yè)形象的要求，追隨時尚。n對生存現(xiàn)狀不滿，已經(jīng)或者部分在追求品質(zhì)生活帶來的舒適，奮斗的目的是讓生活從內(nèi)到外更有品質(zhì)。n注重精神與物質(zhì)的同步感受，希望得到性價比高的服務，但對拉升階層身份的標簽型消費也十分向往。n因工作繁忙，有“慢一慢”的心理需求。n由于職場上的“中堅”身份，其消費態(tài)度對周邊人群有一定的影響力。家庭月收入：10000-20000元家庭月收入：50000元以上企事業(yè)單位管理人員家庭月收入：20000-50000元項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議客群定位P4P4第42頁/共58頁第四十三頁，編輯于星期二：二點 三十七分。中高端社區(qū)消費者中高端社區(qū)消費者項目周

33、邊2公里范圍中高端社區(qū)：坤宜福苑、御峰園、九號院館、鳳凰星苑、滿庭芳、翠湖豪苑、威鳳山莊、翠峰麗景、融湖中心城、熙璟城、同創(chuàng)新作、鳳凰道等近鄰項目，辦公消費者辦公消費者平湖街道事業(yè)單位和政府機構(gòu)工作人員老社區(qū)消費者老社區(qū)消費者鵝公嶺社區(qū)、鳳凰社區(qū)、老街等本地社區(qū)居民周邊工廠周邊工廠部分有消費實力的工廠管理層項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議輻射范圍P4P4本項目輻射圈本項目輻射圈2公里輻射半徑2公里輻射半徑華南城本案熙璟城新生活廣場平湖街道辦鳳 崗第43頁/共58頁第四十四頁，編輯于星期二：二點 三十七分。生活體驗中心社交歡聚中心時尚潮流中心平湖首個歡聚體驗式購物中心項目商業(yè)發(fā)展對策與定位建議商業(yè)定位

34、P4P4鳳凰城，平湖人的小萬象城第44頁/共58頁第四十五頁，編輯于星期二：二點 三十七分。2022-4-17休閑體驗歡聚潮流平 湖 小 萬 象 城第45頁/共58頁第四十六頁，編輯于星期二：二點 三十七分。品位生活歡聚時光發(fā)揮交通優(yōu)勢，拉伸市場外延。突出休閑體驗功能，打造核心聚客力。迎合多層面人群需要，覆蓋白領(lǐng)單身及家庭。強調(diào)情感體驗，擴大消費延展范圍，顛覆傳統(tǒng)售賣模式提供高品質(zhì)生活方式，填補布吉品質(zhì)商業(yè)空白。品位不等于品牌，品牌有亮點，經(jīng)營有特色。大膽嘗試創(chuàng)新商業(yè)模式，線上線下商業(yè)的集合。涵蓋領(lǐng)域可以跨界，文化與生活的結(jié)合作為亮點。為上升中的白領(lǐng)階層提供理想生活方案。項目商業(yè)發(fā)展對策與定位

35、建議主題特色詮釋P4P4第46頁/共58頁第四十七頁，編輯于星期二：二點 三十七分。歡聚時光突出體驗特色，著力打造平湖社交新聚點。推動情感社交，塑造有記憶的城市約會地標。這里不只提供吃喝玩樂的空間，而是讓人生的一段時光在此停留。歡聚是核心價值和競爭力。*圖片僅作示意第47頁/共58頁第四十八頁，編輯于星期二：二點 三十七分。品位生活傳遞品質(zhì)生活，崛起一個家庭假日消費新商圈。面向中產(chǎn)家庭，找到屬于他們的身份符號。這里不只提供買賣交易，這里是平湖新生活方式的開始。品位是對傳統(tǒng)商業(yè)的突破，生活是我們深耕的土壤。*圖片僅作示意第48頁/共58頁第四十九頁，編輯于星期二：二點 三十七分。兒童用品、游戲天地、DIY、婦嬰百貨、美容旗艦店、精品家紡、早教育兒永輝綜合超市、生活配套、中西快餐、休閑甜品聚美食匯聚童天地聚潮優(yōu)品聚享生活1F2F3F4F快時尚、男女潮流服裝、休閑鞋類、潮流飾品、美妝集合店特色餐飲、中西餐飲、KTV樓層規(guī)劃主題P4P4第49頁/共58頁第五十頁，編輯于星期二：二點 三十七分。項目商業(yè)發(fā)展對策與定