




下載本文檔
版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶(hù)提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)何去何從美國(guó)新一任總統(tǒng)選舉的大幕終于落下,最為神奇的是,奧巴馬主要憑借互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)的支持獲得了最終的勝利,而且創(chuàng)造了籌款額的新紀(jì)錄,這在歷屆總統(tǒng)選舉中是難以想象的事情。在感慨之余,不由得令我們重新審視互聯(lián)網(wǎng)的力量,它向世人展示,它不僅可以改變經(jīng)濟(jì)還能左右政治。 在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)歷了潮起潮落,網(wǎng)上購(gòu)物繼搜索引擎和網(wǎng)絡(luò)游戲之后成為新一輪互聯(lián)網(wǎng)騰空起飛的動(dòng)力,這一切對(duì)房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)起到了潛移默化的影響,而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商來(lái)說(shuō),應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)網(wǎng)購(gòu)熱潮? 網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物是商業(yè)銷(xiāo)售的重要力量根據(jù)國(guó)際零售商業(yè)分類(lèi),按交易模式,零售商業(yè)可分成兩大類(lèi),一大類(lèi)是有店鋪銷(xiāo)售,另一類(lèi)是無(wú)店鋪銷(xiāo)售。而網(wǎng)
2、絡(luò)銷(xiāo)售,伴隨經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型,正從以往邊緣化、小數(shù)量的商業(yè)銷(xiāo)售模式,演變?yōu)橐还芍匾α俊?網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物可以改變消費(fèi)習(xí)慣由于中國(guó)的電腦以及網(wǎng)絡(luò)的普及程度落后于國(guó)外,同時(shí)消費(fèi)觀念仍停留在舊有的柜面交易階段,網(wǎng)上購(gòu)物經(jīng)歷了艱難的起步期。但是SARS這一給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重大打擊的事件,卻為網(wǎng)上購(gòu)物帶來(lái)了發(fā)展的契機(jī),至此網(wǎng)上購(gòu)物開(kāi)始進(jìn)入全面快速的發(fā)展階段。從原先的C2C低端商品的小額個(gè)人交易,發(fā)展到個(gè)人網(wǎng)上預(yù)訂機(jī)票酒店等大額交易,乃至企業(yè)間的網(wǎng)上訂貨交易,這些都對(duì)舊有的消費(fèi)觀念帶來(lái)很大的沖擊,國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣隨之發(fā)生了很大的改變。 起初網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的消費(fèi)人群多為學(xué)生等低收入人群,其目的是希望通過(guò)網(wǎng)上快速的價(jià)格比較
3、,購(gòu)買(mǎi)最便宜的商品。城市工作的高強(qiáng)(高強(qiáng)博客,高強(qiáng)新聞,高強(qiáng)說(shuō)吧)度,生活的快節(jié)奏,迫使許多都市白領(lǐng)也加入到網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的行列,以期節(jié)約購(gòu)物的時(shí)間和交通成本。但究其最重要的原因,國(guó)內(nèi)外的消費(fèi)者都給出了如出一轍的答案,那就是價(jià)格,雖然中國(guó)由于人力成本的低廉,產(chǎn)品普遍較國(guó)外便宜,但價(jià)格因素仍然是最主要的影響網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的因素。 網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的商品類(lèi)別早期主要為服飾和通訊類(lèi)產(chǎn)品,隨著網(wǎng)絡(luò)支付技術(shù)的完善以及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物產(chǎn)品的開(kāi)發(fā),消費(fèi)者逐漸體會(huì)到網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的便捷以及價(jià)格優(yōu)勢(shì),因此在產(chǎn)品價(jià)格差距不大的情況下,不愿意花費(fèi)過(guò)多時(shí)間對(duì)商品上進(jìn)行比較,而這些商品又是一般家庭有一定剛性需求的商品,具有較大的市場(chǎng)基礎(chǔ),從而現(xiàn)在的家居
4、電器用品、生活日用品以及旅游休閑類(lèi)產(chǎn)品都成為了網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)與“網(wǎng)”俱進(jìn)如果問(wèn)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物是否終將會(huì)取代實(shí)體購(gòu)物,那么答案當(dāng)然是否定的。購(gòu)物本身是一個(gè)體驗(yàn)和消費(fèi)的過(guò)程,對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),購(gòu)物體驗(yàn)是購(gòu)物不可或缺的環(huán)節(jié),具有不可替代性。正因?yàn)橄M(fèi)者具有商業(yè)體驗(yàn)的需求,巴黎、倫敦、東京、紐約這種商業(yè)消費(fèi)發(fā)達(dá)的城市,其中心商業(yè)區(qū)的城市風(fēng)貌才具有鮮明的特性,商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)也拉動(dòng)了商業(yè)區(qū)的建筑景觀特色,成為城市的名片。與此同時(shí),網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物在發(fā)展,實(shí)體購(gòu)物也同樣在發(fā)展,主要表現(xiàn)在以下一些方面: 與網(wǎng)絡(luò)商店相結(jié)合的實(shí)體店鋪逐漸增多。很多網(wǎng)絡(luò)商店都會(huì)通過(guò)公布具體店址的方式來(lái)增加其可信度,有的消費(fèi)者由于多
