物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、一物業(yè)和物業(yè)管理的概念：1.物業(yè)：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。2.物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。摘自物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院令2003379 號(hào)二物業(yè)管理的分類：居住物業(yè) 包括 住宅小區(qū) 、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。商業(yè)物業(yè) 包括購物廣場(chǎng)、 百貨商店、 超市 、 專賣店 、連鎖店 、 賓館、 酒店 、倉儲(chǔ)、休閑康樂場(chǎng)所等。工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類的

2、生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和近年來發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。其他用途物業(yè)飛機(jī)場(chǎng)、車站、有時(shí)也稱為特殊物業(yè)。碼頭 、 高速公路、這類物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、橋梁， 隧道等物業(yè)。高爾夫球 場(chǎng)、汽車 加油站、特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到 政府 的許可。三物業(yè)管理的發(fā)展歷史:外國： 物業(yè)管理起源于19 世紀(jì) 60年代的英國。當(dāng)時(shí)的英國正值工業(yè)發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市， 而城市各方面的設(shè)施跟不上人口的增加， 造成嚴(yán)重的房荒。 有些開發(fā)商相繼修建一批簡(jiǎn)易住宅以低廉租金給工人家庭居住， 由于居住環(huán)境惡劣， 人為破壞時(shí)有發(fā)生，租金拖欠嚴(yán)重， 業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收

3、益也得不到保障。 當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 希爾（ OctaviaHill ）的女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理方法， 要求租戶嚴(yán)格遵守， 從而改善了居住環(huán)境。 自那以來，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門重視。 時(shí)至今日， 英國國內(nèi)不但普遍推行物業(yè)管理工作，而且成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布各地。我國： 1981 年 3 月 10 日， 深圳市第一家涉外 商品房 管理的專業(yè)公司 深圳 物業(yè)管理公司 正式成立，開始對(duì) 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。1993 年 6 月 30 日，深圳成立了國內(nèi)首家

4、物業(yè)管理協(xié)會(huì)； 1994 年深圳市頒布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例。1994 年 4 月建設(shè)部頒布了33 號(hào)令，城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ，明確指出： “住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。2003 年 9 月 1 日，我國第一部物業(yè)管理?xiàng)l例正式施行，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。物業(yè)管理法規(guī)： 中華人民共和國 國務(wù)院令第 504號(hào)現(xiàn)公布國務(wù)院 關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定 ，自 2007 年 10 月 1 日起施行。中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國主席令( 第六十二號(hào)

5、) ，已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007 年 3月 16日通過，現(xiàn)予公布，自2007年 10月 1 日起施行。自 2007 年 10 月 1 日起施行。四物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)：三級(jí)資質(zhì)：可以承接<20 萬平方米住宅和5 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)：可以承接<30 萬平方米住宅和8 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；一級(jí)資質(zhì)：可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣500 萬元以上 ;二級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣300 萬元以上 ;三級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣50 萬元以上 ;五物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

6、等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。摘自物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法發(fā)改價(jià)格20031864 號(hào)六物業(yè)管理核心：管理于物服務(wù)寓人。物業(yè)管理企業(yè)更改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。七內(nèi)容分類基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為： 常規(guī)性的公共服務(wù)、 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理

7、和服務(wù)。主要有以下8 項(xiàng)：（1）房屋建筑主體 的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；（ 2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）配合 公安 和消防部門做好 住宅區(qū) 內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；（ 6）車輛道路 管理；（ 7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；（8）物業(yè)檔案資料的管理針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、 群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。日常生活類；商業(yè)服務(wù)類；文化、教育、衛(wèi)生、體育類；金融服務(wù) 類；經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；社會(huì)福利類；委托性的特約服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)， 第一大類是最基本的工作， 是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的

8、能力和住用人的要求， 確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式， 以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。八物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、物業(yè)管理的早期介人。早期介入的原因一開始許多項(xiàng)目都是在建成以后才引入物業(yè)管理，但這往往會(huì)導(dǎo)致一系列問題，如房型不佳，缺管理用房，泊車位不足，電梯容量不夠，空調(diào)、排油煙機(jī)位置未考慮或預(yù)留位置不適用，管線布局不合理，安全防范技術(shù)設(shè)備缺少等。歸結(jié)起來可以說沒有早期介入難免會(huì)產(chǎn)生物業(yè)配套不完善、布局設(shè)計(jì)不合理、質(zhì)量不過關(guān)、資料欠缺等問題。所以，人們?cè)絹碓角逦恼J(rèn)識(shí)到物業(yè)管理

9、企業(yè)在接管物業(yè)之前，就要參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，充分利用自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，把好物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、質(zhì)量關(guān)，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的要求，方便物業(yè)管理。 物業(yè)管理早期介入的具體工作在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的不同階段內(nèi)容不同，具體為：立項(xiàng)決策階段主要是在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測(cè)算等方面提供參考建議，減少物業(yè)開發(fā)決策的盲目性和主觀隨意性。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理企業(yè)人員在此方面長處主要體現(xiàn)在：對(duì)細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；

10、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)的“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。施工安裝階段該階段的主要工作內(nèi)容是監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實(shí)。2、前期物業(yè)管理準(zhǔn)備。 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，制定接管方案 管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn) 制定系列管理制度 完善管理及辦公條件3、驗(yàn)收接管。 驗(yàn)收內(nèi)容物業(yè)公司要依照國家建設(shè)部制訂的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)接管驗(yàn)收規(guī)定，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全，是否滿足使用功能要求等進(jìn)行再檢驗(yàn)，對(duì)公共配套設(shè)備與設(shè)施的配備、安裝、運(yùn)行狀況進(jìn)行驗(yàn)收交接。

11、 移交內(nèi)容物業(yè)公司要在查明物業(yè)的全面狀況的基礎(chǔ)上辦理書面移交手續(xù)，明確交接日期，對(duì)物業(yè)及配套管理辦公用房、經(jīng)營用房、各種產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料進(jìn)行全面移交，移交的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書等。4、入住期管理服務(wù)。 為業(yè)主辦理入住手續(xù) 裝修搬遷管理 做好物業(yè)的清潔“開荒”等準(zhǔn)備工作5、檔案資料的建立。 物業(yè)資料主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙。 業(yè)主和租戶的資料主要包括業(yè)主使用人姓名、入戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。6、正常期管理服務(wù)。正常期管理服務(wù)，指依據(jù)管理職責(zé)和管理標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化、全方位

12、的優(yōu)質(zhì)管理與服務(wù)，使物業(yè)管理納入科學(xué)化、規(guī)范化、制度化的軌道7、后期管理。后期管理，指全程物業(yè)管理的最后階段，針對(duì)生命周期已結(jié)束的物業(yè)所進(jìn)行的拆遷代理與環(huán)境保護(hù)方面的管理工作出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先

13、帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