房地產(chǎn)交易管理制度與政策

1、第8講房地產(chǎn)交易管理制度與政策（上）一、內(nèi)容提要：1、房地產(chǎn)交易管理概述2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理3、商品房銷售管理二、考試目的和考試要求：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)交易制度、政策的掌握程度。重點考察應(yīng)考人員對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。本講的考試基本要求包括：掌握：房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵，房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度的基本內(nèi)容，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念及有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售的條件，商品房預(yù)售合同登記備案要求，商品房買賣合同示范文本的主要內(nèi)容。熟悉：商品房預(yù)售的概念，商品房現(xiàn)售的條件，商品房銷售代理的要求，商品房銷售中禁止的行為了解：房地產(chǎn)交易的管理

2、機(jī)構(gòu)及職能。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述、房地產(chǎn)交易的概念1988年建設(shè)部、國家物價局，國家工商行政管理局發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知中有明確規(guī)定：城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進(jìn)行。”城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。例題：中華人民共和國

3、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)開發(fā)C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記E.房屋租賃答案：ACE解析：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此AC牖正確的。、房地產(chǎn)交易中的基本制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。例題：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有（）。A.經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度c,房地產(chǎn)價格申報制度D,房地產(chǎn)價格評估制度E.房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度答案：CDE解析：經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

4、人職業(yè)資格認(rèn)證制度，不是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。1、房地產(chǎn)價格申報制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！?001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（以下簡稱轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定）中也規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費

5、的依據(jù)”。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法申請以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門如實申報成交價格，這一規(guī)定改變了原來計劃經(jīng)濟(jì)體制下價格由國家確定或?qū)徟墓芾砟Ｊ?，變?yōu)橛山灰纂p方自愿成交定價，實行價格申報制度。只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按市場評估交納有關(guān)稅費。2、房地產(chǎn)價格評估制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評

6、估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重量價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！被鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！背鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定進(jìn)一步明確：國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員?！狈康禺a(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員。未取得房地產(chǎn)估價師注冊證

7、的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！崩}：房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以()為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估A、基準(zhǔn)地價B.標(biāo)定地價C.各類房屋的重置價格D.各類房屋的抵押價格E、各類房屋的租賃價格答案：ABC解析：各類房屋的抵押價格一般出于抵押目的，是保守價格，房地產(chǎn)價格評估是不會以其為基礎(chǔ)的,同時各類房屋的租賃價格也是不符合題意的，應(yīng)選ABC三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。包括國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，省級建設(shè)行政主管部門即各省

8、、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所(房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)交易中心等)。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)是；(1)對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；(2)辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；(3)協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費；(4)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；(5)為建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。例題：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是()。A、開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督B

9、.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)C.協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費D.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)E、為建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格答案：BCDE解析：開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督不是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為?！鞭D(zhuǎn)讓管理規(guī)定對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成

10、立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的，(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。例題：下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有()。(2003年試題)A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)入股C.房地產(chǎn)繼承D.房地產(chǎn)抵債E.房地產(chǎn)典當(dāng)答案：ABD解析：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)典當(dāng)均不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對

11、象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)管理法將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強(qiáng)市場統(tǒng)一管理，具有積極的作用。根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括旁地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的

12、房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)；房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。在管理實踐中對此要嚴(yán)格區(qū)分。例題：根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為()。A、有償B.無償C.地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓D.地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓E、出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答案：AB解析：根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋

13、所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法及轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查

14、封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。(3)依法收回土地使用權(quán)的。在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個或兩個以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。(5)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。例題：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包

15、括()。A、依法收回土地使用權(quán)的B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的E、權(quán)屬有爭議的.答案：ACE解析：共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作

16、書面答復(fù)的，視為同意受理。(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估。(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費。(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書.此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后申請，并申報成交價格。()日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出A、15B、30C. 60D. 90答案：D解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)

17、權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同.合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號；(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)：(6)成交價格及支付方式；(7)房地產(chǎn)交付使用的時間；(8)違約責(zé)任；(9)雙方約定的其他事項。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽

18、訂的用于明確各方()關(guān)系的協(xié)議。A、權(quán)利B.義務(wù)C.買賣D.轉(zhuǎn)讓E、抵押答案：AB解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議.五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使

19、用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有()年。A、20B. 30C. 40D.70答案：C解析：根據(jù)以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年,為40年，因此，應(yīng)選取Co六、以劃撥方式取得土地使

20、用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓的價款或其他形式收益中，包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，這部分收益不應(yīng)完全由轉(zhuǎn)讓人獲得，國家應(yīng)參與分配。由于所轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)投入情況比較復(fù)雜，轉(zhuǎn)讓主體、受讓主體和轉(zhuǎn)讓用途情況也不相同，因此處理土地使用權(quán)收益不能簡單化和幺刀切城市房地產(chǎn)管理法做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)：(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管

21、理法第二十三條規(guī)定的項目，即，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的，(7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。對于暫辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務(wù)

