張掖物業(yè)管理實施辦法

1、精品文檔張掖市物業(yè)管理實施辦法第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例、甘肅省物業(yè)管理暫行辦法等有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本辦法所稱物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設施和相關場地。第三條城市規(guī)劃區(qū)、工礦區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理適用本辦法。本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權人。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)

2、的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。第五條物業(yè)管理實行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導，縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織落實，專業(yè)化服務與社區(qū)自治管理相結(jié)合。精品文檔市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理的指導監(jiān)督?？h區(qū)房產(chǎn)管理局是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價格、公安、園林、工商、稅務等相關部門按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關的行政管

3、理和服務工作。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系；督促本轄區(qū)內(nèi)沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。第六條政府豉勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。豉勵開展爭創(chuàng)國家級、省級、市級物業(yè)管理示范小區(qū)活動。第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第七條業(yè)

4、主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；精品文檔（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提由建議；（三）提由制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事

5、規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作由的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，要遵循方便生活和工作、有利于社精品文檔區(qū)建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則進行。由縣區(qū)房產(chǎn)管理局會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃定。第十條有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）

6、可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；（三）配套設施設備可以共享的；（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；（五）其他可以整合成一個物業(yè)管理區(qū)域的。物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)房產(chǎn)管理局應當在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十一條物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；（二）共用設施設備情況；（三）建設單位、產(chǎn)權單位；（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權構(gòu)成比例；（五）物業(yè)服務企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)服務企業(yè)

7、變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局備案。第十二條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主精品文檔組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）選舉和更換業(yè)主委員會成員；（三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提由的其他管理事項；（五）討論通過專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。第十三條

8、業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的,由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。第十四條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50蛆上，或者達到30蛆上不足50%但首個房屋單元由售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。精品文檔第十五條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按套計算，每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權按物業(yè)建筑面積每100平方米為一個投票權數(shù)；不足

9、100平方米但有單獨房屋產(chǎn)權證的，以100平方米計；100平方米以上的，以100平方米為一個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權數(shù)最高不能超過全部投票權數(shù)的30%產(chǎn)權共有的，由共有人協(xié)商行使投票權。第十六條符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到書面告知后30日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局的指導下，負責核實并組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組由3至5名業(yè)主，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會、開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)代表各1名組成?；I備組負責人由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的代

10、表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。第十七條籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)；（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見；（四）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提由臨時管理規(guī)約的精品文檔修訂意見；（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；（六）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。以上各項內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組履行職責的期限截止于首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主

11、委員會之日。第十八條首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會；（四）物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準；（五）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。第十九條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利。第二十條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作由規(guī)定。第二十一條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主

12、的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管精品文檔理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作由約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十二條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十三條業(yè)主委員會應當定期召開業(yè)主大會會議。經(jīng)20蛆上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當召開業(yè)

13、主大會臨時會議。無故不組織召集的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。縣區(qū)房產(chǎn)管理局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派由所、社區(qū)居民委員會、物業(yè)使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。第二十四條業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會作曲的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。第二十五條業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應為單數(shù)，一般由3至5人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。精品文檔業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：（一）遵守國家有關法律、法規(guī)；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納

14、物業(yè)服務費；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（六）身體健康，能保證必要的工作時間。第二十六條業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議；（二）定期報告有關決定執(zhí)行情況，提由物業(yè)管理建議；（三）在業(yè)主大會作由決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）督促不交納物業(yè)服務費的業(yè)主限期交納；（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認

15、，并監(jiān)督實施；（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（八）組織籌集住宅專項維修資金；（九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。精品文檔業(yè)主委員會不履行本條第（三）項、第（九）項職責的，在縣區(qū)房產(chǎn)管理局的指導下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關規(guī)定，組織選舉新的業(yè)主委員會。第二十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將備案情況，及時書面告知縣區(qū)房產(chǎn)管理局。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當

16、自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。第二十八條業(yè)主委員會備案后，憑備案表刻制印章。業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應的責任。第二十九條業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員由席，作曲的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。第三十條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，具業(yè)主委員會成員職務自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（二）以書面形式提由辭職的；（三）因身體健康原因喪失工作能力的；精品文檔（四）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十一條業(yè)主委

17、員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在5日內(nèi)將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。第三十二條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。第三十三條首次業(yè)主大會籌備期間和首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費、業(yè)主委員會成員的報酬由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔，

18、其籌集、使用、管理辦法具體由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用應堅持節(jié)儉、合理的原則，經(jīng)費使用情況每年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，精品文檔不得作由與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作曲的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，及時將決定書面告知縣區(qū)房產(chǎn)管理局，并通告全體業(yè)主。第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主

19、大會、業(yè)主委員會作曲的決定，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。第三十六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織召集，縣區(qū)房產(chǎn)管理局、社區(qū)居民委員會、公安派由所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；（二）業(yè)主委員會換屆過程中由現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務合同中由現(xiàn)的重大問題；（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；（五）物業(yè)服務企業(yè)在退由和交接過程中由現(xiàn)的問題；（六）需要協(xié)調(diào)解決影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的其他物業(yè)管理問題。對于一些無法組建業(yè)主委員會

