房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料在一定條件下構(gòu)成要約,即使

1、談商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的法律責(zé)任李玉明有朋友開(kāi)玩笑說(shuō)，我們正生活在廣告時(shí)代，現(xiàn)在只要打開(kāi)電視、翻開(kāi)報(bào)紙，全是撲面而來(lái)的商業(yè)廣告，連孩子學(xué)說(shuō)的第一句話都一定不是“爸爸”、“媽媽”，更不會(huì)是“我愛(ài)北京天安門(mén)！”而是“泡泡漂漂晾起來(lái)！”或者是“味道好極了！”特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，廣告和宣傳資料更是鋪天蓋地，什么“成熟社區(qū)”、“皇家園林”、“人文氣息”、“尊貴典雅”什么"鳥(niǎo)語(yǔ)花香”、“綠樹(shù)成蔭”、“碧波蕩漾”、“詩(shī)意棲居”、“頂級(jí)豪宅”還有所謂的“起價(jià)XX元”、“距離市中心XX僅需10分鐘車(chē)程”、“學(xué)校、商店、郵局等小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全”、“首付即XX元可入住”、“360°景觀

2、一覽無(wú)余”廣告文案美妙動(dòng)人，廣告畫(huà)面精美絕倫，效果圖更是引人入勝。這些印制精美的房產(chǎn)廣告畫(huà)冊(cè)上，往往都是小區(qū)綠地蔥郁、樓房間距寬闊敞亮、配套設(shè)施完備齊全、景觀景致美不勝收。然而實(shí)際情況卻往往與廣告所言相差甚遠(yuǎn)，“碧波蕩漾”的水面實(shí)為垃圾亂扔的臭水溝；承諾留出的綠地忽然間又蓋起了房子；沖著廣告中的“觀海景豪宅”掏腰包買(mǎi)下了，入住以后才發(fā)現(xiàn)“海景”全被新建的樓盤(pán)遮擋；“名?！薄懊麍@”沒(méi)有了蹤影；“起價(jià)”變成了“天價(jià)”；承諾的游泳池到最后不見(jiàn)了蹤影其實(shí)給所出售樓盤(pán)描畫(huà)上濃濃的彩妝、設(shè)計(jì)精美的售樓廣告完全是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)的“策劃”與“包裝”，是打開(kāi)市場(chǎng)的“敲門(mén)磚”，業(yè)內(nèi)有所謂“三分

3、蓋房七分賣(mài)”的說(shuō)法。廣告的作用就是要竭力給購(gòu)房者以該樓盤(pán)交通便利、環(huán)境幽雅、價(jià)格便宜、設(shè)施齊全、即將升值的感覺(jué)，以此誘導(dǎo)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望。廣告的號(hào)召力顯然不容低估。有調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，90%±的購(gòu)房人對(duì)樓盤(pán)的第一印象來(lái)自于廣告，售樓處光顧者絕大多數(shù)循著廣告而來(lái)。在商品房在銷(xiāo)售過(guò)程中，必須通過(guò)廣告和宣傳資料來(lái)推銷(xiāo)絕大部分的房屋。目前，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣(mài)人為獲取最大利潤(rùn)，不惜代價(jià)地大打廣告戰(zhàn)，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)往往做出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致大量因虛假?gòu)V告引發(fā)的糾紛出現(xiàn)。那么房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，特別是對(duì)廣告內(nèi)容確定，而且對(duì)于購(gòu)房合

4、同成立以及購(gòu)房?jī)r(jià)款的確定具有重大影響的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，具有什么樣的法律責(zé)任呢？開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中所發(fā)布的一切廣告、宣傳冊(cè)及相關(guān)宣傳內(nèi)容，能否作為購(gòu)房方與開(kāi)發(fā)商之間的合同內(nèi)容？開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行廣告或者宣傳資料中的承諾是否可以認(rèn)定為欺詐？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的觀點(diǎn)是廣告就是廣告，而不是合同。甚至借用錢(qián)鐘書(shū)先生的口吻說(shuō)，廣告只能算是一個(gè)媚眼，算不得是結(jié)婚的證明。廣告宣傳材料的法律性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)而不是要約，主要是宣傳樓盤(pán)的風(fēng)格、優(yōu)越性，介紹樓盤(pán)的位置、環(huán)境和性能價(jià)格比，以此吸引客戶去洽談購(gòu)買(mǎi)。要約邀請(qǐng)不具有拘束力，不能以不具有拘束力廣告的內(nèi)容認(rèn)定為欺詐，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)法律責(zé)任。但購(gòu)房者卻認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

5、以效果圖、宣傳冊(cè)等廣告形式所做出的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的成分，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。開(kāi)發(fā)商的宣傳材料內(nèi)容，也應(yīng)看作是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來(lái)看待。特別是如果樓盤(pán)廣告的內(nèi)容與房?jī)r(jià)息息相關(guān)，而該廣告內(nèi)容又存在不實(shí)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為違約，承擔(dān)違約責(zé)任。按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，廣告宣傳與實(shí)際不符的，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)認(rèn)證，如果被定性為故意欺詐，消費(fèi)者應(yīng)該依法主張自己的權(quán)利，包括主張雙倍賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定：”要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。”商業(yè)廣告

6、原則上應(yīng)該認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下，不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。因此，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，原則上不能對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生合同約束力。要約邀請(qǐng)，也稱(chēng)要約引誘，是邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約的行為，本身不具有法律意義。如果合同雙方未將要約邀請(qǐng)的內(nèi)容約定為合同條款，當(dāng)事人一方就不能以此向?qū)Ψ街鲝埡贤瑱?quán)利。因此，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，原則上不能對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生合同約束力。購(gòu)房者一般情況下不能用沒(méi)有訂入合同的廣告內(nèi)容要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違反合同的違約責(zé)任。我國(guó)合同法第十五條第二款又規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！边@些規(guī)定是：希望和他人訂立合同的意思表示一要內(nèi)容具體確定；二要表明經(jīng)受要約人

