威海區(qū)域市調(diào)分析

1、壹區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研競(jìng)品個(gè)案核心指標(biāo)匯總對(duì)比我們抓取了威海市場(chǎng)當(dāng)前標(biāo)桿項(xiàng)目“華潤(rùn)灣九里”和與本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)似的“海御19”，以及別墅項(xiàng)目“長(zhǎng)青海宴臺(tái)”這三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行類(lèi)相對(duì)比：通過(guò)區(qū)位、開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力、物業(yè)業(yè)態(tài)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、周邊配套、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行逐項(xiàng)對(duì)比。從而梳理確立本案項(xiàng)目的產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力。 個(gè)案分析標(biāo)桿項(xiàng)目：華潤(rùn)灣九里 項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)劃圖案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)出街廣告售樓處實(shí)景華潤(rùn)灣九里項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：威海環(huán)翠區(qū)金線(xiàn)頂占地面積：占地面積：210000 總建筑面積：總建筑面積：575000 容積率：容積率：2.7 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013年7月20

2、日交房時(shí)間：交房時(shí)間：2015年1月均價(jià)均價(jià)：10356元項(xiàng) 目 實(shí) 景 華潤(rùn)灣九里產(chǎn)品介紹： 華潤(rùn)威海灣九里位于環(huán)翠區(qū)的金線(xiàn)頂，規(guī)劃為城市核心的世界級(jí)濱海綜合體。業(yè)態(tài)包括濱海商業(yè)中心、超五星級(jí)酒店、游艇碼頭、海景高端住宅、公寓及低密度別墅，整個(gè)金線(xiàn)頂項(xiàng)目最終將規(guī)劃建設(shè)成為集商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)、海洋觀(guān)光、休閑度假和居住于一體的國(guó)際性旅游度假休閑區(qū)。綠化率40%。交通便捷，周邊配套設(shè)施齊全。亮點(diǎn)：威海首個(gè)濱海綜合體戶(hù)型規(guī)劃：面積為65-220主力戶(hù)型： 96兩室兩廳一衛(wèi)，142的三室兩廳兩衛(wèi)網(wǎng)簽去化數(shù)據(jù)：2013年749套，完成10個(gè)億銷(xiāo)額市場(chǎng)評(píng)價(jià)：威海12年銷(xiāo)冠項(xiàng)目，13年銷(xiāo)售亞軍項(xiàng)目，項(xiàng)目綜

3、合評(píng)分在威海數(shù)一數(shù)二96兩室兩廳一衛(wèi)142三室兩廳兩衛(wèi)威海華潤(rùn)灣九里是華潤(rùn)置地以“高端、養(yǎng)生、休閑度假”為主題打造的大型濱海綜合體項(xiàng)目，并且在商業(yè)區(qū)內(nèi)建有購(gòu)物中心（華潤(rùn)五彩城）、五星級(jí)度假酒店、5A寫(xiě)字樓和游艇碼頭，另外還有海洋博物館、公園等配套設(shè)施。但是在小區(qū)內(nèi)部也就是住宅區(qū)并沒(méi)有完善的配套，例如游泳池、健身房、私人會(huì)所等，唯有一座幼兒園在小區(qū)中心位置，僅對(duì)業(yè)主開(kāi)放使用。物業(yè)采用華潤(rùn)置地物業(yè)公司，為業(yè)主提供無(wú)償和有償，以及代理代購(gòu)等服務(wù)。 華潤(rùn)灣九里物業(yè)服務(wù)（無(wú)償）私家保姆培訓(xùn)服務(wù)：定期提供免費(fèi)的家政保姆培訓(xùn)課程短暫陪護(hù)服務(wù)：對(duì)有需要照看的老人（不需要專(zhuān)業(yè)護(hù)理）按時(shí)拜訪(fǎng)，探訊；對(duì)緊急病情病人

