抵押貸款操作流程圖解解析

1、個(gè)人/企業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款操作流程受理與調(diào)查1、流程圖步驟借款申請(qǐng)人浦I客戶經(jīng)81+3*2piNO/3一*5完成酶報(bào)告并P料上報(bào)舉2、流程描述任務(wù)名稱崗位流程描述提借申請(qǐng)人向個(gè)人/企業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，需按我行的規(guī)定提交相關(guān)材料。1 .借款申請(qǐng)書2 .借款人身份證3 .結(jié)婚證（借款人、抵押人）交款4.戶口簿（借款人、抵押人）木才中5.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本（需年檢）請(qǐng)6.企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本（需年檢）料人7.企業(yè)資金流動(dòng)流水賬（近半年）8 .企業(yè)開戶許可證（如未開戶，可在我行申請(qǐng)開立基本戶）9 .稅務(wù)登記證正副本（需年檢）10 .近半年繳稅憑證11 .房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（評(píng)估公司）第i頁任務(wù)名稱崗位

2、流程描述客戶經(jīng)理按照材料清單的要求收集貸款信息；進(jìn)行詳受理審查客戶經(jīng)理細(xì)的貸款用途分析、資金周轉(zhuǎn)狀況及還款來源分析。判斷材料是否齊仝、真頭、后效?？蛻艚?jīng)理判斷是否符合我行貸款準(zhǔn)入條件，在請(qǐng)示主是否受理客戶經(jīng)理管外勤副行長(zhǎng)后確認(rèn)是否受理。收到借款申請(qǐng)資料后，由兩名客戶經(jīng)理實(shí)地調(diào)查。調(diào)查應(yīng)米取現(xiàn)場(chǎng)與非現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合的形式履行盡職調(diào)查，形成書面報(bào)告，客戶經(jīng)理應(yīng)對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、完整性和有效性負(fù)責(zé)。1、借款人基本情況：借款人主體資格、歷史沿革、地理位置（包括注冊(cè)地）、組織形式、職工人數(shù)、在其他銀行的開戶、借款情況、實(shí)際控制人、其關(guān)聯(lián)企業(yè)等；2、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)和股東背景：包括法定代表人（或負(fù)責(zé)人）和其他高級(jí)管理

3、層成員的學(xué)歷、從業(yè)經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、品德以及資信情況、經(jīng)營(yíng)管理能力等；3、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況：借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況是否正常，原材料供應(yīng)是否充足，在同行業(yè)中的地位以及未來的發(fā)展計(jì)劃和前景，通過多渠道了解掌握企業(yè)的有效資產(chǎn)貸客及其狀況；注意收集非財(cái)務(wù)信息，深入企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)前戶營(yíng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)，了解企業(yè)水、電使用情況及納稅記錄是否與生產(chǎn)、銷售情況相匹配，通過實(shí)地調(diào)查以及與調(diào)經(jīng)借款企業(yè)管理人員交流等方式，了解借款人經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)查理和資信情況；4、財(cái)務(wù)狀況：重點(diǎn)分析企業(yè)的實(shí)收資本、貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)、負(fù)債情況、或有負(fù)債、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、

4、凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率、債務(wù)保障能力、凈資產(chǎn)收益率等，分析企業(yè)第一還款來源是否充足；5、融資及信譽(yù)狀況：企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)有無逾期還款的不良記錄；企業(yè)及其美聯(lián)方有無逃廢債務(wù)的不良記錄；企業(yè)在人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)系統(tǒng)和個(gè)人征信系統(tǒng)，在工商；稅務(wù)、海關(guān)等部門的信用記錄情況；是否涉及訴訟等情況；6、了解資金需求及授信資金用途；7、其他有美信息。任務(wù)名稱崗位流程描述調(diào)查評(píng)估客戶經(jīng)理1、主要是借款人評(píng)價(jià)、業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)，調(diào)查和評(píng)估分析的主要內(nèi)容是借款的合規(guī)性，具體內(nèi)容包括：借款主體的合規(guī)性，貸款項(xiàng)目的合規(guī)性；2、對(duì)借款人的背景、行業(yè)狀況、自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、管理者素質(zhì)、現(xiàn)金流分析、公司治理結(jié)構(gòu)、借款

5、原因和用途、信用狀況等進(jìn)行分析，綜合評(píng)定第一還款來源的充足性；3、根據(jù)借款人情況，按照人民銀行規(guī)定的利率上下限，執(zhí)行浮動(dòng)利率，并做出效益分析；4、在對(duì)A還款來源不能及時(shí)到位時(shí)的還款能力進(jìn)行充分調(diào)查評(píng)估。完成調(diào)查報(bào)告整理上報(bào)客經(jīng)戶理對(duì)符合條件，客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行綜合效益分析，出具書面調(diào)查報(bào)告；并對(duì)金額、期限、用途、利率、還款方式、等提出建議；客戶經(jīng)理完成調(diào)查報(bào)告，并對(duì)調(diào)查報(bào)告中所含信息的真實(shí)性及調(diào)查結(jié)論負(fù)責(zé)。審查審批1、 流程圖客戶經(jīng)理審查人員©合規(guī)負(fù)責(zé)人一主管行長(zhǎng)貸由叁a山完成兩查旅'告整理材料，1p部門主管審L.二一.b3p都-43卜毓pi巴觸授權(quán)范圍.內(nèi)審批

