美國養(yǎng)老服務(wù)市場分析及經(jīng)驗借鑒

1、美國養(yǎng)老服務(wù)市場分析及經(jīng)驗借鑒2014年10月目錄第一章美國老齡社會的現(xiàn)狀與養(yǎng)老制度錯誤!未指定書簽。第一節(jié)美國老齡化進(jìn)程錯誤!未指定書簽。第二節(jié)美國老年人養(yǎng)老觀念錯誤!未指定書簽。第三節(jié)美國老年人養(yǎng)老保險制度錯誤!未指定書簽。一、美國退休養(yǎng)老金一一三支柱體系”錯誤!未指定書簽。二、美國醫(yī)療保障體系錯誤!未指定書簽。第四節(jié)美國老年人的收入與支岀錯誤!未指定書簽。一、美國老年人的收入情況錯誤!未指定書簽。二、美國老年人的支出情況錯誤!未指定書簽。第五節(jié)美國老年人的健康情況錯誤!未指定書簽。第二章美國養(yǎng)老護(hù)理行業(yè)的規(guī)模與細(xì)分領(lǐng)域錯誤!未指定書簽。第一節(jié)居家養(yǎng)老（HOMECARE）錯誤!未指定書簽。

2、一、生活照料型居家養(yǎng)老錯誤!未指定書簽。二、醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老錯誤!未指定書簽。第二節(jié)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老地產(chǎn)SENIORHOUSING）錯誤!未指定書簽。一、美國養(yǎng)老地產(chǎn)投資商錯誤!未指定書簽。二、養(yǎng)老社區(qū)運營商錯誤!未指定書簽。第三節(jié)專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)（SKILLEDNURSINGFACILITIES）錯誤!未指定書簽。第三章美國養(yǎng)老發(fā)展對中國的經(jīng)驗借鑒錯誤!未指定書簽。圖表目錄圖表1:美國老齡人口（單位：百萬人）錯誤!未指定書簽。圖表3:美國養(yǎng)老模式分析錯誤!未指定書簽。圖表4:美國65歲以上女士居住情況錯誤!未指定書簽。圖表5:美國65歲以上男士居住情況錯誤!未指定書簽。圖表6:2013年美國聯(lián)邦

3、社會保障稅（PAYROLTAX稅率表）錯誤!未指定書簽。圖表7:1974-2012年美國退休資產(chǎn)情況（各類資產(chǎn)所占比例，%）錯誤!未指定書簽。圖表8:2010年美國加入醫(yī)療保險A計劃的老人在住院期間如何分?jǐn)傋≡汉歪t(yī)療費.錯誤味指定書簽。圖表9:美國醫(yī)療保障、醫(yī)療補(bǔ)助介紹錯誤!未指定書簽。圖表10:美國老年人收入來源（%）錯誤!未指定書簽。圖表11:美國老年人支出流向（%）錯誤!未指定書簽。圖表12:2009-2010美國老年人患各種慢性病的比例（%）錯誤!未指定書簽。圖表13:美國老人基本生活能力概況（%）錯誤!未指定書簽。圖表14:2005-2015美國養(yǎng)老護(hù)理市場規(guī)模以及各細(xì)分領(lǐng)域占比（單

4、位：百萬美元）.錯誤!未指定書簽。圖表15:美國幾種不同養(yǎng)老方式的比較錯誤!未指定書簽。圖表16:幾種養(yǎng)老方式費用一覽（美元/年）錯誤!未指定書簽。圖表17:日常居家養(yǎng)老模式一覽錯誤!未指定書簽。圖表18:美國前幾大的居家養(yǎng)老連鎖公司（截止到2009年12月）錯誤!未指定書簽。圖表19:美國最賺錢的5種連鎖加盟店的初始投資與每年凈利潤情況（單位：美元）.錯誤!未指定書簽。圖表20:美國醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老服務(wù)公司龍頭一覽錯誤!未指定書簽。圖表21:APRIAHEALTHCARGROUP公司業(yè)務(wù)簡介錯誤!未指定書簽。圖表22:APRIAHEALTHCARGROUP公司業(yè)務(wù)圖示錯誤!未指定書簽。圖表

5、23:2012年公司各項業(yè)務(wù)收入占比錯誤!未指定書簽。圖表24：09-12年公司EBITA與EBITDA利潤率（百萬美元，%）錯誤味指定書簽。圖表25：GENTIVAHEALTHSERVICE業(yè)務(wù)介紹錯誤!未指定書簽。圖表26：2012年GENTIVA各項業(yè)務(wù)收入占比錯誤!未指定書簽。圖表27：09-12年公司EBITA與EBITDA利潤率（百萬美元，%）錯誤味指定書簽。圖表28:養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)模式一覽錯誤!未指定書簽。圖表29：不同類型養(yǎng)老社區(qū)的模塊拆分錯誤!未指定書簽。圖表30：美國前十大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的擁有者錯誤!未指定書簽。圖表31:美國REITS型投資人的比較匯總錯誤!未指定書簽。圖表32:

6、美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險收益的分解與匹配錯誤!未指定書簽。圖表33:養(yǎng)老社區(qū)提供的服務(wù)錯誤!未指定書簽。圖表34:BROOKDALESENIORLIVING位于佛羅里達(dá)坦帕的旗艦養(yǎng)老社區(qū)HORIZONBAY-HYDEFARK錯誤!未指定書簽圖表35:養(yǎng)老老人在BROOKDALESENIORLIVING社區(qū)中運動錯誤!未指定書簽圖表36:BROOKDALESENIORLIVING各項收入占比錯誤!未指定書簽圖表37:BROOKDALSENIORLIVING支付來源占比錯誤!未指定書簽圖表38:EMERITUS在巴爾的摩的協(xié)助生活養(yǎng)老社區(qū)錯誤!未指定書簽圖表39:EMERITUS為老人提供康復(fù)護(hù)