4、需至醫(yī)院，提供家人在場(chǎng)情況下的同時(shí)陪護(hù)，免費(fèi)提供專(zhuān)業(yè)陪護(hù)公司聯(lián)系方式；此項(xiàng)服務(wù)提供前將明確通知業(yè)主，物業(yè)公司不承擔(dān)專(zhuān)業(yè)護(hù)理責(zé)任；引領(lǐng)服務(wù)：來(lái)訪(fǎng)引領(lǐng)：業(yè)主的訪(fǎng)客，應(yīng)業(yè)主要求，可由秩序維護(hù)人員引領(lǐng)訪(fǎng)客至業(yè)主家門(mén)外。夜間引領(lǐng)：為夜間晚歸的業(yè)主提供從小區(qū)入口陪同送至家門(mén)的夜間引領(lǐng)服務(wù)。重物協(xié)運(yùn)：護(hù)衛(wèi)人員在確保不影響正常工作的前提下，提供協(xié)助業(yè)主搬運(yùn)重物的服務(wù)；并可提供便捷小推車(chē)/行李車(chē)服務(wù)。訪(fǎng)客過(guò)濾服務(wù)：若業(yè)主家人或朋友來(lái)訪(fǎng)，管家或者門(mén)警會(huì)上前詢(xún)問(wèn)其是否已預(yù)約并通過(guò)智能化系統(tǒng)與業(yè)主確認(rèn)，方可讓其進(jìn)駐大樓；對(duì)于業(yè)主短暫離開(kāi)期間，好友來(lái)訪(fǎng)時(shí)，應(yīng)業(yè)主要求，管家或門(mén)警可代為接待。客戶(hù)服務(wù)：專(zhuān)屬管家服務(wù)、24小

5、時(shí)貴賓服務(wù)熱線(xiàn)；快速服務(wù)反應(yīng)機(jī)制；業(yè)戶(hù)接待，業(yè)主服務(wù)響應(yīng)；（服務(wù)需求、投訴、咨詢(xún)處理）收費(fèi)管理，檔案管理；業(yè)主關(guān)系維護(hù)，業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)；空置房管理，社區(qū)文化等；安全維護(hù)服務(wù)：“五級(jí)安全屏障”服務(wù)；高素質(zhì)的安全護(hù)衛(wèi)人員；人員及物品出入管理；車(chē)輛及區(qū)內(nèi)交通管理；機(jī)動(dòng)巡邏管理，安防監(jiān)控管理；消防管理，突發(fā)事件應(yīng)急管理等；24小時(shí)專(zhuān)線(xiàn)服務(wù)：物業(yè)服務(wù)中心保修熱線(xiàn)；物業(yè)服務(wù)中心投訴熱線(xiàn)；各項(xiàng)便民查詢(xún)；飛機(jī)航班查詢(xún)；天氣預(yù)報(bào)查詢(xún)；留言服務(wù)；叫醒服務(wù)；物業(yè)服務(wù)（有償）家居保潔服務(wù)（菜單式收費(fèi)服務(wù)） 定期為業(yè)主進(jìn)行房屋居家保潔服務(wù)；地毯清洗；布面沙發(fā)或皮沙發(fā)清潔；云石地板或者木地板打蠟拋光；大量垃圾清理；燈具清

6、潔；洗手間器具清潔；天花板清潔；玻璃窗清潔（室內(nèi)）；特殊污物清潔；家居廢品統(tǒng)一收購(gòu)服務(wù)；其它清潔項(xiàng)目；歸家即住服務(wù) 按業(yè)主的要求，提前預(yù)約家政服務(wù)。業(yè)主隨時(shí)歸家，即可享受清潔如新的家。提供特定條件下的維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。業(yè)主離家前可對(duì)無(wú)貴重物品的房屋委托定期保潔。此項(xiàng)服務(wù)可提供業(yè)主選擇性參與，屬于有償服務(wù)，需與業(yè)主簽訂服務(wù)協(xié)議，明確服務(wù)內(nèi)容，責(zé)任，費(fèi)用。房屋代租代售服務(wù) 向業(yè)戶(hù)提供有資質(zhì)的社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為業(yè)戶(hù)提供房屋代租代售服務(wù)；當(dāng)業(yè)主要出租或出售房產(chǎn)時(shí)，與中介結(jié)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)定簽訂協(xié)議，需繳納一定服務(wù)費(fèi)用；代購(gòu)服務(wù) 代購(gòu)內(nèi)容：應(yīng)業(yè)主要求，可代定牛奶，桶裝水等。可代購(gòu)簡(jiǎn)單的日用產(chǎn)品