7、承諾，要約人即受該意思表示約束。具體什么樣的廣告內(nèi)容才能夠視為要約？由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告語(yǔ)言彈性很大，一旦發(fā)生糾紛，雙方很可能會(huì)各執(zhí)一詞，這經(jīng)常會(huì)給購(gòu)房消費(fèi)者索賠帶來(lái)很大困難。2003年4月28日公布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干的解釋中對(duì)此又作了詳細(xì)規(guī)定。該解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這一解釋明確規(guī)定，商品房的銷(xiāo)

8、售廣告和宣傳資料在特定條件下應(yīng)當(dāng)視為要約，即使沒(méi)有載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。司法解釋從保護(hù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，遵循我國(guó)合同法中誠(chéng)實(shí)信用的原則，規(guī)定了商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請(qǐng)，但是在具備法定條件的情況下，可以被視為具有要約性質(zhì)的合同約定，而且即使未被載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同中的內(nèi)容。這里的法定條件是：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣(mài)人）在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所作的說(shuō)明和允諾是具體確定的。所謂“具體確定”是指就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾不是抽象的，不是籠統(tǒng)的，而是細(xì)節(jié)明確肯定的說(shuō)明和允諾。我們經(jīng)?？梢钥吹椒?/p>

9、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料上往往有很小的字體注明“該廣告（資料）僅作為參考”的字樣。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用來(lái)避免承擔(dān)責(zé)任的貫用手法。因?yàn)樵谶@種情況下，該廣告的內(nèi)容仍然是要約邀請(qǐng)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有約束力。消費(fèi)者對(duì)此應(yīng)該予以特別警惕；第二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所做出的具體確定地說(shuō)明和允諾，是以商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及其相關(guān)設(shè)施為內(nèi)容的。如開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋結(jié)構(gòu)、層高、間距（容積率）、綠地面積（綠化率）等。該司法解釋中商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的“相關(guān)設(shè)施”，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條第（七）項(xiàng)規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公

10、共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任”為依據(jù)確定。至于諸如所謂的如“充滿人文氣息”、“成功人士的理想居所”、“盡顯尊貴氣派”等描述性語(yǔ)言仍然視為要約邀請(qǐng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是沒(méi)有約束力的。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣(mài)人）在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中做出的具體確定的說(shuō)明和允諾，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響；在滿足上述三個(gè)法定條件下的廣告和宣傳資料，即使未被載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同中的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。這里的違約責(zé)任合同中有約定的，依照合同約定；合同中沒(méi)有約定的，可以依照法律規(guī)定處理。違約責(zé)任不同于賠償責(zé)任，特別是不同于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條規(guī)定

11、的懲罰性賠償責(zé)任，即“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！毙枰嵝奄?gòu)房者的是，購(gòu)房人在跟開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，可以要求將廣告上的內(nèi)容寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同（如與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同上用“備注”形式將廣告或者宣傳資料中的重要內(nèi)容載入合同），并明確約定違約責(zé)任以減少糾紛。有案例表明如果沒(méi)有將廣告和宣傳資料上的內(nèi)容納入商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款，購(gòu)房者維護(hù)自己的權(quán)益可能遇到障礙。如1999年某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在多家媒體發(fā)布了大量的廣告，宣傳其開(kāi)發(fā)的某小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、綠地成茵，并建有學(xué)校，保健站，圖書(shū)

12、館，大眾健身俱樂(lè)部，微機(jī)互聯(lián)網(wǎng)站，甚至宣傳可以免費(fèi)代購(gòu)機(jī)票、火車(chē)票等，說(shuō)得天花亂墜。許多購(gòu)房者在它的誘惑下，與之簽訂了購(gòu)房合同，然而等到交房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)廣告承諾大部分沒(méi)有落實(shí)，綠地變成了車(chē)庫(kù)，而學(xué)校、保健站、圖書(shū)館、大眾健身俱樂(lè)部、微機(jī)互聯(lián)網(wǎng)站根本就沒(méi)有。購(gòu)房者認(rèn)為是被欺騙了，先后有十七名購(gòu)房者向仲裁委員會(huì)提出申訴，要求開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房款，并賠償損失。仲裁庭查明了以上事實(shí)，但卻認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商為銷(xiāo)售房屋所作的廣告宣傳，不符合合同法第十四條要約的構(gòu)成要件，依據(jù)合同法第十五條、關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為要約邀請(qǐng)，即希望他人與其訂立合同的意思表示。由于雙方所訂合同都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，雙方也沒(méi)有將廣告內(nèi)容納入合同補(bǔ)充條款，因此，廣告宣傳的內(nèi)容不是合同的組成部分，不具有合同的效6力。最后，仲裁委員會(huì)駁回了購(gòu)房者的仲裁請(qǐng)求。購(gòu)房不論但是作為自用還是投資，都是一件嚴(yán)肅而重大的事件。廣告和宣傳資料無(wú)疑是購(gòu)房者獲取房屋信息的一個(gè)重要渠道，其真實(shí)性及準(zhǔn)確性直接影響消費(fèi)者的選擇，但是購(gòu)房者在看房產(chǎn)廣告和宣傳資料的時(shí)候要留個(gè)心眼，不要輕信廣告宣傳，應(yīng)該進(jìn)行實(shí)