7、理課程錯誤!未指定書簽圖表40:專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)模式一覽錯誤!未指定書簽圖表41:各類專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)接待病人的病情情況錯誤!未指定書簽圖表42：KINDREDHEALTHCAR各項收入占比錯誤!未指定書簽圖表43：KINDREDHEALTHCARE支付來源占比錯誤!未指定書簽圖表44：各個業(yè)務(wù)單元毛利率水平(OPERATINGMARGINS錯誤!未指定書簽第一章美國老齡社會的現(xiàn)狀與養(yǎng)老制度中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，而美國早在1975年就已開始。截至今日已經(jīng)發(fā)展了將近40年。美國養(yǎng)老體制的成熟在于其在需求端和供給端都已形成相對成熟以及規(guī)范的模式。在需求端，美國形成了“三支柱”的退休養(yǎng)老金體系，包括政

8、府主導(dǎo)的社會保障金、雇主主導(dǎo)的企業(yè)退休金以及個人主導(dǎo)的退休儲蓄賬戶，保證了退休老人可以獲得足夠的養(yǎng)老收入來安度晚年。在供給端，美國養(yǎng)老護(hù)理行業(yè)形成了以居家養(yǎng)老(HomeCare)、養(yǎng)老社區(qū)(SeniorCareCommunity,類似于中國的養(yǎng)老地產(chǎn))和專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)(SkilledNursingFacilities)在內(nèi)的三大細(xì)分領(lǐng)域，在每個細(xì)分領(lǐng)域里面，都有經(jīng)營有道，業(yè)績亮眼的上市公司。第一節(jié)美國老齡化進(jìn)程2011年據(jù)美國人口普查辦公室統(tǒng)計，美國人口為3.08億，其中65歲及65歲以上老年人約有3800萬，占總?cè)丝?2%以上?，F(xiàn)在的美國老人主要可以劃分為三個主要時代，他們已經(jīng)住在養(yǎng)老社區(qū)或者

9、即將入住。第一代叫做偉大的一代，是1901年到1924年間出生的老人，這代人參與了二次大戰(zhàn)，主要居住在佛羅里達(dá)州、亞利桑那州和加州，他們是要談到的第三代老人的父母。第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，這部分人已經(jīng)有一部分住進(jìn)了養(yǎng)老社區(qū)，其他部分老人將要入住第三代是嬰兒潮時代，是1947年以后出生的老人，他們是第一代老人的后代，這一代人即將步入65歲這個退休年齡，距離傳統(tǒng)的77歲老人還差十幾年。嬰兒潮”（babyboom）這個詞的首次出現(xiàn)，主要是指美國二戰(zhàn)后的“466現(xiàn)象一一從1946年至1964年，這18年間嬰兒潮人口高達(dá)7800萬人，其中女性為3978萬和男性3822萬,

10、占美國人口的比重約為26%，占美國成年人口的35%,占美國勞動人口的41%。1964年，美國1歲-20歲人口占總?cè)丝诘谋壤哌_(dá)40%。在2030年前，隨著最后一名嬰兒潮”出生者踏入65歲，65歲以上的老人占美國人比重將增長至19%。在未來19年間，每天步入65歲的美國老人會增長約1萬名，當(dāng)年美國7800萬的嬰兒潮在今年一月已經(jīng)變成了白發(fā)蒼蒼的老人，他們比以前的任何一代都要對生活懷有更高的期望。嬰兒潮一代強(qiáng)調(diào)積極健康的生活方式，過去幾年他們已經(jīng)對養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展帶來巨大影響，這種生活方式對養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計影響包括養(yǎng)老社區(qū)功能組成，社區(qū)建設(shè)地點的選擇是靠近鄉(xiāng)村還是市區(qū)，如何與市區(qū)普通社區(qū)結(jié)合，以及與餐飲娛

11、樂設(shè)施的結(jié)合。未來美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的根源是美國1940年代的人口出生潮。圖表1：美國老齡人口（單位：百萬人）圖表2:美國各年齡段人口占比（%）第二節(jié)美國老年人養(yǎng)老觀念美國大部分老年人自己住，超過一半的老年人會選擇住在子女附近。由于美國人從小就培養(yǎng)子女獨立生活，成年以后不再依賴父母生活，老年人也不會依靠子女養(yǎng)老，老有所養(yǎng)”是老年人晚年都期望的目標(biāo)之一，美國老年人也是如此，一般美國老年人在身體健康時都會自己照顧自己，在有生活困難的情況下，會選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老是由政府、社會和個人等多方面共同承擔(dān)。圖表3:美國養(yǎng)老模式分析圖表4:美國65歲以上女士居住情況圖表5:美國65歲以上男士居住情況第三節(jié)