7、如牙膏，手紙，洗發(fā)水，飲料酒水，休閑食品，速凍食品，方便食品等等。（服裝，家具，電器等奢侈品物品不在代購(gòu)范圍內(nèi)）物 業(yè) 費(fèi):2.60元/平方米月物業(yè)公司: 華潤(rùn)物業(yè)公司物業(yè)公司資質(zhì)：一級(jí)資質(zhì) 個(gè)案分析類(lèi)似項(xiàng)目：海域19 海御19項(xiàng)目位于四季海灣的中心位置項(xiàng)目位置總規(guī)劃指標(biāo)推盤(pán)信息項(xiàng)目是國(guó)際海景城二期均為觀(guān)海高層，主推87平米高層，起價(jià)每套130萬(wàn)，均價(jià)每平米17500元，精裝現(xiàn)房在售。戶(hù)型面積從87-290平米，其中290平米是躍層。主力戶(hù)型2室1廳1衛(wèi)1廚 87.773室2廳1衛(wèi)1廚 185.78主力戶(hù)型3室3廳3衛(wèi)1廚 290.00復(fù)式2室2廳1衛(wèi)1廚 142.98銷(xiāo)售狀況：自銷(xiāo)在售、無(wú)分

8、銷(xiāo)介入項(xiàng)目特色：1、地段威海國(guó)際海水浴場(chǎng)，黃金沙灘海岸邊。2、產(chǎn)品威海首個(gè)恒溫恒濕住宅小區(qū)，6星級(jí)精裝。3、自身配套，海御會(huì)國(guó)際俱樂(lè)部以恒溫泳池、SPA水療、健身中心、餐飲系統(tǒng)、商務(wù)活動(dòng)系統(tǒng)、住宿系統(tǒng)和私屬管家系統(tǒng)等5大系統(tǒng)。4、附加附屬亞洲最大海灘帆船基地、國(guó)際游艇會(huì)、2800米的私屬沙灘。創(chuàng)造品質(zhì)打造完美細(xì)節(jié)的海居理想度假居所年均去化：不足50套13年去化：34套以威海目前產(chǎn)品與本案相似的高端豪宅進(jìn)行類(lèi)比分析海御19海御19的業(yè)主配套設(shè)施集中為一個(gè)“海御會(huì)國(guó)際俱樂(lè)部”會(huì)所，內(nèi)部涵蓋了游泳池、健身房、SPA、親子樂(lè)園、商務(wù)會(huì)議廳、餐廳酒吧等服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)種類(lèi)雖然眾多但是采取的是會(huì)員制度（業(yè)主

9、享有7折優(yōu)惠），因此是完全對(duì)外開(kāi)放的。物業(yè)服務(wù)采用威海鴻建物業(yè)公司與達(dá)文物業(yè)合作的方式。安保方面采用了“八重安防” 海御19海御會(huì)俱樂(lè)部親子樂(lè)園商務(wù)大廳健身房SPA生活館恒溫游泳池物業(yè)服務(wù)海御19的物業(yè)服務(wù)理念是誠(chéng)信、專(zhuān)業(yè)、質(zhì)量、環(huán)保；服務(wù)內(nèi)容較為普通。主要服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)共用部位及公用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；公共綠化的維護(hù)；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；其他物業(yè)管理事項(xiàng)。物 業(yè) 費(fèi):3.90元/平方米/月物業(yè)公司: 國(guó)際海景業(yè)服務(wù)有限公

10、司物業(yè)公司資質(zhì)：該物業(yè)公司下屬開(kāi)發(fā)商威海鴻建集團(tuán)，并無(wú)國(guó)家等級(jí)認(rèn)證。 個(gè)案分析別墅項(xiàng)目：長(zhǎng)青海宴臺(tái) 項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng) 目 實(shí) 景陣地包裝出街廣告售樓處實(shí)景項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：環(huán)翠區(qū)環(huán)海路（18洞濱海高爾夫球場(chǎng)內(nèi)）占地面積：150000總建筑面積：840000開(kāi)發(fā)商：威海長(zhǎng)青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013年3月16日交房時(shí)間：2014年6月30日均價(jià)：210萬(wàn)/套長(zhǎng)青海宴臺(tái)產(chǎn)品介紹： 長(zhǎng)青海宴臺(tái)7棟洋房公寓，面積區(qū)間為86-150平方米。22棟聯(lián)排，面積從200-270平方米；87棟獨(dú)棟，面積從300-400平方米；1棟有111套精裝公寓的酒店。亮點(diǎn)：果嶺上的別墅產(chǎn)品、產(chǎn)品品質(zhì)高端主

