項(xiàng)目成本測(cè)算說(shuō)明

1、項(xiàng)目成本測(cè)算說(shuō)明（成本費(fèi)用、項(xiàng)目分類及核算內(nèi)容）一、項(xiàng)目情況：1、 項(xiàng)目所處位置，位置的大體情況；2、 項(xiàng)目的組成情況：幢數(shù)、各自的層數(shù)、各自的結(jié)構(gòu)類型、層高等3、 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積、建筑面積、建筑密度、容積率、綠化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情況及建筑面積（詳見附表一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)） 二、編制依據(jù)：1、我公司與相關(guān)單位簽訂的合同、協(xié)議。2、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位報(bào)告。3、項(xiàng)目的規(guī)劃和擴(kuò)初方案。4、省市有關(guān)行政性收費(fèi)項(xiàng)目的政策、法規(guī)、文件。5、有關(guān)中介機(jī)構(gòu)提供的和我公司收集的類似項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)。6、測(cè)算期建筑材料的價(jià)格或價(jià)格指數(shù)。7、項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)。8、其他依據(jù)。三、開發(fā)產(chǎn)品成本

2、目標(biāo)的確定及核算視開發(fā)產(chǎn)品具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列18項(xiàng)，其中16項(xiàng)組成項(xiàng)目開發(fā)成本：1、 土地使用權(quán)取得費(fèi)2、 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3、 主體建安費(fèi)用4、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、 開發(fā)間接費(fèi)7、 開發(fā)期間費(fèi)用8、 營(yíng)業(yè)稅等及附加四、成本組成1.1土地獲得價(jià)款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價(jià)、契稅及市政配套費(fèi)：支付的地價(jià)，向政府部門交納的契稅、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、土地公正費(fèi)和土地證手續(xù)費(fèi)。合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作的房屋成本和相應(yīng)稅金等紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通

3、訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。其他土地類費(fèi)用1.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：測(cè)繪測(cè)量費(fèi)：包括土地測(cè)量費(fèi)、建筑放樣測(cè)量費(fèi)、市政放樣費(fèi)、復(fù)測(cè)費(fèi)、管線跟蹤測(cè)量費(fèi)、竣工測(cè)繪費(fèi)、地震安評(píng)費(fèi)、填渣測(cè)繪費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、防雷防靜電測(cè)試費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)和其他測(cè)量測(cè)繪費(fèi)。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)主要包括方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)、主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、專業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、附屬工程設(shè)計(jì)、審圖費(fèi)、勘探費(fèi)和其他設(shè)計(jì)費(fèi).1方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)：方案設(shè)計(jì)

4、費(fèi)（含方案招標(biāo)費(fèi)評(píng)審費(fèi)和模型及效果圖費(fèi)）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)。.2主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。.3專業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)：裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、幕墻設(shè)計(jì)費(fèi)、鋁合金門窗設(shè)計(jì)費(fèi)、智能化設(shè)計(jì)費(fèi)、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)、人防電站設(shè)計(jì)費(fèi)、基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)。.4附屬工程設(shè)計(jì)費(fèi)：市政設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、給水設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)保設(shè)計(jì)費(fèi)、路燈設(shè)計(jì)費(fèi)、有線電視設(shè)計(jì)費(fèi)、河坎設(shè)計(jì)費(fèi)、電氣設(shè)計(jì)費(fèi)、煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)、高層電動(dòng)抄表設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管線設(shè)計(jì)費(fèi)和標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)計(jì)費(fèi)。.5審圖費(fèi)：各種施工圖審核、消防建審、防雷設(shè)計(jì)審核、人防工程審核等。.6勘探費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基的各種勘探費(fèi)。.7其他：可行性研究及其他不能列入以上內(nèi)容的各種勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)等