12、美國老年人養(yǎng)老保險制度一、美國退休養(yǎng)老金一一三支柱體系”在美國,法定退休年齡男女都是65歲(1936年以后出生的法定退休年齡是67歲),沒有任何法律規(guī)定成年子女必須贍養(yǎng)其父母，因此不可能養(yǎng)兒防老。實際上是由社會、工作單位、再加上個人平時的各種儲蓄，形成三支柱”的全方位的養(yǎng)老保障體系。第一是社會基本養(yǎng)老保障(SocialSecurity),從社會保障署領(lǐng)取養(yǎng)老金。根據(jù)1935年美國國會通過的社會保障法，由聯(lián)邦稅務(wù)部門征收12.4%的社會保障稅，形成資金積累，劃入社會保障署的賬戶上，由社會保障署管理，全部進(jìn)入財政專戶購買國債。社會保障稅由企業(yè)主和雇員分別負(fù)擔(dān)一半。圖表6：2013年美國聯(lián)邦社會保障

13、稅(PayrollTax稅率表)第二是雇主養(yǎng)老金計劃(EmployerSponsoredRetirementPlan)1976年美國國會通過稅務(wù)法案中的401K條款，以延遲繳稅的方式鼓勵雇員在職時為未來養(yǎng)老做積累。按照這一條款積攢的養(yǎng)老金都稱為401K計劃。員工在職時，由雇員、企業(yè)主分別繳一部分錢，形成屬于401K計劃的養(yǎng)老金。這些錢可以進(jìn)行投資，收益和本金都進(jìn)入雇員的個人賬戶。個人更換工作時可以帶走，但不允許提前支取。這部分的重要性，目前在某種程度上已經(jīng)超過了第一部分第三是個人儲蓄。也就是由個人自己平時存些養(yǎng)老錢，政府給予政策上的優(yōu)惠。其中最有代表性的則是IRA(IndividualReti

14、rementAccount)賬戶。IRA的投資自由度比401K計劃更高，可以投資定期存款、貨幣市場基金、共同基金、股票和債券。圖表7:1974-2012年美國退休資產(chǎn)情況(各類資產(chǎn)所占比例，%)二、美國醫(yī)療保障體系美國的醫(yī)療保險分為社會保險和私人醫(yī)療保險兩種，美國政府在醫(yī)療保險領(lǐng)域發(fā)揮著重大作用，建立了兩類主要醫(yī)療保險項目，首先是面對老年人的醫(yī)療保障保險(Medicare),其次是面對低收入者的醫(yī)療補(bǔ)助保險(Medicaid)。1)Medicare:即醫(yī)療保障計劃,主要是為65歲以上的老人提供的全國統(tǒng)一醫(yī)療保險計劃。具體內(nèi)容包括強(qiáng)制的住院醫(yī)療保險(稱為A部分)和自愿的醫(yī)療費用保險(稱為B部分)

15、。其中,A部分為病人住院費用、專業(yè)家庭護(hù)理費用、家庭保健服務(wù)費用、晚期病人收容所護(hù)理費用等項目提供保障；B部分的保障項目則主要包括醫(yī)生的服務(wù)費、物理療法、輸血、救護(hù)車、器官移植、假肢或假眼等的費用。圖表8:2010年美國加入醫(yī)療保險A計劃的老人在住院期間如何分?jǐn)傋≡汉歪t(yī)療費注：病人住院第91天至低150天的時間被稱作是保留時期，每個人一生只能使用一次，如果醫(yī)生中多次住院超過90天，91天以后的所有住院和醫(yī)療費用都要自己支付。2)Medicaid:即醫(yī)療補(bǔ)助計劃,是政府向收入低于貧困線的65歲以上老年人、殘疾人和有幼兒的家庭提供醫(yī)療服務(wù)的救濟(jì)措施。聯(lián)邦政府主要提供一部分項目經(jīng)費各州根據(jù)本州居民的

16、收入水平來確定獲得醫(yī)療資助計劃的資格、標(biāo)準(zhǔn)及保險的覆蓋范圍，在一些州將聯(lián)邦政府貧困線的25%作為接受資助的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)役軍人、退伍軍人及家屬和少數(shù)民族印第安人享受免費醫(yī)療，這部分保險費用全部由聯(lián)邦政府提供。圖表9:美國醫(yī)療保障、醫(yī)療補(bǔ)助介紹第四節(jié)美國老年人的收入與支出一、美國老年人的收入情況大多數(shù)美國老年人的退休收入不高。根據(jù)美國社會保障部的報告，2010年，65歲以上老年人年收入的中位數(shù)是$25,757美元。以下四項是美國老年收入的主要來源。1、社會保障(socialsecurity)社會保障是美國老年人最重要的收入來源，86%的老年人每月從社會保障部領(lǐng)取收入。2010年，社會保障收入的中位數(shù)是

17、$15,701美元。對于65%的美國退休老人，社保收入占到其退休全部收入的約50%。對于36%的低收入美國退休老人，社保收入占到其退休全部收入的近90%。2、財產(chǎn)性收入(assetincome)2010年，49%的美國老人通過投資債券、國債等理財產(chǎn)品獲得利息收入。19%的退休美國老人從股票和基金投資中獲得分紅。還有9%老人通過出租房產(chǎn)以及以前創(chuàng)作的提成獲得收入。然而，財產(chǎn)性收入在美國退休老人收入中所占的比重相對較小,2010年財產(chǎn)性收入的中位數(shù)僅為$1,260美元3、養(yǎng)老金（Pensions）養(yǎng)老金收入是美國退休老人另外一項重要收入組成，公司退休員工從以前的雇主處得到養(yǎng)老金；政府退休員工從政府