6、65;5-T工行31*電:*6復(fù)議+審讀+J7爐Yes,18/餐合同卡11.9'2、 流程描述審查審查人結(jié)合貸前調(diào)查報(bào)告，綜合評(píng)定借款申請(qǐng)人的資信狀況、擔(dān)保的充分性、還款來源的可靠性、風(fēng)險(xiǎn)的可控性、抵押物的保值性和真實(shí)性，提出該筆貸款的審查意見。根據(jù)貸款權(quán)限管理，報(bào)相關(guān)審批人。對(duì)否決的信貸業(yè)務(wù)，提出否決意見報(bào)部門負(fù)責(zé)人簽批后將審查意見和貸款資料返還客戶經(jīng)理。審核風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)部門經(jīng)理結(jié)合貸前調(diào)查報(bào)告、審查意見書，綜合評(píng)定借款申請(qǐng)人貸款的可行性，提出該筆貸款的審核意見。對(duì)不需要提交貸審會(huì)審議的，根據(jù)額度權(quán)限直接交有權(quán)審批人審批；對(duì)需要提交貸審會(huì)審議的，負(fù)責(zé)組織形成貸審會(huì)材料并召集貸審會(huì)成員召開

7、貸審會(huì)。審議貸審會(huì)對(duì)提交上會(huì)的業(yè)務(wù)，經(jīng)貸審成員審議后，否決的業(yè)務(wù)，由貸審會(huì)辦公室負(fù)責(zé)通知業(yè)務(wù)部門；對(duì)需要復(fù)議的信貸業(yè)務(wù)，對(duì)需要補(bǔ)充和完善事宜形成意見反饋給業(yè)務(wù)部門和客戶經(jīng)理進(jìn)行補(bǔ)充完善；對(duì)審議通過的信貸業(yè)務(wù)，由有權(quán)審批人簽字后返還業(yè)務(wù)部門辦理貸款手續(xù)。審批主管行長(zhǎng)對(duì)行長(zhǎng)授權(quán)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)進(jìn)行審批，主要結(jié)合調(diào)查、審查意見提出審批意見。對(duì)超授權(quán)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核。審批彳茂對(duì)貸審會(huì)審議通過的信貸業(yè)務(wù)和超副行長(zhǎng)授權(quán)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行審批。三、貸款發(fā)放1、 流程圖步驟戶借款申請(qǐng)人一客戶經(jīng)理廣含計(jì)人員2檔案受理/業(yè)務(wù)申短A/如*Q©g擔(dān)保手犢<p戶4ap產(chǎn)5aO出陛林蚓HP6戶/1.-，放款審情r*Q

8、-P本皖錄入打印/4sit姿處理小貸就五付*,戶*登記人“J第4頁2、 流程描述任務(wù)名稱崗位流程描述簽訂合同客戶經(jīng)理需要簽訂的材料主要啟：1、對(duì)已出租的房屋應(yīng)讓出租人和承租人簽訂承租人承諾書。2、對(duì)第三方抵押、非第三方抵押貸款的客戶需提供抵押人夫妻雙方同意抵押證明。3、根據(jù)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，受托支付的需填寫個(gè)人貸款提款申請(qǐng)書（受托支付）；自主支付的需填寫個(gè)人貸款提款申請(qǐng)書（自主支付）。4、簽訂具體合同，合同包括個(gè)人額度借款合同、個(gè)人借款合同、個(gè)人最高額抵押合同（個(gè)人抵押合同）。5、貸款支付委托書。6、如土地證為開發(fā)商開發(fā)的國(guó)有出讓為分割的大證，需讓房地產(chǎn)開發(fā)商在我行提供的同意抵押證明（土地

9、大證）上簽章，并提供國(guó)有土地使用證復(fù)印件。7、借款人聲明。落實(shí)抵押、擔(dān)保手續(xù)等授信條件客戶經(jīng)理規(guī)定有授信條件的，客戶經(jīng)理應(yīng)逐條落實(shí)授信條件。授信業(yè)務(wù)如果有抵押品，簽訂協(xié)議/合同后，應(yīng)當(dāng)去產(chǎn)權(quán)部門落實(shí)抵押手續(xù)，包括抵押登記手續(xù)和合同公證手續(xù)。房權(quán)證抵押應(yīng)去房管局辦理；國(guó)有土地使用證應(yīng)到土地局辦理。房管局辦理抵押登記所需要填寫的材料有：1、抵押登記申請(qǐng)表。2、抵押物清單3、抵押認(rèn)定書4、辦理行法定代表人證明書5、辦理行法人授權(quán)委托書6、個(gè)人最高額抵押合同（個(gè)人抵押合同）7、個(gè)人額度借款合同綜合受理中心土地局窗口辦理抵押登記所需要填寫的材料：1、房權(quán)證原件2、國(guó)有土地使用證原件3、個(gè)人最高額抵押合同