5、方面的原因,確實(shí)會(huì)選擇在網(wǎng)上直接下單,但還是會(huì)有消費(fèi)者不在網(wǎng)上直接下單,而是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的信息搜索,查到實(shí)體店鋪的具體位置,進(jìn)入實(shí)體店鋪購(gòu)物。從某種意義上來(lái)說(shuō),實(shí)體店鋪除了具有傳統(tǒng)的交易功能外,更多的還是具有了展示和一定配送的功能。 商家選址趨向分散。由于實(shí)體店鋪主要是薄利多銷(xiāo)的模式,對(duì)價(jià)格敏感度較高,因此不會(huì)選擇商業(yè)中心區(qū)。加之現(xiàn)在部分城市如上海,可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的搜索進(jìn)行精確定位,甚至查到從出發(fā)地至目的地坐什么交通工具,或者開(kāi)車(chē)走什么路線,總共多少公里的路程等都有精確的數(shù)據(jù)。這樣就實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“酒好不怕巷子深”,對(duì)商家選址也提供了更大的自由度,除了城市中心交通不便利區(qū)域外,還可以選擇城郊結(jié)
6、合的交通便利區(qū)域等。 展示體驗(yàn)互動(dòng)業(yè)態(tài)增多。網(wǎng)上所購(gòu)商品集中在書(shū)籍、音像制品、家居飾品等,主要從視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)上即可以進(jìn)行判斷。而諸如衣服、化妝品等則大多還要依靠實(shí)體店鋪的親身體驗(yàn),從觸覺(jué)、嗅覺(jué)等方面進(jìn)行立體判斷,另外如汽車(chē)零售商、通訊運(yùn)營(yíng)商、品牌手機(jī)商等,除了消費(fèi)者的體驗(yàn)外,商家更多的是要通過(guò)實(shí)體店鋪進(jìn)行品牌宣傳和展示,同時(shí)提供更多的配套服務(wù),這些都是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物所沒(méi)有辦法提供的。 品牌兩極分化。由于在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品多數(shù)為低價(jià)商品,即使購(gòu)買(mǎi)錯(cuò)誤也不會(huì)造成很大的損失,因此低端商品通過(guò)各種方式壓低價(jià)格,在網(wǎng)上進(jìn)行激烈的價(jià)格戰(zhàn),中檔商品難以立足,迫不得已選擇降低品牌檔次加入價(jià)格戰(zhàn),或者選擇退出。而在實(shí)體店
7、鋪中,低端商品依然有其生存的空間,高端商品則由于其較高的進(jìn)入門(mén)檻,消費(fèi)者的品牌認(rèn)知度,更拉大了與低端商品的差距,中檔商品則受到上下兩方面的壓力,生存艱難。 開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略如同當(dāng)下較時(shí)髦的“二元經(jīng)濟(jì)”的說(shuō)法,商業(yè)地產(chǎn)也要向“二元化”發(fā)展,如何能與網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物更有效的結(jié)合,成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 謹(jǐn)慎確定體量。在許多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念中,仍然堅(jiān)持商業(yè)開(kāi)發(fā)最大化的原則,希望通過(guò)商業(yè)物業(yè)的高價(jià)來(lái)獲取最大的收益,而且在前期定位階段,也不聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)顧問(wèn)公司,往往根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行開(kāi)發(fā),這在以往商業(yè)地產(chǎn)稀缺的時(shí)代可能獲得成功,但是現(xiàn)在很多項(xiàng)目由于這種原因出現(xiàn)了失敗,前期定位不正確,造成后期招商、銷(xiāo)
8、售、運(yùn)營(yíng)都無(wú)法繼續(xù)。 因此,在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,商業(yè)體量的確定變得尤其重要,根據(jù)上述商業(yè)地產(chǎn)的變化,在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,也應(yīng)走兩極化的方式,一種即是嚴(yán)格縮減商業(yè)體量,僅將其定位為配套商業(yè),根據(jù)其最小輻射范圍,在原有系數(shù)基礎(chǔ)上打一定的折扣,用以測(cè)算建筑面積;另一種則是盡可能的作某種商品的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng),利用積聚效應(yīng)來(lái)消除網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的影響,但這也同樣需要進(jìn)行精確的調(diào)研計(jì)算,畢竟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較綜合市場(chǎng)更大。 更新產(chǎn)品理念。由于前期的過(guò)度開(kāi)發(fā),部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的飽和,因此對(duì)產(chǎn)品的理解成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中差異化競(jìng)爭(zhēng)的利器。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物造成消費(fèi)者的目的性需求增大,由此促使商家選址的分散,會(huì)給商業(yè)物業(yè)帶來(lái)新
