不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第三章

1、第三章 市場比較法3.1 市場比較法的基本原理一、概念 市場比較法是在求取待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將待估不動(dòng)產(chǎn)與較近時(shí)期已經(jīng)交易的可比不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，從后者已知的價(jià)格，對(duì)他們之間的差異進(jìn)行修正得出待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法。替代原理（替代原則） 在同一市場上，具有同樣效用的不動(dòng)產(chǎn)在同一時(shí)間具有同樣的價(jià)格。二、基本原理交易實(shí)例1比較交易實(shí)例2交易實(shí)例3交易實(shí)例4交易情況修正交易日期修正個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格待估不動(dòng)產(chǎn)三、市場比較法的基本公式和規(guī)則1、基本公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)P=Pi*A*B*C*Diiiiid

2、cbbaP100*100*1000差異修正的注意事項(xiàng)1）差異修正必須合理2）各個(gè)實(shí)例的差異修正必須一致3）差異修正的結(jié)果必須使各個(gè)實(shí)例的價(jià)格差異減少差異修正的規(guī)則1）以待估不動(dòng)產(chǎn)為基準(zhǔn)2）以市場為尺度3）修正的順序要恰當(dāng)2、修正的規(guī)則例：實(shí)例的浴室設(shè)備是待估房地產(chǎn)沒有的，實(shí)例價(jià)格是50萬元，該浴室設(shè)備價(jià)值1萬元，則實(shí)例價(jià)格修正為 。若實(shí)例的區(qū)域因素比待估房地產(chǎn)劣5，實(shí)例價(jià)格為PB時(shí)，待估房地產(chǎn)價(jià)格PD？四、市場比較法的特點(diǎn)、適用范圍和適用條件（一）特點(diǎn)1、整個(gè)過程簡單明了2、計(jì)算少而簡單3、結(jié)果有較強(qiáng)的說服力4、在比較實(shí)例的選取上，既要選擇比估價(jià)對(duì)象較優(yōu)的交易實(shí)例，也要選擇比估價(jià)對(duì)象較劣的交易

3、實(shí)例。（二）適用范圍1、有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型2、常見的房地產(chǎn)類型1、充足的市場資料（1）數(shù)量充足 比較交易實(shí)例資料有10個(gè)以上，具有較高可比性的3個(gè)以上（2）質(zhì)量合格 替代性較大（3）資料可靠 資料來源可靠，資料本身可靠、適用2、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)（三）適用條件3.2 3.2 市場比較法的估價(jià)步驟市場比較法的估價(jià)步驟一、搜集交易實(shí)例一、搜集交易實(shí)例（一）收集途徑1、政府部門 房地產(chǎn)市場行情、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等2、房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人 3、參加各類不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì)4、同行提供5、傳媒6、其他途徑交易當(dāng)事人、四鄰、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)（二）收集內(nèi)容1、交易雙方的基本情況及交易目的2、交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的

4、狀況位置、形狀、面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途、建筑物基本情況、權(quán)利狀況3、成交價(jià)格與成交日期單價(jià)、總價(jià)、貨幣總類4、付款方式5、交易情況（三）整理與查證1、按地區(qū)、類型分門別類存放2、核查資料的可靠性交交易易實(shí)實(shí)例例調(diào)調(diào)查查表表編號(hào)分類號(hào)名稱用途坐落賣方買方成交價(jià)格成交日期個(gè)別因素說明土地狀況建筑物狀況區(qū)域情況說明交易情況說明位置圖資料來源查證結(jié)果適用性評(píng)分附件種類二、選取可比實(shí)例可比實(shí)例選取的具體要求1）區(qū)位相同或處于類似的供需范圍2）用途相同3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同4）權(quán)利性質(zhì)相同5）價(jià)格類型相同6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 7）正常交易三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)例：某企業(yè)購進(jìn)一

5、寫字樓，與出售方商定的價(jià)格是50萬元。付款方式為該企業(yè)先付10萬元即可使用寫字樓，余下40萬元在第三個(gè)月末、第六個(gè)月末、第九個(gè)月末和一年年末支付分別支付10萬元。銀行貸款利率為8。則該寫字樓的實(shí)際價(jià)格是多少？1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積和使用面積4、統(tǒng)一面積單位平方米、平方英尺5、統(tǒng)一采用單價(jià)四、進(jìn)行交易情況修正1、交易情況修正的概念3、交易情況修正的方法正常價(jià)格=可比實(shí)例的成交價(jià)格*（100/100+S）2、非正常交易情況的類型1）有利害關(guān)系人之間的交易2）急于出售或急于購買情況下的交易3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易4）對(duì)市場行情缺乏了解的交易5）有特別動(dòng)機(jī)或

6、者偏好的交易6）相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易7）特殊交易方式下的交易8）稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的交易五、進(jìn)行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正方法采用分區(qū)分類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 *交易日期修正系數(shù)1）采用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正定基價(jià)格指數(shù)：以某個(gè)固定的時(shí)期為基期編制的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)）環(huán)比價(jià)格指數(shù)：以上一時(shí)期為基期編制的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*成交日期下一期的價(jià)格指數(shù)*再下一期價(jià)格指數(shù)*估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)2）采用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正 當(dāng)價(jià)格變動(dòng)率為逐期遞增或遞減的價(jià)