11、力戶(hù)型：200-270聯(lián)排別墅網(wǎng)簽去化數(shù)據(jù)：2013年銷(xiāo)售39套，均價(jià)210萬(wàn)元/套市場(chǎng)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目調(diào)性高端，市場(chǎng)操作良性，別墅去化速度較快，其他產(chǎn)品去化速度一般。233.39四室三廳三衛(wèi)聯(lián)排別墅長(zhǎng)青海宴臺(tái)是由長(zhǎng)青投資集團(tuán)旗下的威海長(zhǎng)青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的包含聯(lián)排、獨(dú)棟、洋房等產(chǎn)品的蔚藍(lán)海岸的首期御海公寓項(xiàng)目。長(zhǎng)青海宴臺(tái)項(xiàng)目擁有天空、藝術(shù)、溫泉SPA三個(gè)會(huì)所。三個(gè)會(huì)所均處于籌建過(guò)程中，其中天空會(huì)所是以餐飲為主題，藝術(shù)會(huì)所以油畫(huà)展覽和保存為主題，溫泉SPA的內(nèi)容溫泉養(yǎng)生。溫泉會(huì)所的外邊是一個(gè)伸展到大海中的無(wú)邊框游泳池。并且有一棟星級(jí)酒店。（沒(méi)有消息顯示該項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套有幼兒園和健身房等其他項(xiàng)目）

12、PART4長(zhǎng)青海宴臺(tái)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)青海宴臺(tái)的物業(yè)服務(wù)聘請(qǐng)了世邦魏理仕顧問(wèn)公司，魏理仕公司是全球知名物業(yè)公司，在北京、上海、南京、沈陽(yáng)等城市均有合作項(xiàng)目。（沒(méi)有能夠拿到針對(duì)長(zhǎng)青海宴臺(tái)的具體服務(wù)項(xiàng)目與合同）通過(guò)長(zhǎng)青的置業(yè)顧問(wèn)了解到的是該物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容并沒(méi)有太大的差異，分為房屋管理、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)的廣度沒(méi)有延伸，但是深度有增加，體現(xiàn)在對(duì)于物業(yè)管理層和工作人員的素質(zhì)要求比較高，文化程度和工作經(jīng)驗(yàn)等方面，對(duì)服務(wù)能級(jí)和外觀(guān)形象以及禮儀都有較高要求。通過(guò)高質(zhì)量的服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足高端項(xiàng)目的業(yè)主。物 業(yè) 費(fèi) 2.50元/平方米月物業(yè)公司 世邦魏理仕物業(yè)顧

13、問(wèn)公司物業(yè)公司資質(zhì) 一級(jí)本案核心優(yōu)勢(shì)：威海山水文園的核心優(yōu)勢(shì)特征非常鮮明，尤其對(duì)于高端人士而言極具誘惑力，那就是借助集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，打造“生命無(wú)價(jià)”豪宅+長(zhǎng)壽養(yǎng)生計(jì)劃豪宅運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：作為中國(guó)一線(xiàn)城市豪宅運(yùn)營(yíng)商，無(wú)論在豪宅運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)上還是高端資源嫁接整合方面都是一流的，對(duì)于高端人士而言極具吸引力“歸屬感”本案硬性指標(biāo)：本案無(wú)論是開(kāi)發(fā)規(guī)模還是綠化率等指標(biāo)，并不具備出挑的市場(chǎng)吸引力，但“MINI版萬(wàn)園之園”的設(shè)計(jì)理念，仍能體現(xiàn)豪宅社區(qū)的精致典雅本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)：相對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)而言，本案無(wú)論是戶(hù)型設(shè)計(jì)還是面積控制，并不具備優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然作為威海市場(chǎng)為數(shù)不多的“精裝修”項(xiàng)目，或許會(huì)有一定機(jī)會(huì)本案軟性指標(biāo)：作為中國(guó)一線(xiàn)城市豪宅運(yùn)營(yíng)商，山水文園物業(yè)和會(huì)所服務(wù)在北京市場(chǎng)口碑較好