徐州商業(yè)專(zhuān)業(yè)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、徐州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、發(fā)展現(xiàn)狀）分布情況業(yè)態(tài)類(lèi)別個(gè)數(shù)分布區(qū)域分布方向汽配類(lèi)8個(gè)右龍區(qū)、東二環(huán)城東、城西南在建3個(gè)五金機(jī)電類(lèi)5個(gè)鼓樓區(qū)、東二環(huán)城東、城南農(nóng)副類(lèi)3個(gè)云龍區(qū)、九里區(qū)、泉山區(qū)城西副食類(lèi)9個(gè)泉山區(qū)城南建材家居類(lèi)20個(gè)鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、銅山區(qū)城東、城西南小商品類(lèi)10個(gè)宣武區(qū)、云龍區(qū)、鼓樓區(qū)城中、城南，很集中一匯總55個(gè)分析：1）各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成區(qū)域化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，城北、城西相對(duì)較少；2）小商品類(lèi)、副食類(lèi)集中化程度較高為城中、城南位置，農(nóng)副類(lèi)、汽配類(lèi)分布在城東區(qū)域，在建新專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布城東、南部銅山區(qū)；3）各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本分布在三環(huán)換線附近，規(guī)劃及在建新市場(chǎng)基本往城東邊、城西邊、城南邊分布；4）三

2、環(huán)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)逐步搬遷、改造，三環(huán)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高且有限，小商品類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就是代表，新專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)難度大、運(yùn)營(yíng)成本高、遠(yuǎn)離城區(qū)、培育時(shí)間長(zhǎng)等但升值潛力大，雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心就是代表，三環(huán)附近規(guī)劃新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)少且發(fā)展?jié)摿薮螅┦袌?chǎng)建筑體量業(yè)態(tài)類(lèi)別汽配類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小冏品類(lèi)匯總建筑面積20萬(wàn)m十240萬(wàn)m60萬(wàn)m30萬(wàn)m120萬(wàn)m50萬(wàn)m.2300萬(wàn)m分析：1）徐州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成熟，成熟成型規(guī)模較大，建材家居類(lèi)規(guī)模最大，其次為副食類(lèi)、農(nóng)副類(lèi)，新開(kāi)發(fā)的雨潤(rùn)農(nóng)副中心體量很大，最小的為汽修汽配類(lèi)，有20萬(wàn)平方米的建筑體量；2）從建筑體量上可以看出建材家居類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)最大，商家經(jīng)營(yíng)也

3、最為惡劣，其次為五金機(jī)電類(lèi)，汽修汽配類(lèi)建筑規(guī)模小，還有一定市場(chǎng)空間）商戶(hù)屬性（租賃情況）業(yè)態(tài)類(lèi)別汽配類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小商品類(lèi)建筑面積20萬(wàn)m40萬(wàn)m60萬(wàn)m30萬(wàn)m.2120萬(wàn)m50萬(wàn)m一層租賃80%90%90%90%100%100%租賃（二層及以上）10%10%10%15%60%部分80%分析：1）一層租賃均保持80犯上，建材家居類(lèi)、小商品類(lèi)一層百分之百經(jīng)營(yíng)；2）二層及以上建材家居類(lèi)、小商品類(lèi)租賃率最高，表明建材家居類(lèi)、小商品類(lèi)有活力，但建材家居類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)惡劣，其余均為一層經(jīng)營(yíng)，不適合二層及以上經(jīng)營(yíng)；3）項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)最高二層開(kāi)發(fā)，汽配汽修類(lèi)、五金機(jī)電類(lèi)、農(nóng)副類(lèi)、副食類(lèi)等業(yè)態(tài)三層