20、的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過物業(yè)管理聯(lián)席會議決定，半數(shù)以上業(yè)主同意，社區(qū)居民委員會可以精品文檔受業(yè)主委托，代為履行業(yè)主委員會職責。第三章前期物業(yè)管理第三十七條開發(fā)建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理，并持相關資料在縣區(qū)房產(chǎn)管理局登記備案。未按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，不得進行商品房預（銷）售。開發(fā)建設單位應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。第三十八條開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)

21、主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，首期住宅專項維修資金的交存，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作由具體的約定。開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。第三十九條開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第四十條開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。第四十一條前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未精品文檔滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。第四十二條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用

22、設施設備的所有權或者使用權，開發(fā)建設單位不得擅自處分。第四十三條物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，做相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應當向縣區(qū)房產(chǎn)管理局或者其他有關部門報告。第四十四條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第四十五條規(guī)劃新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積

23、的2-3%。確定物業(yè)管理用房，但最低不得低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上，具備使用功能。第四十六條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。第四十七條開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。第四章物業(yè)管理服務第四十八條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施精品文檔物業(yè)管理。第四十九條物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)認證、資質(zhì)審查和物業(yè)管理人員持證上崗制度。物業(yè)服務企業(yè)持物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書和工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照方可接受物業(yè)管理委托，從事物業(yè)管理的人員應當按照國家和省上的有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第五十條物業(yè)服務企業(yè)的權利：（一）根據(jù)有關

24、規(guī)定結(jié)合實際情況，針對物業(yè)管理區(qū)域制定共用部位共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護、車輛管理等方面的制度；（二）按照物業(yè)服務合同和有關管理法規(guī)實施物業(yè)管理；（三）按照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取服務費用；（四）制止違反物業(yè)服務合同和有關規(guī)定的行為；（五）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（六）選聘專營公司承擔專項服務業(yè)務；（七）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行多種經(jīng)營，以其收益補充物業(yè)服務經(jīng)費；（八）其它依法享有的權利。第五十一條物業(yè)服務企業(yè)的義務：（一）履行物業(yè)服務合同、依法經(jīng)營；（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；（三）遵守有關規(guī)定，保證服務質(zhì)量，不亂收費；（四）其它依法應盡的義務。第五十二條外地物業(yè)服務企

25、業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活精品文檔動，應當持工商營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書等有關證件到縣區(qū)房產(chǎn)管理局登記備案，縣區(qū)房產(chǎn)管理局應當將登記備案情況書面上報市房產(chǎn)管理局。第五十三條物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的物業(yè)管理委托，應當與委托方訂立物業(yè)服務委托合同，并報縣區(qū)房產(chǎn)管理局備案。第五十四條物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量和服務標準、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。第五十五條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約

26、定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第五十六條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第四十四條規(guī)定的資料。第五十七條未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途。第五十八條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員精品文檔物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。第五十九條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。普通商品

27、住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價和級別管理。物業(yè)服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，物業(yè)服務費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。第六十條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟。第六十一條開發(fā)建設單位未售由的、業(yè)主購房后連續(xù)三個月未入住的空置物業(yè)，應當交納物業(yè)服務費用。交納比例應當不低于收費標準的70%但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。第六十二條物業(yè)服務費主要用于以下事項：（一）人員的工

28、資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；精品文檔（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支由或者物業(yè)服務成本。第六十三條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)

29、服務企業(yè)受上述有關單位委托代收費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。第六十五條縣區(qū)物價局應當會同同級房產(chǎn)管理局，加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準的監(jiān)督管理。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的規(guī)定，沒有嚴格履行物業(yè)服務合同，沒有按照物價局核定的收費標準和服務等級為業(yè)主提供服務的，業(yè)主委員會或相關業(yè)主可向縣區(qū)物價局投訴，縣區(qū)物價局接到投訴后，應該及時進行調(diào)查處理。第六十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時制止，精

30、品文檔并向有關行政管理部門報告。有關部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為依法處理。第六十七條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。第六十八條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行簽訂的物業(yè)服務合同，不得單方面提前解除物業(yè)服務合同。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)單方面提由解除物業(yè)服務合同，持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。第

31、六十九條縣區(qū)房產(chǎn)管理局、物價局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等有關單位應當按照各自的職責及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。第五章物業(yè)的使用與維護第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關系人的同意后，報經(jīng)相關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為:精品文檔（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途；（二）擅自占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；（三）侵占綠地、毀壞植被；（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（五）堆

32、放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)生超標準的噪聲和振動；（六）未經(jīng)批準擺攤設點；（七）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸桂、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（八）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；（九）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（十）擅自改變房屋外貌；（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。第七十二條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，必須向物業(yè)服務企業(yè)或房屋管理單位申報登記。裝飾裝修房屋必須按照建設部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定進行。物業(yè)服務企業(yè)或房屋管理單位對物業(yè)裝飾裝修過程中違反規(guī)定的行為，應當采取措施予以制止；對已造成事實的，報告有關部門，依法處理。第七十三條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視精品文檔等經(jīng)營服務單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。開發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施，按照規(guī)定移交給相關的經(jīng)營服務單