18、部門取得養(yǎng)老金。2010年養(yǎng)老金收入的中位數(shù)為$12,700美元4、工資薪酬（Earnings）越來越多的老年人選擇在65歲以后繼續(xù)工作，2010年，有26%以上的老年人（65歲以上）選擇繼續(xù)工作，繼續(xù)工作的老年人收入的中位數(shù)為$28,000美元。圖表10:美國老年人收入來源（%）二、美國老年人的支出情況從下圖可以看出，隨著老年人年齡的持續(xù)增長，醫(yī)療健康方面的花費逐步增加，75歲以上老年人在醫(yī)療健康方面的花費占到總花費的15%,是55-64歲老人占比的兩倍。同時，不管老人處于哪個年齡段，住房支出都是各項支出中占比最大的，住房加上醫(yī)療兩部分幾乎可以占到老年人消費的40%-50%，這也從側(cè)面解釋了

19、美國養(yǎng)老社區(qū)繁榮的原因。圖表11:美國老年人支出流向（%）第五節(jié)美國老年人的健康情況在美國慢性病是殘疾和死亡的主要原因，其中關(guān)節(jié)炎、高血壓和心臟病最常見。慢性病常常持續(xù)或反復(fù)發(fā)作數(shù)年，難以治愈，使患者的日常生活受到嚴(yán)重限制圖表12:2009-2010美國老年人患各種慢性病的比例(%)隨著老年人慢性疾病的增多，其日常生活活動能力(ADL,Activitiesofdailyliving)會逐步受到限制?；旧钅芰?basicADL):包括每日生活中與穿衣、進(jìn)食、保持個人衛(wèi)生等自理活動和坐、站、行、走等身體活動有關(guān)的基本活動。工具生活能力(instrumentalADL,IADL):是指人們在社區(qū)

20、中獨立生活所需的較高級的技能，如家務(wù)雜事、炊事、采購、騎車、駕車處理個人事務(wù)等，大多需借助或大或小的工具進(jìn)行。根據(jù)美國醫(yī)療保障中心的統(tǒng)計：在2009年，約有12%的老年人不具備工具生活能力(IADL),26%左右的老年人損失至少一種基本生活能力；另有4%左右的老年人住在專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中圖表13:美國老人基本生活能力概況(%)第二章美國養(yǎng)老護(hù)理行業(yè)的規(guī)模與細(xì)分領(lǐng)域基于上述美國老年人存在的長期慢性疾病問題，美國是通過長期照料體系”(LongTermCare,LTC)來應(yīng)對的；長期照料體系是為暫時性的或永久性的，長期的和慢性的功能受限的人群，無論是對生活自理，半自理能力的老人，還是對完全喪失自理能力的

21、人(包括體力功能和智力能力的喪失)，在相當(dāng)長的一個時間范疇內(nèi)提供醫(yī)療護(hù)理，保健康復(fù)、精神衛(wèi)生、生活照料，社會服務(wù)，以及有關(guān)個人與家庭等各方面所需的各種相關(guān)服務(wù)體系?？偟膩碚f，美國的長期照料服務(wù)按提供場所(setting)來說分為三類：第一類：居家養(yǎng)老(HomeCare):在美國，很多老人喜歡留在家中養(yǎng)老，這樣既可以呆在熟悉的環(huán)境中，又可以節(jié)省費用。第二類：養(yǎng)老社區(qū)(SeniorCareCommunity):如果退休的老人喜歡走出家門，拓寬自己的社交生活，同時需要護(hù)工24小時的護(hù)理陪伴，那么養(yǎng)老社區(qū)是他們合適的選擇。第三類：專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)(SkilledNursingFacilities,SNF)

22、:如果老人剛剛做完手術(shù)出院，身體沒有恢復(fù)，仍需要專業(yè)的、高強(qiáng)度的康復(fù)性治療，那么專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)是他們合適的選擇。三種長期照料服務(wù)機(jī)構(gòu)，看護(hù)的程度從弱到強(qiáng)、人力付出從少到多、費用從少到多，美國養(yǎng)老市場的差異化定價有助于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得更多的收入，同時老年人也可以根據(jù)自己的實際需要來選擇適合自己的養(yǎng)老場所。圖表14:2005-2015美國養(yǎng)老護(hù)理市場規(guī)模以及各細(xì)分領(lǐng)域占比（單位：百萬美元）圖表15:美國幾種不同養(yǎng)老方式的比較第一節(jié)居家養(yǎng)老（homecare）在美國居家養(yǎng)老主要分為兩種方式：生活照料型居家護(hù)理和醫(yī)療保健型居家護(hù)理。醫(yī)療保健型居家護(hù)理的對象主要是剛剛從醫(yī)院或者專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)康復(fù)回到家中的老人，

23、由于他們的身體比較虛弱，仍然需要持續(xù)的醫(yī)療護(hù)理。只有持有執(zhí)照的專業(yè)護(hù)理人員才能進(jìn)行醫(yī)療保健型居家護(hù)理。居家養(yǎng)老中另一個很重要的部分是由護(hù)工提供的生活照料型居家看護(hù)，主要包括洗澡、吃飯、清掃房間等等這些日常性的事務(wù)。正是有了生活照料型居家看護(hù)，才使得老人們可以完成在家養(yǎng)老的心愿。居家養(yǎng)老主要是為了節(jié)約費用，由于住在自己家中，對比在醫(yī)院或者專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)，節(jié)省了房租，只需付所需服務(wù)的費用。從醫(yī)院返回家中的病人通過醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老節(jié)省了高額的住院費用，在家進(jìn)行生活照料型居家養(yǎng)老的老人節(jié)省了住在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的費用。圖表16:幾種養(yǎng)老方式費用一覽（美元/年）注：居家養(yǎng)老的費用標(biāo)準(zhǔn)是每周5天，每天護(hù)理4