4、及以上安全性、使用率等不高，不超過(guò)二層為宜。四）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)類(lèi)別汽配類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小商品類(lèi)輻射范圍徐州為主徐州及交界縣市徐州及交界縣市徐州及交界縣市徐州城區(qū)徐州及交界縣市經(jīng)營(yíng)情況較好較惡劣太一M惡劣良好分析：1）經(jīng)營(yíng)商家客戶(hù)來(lái)源情況，除汽修汽配類(lèi)為徐州范圍內(nèi)，其他均輻射徐州及交界縣市；2）汽修汽配類(lèi)、小商品類(lèi)的經(jīng)營(yíng)商家生意相對(duì)較好，農(nóng)副類(lèi)原來(lái)由徐州輻射周邊區(qū)域，現(xiàn)如臨沂開(kāi)發(fā)新的農(nóng)副專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，生意沒(méi)有原來(lái)那么好做，五金機(jī)電類(lèi)、建材家居類(lèi)也經(jīng)營(yíng)商家競(jìng)爭(zhēng)惡劣，但五金機(jī)電類(lèi)經(jīng)營(yíng)商家投資購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)；3）汽修汽配服務(wù)電商平臺(tái)較難替換，故商家生意較好做些，現(xiàn)有汽修汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃、商鋪設(shè)

5、計(jì)、道路交通等需要升級(jí)，新開(kāi)發(fā)的汽配及汽車(chē)文話項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目地塊還有一定市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)。五）單一業(yè)態(tài)分析1、汽修汽配類(lèi)分析經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：1）徐州汽配市場(chǎng)以交通局車(chē)管所辦證大廳、檢測(cè)服務(wù)中心形成的中國(guó)汽配城、淮海汽配城（二手車(chē)市場(chǎng)）、華東汽配城、小型汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店等，汽配城專(zhuān)營(yíng)小車(chē)汽配件、維修保養(yǎng)等，銀地農(nóng)機(jī)汽車(chē)大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)貨車(chē)、三輪車(chē)、農(nóng)機(jī)等為主，附帶部分二手車(chē)交易；沒(méi)有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；2）在建開(kāi)利星空國(guó)際汽車(chē)城、永寧汽車(chē)博覽園、徐州國(guó)際汽配電商物流港三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)200家汽配汽修；3）租金17100元/平米月，高低均有，銀地大市場(chǎng)區(qū)位較偏租金較低，中國(guó)汽配城租金、管理費(fèi)較高，大部分商家均有搬遷意向，

6、華東汽配城過(guò)道太窄沒(méi)有留住中國(guó)汽配城經(jīng)營(yíng)商家，均為一層經(jīng)營(yíng)，二層經(jīng)營(yíng)較少以倉(cāng)庫(kù)、住宅為主；4）目前徐州汽配市場(chǎng)規(guī)劃不合理，商鋪建筑設(shè)計(jì)功能不好用。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判：1）在建汽配汽修專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不在城區(qū)；2）經(jīng)營(yíng)商家對(duì)中國(guó)汽配城、淮海汽車(chē)城反映較大，租金高，商鋪不好用，二手車(chē)市場(chǎng)規(guī)劃不滿(mǎn)足需求；3）中國(guó)汽配城土地租賃期限即將到期，在建汽修汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)離市區(qū)較遠(yuǎn)，期待新的汽配汽修市場(chǎng)填補(bǔ)空白；4）對(duì)新市場(chǎng)規(guī)劃有規(guī)模、有檔次、有展示面，一是形象，二是汽車(chē)銷(xiāo)售有展廳、展示面；合理的租金、有效的運(yùn)營(yíng)管理方可搶占市場(chǎng)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)；引進(jìn)車(chē)管所辦證、汽車(chē)檢測(cè)中心、交易評(píng)估中心等會(huì)在短時(shí)間內(nèi)成功運(yùn)營(yíng)整個(gè)市場(chǎng)；5）汽修

7、汽配業(yè)態(tài)有65%勺市場(chǎng)機(jī)會(huì)，汽配汽修經(jīng)營(yíng)商戶(hù)在240家左右，二手車(chē)經(jīng)營(yíng)商家300家左右，經(jīng)營(yíng)面積7.5萬(wàn)平米，建筑規(guī)模在10萬(wàn)平米左右。2、物資機(jī)電類(lèi)分析經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：1）租金2080元/平米月，高低均有，四家物資市場(chǎng)一層商鋪出租率在90流右，整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)惡劣；2）商鋪建筑設(shè)計(jì)功能較合理；3）老物資市場(chǎng)改造，近2000家經(jīng)營(yíng)商家分流到建材家具城、徐州物資市場(chǎng)、好得家物資商城、東興物資市場(chǎng)，激活了這四家物資市場(chǎng)，普遍喜歡老物資局，商鋪面積小，總租金不高且少漲租金，位置好、人流大；4）徐州有工業(yè)基礎(chǔ)，輻射面較大，方帶動(dòng)眾多商家經(jīng)營(yíng)，并開(kāi)發(fā)現(xiàn)有5個(gè)物資市場(chǎng)并形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判：1）老物資市場(chǎng)