10、4、個(gè)人額度借款合同5、評(píng)估報(bào)告6、土地登記申請(qǐng)書7、土地登記法人代表身份證（個(gè)人身份證復(fù)印件加按手??；法人代表身份證復(fù)印件加蓋公章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章）制提款客戶借款人提款，向我行提交資金貸款提款通知書和支付憑證。任務(wù)名稱崗位流程描述提交申請(qǐng)出賬材料客戶經(jīng)理支付審核通過后，客戶經(jīng)理根據(jù)審批額度，填寫借據(jù)，向放款審核崗提交相關(guān)出賬材料：1、授信申請(qǐng)基本材料；2、借款合同、擔(dān)保合同、公證書及發(fā)票等。放款審核放款審核崗放款審核人員重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：授信條件落實(shí)情況：抵（質(zhì)）押品是否與批復(fù)及擔(dān)保合同一致；是否已按要求辦妥抵（質(zhì)）押登記；抵（質(zhì)）押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)是否齊全、有效，保險(xiǎn)期限是否低于

11、授信期限，A艾益人是否為授信經(jīng)辦機(jī)構(gòu)等；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中評(píng)估的資產(chǎn)與抵押資產(chǎn)是否相同，要素是否一致；相關(guān)合同、協(xié)議內(nèi)容的填寫是否正確、完整；放款審核人員應(yīng)依據(jù)審批意見辦理出賬手續(xù)。放款審核人員審核后對(duì)符合出賬條件的業(yè)務(wù)，做出賬處理；對(duì)缺少出賬要件的，應(yīng)及時(shí)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦溝通，補(bǔ)充完善相關(guān)資料后出賬；對(duì)不符合出賬條件的，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)務(wù)經(jīng)辦，客戶經(jīng)理并向客戶做好解釋工作。打印出賬單放款操作崗放款操作人員或客戶經(jīng)理打印出賬通知書。整理資料客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理應(yīng)持出賬通知書、借據(jù)、流動(dòng)資金貸款提款通知書、支付憑證、抵質(zhì)押物保管憑證（如有）到會(huì)計(jì)人員處。賬務(wù)處理/貸款支付會(huì)計(jì)人員會(huì)計(jì)人員記賬放款。采取經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受托

12、支付的，將貸款通過借款人的貸款發(fā)放賬戶或結(jié)算賬戶使用借款人的支付憑證直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。采取借款人自主支付的，將貸款支付到借款人在我行開立的貸款發(fā)放賬戶或結(jié)算賬戶上，由貸款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對(duì)象。登記臺(tái)賬客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理依據(jù)資金使用情況登記臺(tái)賬。檔案歸檔檔案管理崗檔案管理人員將相關(guān)資料、檔案進(jìn)行歸檔。四、貸后管理1、流程圖步驟1借款人，客戶經(jīng)理J會(huì)計(jì)人員，檔案管理1甲貸后檢查，-Q和識(shí)S般3險(xiǎn)匿信號(hào).+>陋擊14-3,+是否為不良貸審？神第*bb*i7丁P卜A=hjfc*+J爐Yes*30日碩P甲.3，1-nJjgj1T,【質(zhì)】1E押品1皿,T倒

13、3*白6。2、流程描述任務(wù)名稱崗位流程描述貸款用途檢查客戶經(jīng)理貸款發(fā)放15日內(nèi)，客戶經(jīng)理對(duì)貸款借款人的資金去向和貸款用途進(jìn)行跟蹤檢查，并填寫跟蹤檢查表；通過檢查、分析、判斷、確認(rèn)資金用途是否與貸款用途相符。定期檢查客戶經(jīng)理1、貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理應(yīng)有計(jì)劃的對(duì)已發(fā)放的貸款進(jìn)行貸后跟蹤檢查。檢查內(nèi)容主要是借款人的還款能力和擔(dān)保人的代償能力。詳細(xì)記錄每次、每戶貸款的檢查情況，檢查記錄應(yīng)妥善保管。檢查的方式可以采用電話聯(lián)系、約見和走訪等。2、 檢查的主要內(nèi)容和程序包括：(1)授信后應(yīng)對(duì)賬戶進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，在授信業(yè)務(wù)未執(zhí)行完畢、我行相應(yīng)權(quán)益未得到清償之前，授信客戶不得交更賬戶。(2)檢查人員應(yīng)定期分析借款人去的資信變化情況，原第7頁任務(wù)名稱崗位流程描述則上每季度檢查一次，按季出具貸后調(diào)查報(bào)告，發(fā)現(xiàn)不利我行貸款安全的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)逐級(jí)報(bào)告，并就如何采取措施提出建議。識(shí)別發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)客戶經(jīng)理按照預(yù)警信號(hào)對(duì)號(hào)入座。風(fēng)險(xiǎn)分類客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理應(yīng)每季度按照貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指引、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理辦法的規(guī)定對(duì)受信人的授信業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類。到期處理客戶經(jīng)理1、客戶經(jīng)理應(yīng)按照借款人還款約定方式進(jìn)行催收。