24、小時；老人日間照料中心的費用標(biāo)準(zhǔn)是每周5天。Seniorhome一、生活照料型居家養(yǎng)老我們將從事這一方面的公司統(tǒng)稱為生活照料型居家養(yǎng)老服務(wù)公司（carecompany）簡稱生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司。其提供的服務(wù)主要是非醫(yī)療方面的，更偏向于老年的日常起居生活，比如一日三餐的準(zhǔn)備、日常照料、洗澡，交通出行以及陪伴。生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司多采用連鎖企業(yè)的方式進(jìn)行運營（SeniorCareFranchise）。2011年，生活型居家養(yǎng)老服務(wù)連鎖企業(yè)被評為最熱門的10種連鎖企業(yè)之一，在美國的老年護(hù)理服務(wù)連鎖企業(yè)中，目前規(guī)模最大，最成功的連鎖店是HomeInsteadSeniorCare圖表17:日常居家養(yǎng)

25、老模式一覽圖表18:美國前幾大的居家養(yǎng)老連鎖公司（截止到2009年12月）生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司的連鎖模式：這類公司主要采用加盟商的模式，2012年市場龍頭HomeInstead在全球擁有超過900家加盟店。每家加盟店的初始投資不高，約在10萬美元。其中44,000美元是一次性的加盟費，租用辦公室需要每月2萬美元，第一年的運營成本約在4萬4萬5千美元（其中很大一部分是雇用家庭護(hù)工的費用），加總起來約合10萬美兀左右。優(yōu)勢：生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司的投資回報比很高，一個成功的居家養(yǎng)老公司在運行正常后，年收入可以達(dá)到百萬美元以上，毛利率在30%-40%左右（2012年，平均每個homeinstead

26、加盟商的收入約為$1,072,580）。而很多在美國的餐飲加盟商，很多初始投資額超過30,0000美元，而毛利率只在5%-20%之間，這也是為什么居家養(yǎng)老連鎖公司越來越受到青睞的原因圖表19:美國最賺錢的5種連鎖加盟店的初始投資與每年凈利潤情況（單位：美元）風(fēng)險/經(jīng)營難點：盡管生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司具有初始投資小，投資回報高的優(yōu)點。但是這種特殊的行業(yè)也使得其面臨一些經(jīng)營難點，包括家庭護(hù)工的招聘和維護(hù)（在此行業(yè)中家庭護(hù)工的流動性很高），家庭護(hù)工的培訓(xùn)，政府的監(jiān)管和牌照的發(fā)放。在未來，考慮到居家養(yǎng)老行業(yè)的特殊性，其將受到越來越多的政府監(jiān)管，準(zhǔn)入門檻會越來越高。同時，家庭護(hù)工的缺乏會使得他們的工資繼

27、續(xù)提升，造成管理費用的提升，毛利率的下降。二、醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老生活照料型居家養(yǎng)老主要面對的對象是可以獨立生活、但需要別人照顧的老人，而醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老面對的對象是需要每天進(jìn)行一定程度的醫(yī)療輔助（比如吸氧、輸液等），否則無法正常生活的群體。相較而言，需要醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老的老人身體更虛弱，所需的花費也更高。醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老服務(wù)同時提供短期和長期的護(hù)理方案，護(hù)理方案包括：1、呼吸治療方案2、為患有哮喘、支氣管炎的老人提供在家中的護(hù)理方案3、對患有消化道慢性病的老人通過輸液或者送食管提供營養(yǎng)4、居家的短期治療以及病人手術(shù)后回到家中的康復(fù)護(hù)理醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的擁有者可以是政府、醫(yī)院、私人公

28、司或者是非盈利機(jī)構(gòu)。截止到2010年，57%的醫(yī)療型居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是盈利性質(zhì)的，16%隸屬于醫(yī)院，剩余27%是非營利性質(zhì)。醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老服務(wù)公司為居家老人提供多種服務(wù)，其中最常見的三種是:1、家庭呼吸療法2、家庭醫(yī)療器材提供（輪椅、呼吸機(jī)等）3、家庭輸液治療圖表20:美國醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老服務(wù)公司龍頭一覽Apria醫(yī)療保健集團(tuán)一一家庭呼吸療法+家庭輸液治療+家庭醫(yī)療器械A(chǔ)priahealthcaregroup是美國醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老的龍頭公司，在全美的50個州擁有540個分支機(jī)構(gòu)，為超過200萬老年人提供服務(wù)。其主營業(yè)務(wù)如下表所示：圖表21:ApriaHealthcareGroup，公司業(yè)務(wù)

29、簡介圖表22:ApriaHealthcareGroup公司業(yè)務(wù)圖示公司2012年的業(yè)務(wù)收入中，40%來自于家庭輸液的業(yè)務(wù)，26%來自于家庭呼吸療法的業(yè)務(wù)，這兩個部分占到公司75%的業(yè)務(wù)收入。另外從2009-2012年，公司一直保持15%左右的EBITDA利潤率。圖表23:2012年公司各項業(yè)務(wù)收入占比圖表24:09-12年公司EBITA與EBITDA利潤率（百萬美元，%）Gentiva健康服務(wù)一一家庭醫(yī)療+臨終關(guān)懷Gentiva是一家專業(yè)提供家庭醫(yī)療和臨終醫(yī)療的居家養(yǎng)老服務(wù)公司，在40個州擁有430個辦事機(jī)構(gòu)。以下是公司兩項業(yè)務(wù)的介紹:圖表25:GentivaHealthService業(yè)務(wù)介紹

