房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第3講_區(qū)位理論

1、廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院主主 講講 人人: : 蘭澤英蘭澤英郵箱: lanying_授課時間和地點(diǎn)：周四1-2節(jié)，教611學(xué)分：3.5，共48學(xué)時重點(diǎn)問題重點(diǎn)問題畜牧業(yè)畜牧業(yè)三圃式農(nóng)業(yè)區(qū)三圃式農(nóng)業(yè)區(qū)谷草農(nóng)業(yè)區(qū)谷草農(nóng)業(yè)區(qū)輪作農(nóng)業(yè)區(qū)輪作農(nóng)業(yè)區(qū)林業(yè)區(qū)林業(yè)區(qū)自由農(nóng)業(yè)區(qū)自由農(nóng)業(yè)區(qū)圖圖3 31 1 杜能圈杜能圈杜能圈共有六個同心圓，如下圖所示。杜能圈由內(nèi)向外，地租增加，集約化程度增加 原料指數(shù)1的工業(yè)，布局上是原料地指向原料指數(shù)1的工業(yè)，布局上是消費(fèi)區(qū)指向原料指數(shù)=1的工業(yè)，既可設(shè)在原料地，又可設(shè)在產(chǎn)品消費(fèi)區(qū) 區(qū)位區(qū)位選擇選擇原則原則運(yùn)輸區(qū)運(yùn)輸區(qū)位法則位法則勞動力勞動力區(qū)位法則區(qū)位法則集聚（分集聚（分散）法則

2、散）法則三個牽引力三個牽引力運(yùn)輸區(qū)位為主，其他修正運(yùn)輸區(qū)位為主，其他修正市場最優(yōu)K=3交通最優(yōu)K=4行政最優(yōu)K=7珠三角、長三角區(qū)域平衡A A市場市場B B市場市場變動的運(yùn)變動的運(yùn)輸成本輸成本固定的工固定的工廠價格廠價格消費(fèi)者支付消費(fèi)者支付的實(shí)際價格的實(shí)際價格AABB圖32 兩廠商市場分布理論勞動力（L）Lx（不同生產(chǎn)要素組合形成等產(chǎn)量曲線）NC3C2C1K1K2K3M3M2M1O原料（M）圖33 利用等產(chǎn)量曲線確定廠商區(qū)位 （三）艾薩德的區(qū)位理論等變動成本曲線替換為市場地（C）E：變動成本最小，利潤最大替換為原料地（M）CommercialIndustrialResidentialAgric

3、ultural土地的用途由出價最高者決定，土地的用途由出價最高者決定，這是土地用途不同的經(jīng)濟(jì)因素。這是土地用途不同的經(jīng)濟(jì)因素。人口人口行政區(qū)劃行政區(qū)劃地理位置與自然條件地理位置與自然條件社會經(jīng)濟(jì)狀況社會經(jīng)濟(jì)狀況土地與住房制度土地與住房制度城市規(guī)劃城市規(guī)劃土地利用計劃土地利用計劃政策政策影響土地區(qū)位的一般因素圖34 影響土地區(qū)位的一般因素繁華程度交通狀況城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度土地使用限制環(huán)境條件圖35 影響土地區(qū)位的區(qū)域因素個別因素個別因素影響土地區(qū)位的個別因素自然條件自然條件市政設(shè)施市政設(shè)施宗地形狀宗地形狀宗地長度、寬度宗地長度、寬度臨街條件臨街條件使用限制使用限制圖36 影響土地區(qū)位的個別因素北