8、搬遷激活要死不活的四個(gè)物資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，江蘇淮海物資市場(chǎng)除外，成功與失敗形成鮮明對(duì)比，市場(chǎng)飽和度高，近幾年市場(chǎng)不景氣，生意較難做；2）對(duì)新市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商鋪設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等期待，對(duì)市場(chǎng)是否做的起來(lái)表示很大疑慮；3）五金機(jī)電等物資差異化挖掘并填補(bǔ)市場(chǎng)空隙很少，除非東興物資市場(chǎng)搬遷給新市場(chǎng)機(jī)會(huì)；4）五金機(jī)電等物資業(yè)態(tài)有10%的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，不足50家的市場(chǎng)空間期待新的物資市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積不足2000平米，加倉(cāng)庫(kù)1萬(wàn)平米，建筑規(guī)模在1.2萬(wàn)平米左右。3、農(nóng)副類(lèi)分析農(nóng)副類(lèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：1）徐州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)蔬菜干貨為主，東高農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)蔬菜水果為主，新項(xiàng)目雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心很大，總占地約3800

9、余畝，總建筑面積約400萬(wàn)平方米，2015年12月陸續(xù)啟動(dòng)了副食品、糧油、蔬菜、果品等市場(chǎng)的試運(yùn)營(yíng)，目前蔬菜、果品等市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好，副食、糧油出租率小，商家搬回食品城經(jīng)營(yíng)；2）租金15160元/平米月，新項(xiàng)目人流不足，給予一定免租期也難以經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判：1）新項(xiàng)目雨潤(rùn)農(nóng)副中心就是典型的例子，目前區(qū)位較偏、人流不足、項(xiàng)目大，短時(shí)間難以做旺市場(chǎng)；徐州農(nóng)副市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商在洽談新址開(kāi)發(fā)搬遷老市場(chǎng)，難以給新開(kāi)發(fā)者機(jī)會(huì)；2）淮海區(qū)域內(nèi)的臨沂等城市開(kāi)發(fā)自己的農(nóng)副專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，分食徐州兩大蔬菜水果干貨市場(chǎng)客戶(hù)，開(kāi)發(fā)農(nóng)副類(lèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)非常小。4、副食類(lèi)分析經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：1）食品城租金20120元/平米月，高低均有

10、，由于整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)惡劣；2）食品城商鋪建筑設(shè)計(jì)及功能不滿(mǎn)足需求；3）天龍市場(chǎng)是否搬遷不詳，造成商家方向不明；4）食品城在三環(huán)邊且規(guī)劃地鐵限貨車(chē)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)不便；5）維維市場(chǎng)在食品城內(nèi)，招商出租率很低；6）以天龍食品市場(chǎng)為中心，逐步帶動(dòng)良茂市場(chǎng)、裕茂茶葉市場(chǎng)、華東食品市場(chǎng)、食品機(jī)械市場(chǎng)、物流市場(chǎng)等形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)；以食品經(jīng)營(yíng)類(lèi)別為主，帶動(dòng)小百貨、茶葉茶具、鞋類(lèi)、玩具、小家電等經(jīng)營(yíng)類(lèi)別形成規(guī)模，食品城物流、倉(cāng)儲(chǔ)、會(huì)展等配套走向成熟；7）三環(huán)路周邊舊城改造、地鐵規(guī)劃、貨車(chē)限行、營(yíng)運(yùn)管理較差等因素將逐漸限制食品城及經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判：1）食品城已形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，配套成熟，區(qū)域知名度高，不論天