30、公司2012年的業(yè)務(wù)收入中，49%來自于家庭醫(yī)療護(hù)理的業(yè)務(wù)，41%來自于臨終關(guān)懷的業(yè)務(wù)，這兩個部分占到公司75%的業(yè)務(wù)收入。另外從2009年-2012年，公司一直保持10-12%的EBITDA利潤率。圖表26:2012年Gentiva各項業(yè)務(wù)收入占比圖表27:09-12年公司EBITA與EBITDA利潤率（百萬美元，%）第二節(jié)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老地產(chǎn),seniorhousing）居家養(yǎng)老的好處在于可以讓老人在一個熟悉的環(huán)境中進(jìn)行養(yǎng)老，且適當(dāng)?shù)販p少相應(yīng)的費用。然而作為另外一些中產(chǎn)階級的老人，他們愿意走出家門，與其他養(yǎng)老老人一起共同生活，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是服務(wù)于這些老人的養(yǎng)老場所。圖表28:養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)模式一

31、覽由于家居家養(yǎng)老服務(wù)公司自己不持有物業(yè)，相對屬于輕資產(chǎn)經(jīng)營。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因為需要老人入住，所以整體采用的是地產(chǎn)+服務(wù)的模式。因為牽扯到地產(chǎn)，所以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資、開發(fā)、運營，要比居家養(yǎng)老服務(wù)公司復(fù)雜的多。圖表29:不同類型養(yǎng)老社區(qū)的模塊拆分在美國，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開發(fā)是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金（REITs）和私募基金共同構(gòu)建。其中，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商，通常由其他類型的開發(fā)商演化而來的，他們根據(jù)運營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按事先約定的價格賣給運營商或投資商，在這一過程中，運營商或投資商以擔(dān)保等形式為開發(fā)商提供一定程度的融資便利和財務(wù)安排。當(dāng)然，也有不少運營商自

32、己充當(dāng)開發(fā)商，或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目，但這一模式在金融海嘯中遭遇沖擊。此外，由于開發(fā)環(huán)節(jié)并非養(yǎng)老社區(qū)的核心環(huán)節(jié)，所以多數(shù)運營商和投資商都會謹(jǐn)慎控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金占用，從而出現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務(wù)的外包趨勢。養(yǎng)老社區(qū)的投資商主要有三類：REITs、私募基金和非營利組織。其中REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有。而私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣，至于非盈利組織，主要利用捐贈資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。但無論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經(jīng)營的方式將物業(yè)交由專業(yè)運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得

33、穩(wěn)定租金回報，運營商獨立支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。而在委托經(jīng)營的方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險。有時，投資商也會與運營商共同發(fā)起地產(chǎn)基金來收購并持有養(yǎng)老社區(qū)，運營商在基金內(nèi)占有少數(shù)份額并負(fù)責(zé)運營管理，而投資商則按出資比例承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險。如今在美國前十大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擁有者中，REITs公司和私募基金占絕對主流位置,在未來他們的資金成本優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)，其持有物業(yè)的比例也將進(jìn)一步提升。圖表30:美國前十大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的擁有者1BrookdaleSeniorLivingHCP,HealthcareProper

34、tyInvestor(REIT)FortressInvestmentGroup(PrivateEquity)2EmeritusSeniorLivingBlackstone(PrivateEquity)3HolidayRetirementFortressInvestmentGroup(PrivateEquity)4SunriseSeniorLivingHCN,HealthcareREITKKR(PrivateEquity)5LifeCareServiceLLCMcCarthyCapital(PrivateEquity)6EricksonLivingManagementRedwoodCapital

35、(PrivateEuqity)7FiveStarSeniorLivingSNH,SeniorHousingPropertyTrust(REIT)8AtriaSeniorLivingVentas(REIT)9CapitalSeniorLivingHCN,HCPandVentas(REITs)10SeniorLifestyleCorpWaltonStreetCapital(PrivateEquity)總之，開發(fā)商、投資商、運營商的角色分離構(gòu)成了一個完整的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài),在美國這一生態(tài)鏈條的核心環(huán)節(jié)是REITs投資商。一、美國養(yǎng)老地產(chǎn)投資商美國REITs投資商一一兩種主流模式不同的REITs投資商

36、有各自的投資經(jīng)營戰(zhàn)略。但總體來說，REITs投資商的核心在凈租賃、委托經(jīng)營和合資經(jīng)營幾種模式之間尋找風(fēng)險、收益平衡。但無論采用哪種模式，穩(wěn)定收益下的低成本長期資金都是REITs存在的根本。美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商是REITs。養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司大多成立于上世紀(jì)70-80年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，其中，80-90%的物業(yè)都是自有，其余物業(yè)通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有?？傎Y產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。REITs公司其運營模式主要有三種：凈出租模式、委托經(jīng)營模式及租賃+經(jīng)營模式。凈出租模式：養(yǎng)

37、老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定的租金，而所有的運營費用、稅費以及保險費等均由承租方承擔(dān)。在此模式下，持有者的風(fēng)險最低，收益最穩(wěn)定，運營商則獲得全部的經(jīng)營收益，并承擔(dān)全部經(jīng)營風(fēng)險。美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)公司HCPREIT(HCP,HealthcarePropertyInvesto于1985年成立，截至2010年末已擁有672處物業(yè)，總值145億美元。其中自有物業(yè)573處，主要采用出租模式運營。委托經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)持有者將物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取一定比例的管理費，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。此時，持有者的收益更大，但是經(jīng)營風(fēng)險也更高。Ventas成立于1983年，截至2010年末共擁有

