房地產(chǎn)異地拓展調(diào)研經(jīng)驗(yàn)總結(jié)匯編

1、學(xué)習(xí)-好資料異地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)總結(jié)一、調(diào)研前準(zhǔn)備：明確調(diào)研任務(wù)、目的、目標(biāo)，如何切入。1.1 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)-收集異地城市背景資料1.2 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)及開(kāi)發(fā)商-了解項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)初況1.3 通過(guò)開(kāi)發(fā)商、地塊拍賣(mài)文件-了解地塊的初步情況1.4 更具項(xiàng)目大小安排異地調(diào)研人員結(jié)構(gòu)二、調(diào)研執(zhí)行：由于異地調(diào)研的時(shí)間通常比較短，所以在有限的時(shí)間里建議大家“三看；看地、看人、看項(xiàng)目。2.1 看地：看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，了解地塊及周邊可利用資源，挖掘產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)，為產(chǎn)品定位服務(wù)，同時(shí)了解收集當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃、相關(guān)建設(shè)法規(guī)，有利于產(chǎn)品定位的實(shí)用性。2.2 看人：條件允許的情況下，爭(zhēng)取做問(wèn)卷，深入了解當(dāng)?shù)鼐幼〖百?gòu)房習(xí)慣；條件有限的話以售樓部

2、踩盤(pán)的方式獲取客戶需求信息。2.3 看項(xiàng)目：主要是指市場(chǎng)在售的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，看其產(chǎn)品特征、銷售狀況、推廣方式等等，總結(jié)現(xiàn)象分析趨勢(shì)。三、異地調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)：異地市場(chǎng)通常開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)為他們?cè)诋?dāng)?shù)氐臅r(shí)間比你久，市場(chǎng)情況比你們代理公司短暫的市調(diào)來(lái)的清楚，所以我們?cè)诔Ｒ?guī)的報(bào)告模式下，針對(duì)具體個(gè)案有傾向性的說(shuō)明問(wèn)題。3.1 選擇報(bào)告的切入點(diǎn)：如城市關(guān)系、客戶挖掘、產(chǎn)品特征等等。由于切入點(diǎn)的差異可能導(dǎo)致報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)不同。3.2 選擇報(bào)告邏輯：常規(guī)報(bào)告是整體到區(qū)域再到競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，最后到項(xiàng)目本身。各個(gè)環(huán)境都要有全面挖掘可能對(duì)下一邏輯論所而需要的依據(jù)更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料3.3 觀點(diǎn)的提煉與匯總：基于切

3、入點(diǎn)的角度上，縝密的邏輯演繹，提出有目標(biāo)性的概念和觀點(diǎn)。這樣做有利于切實(shí)解決項(xiàng)目問(wèn)題，同時(shí)避開(kāi)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)角度，為其提高全新視野。我們異地項(xiàng)目做的很多，抽中午時(shí)間隨便談?wù)劯惺埽菏滓鞔_異地調(diào)研的目的、任務(wù)、目標(biāo)，做細(xì)致的分工和安排；由于是外地，資料盡量通過(guò)第三方索?。?、報(bào)告中的宏觀數(shù)據(jù)和市場(chǎng)一般在網(wǎng)上都能找到，一般也需要把當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)的網(wǎng)站瀏覽一遍，收集有用資料；政府公開(kāi)的東西相對(duì)要滯后一些，這些數(shù)據(jù)需要加工整理，最后整合成表格和圖表形式表現(xiàn)在報(bào)告里面，看起來(lái)精簡(jiǎn)而又有說(shuō)服力；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，一般來(lái)自房管局網(wǎng)站收集；3、地塊及周邊的分析一定要透徹，開(kāi)發(fā)商雖然比外地的代理公司更了解，但只