5、。報(bào)批報(bào)建費(fèi)（可退費(fèi)用要注明）.1教育地方附加費(fèi).2白蟻防治費(fèi).3散裝水泥費(fèi).4墻改費(fèi).5規(guī)劃告知牌制作費(fèi).6環(huán)評(píng)費(fèi).7室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi).8消防測(cè)試費(fèi)（付測(cè)試單位）.9消防驗(yàn)收費(fèi)（付消防支隊(duì)）.10異地人防建設(shè)費(fèi)1.2.3.11異地綠化費(fèi).12招投標(biāo)費(fèi)：包括招投標(biāo)管理費(fèi)，設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、設(shè)備等招標(biāo)費(fèi)及招標(biāo)代理費(fèi)，標(biāo)底編制費(fèi)等.13合同公證費(fèi).14質(zhì)監(jiān)費(fèi).15其他報(bào)批報(bào)建費(fèi)：如規(guī)劃管理費(fèi)、檔案管理費(fèi)和綜合驗(yàn)收費(fèi)等。三通一平費(fèi)：.1臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用.2臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)費(fèi)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用、臨時(shí)電貼。.3

6、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。.4場(chǎng)地平整費(fèi)：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除費(fèi)用。.5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占地費(fèi)用及其他臨時(shí)費(fèi)用。.6房屋安全鑒定及周邊環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)。.7考古費(fèi)。.8其他三通一平類費(fèi)用。物業(yè)類費(fèi)用：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主委員會(huì)的由物業(yè)公司代管的物業(yè)管理基金、維修基金或其他專項(xiàng)基金以及代收費(fèi)項(xiàng)目。.1初期物業(yè)管理費(fèi)。.2綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。.3電梯設(shè)備維修費(fèi)。.4弱電維修基金。.5房屋保修費(fèi)。.6其他物業(yè)類費(fèi)用。.7代收費(fèi)：如有收費(fèi)需說(shuō)明。1.3主體建安工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生在主體內(nèi)并列入房屋建筑安裝費(fèi)用預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用

7、。樁基工程：包括工程樁、圍護(hù)樁、樁基測(cè)試等1.3.2主體結(jié)構(gòu)及安裝工程包括地下室工程和上部工程.1地下室工程：包括土方、基坑圍護(hù)及護(hù)壁、基坑測(cè)試費(fèi)、地下室土建.2地下室水電暖安裝：包括地下室給排水、地下室電氣及地下室采暖.3上部工程：包括結(jié)構(gòu)及初裝修工程、外墻面裝修（涂料、面磚及花崗巖等）.4上部工程水電暖安裝：包括上部給排水、上部電氣及上部采暖1.3.3其他外立面工程：包括室內(nèi)外門窗、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、護(hù)欄等工程。1.3.4裝修工程：包括大堂精裝修、樓梯間精裝修、公寓精裝修、辦公精裝修和商業(yè)精裝修等。1.3.5其他安裝工程費(fèi)1.3.5.1室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及安裝1.3.5.2中央吸塵系統(tǒng)設(shè)備及安裝

8、1.3.5.3空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)1.3.5.4電梯設(shè)備及安裝費(fèi)1.3.5.5室內(nèi)軟化水設(shè)備及安裝費(fèi)1.3.5.6室內(nèi)直飲水設(shè)備及安裝費(fèi)1.3.5.7消防通風(fēng)系統(tǒng)安裝費(fèi)1.3.5.8太陽(yáng)能熱水器1.3.5.9人防設(shè)備及安裝費(fèi)1.3.5.10機(jī)械停車位1.3.5.11智能化及通訊弱電系統(tǒng)費(fèi)：包括安全防范及智能控制系統(tǒng)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化和其他。1.3.6其他主體建安工程費(fèi)。1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 室內(nèi)外高低壓電器系統(tǒng)費(fèi)：包括高低壓設(shè)備及線路安裝費(fèi)、配電站、開閉站、電貼費(fèi)、電纜溝費(fèi)用和其他高低壓費(fèi)用（如外圍電纜等）。室外供水費(fèi).1自來(lái)水系統(tǒng)費(fèi)：包括室外給水、一戶一表管理安裝費(fèi)和水泵房設(shè)備費(fèi)。.