38、602處物業(yè)，是全美第二大養(yǎng)老/醫(yī)療類REITs公司。與HCP以出租為主的運營方式不同，Ventas的1/3的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采用委托經(jīng)營方式。在此種模式下，Ventas獲取的不僅僅是租金收益，還有從客戶處收取的部分經(jīng)營收入。因此，盡管Ventas的資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)比不上HCP，但收入規(guī)模卻與之相當(dāng)。租賃+經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給運營商，并與運營商簽訂委托管理協(xié)議。在新框架下，運營商將獲得管理收益和與所擁有權(quán)益相對應(yīng)的部分經(jīng)營收益。此種模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者既能分享較多的經(jīng)營收益，又能通過調(diào)動運營商的積極性從而提高物業(yè)經(jīng)營收益。HealthcareREIT(HCN)成立于1970年

39、，是美國第三大養(yǎng)老/醫(yī)療類REITs公司。該公司主要采用共同構(gòu)建物業(yè)組合的方式激發(fā)運營商的管理積極性。不同投資模式下，REITs公司的業(yè)績表現(xiàn)也不盡相同。一般來說，出租比例高的公司經(jīng)營風(fēng)險低，相應(yīng)的債務(wù)融資成本也低，但由于放棄了經(jīng)營收益而使凈經(jīng)營現(xiàn)金的投資回報率維持在10%左右。與之相對，委托經(jīng)營比例高的公司經(jīng)營風(fēng)險略高，債務(wù)融資成本上升，但對經(jīng)營剩余收益的分享提高了回報率，優(yōu)秀公司的凈經(jīng)營現(xiàn)金回報率可以達(dá)到20%水平綜上，REITs型投資商的核心是在凈租賃、委托經(jīng)營和合資經(jīng)營幾種模式之間求得風(fēng)險、收益平衡，但無論采用哪種模式，穩(wěn)定收益下的低成本長期資金都是REITs存在的根本。圖表31:美國

40、REITs型投資人的比較匯總美國養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)的核心是風(fēng)險收益的分拆與匹配。開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離實現(xiàn)了開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。其中，開發(fā)商通過快速銷售模式獲取開發(fā)利潤，利潤率不高但資金回籠速度快。REITs投資人通過長期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風(fēng)險低但投資回報率也略低，而基金投資人通過資產(chǎn)的買賣獲取資產(chǎn)升值收益，承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險的同時獲得較高投資回報率。與之相對，運營商借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營現(xiàn)金回報，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的同時也能獲得較高投資回報率。美國系統(tǒng)下養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的角色分工與風(fēng)險收益匹配顯示，在各方角色分離的過程中，保守的投資

41、人、激進(jìn)的投資人、具有更強(qiáng)風(fēng)險承受力的長期投資人都找到了為各自量身定制的投資渠道。圖表32:美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險收益的分解與匹配二、養(yǎng)老社區(qū)運營商養(yǎng)老社區(qū)運營商主要運營以下四類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：1、生活自理型社區(qū)(IndependentLiving,IL)2、生活協(xié)助型社區(qū)(AssistedLiving，AL,也譯為無障礙社區(qū))3、特殊護(hù)理社區(qū)(SkilledNursing,SN)4、混合型的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(ContinuingCareRetirementCommunities,CCRC)圖表33:養(yǎng)老社區(qū)提供的服務(wù)上述幾種社區(qū)，除生活自理型社區(qū)外，其他社區(qū)的開發(fā)運營需得到州政府授權(quán)，并與醫(yī)院

42、和專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)建立緊密合作。生活自理型社區(qū)：主要面向年齡在70-80歲之間、生活能夠自理的老人。這類社區(qū)每個單元的月均收入較低，但由于提供的特殊服務(wù)較少，所以毛利潤率較高，通常在43-48%水平。生活協(xié)助型社區(qū)：主要面向80歲以上、沒有重大疾病、但生活需要照顧的老人。社區(qū)提供包括餐飲、娛樂、保潔、維修、應(yīng)急、短途交通、定期體檢等基礎(chǔ)服務(wù)，并可通過額外付費方式享受其他生活輔助服務(wù)、用藥管理及阿爾茨海默病(老年癡呆癥或老年失智癥)的特殊護(hù)理。此外，生活協(xié)助型社區(qū)也為出院后恢復(fù)期的病人或家人外出的老人提供暫時性居所。這類社區(qū)由于提供了附加服務(wù)，所以每個單元的月均收入略高，但由于人員成本更高，所以毛利

43、潤率略低，在30-37%之間。特殊護(hù)理型社區(qū)：主要面向有慢性疾病的老人、術(shù)后恢復(fù)期的老人及記憶功能障礙老人。社區(qū)內(nèi)設(shè)有專業(yè)護(hù)士提供各種護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，醫(yī)療衍生收入較高，每個單元的月均收入也較高，但由于服務(wù)成本高(在美國，醫(yī)護(hù)人員的勞動力成本尤其高，所以毛利潤率通常只有15%左右。持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)：主要面向那些退休不久、當(dāng)前生活能夠自理、但不想由于未來生活自理能力的下降而被迫頻繁更換居所的老人。為了實現(xiàn)對入住老人的持續(xù)護(hù)理服務(wù)，此類社區(qū)一般是生活自理單元、生活協(xié)助單元與特殊護(hù)理單元的混合，因此毛利潤率高于特殊護(hù)理社區(qū)，但低于生活自理社區(qū)和生活協(xié)助社區(qū)，在30%左右。此外，持續(xù)護(hù)理退休型社區(qū)一般需