4、要你分類做的更細(xì)，影響項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)一條一條列出來(lái)做深度分析，開(kāi)發(fā)商的老板一般都會(huì)很認(rèn)同，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商下面的人自己感覺(jué)很了解，天天只是掛在嘴上，而沒(méi)有形成報(bào)告；4、在去當(dāng)?shù)刂埃詈冒旬?dāng)?shù)赜械脑谑蹣潜P(pán)基本情況列個(gè)簡(jiǎn)單的表，做到心中有數(shù)，有的放矢；提前準(zhǔn)備好需要的表格、相機(jī)和money;至U了當(dāng)?shù)厥滓I(mǎi)張地圖；5、人員配置一般是：1策劃師（執(zhí)筆）2助理；汽車(chē)1輛（市調(diào)人員自己開(kāi)最好）；時(shí)間一般2天就夠；6當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)研分幾大塊：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)研、區(qū)域調(diào)研、區(qū)域更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料商業(yè)分布等，內(nèi)容覆蓋面更具項(xiàng)目定；7、市調(diào)完成后，整理基礎(chǔ)資料，做分析；開(kāi)會(huì)討論營(yíng)銷推廣8、執(zhí)筆策劃師設(shè)計(jì)人員2天內(nèi)

5、完成書(shū)面報(bào)告，半天打印裝訂；總共1周一般就可以完成。當(dāng)然，需要根據(jù)報(bào)告的深度等方面結(jié)合起來(lái)，所需要的時(shí)間也不一樣大家共同探討！市場(chǎng)調(diào)研工作主要分為四個(gè)步驟：一、前期籌備1、資源整合（網(wǎng)絡(luò)、旅游部門(mén)、人脈關(guān)系等）首先，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等途徑，初步了解該區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀、人文特征、工農(nóng)商行業(yè)特征、消費(fèi)習(xí)性等，同時(shí)還對(duì)該區(qū)域的交通、樓盤(pán)信息進(jìn)行梳理，為制定計(jì)劃提供材料。其次，利用相關(guān)部門(mén)或人脈關(guān)系，了解該區(qū)域市場(chǎng)狀況，同時(shí)為市調(diào)工作做人脈準(zhǔn)備，根據(jù)“六道分隔論”原則，尋找最有利的“地陪'；及當(dāng)?shù)刂匾块T(mén)的“圓點(diǎn)最后，整理收集的重要資料，并準(zhǔn)備齊全深入調(diào)查的資料。2、制定計(jì)劃根據(jù)資源鄭和得來(lái)的資料數(shù)據(jù)，

6、對(duì)市調(diào)內(nèi)容、路線、行程安排等進(jìn)行有效計(jì)劃，務(wù)必實(shí)現(xiàn)緊湊合理。（從公司角度考慮，人員的食宿是主要成本，時(shí)間越短，公司投入越少。因此，合理的安排是關(guān)鍵。）二、實(shí)地考察1、城市發(fā)展現(xiàn)狀整體考察更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料2、房地產(chǎn)項(xiàng)目考察3、人文資源考察4、消費(fèi)習(xí)性考察5、行業(yè)發(fā)展調(diào)查三、市場(chǎng)訪談1、調(diào)查問(wèn)卷2、人群不定向訪談3、政要部門(mén)訪談4、行內(nèi)專業(yè)人員訪談四、匯總分析建議：1、項(xiàng)目軟環(huán)境分析買(mǎi)2張地圖：一張是城市地圖，一張是房產(chǎn)地圖。從城市地圖中了解這個(gè)城市的主要交通道路，在與當(dāng)?shù)厝私涣髁私庹沃行?、?jīng)濟(jì)中心、文化中心等，目的是了解這個(gè)城市的大體情況，由陌生走到熟識(shí)的這是第一步。從房產(chǎn)地圖上能了解

7、目前的一些再售樓盤(pán)，可以知道目前本地區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以及開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面對(duì)的困難有一定的預(yù)見(jiàn)。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析通過(guò)上網(wǎng)或者走訪政府相關(guān)部門(mén)的方式了解人均GDP、CPI等指標(biāo)參數(shù)，幫助你了解城市的整體消費(fèi)水平，在做調(diào)研報(bào)告時(shí)體現(xiàn)出，有助于對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次更好的定位。3、項(xiàng)目的可行性分析：針對(duì)貴公司所要開(kāi)發(fā)地段周邊項(xiàng)目做進(jìn)一步調(diào)研，以走訪銷售案場(chǎng)，更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料或者網(wǎng)上查閱等形式。對(duì)周邊房地產(chǎn)環(huán)境的分析可使你對(duì)項(xiàng)目的全局有更細(xì)致的掌握。4、地塊開(kāi)發(fā)可經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析根據(jù)你所掌握的周邊地區(qū)資料對(duì)項(xiàng)目提出合理化建議，要有參考價(jià)值。5、項(xiàng)目定位主要根據(jù)周邊消費(fèi)人群做具體定位