22、院末作出新的規(guī)定之前，應(yīng)當(dāng)按照財政部關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法和關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定的規(guī)定，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。對于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益。例題：下列屬于轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是()A私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的B、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地C,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地D.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的E、按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的答案：BCE解析：私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的

23、房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。七、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法頒布實施，標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營業(yè)稅，土地增值稅，契稅、個人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對上市條件予以放寬。例題：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。A、

24、出租B.出讓C.劃撥D.置換答案：C解析：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。第三節(jié)商品房銷售管理、商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可。建設(shè)部第131號令城市商品房預(yù)售管理辦法對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題進(jìn)一步作了細(xì)化。例題：（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。A商品房銷售B.商品房預(yù)售C.商品房轉(zhuǎn)讓D.商品房買賣答案：B解析：這是商品房預(yù)售的概念。、商品房預(yù)售的條件(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

25、(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%X上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。例題：商品房預(yù)售的條件包括()。A、取得土地使用權(quán)證書B,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E、取得商品房預(yù)售許可證答案：ABDE解析：C項按提

26、供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”是錯誤的，應(yīng)在25%X上。三、商品房預(yù)售許可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)向求購人出示商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請書；(2)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條

27、件的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明，(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售分層平面圖。例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得()方能預(yù)售商品房。A、商品房銷售許可證B.商品房預(yù)售許可證C.商品房經(jīng)營許可證D.商品房買賣許可證答案：B解析：未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售四、商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)

28、發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知第七條規(guī)定：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?！崩}：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起()日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A、10B. 20C. 30D. 60答案：C解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。五、商品房銷售為規(guī)范商品房銷售，根據(jù)開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定，2001年4月4日建設(shè)部頒布了商品房銷售管理辦法(建設(shè)部令第88號)。商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具

29、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實；(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期：(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括()。A、取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件B.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件C.拆遷安置已經(jīng)落實D.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實E、尚未通過竣工驗收答案：ABCD解析：因為項目尚未通過竣工驗收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此

30、，這項是錯誤的。六、商品房銷售代理房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書.(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求

31、，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù).例題：下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的包括()。A、房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式B.實行銷售代理可以不簽訂委托合同C.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用D,房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。E、目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求答案：ACD解析：實行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。七、商品房銷售中禁止的行為(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解

32、除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房.(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用。(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售.八、商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同，1995年建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)的商品房購銷合同示范文本，2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對商品房購銷合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買賣合同示范文本。(1)商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1)當(dāng)事人名稱和姓名、住所；2)商品房基本情況；3)商

33、品房的銷售方式；4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5)交付使用條件及日期；6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾；7）供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11）解決爭議的辦法；12）違約責(zé)任；13）雙方約定的其他事項。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。例題：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。A、商品房購銷合同示范文本B.商品房買賣合同示范文本C.商品房購買合同示范文本D.商品

34、房轉(zhuǎn)讓合同示范文本答案：B解析：2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對商品房購銷合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買賣合同示范文本。（2）計價方式商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進(jìn)行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任.按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注

35、明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。例題：商品房銷售方式包括（）。A、按套（單元）計價B.按套內(nèi)建筑面積計價C.按建筑面積計價D.按均攤建筑面積計價E、按套內(nèi)使用面積計價答案：ABC解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。（3）誤差的處理方式按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積X100%合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2）面積

36、誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套

37、內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。例題：商品房銷售面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，應(yīng)該（）。A、據(jù)實結(jié)算房價款B.買受人有權(quán)退房C.不據(jù)實結(jié)算房價款D.買受人應(yīng)該有權(quán)退房答案：A解析：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。（4）中途變更規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)

38、在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（5）保修責(zé)任當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。例題：對于中途變更規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)的，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。A、10B. 15C. 20D. 30答案：B解析：買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。九、綜合分析題解析:A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過

39、出讓方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅建設(shè)，該項目計劃總投資3600萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準(zhǔn)備通過預(yù)售其建設(shè)的商品房，取得部分建設(shè)資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得商品房預(yù)售許可證后，向社會預(yù)售了商品房，并與李某、張某分別簽訂了書面預(yù)售合同，合同約定建筑面積都為100平方米。建設(shè)中,B房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，對包括李某、張某所預(yù)購的商品房戶型進(jìn)行了變更。經(jīng)確權(quán)登記，李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米，李某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米。1.進(jìn)行商品房預(yù)售，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向（）部門提出預(yù)售申請。A、A市人民政府建設(shè)管理部門B、

40、A市人民政府土地管理部門C. A市人民政府房地產(chǎn)管理部門D. A市人民政府規(guī)劃管理部門答案：C2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預(yù)售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到（）萬元以上，才可以申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。A、750B、900C. 950D. 1800答案：B解析：按照商品房預(yù)售的條件中，（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%X上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，而該項目計劃總投資3600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到：3600X25%9003、B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得商品房預(yù)售許可證后，向社會預(yù)售了商品房，并與承購人簽訂書面預(yù)售合同。之后，應(yīng)在簽約之日起（）