11、龍市場(chǎng)是否搬遷，開(kāi)發(fā)的新市場(chǎng)短時(shí)間很難替換其地位；2）市場(chǎng)容量有限，天龍市場(chǎng)是否搬遷等不確定因素，其他新市場(chǎng)較難有新機(jī)會(huì)；3）對(duì)食品類(lèi)、百貨類(lèi)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別細(xì)分找突破口，新市場(chǎng)如果較好的功能設(shè)計(jì)商鋪、配備倉(cāng)儲(chǔ)、有物流停車(chē)市場(chǎng)、一定的免租政策、招到一定數(shù)量的商家入住經(jīng)營(yíng)、租金合理、強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)管理政策等有差異化市場(chǎng)機(jī)會(huì)；4）食品業(yè)態(tài)有30%勺市場(chǎng)機(jī)會(huì)，200300家期待新的食品市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積1.5萬(wàn)平米，加倉(cāng)庫(kù)18萬(wàn)平米，建筑規(guī)模在20萬(wàn)平米以下。5、建材家居類(lèi)分析經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：1）一是以新世紀(jì)建材裝飾城、廣大環(huán)球家具超市、瑞龍東方廣場(chǎng)e美家生活館、家居樂(lè)建材超市、金地錦繡家具廣場(chǎng)、升輝裝飾材料大世界、

12、金太陽(yáng)裝飾城等等組成東三環(huán)建材家居裝飾裝潢市場(chǎng)帶，二是以紅星美凱龍、華隆、淮東、江蘇家具城、亞?wèn)|裝飾城、大沙河裝飾城等為代表的復(fù)興北路家居市場(chǎng)帶，三是四方建材裝飾城、九里建材市場(chǎng)、振華建材市場(chǎng)等九里區(qū)城西建材市場(chǎng)帶；2）租金20150元/平米月之間，較好的市場(chǎng)一至四層有較高出租經(jīng)營(yíng)率。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判：徐州共20個(gè)建材家居裝潢裝飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，門(mén)類(lèi)全、品種多、市場(chǎng)集中度高，競(jìng)爭(zhēng)十分惡劣，開(kāi)發(fā)新的建材家居裝潢裝飾市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)很小。6、小商品類(lèi)分析經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：1）徐州以宣武市場(chǎng)、朝陽(yáng)市場(chǎng)為主的兩大小商品市場(chǎng)，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、針織等18類(lèi)商品，以批發(fā)為主，批零兼營(yíng)，輻射淮海經(jīng)

13、濟(jì)區(qū)近2億人口；2）商鋪?zhàn)饨馂?00800元/平米月；宣武小商品市場(chǎng)名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)第六位、江蘇省十大市場(chǎng)第二位。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判：1）兩大市場(chǎng)的知名度、集中度、規(guī)模、人氣、人流（客運(yùn)）等都很高；2）沒(méi)有合適的區(qū)位、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、人流集中、客源集散地等綜合條件，較難開(kāi)發(fā)培育新的小商品市場(chǎng)。二意向比例一）項(xiàng)目訪談情況1、汽修汽配類(lèi)訪談項(xiàng)目名稱(chēng)訪談量意向量觀望量無(wú)后、向息向加觀望汽配類(lèi)業(yè)態(tài)4011151426占比100%28%38%35%65%分析：1）共訪談40家，11家有意向，15家觀望，意向加觀望占65%8家無(wú)意向，占訪談商家的35%意向家觀望超過(guò)無(wú)意向；2）部分經(jīng)營(yíng)有購(gòu)買(mǎi)意向,目前租賃商鋪經(jīng)營(yíng)

14、為主；3）意向駱駝山地塊靠近東三環(huán)，成熟市場(chǎng)附近，區(qū)域知名度高，升值潛力大且快，離車(chē)管所辦證、汽車(chē)檢測(cè)等便利些，看市場(chǎng)規(guī)劃和整體運(yùn)作能力。2、物資類(lèi)（五金機(jī)電）訪談項(xiàng)目名稱(chēng)訪談量意向量觀望量無(wú)后、向息向加觀望物資類(lèi)業(yè)態(tài)739125221占比100%12%16%71%29%分析：1）共訪談73家，9家有意向，12家觀望，意向加觀望共21家，占比29%無(wú)意向占比71%2）3家有買(mǎi)鋪意愿，占比4%租賃經(jīng)營(yíng)較多；3）五個(gè)物資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布在城北、城西區(qū)域，出江蘇淮海物資市場(chǎng)失敗經(jīng)營(yíng)之外，其他四個(gè)初步形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，市場(chǎng)容量已經(jīng)飽和。開(kāi)發(fā)新的物資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，一是租金低難上漲更難收回成本，二是招商運(yùn)營(yíng)難度很