8、，高端、中端、低端。以及定位后項(xiàng)目文脈的整合。6、規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)建議對(duì)地塊調(diào)研后表達(dá)自己的項(xiàng)目建筑格局，商鋪、住宅等設(shè)計(jì)的建議。7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資估算包括項(xiàng)目投資策略、銷售計(jì)劃、投資計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)的估算。8、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策針對(duì)周邊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及地理特點(diǎn)、環(huán)境區(qū)域化發(fā)展方向?qū)?xiàng)目目前的經(jīng)營(yíng)以及后期的經(jīng)營(yíng)方向做風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析。9、其他建議項(xiàng)目相關(guān)的建議。我是個(gè)房產(chǎn)新手，以上只是表明了自己的觀點(diǎn)，寫(xiě)的不對(duì)的地方請(qǐng)各位前輩指點(diǎn)。為了接到代理而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研，其主要目的是為了得出有效的營(yíng)銷策劃案而進(jìn)行的，那么，所有的內(nèi)容就都要按接到代理后如何才能進(jìn)行有效而且具備可操作性的營(yíng)銷方案去調(diào)研，而項(xiàng)目

9、本身具備多大的開(kāi)發(fā)“可行性；已經(jīng)不是重點(diǎn)內(nèi)容了，因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)行，你不可能告訴開(kāi)發(fā)商更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料別繼續(xù)蓋了，這就是什么叫真正的“目的”。所以，重點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)鎖定在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境上，這是需要在有限的時(shí)間內(nèi)花費(fèi)最多精力的地方。這里所指的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，主要是市場(chǎng)在售樓盤(pán)的具體情況，包括其開(kāi)發(fā)量、銷售進(jìn)度、銷售人員的整體水平、區(qū)域執(zhí)行人員的綜合素質(zhì)水平、推廣方式、直接競(jìng)爭(zhēng)和間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的數(shù)量和區(qū)位差別、在本項(xiàng)目的銷售周期內(nèi)還會(huì)出現(xiàn)多少競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)等等。這些內(nèi)容，哪怕我們沒(méi)有時(shí)間去得到最簡(jiǎn)單的宏觀數(shù)據(jù)，也一定要弄清楚以上內(nèi)容，通過(guò)這些，我們不僅可以出具一份專業(yè)的調(diào)研報(bào)告，而且也同時(shí)可以從中得到一

10、些其它的有關(guān)于市場(chǎng)消費(fèi)和人文、習(xí)慣等有價(jià)值的內(nèi)容。以上內(nèi)容獲取的方式主要有：1,實(shí)地調(diào)查。踩盤(pán)是必不可少的過(guò)程，是必須的，而不僅僅是作為方法之一。2,當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)報(bào)刊。其中會(huì)有大量的樓盤(pán)信息，當(dāng)然并不是所有的地方都有這類報(bào)刊。3,網(wǎng)站。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)和當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站都可以去查閱和搜索，過(guò)程和現(xiàn)狀是同時(shí)獲取的內(nèi)容。另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)住宅局的網(wǎng)站會(huì)有比較真實(shí)的備案和銷售情況，雖然略微的滯后，但并不會(huì)象有些人說(shuō)得那樣，會(huì)影響到我們的判斷，這還是很有價(jià)值的信息。數(shù)據(jù)分析加感性認(rèn)識(shí)：1、數(shù)據(jù)：總?cè)丝凇⒖倯魯?shù)、總產(chǎn)值、平均工資；目前的開(kāi)發(fā)面積；過(guò)去三年的開(kāi)發(fā)面積；目前的土地供應(yīng)量；城市定位；重