4、京某房產(chǎn)南昌某房產(chǎn)兩處房屋特性(實(shí)體和權(quán)益)都相同，而區(qū)位不同的房屋，價錢為何不同？土地條件土地條件1交通條件交通條件2設(shè)施狀況設(shè)施狀況3協(xié)作條件協(xié)作條件4投資成本投資成本5環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)6 1重心法：把運(yùn)輸因重心法：把運(yùn)輸因素作為依據(jù)，利用素作為依據(jù)，利用“求重心求重心”的原理，的原理，選擇其中運(yùn)輸量最選擇其中運(yùn)輸量最小、費(fèi)用最低的方小、費(fèi)用最低的方案為最佳方案的一案為最佳方案的一種方法。種方法。2方案比較法：在已方案比較法：在已經(jīng)確定的建廠地區(qū)經(jīng)確定的建廠地區(qū)內(nèi)對不同廠址方案內(nèi)對不同廠址方案的投資費(fèi)用和經(jīng)營的投資費(fèi)用和經(jīng)營費(fèi)用進(jìn)行比較來確費(fèi)用進(jìn)行比較來確定廠址的一種方法。定廠址的一種方法

5、。3分級評分法：指對分級評分法：指對不同的廠址方案中不同的廠址方案中的所有因素進(jìn)行評的所有因素進(jìn)行評分，并根據(jù)分值的分，并根據(jù)分值的高低來確定最優(yōu)廠高低來確定最優(yōu)廠址的一種方法。址的一種方法。圖37 企業(yè)廠址選擇的方法iiiyyiiixxVVdCVVdCV Vi i第第i i點(diǎn)的運(yùn)出或運(yùn)入貨物量點(diǎn)的運(yùn)出或運(yùn)入貨物量范例范例 P81P81重心坐標(biāo)（重心坐標(biāo)（23.25,19.81），與廊坊市的位置很接近。），與廊坊市的位置很接近。返 回QCFCv實(shí)例實(shí)例 P63P63返 回個,21wwW WBG)(minmaxmax)(minmaxmin當(dāng)指標(biāo)為成本型指標(biāo)時當(dāng)指標(biāo)為效益型指標(biāo)時ijiijiiji

6、jiijiijiijiijijaaaaaaaab利用如下公式轉(zhuǎn)化原始矩陣?yán)萌缦鹿睫D(zhuǎn)化原始矩陣A A為矩陣為矩陣B B實(shí)實(shí) 例例 中中 12 70 22 4 差差 20 50 18 3 中中 8 80 25 2 好好 10 100 30 1周邊環(huán)境周邊環(huán)境與工作地距與工作地距離離/ /公里公里使用面積使用面積/m/m2 2價格價格/ /萬元萬元 指標(biāo)指標(biāo)地點(diǎn)地點(diǎn)利用公式轉(zhuǎn)化原始矩陣?yán)霉睫D(zhuǎn)化原始矩陣A為矩陣為矩陣B3127022220501838802551010030A3/13/25/23/200013/115/312/516/510B確定各指標(biāo)的權(quán)重確定各指標(biāo)的權(quán)重1 . 0 ,25.

7、 0 , 3 . 0 ,35. 0W綜合評價綜合評價556. 035. 0609. 0608. 01 . 025. 03 . 035. 03/13/25/23/200013/115/312/516/510WBG因因 素素權(quán)權(quán) 重重得得 分分衡量值衡量值地點(diǎn)地點(diǎn)A地點(diǎn)地點(diǎn)B地點(diǎn)地點(diǎn)A地點(diǎn)地點(diǎn)B鄰近已有攝鄰近已有攝影店影店0.101006010.06.0交通繁華交通繁華0.0580804.04.0房屋租金房屋租金0.40709028.036.0面積大小面積大小0.1086928.69.2店面布局店面布局0.2040708.014.0運(yùn)營成本運(yùn)營成本0.15809012.013.51.0070.682.7一家攝影公司打算開一家分店，有兩個地點(diǎn)可供選擇。影響因素如下表，試確一家攝影公司打算開一家分店，有兩個地點(diǎn)可供選擇。影響因素如下表，試確定適宜的地點(diǎn)。定適宜的地點(diǎn)?！痉独独?-2】 某汽車零部件公司在選址時確定了某汽車零部件公司在選址時確定了4個候選廠址，選定個候選廠址，選定8個影響因素，權(quán)重個影響因素，權(quán)重及打分情況見下表。及打分情況見下表。981069187合計合計(權(quán)重權(quán)重得分得分)1444421142332342342114342441132473646541勞動力資源勞動力資源原材料供應(yīng)原材料供應(yīng)目標(biāo)市場目