新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容.docx

1、新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程 的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收 前5個(gè)月。2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容2.1成立介入小組，一般23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭協(xié) 作理，具有水電氣專業(yè)學(xué)問和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān) 工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，準(zhǔn)時(shí)回復(fù) 物業(yè)的建議。 2. 2介入小組根據(jù)施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 跟進(jìn)，發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。 要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立 一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、 檢查狀

2、況及對(duì)問題處理的建議。2. 3實(shí)行填報(bào)前期介入狀況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā) 覺的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所 呈報(bào)問題解決狀況。2.4物業(yè)定期參與地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，準(zhǔn) 時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。 2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)覺的重要 問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題 整改落實(shí)狀況。2. 6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)留意的要點(diǎn)2.6.1 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè) 施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱藏工程、房屋 結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工 程質(zhì)量通病及隱藏工程等特別過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能 角度，留意完善

3、相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位 （孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水 滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此, 依據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事 項(xiàng)：a）無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有 積水，應(yīng)予排解。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。 b） 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的 協(xié)作比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：硅攪攔時(shí)間不得少于2分鐘（用 機(jī)械攪攔）；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán) 格根據(jù)規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留 水平施工縫

4、；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻 體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的 埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控, 此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)石仝的防水能力有較大的 影響。c）采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)留 意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù) 施工，各層緊密貼合不留施工縫?；靥钔凉こ?回填土工程涉及首層樓地面（無 地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將 會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道， 使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層 打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則

5、后患無窮。2. 6. 4樓面、屋面靴工程樓面、屋面建工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的 一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的修理工作中無能為力的問 題，故在樓面、屋面校工程中應(yīng)重點(diǎn)留意。a）鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭 樓位置、排列勻稱等問題，均造成以后樓板的開裂，特殊是 樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí) 應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b）就澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員留意按施工規(guī)范監(jiān)理施 工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn) 對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為 重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)

6、問題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、 衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢 查修理的問題。如剪力墻因校搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水 滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻 面，導(dǎo)致修理困難，故對(duì)以上部位硅的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。2. 6. 5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的 砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂 漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚, 應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽 滿。裝飾工程a）外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外 墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目

7、前的常用做法，外墻面仍 未做到對(duì)外來雨水作整體設(shè)防（無特殊的防水層），僅是靠外 墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、 外飾面粘貼層的飽滿（無空鼓、空殼）、抿縫飽滿等方面，應(yīng) 嚴(yán)格監(jiān)督。 b）內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混 合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)留意砂 漿的攪攔勻稱，以免造成墻體飾面開裂，墻體與校梁、柱搭 接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c）地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，留意砂漿 密實(shí)及查坡泄水方面。門窗工程 木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差 別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲 水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格 監(jiān)理施工。給排水工程a）給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其 低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通 常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減 壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出 水口的管口不要設(shè)為放開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水, 以阻擋雜