房地產(chǎn)項目開發(fā)階段劃分及主要工作

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)階段劃分及主要工作1.1 全壽命周期劃分對于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目既是一個投資項目，又是一個建設(shè)項目，因此對房地產(chǎn)項目全壽命周期階段的劃分就有不同的標準，也就有不同的劃分結(jié)果，對此我們不作研究。我們提出這一標題的目的是要強調(diào)“全壽命周期”這一概念，因為從系統(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。開發(fā)商自有投資意向開始到項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括八個步驟：投資機會尋找一一投資機會篩選一一可行性研究一一獲取土地使用權(quán)一一規(guī)劃設(shè)計與方案報批一一簽署有關(guān)合作協(xié)議一一施工建設(shè)與竣工合收一一市場營銷與物業(yè)管理

2、。這八個步驟又可以分為以下一些階段：?投資機會研究及土地競投階段?項目立項階段?項目全程策劃階段?規(guī)劃設(shè)計階段?工程施工階段?市場推廣和營銷階段?物業(yè)管理階段?物業(yè)拆除與報廢階段以上各階段排序不表示嚴格的先后時間關(guān)系，開發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進行。1.2 各階段主要工作(1)投資機會研究及土地競投階段這一階段的主要工作有：開發(fā)商根據(jù)自己對某一房地產(chǎn)市場的分析及認識，尋找投資的可能性，即所謂“看地”；通過市場分析和擬選項目的財務(wù)評估(評價)工作進行決策，將投資設(shè)想落實到一個或幾個具體地塊上。這一階段需提出項目投資建議，編制項目初步投資估算，其誤差率要求控制在+_30%左

3、右。這是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。當確定了投資決策后，獲取土地使用權(quán)就成為一個很關(guān)鍵的工作。獲取土地使用權(quán)的方式有多種，其中最主要的是通過招標、拍賣或者掛牌方式競投獲得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。應(yīng)該說，土地使用權(quán)競投是一般開發(fā)企業(yè)比較陌生的，但又是很重要的一項業(yè)務(wù)，有必要引起足夠重視并加以研究。(2)項目立項階段這一階段的主要工作有：申請項目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點，進行項目策劃及可行性研究，對項目投資進行詳細可研測算，編制、報審可行性研究報告，獲取立項批復，等。這一階段的很多工作可以和項目全程策劃階段的工作結(jié)合起來做，即全程策劃的工作成果可以

4、用來進行項目立項審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測算內(nèi)容。(3)項目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項目全壽命周期中很重要的一個階段，需進行全面、詳細、深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，評價選擇擬建項目的最佳投資方案。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項目的投資方向、投資組合，以及確定項目的總體資金運作方案等。投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項目所在地房地產(chǎn)市場環(huán)境等，通過對這些環(huán)境的分析，為擬建項目的定位、定價和營銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對不同類型房地產(chǎn)進行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項目的整體價值，使項目綜合效益最大

5、化。其中最重要的工作是進行項目定位，并形成文件。項目資金運作方案包括資金籌集、資金分配使用和資金回收等內(nèi)容。這一工作與投資直接相關(guān)。(4)規(guī)劃設(shè)計階段這一階段的主要工作有：中領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項目全程策劃內(nèi)容，通過方案競賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案，通過招標方式優(yōu)選設(shè)計單位進行設(shè)計，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計圖紙。規(guī)劃設(shè)計是否經(jīng)濟合理，對投資控制意義重大。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。這里所說的“高質(zhì)量”應(yīng)至少包含這樣幾個含義：設(shè)計圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計開發(fā)意圖，嚴格遵守國家大技術(shù)標準、法規(guī)；圖紙中無錯誤和矛盾，滿足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿足非標準設(shè)備的設(shè)計和

6、加工制作要求，滿足施工圖預算的編制要求，滿足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費用應(yīng)在控制限額內(nèi)。設(shè)計質(zhì)量不僅關(guān)系到項目的一次性投資，而且影響到建成后運營階段經(jīng)濟效益的良好發(fā)揮,如經(jīng)營費用、物業(yè)日常維護費用、大修更新費用的高低，還關(guān)系到合理利用有限資源以及消費者生命財產(chǎn)安全等重大問題。(5)工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進行招標發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項目實施；最后進行竣工驗收。(6)市場推廣和營銷階段這一階段的主要工作有：市場推廣和營銷方案策劃、實施。好的市場營銷通常貫穿于項目開發(fā)全過程，而不是等到項目建成后再進行。好的市場營銷有利于項目投

7、資順利收回，并實現(xiàn)盈利目標。投資回收情況可以與資金運作方案計劃進行對比考核。(7)物業(yè)管理階段本企業(yè)集團所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價格中得到體現(xiàn)。因此，集團對物業(yè)管理公司的投資補貼將物有所值，或者可能獲得超額回報。(8)物業(yè)拆除與報廢階段由于土地使用權(quán)期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認為危房等原因，物業(yè)需報廢與拆除。這一階段的主要工作有：拆除與報廢條件滿足并經(jīng)權(quán)威部門確認，報廢與拆除方案批準，拆除實施，殘值回收,土地再利用等

8、。開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方參見表2-1,開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見表2-2。表2-1開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機會研究和土地競投項目立項全程策劃規(guī)劃設(shè)計工程施工市場推廣和營銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報廢開發(fā)商咨詢機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計單位供應(yīng)商監(jiān)理營銷物業(yè)銀行用戶投資機會項目全程規(guī)劃設(shè)計工程施工市場營銷物業(yè)管物業(yè)拆除和土地黨立項策劃和推廣理(G)與報廢投（A）(B)(C)(D)(E)(F)(H)市場調(diào)研申請項目市場調(diào)委托設(shè)計監(jiān)獲取施工項目定價；編制物物業(yè)質(zhì)量投資機會用地的選研；理；許可證；項目市場業(yè)管理鑒定；研究址紅線圖；市場定組織設(shè)

9、計招編制施工推廣；力殺；物業(yè)報廢土地競投申領(lǐng)規(guī)劃位；標或設(shè)計方總體組織銷售策劃物業(yè)管和拆除；要點；可行產(chǎn)品定殺兌賽；設(shè)計；實施；獲取理招標；物業(yè)資源性研究；位；編制設(shè)計任委托施工商品房銷物業(yè)交回收各階獲取立項經(jīng)濟效務(wù)書；監(jiān)理；售許可證；接和住段主批復。益分簽訂設(shè)計合組織施工實現(xiàn)投資戶入住；要工析；營同；招標；簽訂回報。物業(yè)維作銷方初步設(shè)計審施工合同；護和管案。核；工程實施理。技木設(shè)計審項目管理；核；工程竣工施工圖審驗收；物業(yè)核、審查；交接。獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同表2-2涉及的政府部門國土、計委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、巾政等建委、招標辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國土、房產(chǎn)、稅務(wù)測繪、消協(xié)、工商等