7、格變動(dòng)率時(shí)： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) 當(dāng)價(jià)格變動(dòng)率為期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率時(shí)： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)率*期數(shù)）六、進(jìn)行區(qū)域因素修正2、區(qū)域因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定區(qū)域因素狀況3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異4）進(jìn)行價(jià)格修正1、區(qū)域因素及其修正1）繁華程度2）交通便捷程度3）環(huán)境4）公共設(shè)施配套完備程度5）城市規(guī)劃限制3、區(qū)域因素修正的方法百分比法：直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表類型比較內(nèi)容比率1公共設(shè)施：市場、學(xué)校、公園停車場、醫(yī)

8、院102位置：與中心區(qū)距離、鄰路狀況103規(guī)劃：土地及其周圍的城市規(guī)劃104環(huán)境、人文環(huán)境、小區(qū)生活層次105土地利用程度：小區(qū)內(nèi)各設(shè)施的和諧程度106社區(qū)服務(wù)：煤氣供應(yīng)、馬路清掃、垃圾清理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)107小區(qū)房地產(chǎn)交易活躍程度、空置率、市場吸引力108交通設(shè)施：交通工具、方便程度109休閑和文化：體育設(shè)施、影劇院、圖書館、博物館1010其它：噪音、綠化、風(fēng)景10例1、有3個(gè)可比實(shí)例，成交價(jià)分別是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 ?，F(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見下表：區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)

9、度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值97106103區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871

10、110總分值10092899792例例2、區(qū)域因素間接比較表、區(qū)域因素間接比較表某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表因素市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心公交站點(diǎn)菜場影劇院條件（m）01000 1000200020000300 3006006000300 3005005000300 30050050001000 1000修正系數(shù)1.05 1.000.951.04 1.000.961.00 0.970.951.03 1.000.961.00 0.99因素中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院條件（m）0800 8000500 5000400 4001200 12000400 4001000 1000修正系數(shù)1.000.98

11、1.000.971.02 1.000.981.02 1.000.98七、進(jìn)行個(gè)別因素修正1、個(gè)別因素及其修正3、個(gè)別因素修正的方法 百分比法：直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100） 加減法：2、個(gè)別因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定個(gè)別因素狀況3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異4）進(jìn)行價(jià)格修正八、求取比準(zhǔn)價(jià)格1、進(jìn)行綜合修正2、估價(jià)過程的檢查1）比較實(shí)例的檢查比較實(shí)例的可替代性房地產(chǎn)交易的活躍程度比較實(shí)例的可靠性 2）估價(jià)操作的檢查3、求取比準(zhǔn)價(jià)格1）簡單算術(shù)平均數(shù)法2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法3）中位數(shù)法4）眾數(shù)法5）以最具可比性的比較實(shí)例的價(jià)格結(jié)果為主3.

12、3市場比較法應(yīng)用舉例一、應(yīng)用案例一商品住宅價(jià)格評(píng)估，見P52二、應(yīng)用案例二土地價(jià)格評(píng)估，見P53三、應(yīng)用案例三住宅用地價(jià)格評(píng)估，見P55案例分析 1、某小區(qū)A梯帶電梯，共9層樓，每層有01、02、03、04四單元，均為三房兩廳，套內(nèi)建筑面積01、02均為92平方米，03為99平方米，04為96平方米，平面布置見下圖，試比較在同一樓層內(nèi)01、02、03、04各單元單價(jià)的高低。 2、試對(duì)嵩山區(qū)和茶山區(qū)住宅的市場價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析。假定以茶山區(qū)作為可比實(shí)例，對(duì)嵩山區(qū)進(jìn)行估價(jià) 3、有三棟別墅A、B、C，見下圖。請(qǐng)對(duì)他們的單價(jià)高低進(jìn)行比較，說明理由。別墅A別墅B別墅C交易實(shí)例1比較交易實(shí)例2交易實(shí)例3交易

13、實(shí)例4交易情況修正交易日期修正個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格待估不動(dòng)產(chǎn)1、充足的市場資料（1）數(shù)量充足 比較交易實(shí)例資料有10個(gè)以上，具有較高可比性的3個(gè)以上（2）質(zhì)量合格 替代性較大（3）資料可靠 資料來源可靠，資料本身可靠、適用2、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)（三）適用條件3.2 3.2 市場比較法的估價(jià)步驟市場比較法的估價(jià)步驟一、搜集交易實(shí)例一、搜集交易實(shí)例（一）收集途徑1、政府部門 房地產(chǎn)市場行情、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等2、房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人 3、參加各類不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì)4、同行提供5、傳媒6、其他途徑交易當(dāng)事人、四鄰、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)例：某企業(yè)購進(jìn)一寫字樓，與出售方商定的價(jià)格是50萬元。付款方式為該企業(yè)先付10萬元即可使用寫字樓，余下40萬元在第三個(gè)月末、第六個(gè)月末、第九個(gè)月末和一年年末支付分別支付10萬元。銀行貸款利率為8。則