9、的理念。 地段和樓層因素引發(fā)的價(jià)格差異逐漸平滑,以往底層商鋪與上面的商鋪價(jià)格可能會(huì)相差1倍以上,多走一條馬路商鋪的價(jià)格也會(huì)相差數(shù)倍的情況會(huì)有改觀。商業(yè)有更多的往上或者往下的發(fā)展空間,如原來(lái)全部都只能做成底商的區(qū)域,但是現(xiàn)在有的商業(yè)可以做到2層甚至地下,其商業(yè)價(jià)值依然不減。對(duì)于不同定位的商業(yè),在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也有新的表達(dá)。如果是低端商業(yè),則應(yīng)注意盡可能多的提高商鋪的利用效率,減小公共空間尺度,同時(shí)可以達(dá)到促使消費(fèi)者快速進(jìn)行購(gòu)物決策的作用;如果是高端商業(yè),則要利用完善的商業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng),為消費(fèi)者提供如同網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物般的便捷性,此外,增大公共空間,營(yíng)造良好舒適的購(gòu)物環(huán)境,尤其是要突出展示功能。 預(yù)留體驗(yàn)空間,激
10、發(fā)消費(fèi)潛力 不同于實(shí)體展示型的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn),網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物型商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)將刺激消費(fèi)者下定最終購(gòu)買(mǎi)決心作為主要目的。從網(wǎng)絡(luò)邁入實(shí)體店鋪已是消費(fèi)行為的最終環(huán)節(jié),因此,在實(shí)體店鋪設(shè)計(jì)和構(gòu)思上,一定排開(kāi)重復(fù)冗余的、傳統(tǒng)的商品陳列模式,預(yù)留更多的空間在服務(wù)型的消費(fèi)體驗(yàn)上。因此,溝通交流場(chǎng)所的功能設(shè)計(jì)、放松休閑的體驗(yàn)空間、展示和商品教育培訓(xùn)空間應(yīng)重點(diǎn)考慮。所有這些,都為實(shí)體消費(fèi)增值環(huán)節(jié)做準(zhǔn)備,做到真正的網(wǎng)上網(wǎng)下差異化經(jīng)營(yíng)。 利用網(wǎng)購(gòu)力量。當(dāng)持有商業(yè)物業(yè)成為趨勢(shì)的時(shí)候,對(duì)消費(fèi)者行為研究的不斷更新,是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。在網(wǎng)絡(luò)信息泛濫的時(shí)代,依靠個(gè)人積累的品牌資源進(jìn)行招商已經(jīng)跟不上發(fā)展的潮流了。一方面資本市場(chǎng)的成熟,推動(dòng)了品牌的擴(kuò)張速度,一個(gè)食品或者電子產(chǎn)品品牌可以在1、2年內(nèi)在全國(guó)迅速開(kāi)上百家店,這在原來(lái)是不可想象的事情。另一方面消費(fèi)者需求不斷變化,根據(jù)消費(fèi)者需求研發(fā)的產(chǎn)品不斷更新,導(dǎo)致產(chǎn)品品牌的淘汰更新也加快。這就要求從招商環(huán)節(jié)就不能因?yàn)橐呀?jīng)達(dá)到較高的入住率而有所松懈,要有選擇的與網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物所造就的品牌商家合縱連橫,快速切入市場(chǎng)。 運(yùn)營(yíng)階段要根據(jù)前期的項(xiàng)目定位,在對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和消費(fèi)者需求作出前瞻性預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,及時(shí)地進(jìn)行品牌調(diào)整,
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶(hù)所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶(hù)上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶(hù)上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶(hù)因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2025小學(xué)三年級(jí)語(yǔ)文題型訓(xùn)練計(jì)劃
- 2025年中班足球戰(zhàn)術(shù)訓(xùn)練計(jì)劃
- 2025年中國(guó)金屬打碼機(jī)市場(chǎng)深度分析及投資戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告
- 2025年中國(guó)冷卻劑泵行業(yè)發(fā)展?jié)摿︻A(yù)測(cè)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告
- 2020-2025年中國(guó)機(jī)器人行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告
- 購(gòu)買(mǎi)辦公樓辦公用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
- 幼兒園素質(zhì)教育心理健康計(jì)劃
- 北師大版一年級(jí)數(shù)學(xué)上冊(cè)學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)計(jì)劃
- 六年級(jí)數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)措施
- 2024-2030年中國(guó)新資源食品行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)測(cè)及投資前景展望報(bào)告
- 2024年民族宗教政策法規(guī)宣傳月知識(shí)競(jìng)賽考試題庫(kù)(含答案)
- 《3-6歲兒童學(xué)習(xí)與發(fā)展指南》考試參考題庫(kù)120題(含答案)
- 診所中藥飲片清單
- 零信任安全架構(gòu)-第1篇
- 《發(fā)酵飼料的應(yīng)用》課件
- 物業(yè)客服主管的角色與職責(zé)解析
- 國(guó)家開(kāi)放大學(xué)2023年7月期末統(tǒng)一試《22417客戶(hù)關(guān)系管理》試題及答案-開(kāi)放專(zhuān)科
- 西式面點(diǎn)師(高級(jí))課件 項(xiàng)目4 甜品制作
- 鼎捷T100-V1.0-銷(xiāo)售管理用戶(hù)手冊(cè)-簡(jiǎn)體
- 抗生素的合理應(yīng)用-專(zhuān)業(yè)知識(shí)講座培訓(xùn)課件
- 港式清單模板
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論