15、大等。3、副食類(lèi)訪談項(xiàng)目名稱(chēng)訪談量意向量觀望量無(wú)后、向息向加觀望食品類(lèi)業(yè)態(tài)8617204937占比100%20%23%57%43%分析：1）訪問(wèn)共86戶(hù)，有意向17家，觀望20家，意向與與觀望合計(jì)43%無(wú)意向57%部分經(jīng)營(yíng)商家去雨潤(rùn)農(nóng)副中心經(jīng)營(yíng)不善回到食品城經(jīng)營(yíng)；2）購(gòu)買(mǎi)商鋪經(jīng)營(yíng)占比很少，多數(shù)租賃經(jīng)營(yíng)；3）食品城已規(guī)?；?jīng)營(yíng)，期待新的食品市場(chǎng)出現(xiàn)打破依附天龍市場(chǎng)的局面，對(duì)新開(kāi)發(fā)食品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的區(qū)位、交通、規(guī)模、便利、配套、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)力等尤為關(guān)鍵。）進(jìn)駐地塊意向情況業(yè)態(tài)分類(lèi)汽配類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小商品類(lèi)駱駝山地塊高小無(wú)無(wú)壩山地塊小小無(wú)無(wú)分析：1）東三環(huán)兩旁的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家對(duì)東三環(huán)

16、區(qū)域認(rèn)知度較高，汽配汽修類(lèi)、五金機(jī)電類(lèi)、副食類(lèi)偏向駱駝山地塊，尤其是靠近項(xiàng)目地塊近的中國(guó)汽配城、淮海汽配城經(jīng)營(yíng)商家，再有原因是離車(chē)管所辦證大廳、檢修檢測(cè)中心，東興物資市場(chǎng)亦是如此；2）對(duì)物流、倉(cāng)儲(chǔ)要求較高的副食類(lèi)、五金機(jī)電類(lèi)則對(duì)壩山地塊有一定意向；3）對(duì)不在一個(gè)集中區(qū)域的農(nóng)副類(lèi)、建材家居類(lèi)意向十分不看好，小商品類(lèi)幾乎為零；4）項(xiàng)目地塊的便利性、東三環(huán)限行、對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求等對(duì)項(xiàng)目地塊做出選擇參考，反映出駱駝山地塊、壩山地塊規(guī)劃業(yè)態(tài)的方向。三）地塊項(xiàng)目租售意向業(yè)態(tài)分類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小商品類(lèi)駱駝山地塊買(mǎi)/租無(wú)買(mǎi)/租無(wú)無(wú)壩山地塊無(wú)買(mǎi)/租無(wú)無(wú)分析：1）五金機(jī)電類(lèi)經(jīng)營(yíng)商家多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，有30

17、流右的經(jīng)營(yíng)商家購(gòu)買(mǎi),部分副食類(lèi)、汽配類(lèi)也有一定購(gòu)買(mǎi)意愿；2）汽修汽配類(lèi)、副食類(lèi)長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng),比較不看好新起來(lái)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，偏向租賃經(jīng)營(yíng)；3）農(nóng)副類(lèi)、建材家居類(lèi)、小商品類(lèi)對(duì)地塊購(gòu)買(mǎi)、租賃意向不大；4）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成熟，投資客近兩年逐漸下降到較少位置，市場(chǎng)生存競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的演變，基本需求經(jīng)營(yíng)商家租賃需求為主。四）建筑形態(tài)業(yè)態(tài)分類(lèi)汽配類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小商品類(lèi)建筑形式鋼混鋼混鋼混/鋼鋼混鋼混鋼混層數(shù)1-2層1-2層1-2層1-2層24層4層層局3米34.5米3-6米3米3-4.5米3-4.5米開(kāi)問(wèn)3.6-6米3.6-6米3.6-8米3.6米3.6-6米3.6米進(jìn)深7.2米7.2米7.2-1

18、2米3-7.2米7.2-10米7.2米冏鋪卸積段33-50平米33-50平米33-100平米33-50平米33-100平米33平米分析：1）基本以鋼筋混凝土為主的框架結(jié)構(gòu)，農(nóng)副類(lèi)的蔬菜、水果等一鋼結(jié)構(gòu)為主；2）層數(shù)最高為四層，普遍為二層，使用為一拖二，三層租賃使用較少；3）建筑層高最高6米，普遍3米；4）開(kāi)問(wèn)3.66米之間，農(nóng)副的大棚則68米，進(jìn)深大小不一，普遍7.2米；5）面積需求各業(yè)態(tài)大小不一，3360平方米為主流區(qū)間；6）業(yè)態(tài)不一樣對(duì)建筑形式要求不一，層數(shù)2層最為好用，3層、4層不一定好用且空置率高，做為倉(cāng)庫(kù)、住宿等便利性、安全性等保障較少。三各個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析）業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析業(yè)態(tài)類(lèi)別汽配類(lèi)