11、點(diǎn)規(guī)劃.更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料2、樓盤(pán)分類：東南西北，四個(gè)方向，各了解兩個(gè)樓盤(pán).分析價(jià)格3、考察城市的代表地點(diǎn).4、觀察自身的地塊：SWOT自身企業(yè)的SWOT,結(jié)合自身的資源,做出開(kāi)發(fā)計(jì)劃，進(jìn)行產(chǎn)品定位，沒(méi)有賣(mài)不出的產(chǎn)品，只用賣(mài)不出去的價(jià)格,價(jià)格是定位的核心部分，直接影響其他的細(xì)節(jié)定位.5、搜集網(wǎng)絡(luò)資源，開(kāi)始寫(xiě)報(bào)告問(wèn)題一：如何開(kāi)展工作新進(jìn)城市，我們會(huì)成立一個(gè)調(diào)研項(xiàng)目組。策劃師牽頭扎下去至少一周。之前會(huì)盡可能在網(wǎng)上找關(guān)于這個(gè)城市的種種，衣食住行，風(fēng)土人情，城市論壇，政府機(jī)構(gòu)，二手中介，傳媒機(jī)構(gòu)，同行，等等。做足準(zhǔn)備工作之后，開(kāi)始實(shí)地調(diào)研。問(wèn)題二：工作步驟與資源整合主要從宏中微觀三方面進(jìn)行（一）

12、（二）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境數(shù)據(jù)政策、人口、銀根、消費(fèi)力、地產(chǎn)相關(guān)（三）（四）房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)分析1（中觀數(shù)據(jù)幾個(gè)區(qū)域的變化趨勢(shì)；自然狀況、人口類別；核心區(qū)域人均收入；配套（學(xué)校、交通、商業(yè)、娛樂(lè)）經(jīng)濟(jì)（大型工廠、更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料企業(yè)）2、項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)踩盤(pán)、業(yè)內(nèi)訪問(wèn)狀態(tài)：建筑質(zhì)量、品牌;競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)合關(guān)系；開(kāi)發(fā)商實(shí)力；代理商狀態(tài)3-市場(chǎng)供應(yīng)分析業(yè)內(nèi)訪問(wèn)、政府拜訪（房產(chǎn)、土地、規(guī)劃）（1）歷史：每年平均供應(yīng)量、銷售量、價(jià)格；總量、年度遞增量、平均消化量（2）現(xiàn)在：（今年）當(dāng)月銷售情況；平均打多少?gòu)V告（3）未來(lái)：專家的介紹；按遞增情況來(lái)計(jì)算（三）市場(chǎng)分析（標(biāo)桿樓盤(pán)）1、產(chǎn)品（賣(mài)點(diǎn)）踩盤(pán)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)、性價(jià)

13、比、供求關(guān)系；獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)、狀態(tài)（建筑質(zhì)量、品牌）2、客戶（期望值）踩盤(pán)攔截、業(yè)內(nèi)訪問(wèn)定性：哪一類人、特點(diǎn)；定量：多少人、價(jià)格；習(xí)慣：文化生活行為習(xí)慣、產(chǎn)品喜好3、營(yíng)銷（買(mǎi)賣(mài)關(guān)系）踩盤(pán)、傳媒訪問(wèn)，典型手法（典型樓盤(pán)、案例）常規(guī)手法（認(rèn)卡等）；競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)合關(guān)系另外，由于我們是代理公司，還會(huì)考察當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、動(dòng)向，以及代理商公司情況及代理樓盤(pán)，和項(xiàng)目參與的方式。問(wèn)題三：如何完成報(bào)告文本？這里面的細(xì)節(jié)是什么？一般來(lái)說(shuō)，調(diào)研更多精品文檔學(xué)習(xí)-好資料后我們首先會(huì)形成一個(gè)摸底性質(zhì)的客觀事實(shí)陳述報(bào)告，這份報(bào)告在今后的營(yíng)銷策劃工作和置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)中會(huì)有很大作用。另外，會(huì)根據(jù)與開(kāi)發(fā)商高層溝通的結(jié)果，分析對(duì)方的需求，側(cè)重展現(xiàn)他們感興趣的，或需要教育對(duì)方的一些內(nèi)容。在做項(xiàng)目定位時(shí)，我們會(huì)選擇幾個(gè)標(biāo)桿，如本地的、外地的；面積相近、地塊形狀相近；位置相近等等，通過(guò)對(duì)標(biāo)桿案例的解剖，告訴開(kāi)發(fā)商可借鑒的可實(shí)現(xiàn)的預(yù)期。問(wèn)題四：如何使報(bào)告文體與公司的投