9、2直飲水系統(tǒng)費(fèi).3熱水系統(tǒng)費(fèi)室外道路、排水、排污.1道路建造費(fèi)：小區(qū)內(nèi)外的道路路基平整、墊層、基層、面層，開設(shè)路口及補(bǔ)償費(fèi)等。.2雨污水系統(tǒng)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)外鋪設(shè)的雨污水管道、雨污水井和化糞池等。.3污水處理設(shè)施費(fèi)：如凈化池及其處理設(shè)備等。室外采暖系統(tǒng)費(fèi).1管道系統(tǒng)費(fèi).2熱交換站.3鍋爐房費(fèi)用.4掛網(wǎng)費(fèi)室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi).1管道系統(tǒng)費(fèi).2調(diào)壓站室外園林環(huán)境費(fèi).1綠化工程建設(shè)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)外綠化苗木及種植費(fèi)、苗木種植需要的種植土等。.2廣場(chǎng)園路、景觀建造費(fèi)：指廣場(chǎng)園路基礎(chǔ)平整、墊層、基層、面層，還包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、休閑亭、假山等景觀工程。.3大門圍墻建造費(fèi).4河坎建造費(fèi).5其他園林環(huán)境工程費(fèi)：未列入上

10、述范圍的兒童游樂(lè)設(shè)施、體育設(shè)施等。室外照明.1路燈工程.2草坪燈工程其他管線工程費(fèi).1有線電視費(fèi).2網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(電話、電信或網(wǎng)通等).3其他工程管網(wǎng)費(fèi)室外零星設(shè)施費(fèi).1信報(bào)箱費(fèi)用.2各類指示牌、標(biāo)志牌、示意圖費(fèi)用.3垃圾筒、果殼箱費(fèi)用.4地下車庫(kù)車位分隔保護(hù)相關(guān)費(fèi)用1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)

11、者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：1.5.1游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施。1.5.2業(yè)主會(huì)所：?jiǎn)误w會(huì)所結(jié)構(gòu)、裝修、資產(chǎn)購(gòu)置。1.5.3物業(yè)管理及居委

12、會(huì)用房：?jiǎn)误w結(jié)構(gòu)、裝修、資產(chǎn)購(gòu)置；如設(shè)置在主體工程中按建筑面積分?jǐn)?，如無(wú)法分?jǐn)偟模f(shuō)明具體位置。1.5.4幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。1.5.5學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。1.5.6運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。1.5.7菜場(chǎng)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。1.5.8公交車站1.5.9單獨(dú)人防工程：土建工程費(fèi)、水電安裝費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)1.5.10獨(dú)立停車庫(kù)：土建工程費(fèi)、水電安裝費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)其他公共配套設(shè)施：除以上公共配套設(shè)施以外的其他公共配套設(shè)施。1.6開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)接間費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。1.6.1工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的

13、項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。1.6.2預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審核概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。1.6.3行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。交房前財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指交房前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為籌集資金而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目期間（交房前）直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息凈支出，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。交房前是截止項(xiàng)目綜合驗(yàn)收之后統(tǒng)一交房當(dāng)月。1.7開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期間費(fèi)用與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。1.7.1營(yíng)銷費(fèi)用為銷售發(fā)生的策劃、廣告、樣板房、售樓中

14、心、售樓書、模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用，其中在銷售使用后能夠轉(zhuǎn)讓出售、形成公司產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目獨(dú)立核算。主要包括：1.7.1.1銷售代理費(fèi)：銷售代理單位的傭金。1.7.1.2行政收費(fèi)：包括面積預(yù)測(cè)費(fèi)、面積實(shí)測(cè)費(fèi)、地名申請(qǐng)費(fèi)、房屋交易費(fèi)、價(jià)格認(rèn)證費(fèi)和銷售許可證費(fèi)等。1.7.1.3廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告。1.7.1.4廣告媒體費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏。1.7.1.5產(chǎn)品制作及禮品費(fèi)：宣傳品、售樓書、各種禮品等。1.7.1.6房產(chǎn)交易及合同購(gòu)買費(fèi)1.7.1.7營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)。1.7.1.8銀億會(huì)員活動(dòng)費(fèi)1.7.1.9企業(yè)品牌宣傳推廣費(fèi)1.7.1.10銷售中心、樣板間建設(shè)費(fèi)用：指設(shè)計(jì)、建造、裝修費(fèi)及家具、器具購(gòu)置費(fèi)，可回收部分從總費(fèi)用中扣除。1.7.1.11營(yíng)銷企劃服務(wù)咨詢費(fèi)1.7.1.12其他銷售費(fèi)用1.7.2交房后財(cái)務(wù)費(fèi)用是指交房后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為籌集資金而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括企業(yè)交房后發(fā)生的利息凈支出、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。1.7.3公司管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)