44、在入住時一次性繳納10-40萬美元的會費(平均在25萬美元左右)，體檢合格后即與社區(qū)運營商簽訂長期合同，享有在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。居住期間，每月仍需繳納一定比例的服務(wù)費(通常會費繳的越多，后續(xù)服務(wù)費越便宜)。會費一般可在一段時期內(nèi)退還，退還比例隨入住時間的延長而遞減。以上四種模式，生活協(xié)助型社區(qū)在過去幾年發(fā)展最快，而持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(CCRC)因混合了多種服務(wù)單元，管理難度大，并受到上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)中多家運營商倒閉事件的負(fù)面影響，增速較慢。BrookdaleSeniorLiving美國最大的養(yǎng)老運營商BrookdaleSeniorLiving是在2005年由BrookdaleLivin

45、gCommuniteis,Inc和AlterraHealthcareCorporation合并而成的，并在2005年11月2日IP0上市。截止到今天，BrookdaleSeniorLiving已經(jīng)成為全美最大的養(yǎng)老社區(qū)運營商，在36個州擁有647處物業(yè)，接待將近66700個養(yǎng)老老人。BrookdaleSeniorLiving的主要業(yè)務(wù)：1、退休中心(retirementcenter)2、協(xié)助生活社區(qū)(assistedlivingcommunitieS3、持續(xù)護(hù)理社區(qū)-租賃制(CCRCs-renta)4、持續(xù)護(hù)理社區(qū)-會費制(CCRCs-entryfee)圖表34:BrookdaleSenior

46、Living位于佛羅里達(dá)坦帕的旗艦養(yǎng)老社區(qū)HorizonBay-HydePark圖表35:養(yǎng)老老人在brookdaleseniorliving的社區(qū)中運動退休中心：目標(biāo)人群主要是75歲以上的中高產(chǎn)階級，他們來退休中心養(yǎng)老的目的是享受高質(zhì)量的生活。退休中心主要是生活自理社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)的混合。在退休中心中，大約76.1%的房間隸屬于生活自理社區(qū)，剩余的屬于協(xié)助生活社區(qū)，這樣設(shè)計的好處是隨著養(yǎng)老老人年齡增長、身體機(jī)能下降，他們可以直接從生活自理社區(qū)轉(zhuǎn)移到協(xié)助生活社區(qū)而不用搬家，這也是一種提升客戶粘性的做法。協(xié)助生活社區(qū)：所有住在協(xié)助生活社區(qū)中的養(yǎng)老老人均享受最基本的健康護(hù)理，主要包括：1）持續(xù)的

47、健康體檢；2）營養(yǎng)均衡的三餐；3）為特殊體質(zhì)的養(yǎng)老老人準(zhǔn)備的餐飲（肥胖體質(zhì)、糖尿病患者等）；4）文娛活動；5）家政服務(wù)以及洗衣服務(wù)。同時Brookdale還為身體狀況較差或是出現(xiàn)老年癡呆早發(fā)癥狀的老人提供更高層次的護(hù)理服務(wù)，這一部分服務(wù)需要額外收費。持續(xù)護(hù)理社區(qū)一一月租制：無論你處于哪個年齡段，身體狀況如何，都可以入住Brookdale的持續(xù)護(hù)理社區(qū)，持續(xù)護(hù)理社區(qū)的護(hù)理水平從低到高不等，最低層次的護(hù)理水平與生活自理社區(qū)相符，最高水平的護(hù)理水平與特殊護(hù)理的護(hù)理水平相符，養(yǎng)老老人可以根據(jù)自身身體情況的不同隨時更換相應(yīng)的護(hù)理水平，每種護(hù)理水平所對應(yīng)的費用也不盡相同。持續(xù)護(hù)理社區(qū)一一會員費型：會員費型

48、持續(xù)護(hù)理社區(qū)一般需要養(yǎng)老老人在入住時一次性繳納10-40萬美元的會費（平均在25萬美元左右），體檢合格后即與社區(qū)運營商簽訂長期合同，享有在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。居住期間，每月仍需繳納一定比例的服務(wù)費（通常會費繳的越多，后續(xù)服務(wù)費越便宜）。會費一般可在一段時期內(nèi)退還，退還比例隨入住時間的延長而遞減。圖表36:BrookdaleSeniorLiving各項收入占比圖表37:BrookdaleSeniorLiving支付來源占比Emeritusseniorliving率先將業(yè)務(wù)拓展到中國的養(yǎng)老運營商Emeritus于1993年成立，是全美最大的養(yǎng)老運營商之一。公司運營的養(yǎng)老社區(qū)包括生活自理社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、記憶護(hù)理社區(qū)(主要針對老年癡呆患者)、特殊護(hù)理社區(qū)。其中公司運營的核心是協(xié)助生活社區(qū)。圖表38:Emeritus在巴爾的摩的協(xié)助生活養(yǎng)老社區(qū)圖表39:Emeritus為老人提供康復(fù)護(hù)理課程目前公司的業(yè)務(wù)分布為：協(xié)助生活社區(qū)共擁有31,674個床位，占67%左右。記憶護(hù)理社區(qū)擁有床位7063個，占比15%。生活自理社區(qū)擁有床位6990個，占比15%<特殊護(hù)理社區(qū)擁有床位1194個，占比3%。公司下一步繼續(xù)增長的策略是：1、提高入住率2、外延式擴(kuò)張，收購一些地方的養(yǎng)老社區(qū)。3、統(tǒng)括增加記憶