19、五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小冏品類(lèi)匯總建筑面積20萬(wàn)m240萬(wàn)m260萬(wàn)m230萬(wàn)m2120萬(wàn)m250萬(wàn)m2300萬(wàn)m2經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)860300020002000600060002萬(wàn)戶(hù)飽和度70%85%90%80%100%95%出租率70%90%90%95%80%95%平均87%失敗市場(chǎng)2102307市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化互補(bǔ)同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化數(shù)05392010分析：1）從成型成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建筑體屋類(lèi)，再次五金機(jī)電類(lèi)，五金機(jī)電類(lèi)的購(gòu)買(mǎi)美帝，汽修汽配類(lèi)機(jī)會(huì)最大，其次副食煢愿也最強(qiáng)；2）經(jīng)營(yíng)商家戶(hù)數(shù)建材家居最多，汽修汽配類(lèi)最少，其次副食類(lèi)，也表明汽修汽配類(lèi)還有一定的市場(chǎng)空白；3）市場(chǎng)

20、飽和度建材家居類(lèi)最大、其次小商品類(lèi)，飽和度最小也是汽修汽配類(lèi)，再次為副食類(lèi)，市場(chǎng)飽和度比例越小，市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)越大；4）出租率汽配類(lèi)出租率較低，也汽修汽配類(lèi)市場(chǎng)失敗的2個(gè)市場(chǎng)原因之一，市場(chǎng)規(guī)劃問(wèn)題導(dǎo)致，其他業(yè)態(tài)出租率均保持80犯上；5）汽修汽配類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)失敗有兩個(gè)，一是規(guī)模小，二是規(guī)劃不好，三是汽車(chē)檢修、辦證等配套少；五金機(jī)電類(lèi)1個(gè)市場(chǎng)失敗原因?yàn)檎猩獭N(xiāo)售不相結(jié)合，導(dǎo)致商鋪賣(mài)完，招商出租出問(wèn)題；副食類(lèi)失敗2個(gè)市場(chǎng)原因在于1個(gè)區(qū)域偏、人流不足，花了大價(jià)錢(qián)招商挖到商家經(jīng)營(yíng)結(jié)果人流不足回到食品城經(jīng)營(yíng)，1個(gè)就在食品城，屬于舊建筑改造，招商理念、商鋪規(guī)劃、商家承租能力低等導(dǎo)致招不到經(jīng)營(yíng)商家；建材家居類(lèi)市場(chǎng)

21、過(guò)多，品牌建材家具市場(chǎng)進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)十分惡劣，較偏的經(jīng)營(yíng)很難導(dǎo)致；6）五金機(jī)電類(lèi)、副食類(lèi)、建材家具類(lèi)、小商品類(lèi)均為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但五金機(jī)電類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)不大，有工業(yè)基礎(chǔ)和輻射范圍，有一定購(gòu)買(mǎi)力，農(nóng)副類(lèi)互補(bǔ)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，且有有新市場(chǎng)選址代建中，只有汽修汽配類(lèi)目前是互補(bǔ)性競(jìng)爭(zhēng)，且在建新市場(chǎng)以汽車(chē)展銷(xiāo)、維修保養(yǎng)、汽車(chē)文化、汽車(chē)電商等為主，離城區(qū)較遠(yuǎn)，汽修汽配類(lèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)較大。四、調(diào)研總結(jié)）各業(yè)態(tài)市場(chǎng)機(jī)會(huì)需求統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)類(lèi)別汽配類(lèi)五金機(jī)電類(lèi)農(nóng)副類(lèi)副食類(lèi)建材家居類(lèi)小商品類(lèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)30%10%5%15%0%5%經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)86030002000200060006000機(jī)會(huì)商戶(hù)數(shù)260家二手車(chē)300家300家100300家0300家機(jī)會(huì)