莆田商業(yè)市場調(diào)研報告

1、莆田商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析1.莆田市概況2.莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析3.莆田商業(yè)概況：商圈和街區(qū)調(diào)查4.區(qū)域商業(yè)項目和百貨的調(diào)研5.商業(yè)市場調(diào)查總結(jié)前言 本次市場調(diào)查主要目的以準(zhǔn)確定位項目的發(fā)展方向為核心，了解莆田市場的商業(yè)發(fā)展情況及租金情況，為此我司針對莆田中心區(qū)為主要調(diào)查區(qū)域進行市場商業(yè)調(diào)查，并專門對商業(yè)歷史、結(jié)構(gòu)、項目周邊的商業(yè)發(fā)展沿革以及城市各個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展的市場現(xiàn)狀、競爭對手的情況的現(xiàn)狀做了一個深入的調(diào)查，為項目的全程策劃及推廣提供依據(jù)。一、莆田市概況1、優(yōu)勢明顯的發(fā)展區(qū)位 莆田，史稱“興化”，位于福建省沿海中部，現(xiàn)轄仙游縣，荔城、城廂、涵江和秀嶼四區(qū)，以及湄洲島國家旅游度假區(qū)管委會。

2、 戶籍人口306.97萬人，陸域面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里。莆田位于福建沿海中部，境域北連福州，南接泉州，西依戴云山，東南瀕臨臺灣海峽，是大陸離臺灣直線距離最近的城市。是江西省最近的出?？?。2、條件優(yōu)越港口 莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣和湄洲灣三大港灣；莆田港位置適中，航道順直，水深港闊，岸線豐富，不凍不淤，避風(fēng)及地質(zhì)條件良好。交通部列之為我國四大遠景規(guī)劃國際深水中轉(zhuǎn)港之一。被譽為“世界不多，中國少有”的天然良港。 可建萬噸級以上泊位150多個，大型深水泊位80多個，是目前全國少數(shù)幾個能夠建設(shè)30 萬噸以上深水泊位的海港之一，預(yù)計總吞吐能力可

3、達7億噸以上。3、底蘊深厚的歷史 因多荔枝，又稱“荔城”。史稱興化、興安，雅稱莆陽，或稱莆仙，為福建歷史上八府（軍）之一，有“文獻名邦、海濱鄒魯”的美稱。有湄洲灣、興化灣、平海灣三大海灣，烏丘原隸屬莆田縣湄洲鄉(xiāng)管轄。1983年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立地級1 莆田市，下轄城廂區(qū)、涵江區(qū)、荔城區(qū)、仙游縣、秀嶼區(qū)。 歷史有過“科甲冠八閩”的鼎盛時期。共有進士2345人，狀元12人，位居宰相之位14人。全市現(xiàn)有各類專業(yè)科技人員3萬多名，更有近萬名莆仙籍專家學(xué)者遍布世界各地，其中“兩院”院士13名。4、影響巨大媽祖文化 國家旅游度假區(qū)湄洲島是四海共仰的媽祖文化發(fā)源地，對臺客輪直航點。 媽祖文化對世界華人具有很強

4、的凝聚力和影響力，湄洲島上的天后宮是世界上20多個國家和地區(qū)5000多座媽祖宮廟的祖廟，有媽祖信眾2億多人。5、雄厚的民間資本 目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是福建省的重點僑鄉(xiāng)；出外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人員50多萬人，足跡遍布全國各地，創(chuàng)辦企業(yè)2萬多家，年創(chuàng)產(chǎn)值2000多億元。擁有一批千萬甚至超億元資本的莆籍民營企業(yè)家隊伍。 全國1500多家民營醫(yī)院，高達90%為莆商所掌控。北京的90%的民營醫(yī)院也是莆田人所有。在北京木材市場，近乎100%的市場為莆田人壟斷，而現(xiàn)在全國各主要木材集散地或口岸掌控局面的，幾乎也都是莆田人。6、交通基礎(chǔ)設(shè)施日益完善 福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣

5、港口鐵路支線已經(jīng)開工建設(shè)，莆田將成為東南沿海區(qū)域及海西連接內(nèi)陸腹地的重要交通樞紐； 福廈高速公路擴建及湄永高速公路已開工建設(shè)，極大拓展了發(fā)展空間和經(jīng)濟腹地；國道、省道縱橫有序，港口、供水、供電等設(shè)施日臻完善；莆田機場前期工作取得突破性進展。7、已形成部分全國領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集群 從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前全省已初步形成近60個大小產(chǎn)業(yè)集群，總產(chǎn)值3800億元左右，約占全省工業(yè)總產(chǎn)值的52% 。 其中蒲田優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群分布如下： 莆田涵江電子產(chǎn)業(yè)群 100 億 蒲田鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群 100 億 林產(chǎn)加工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群 200 億 能源產(chǎn)業(yè)集 100億8、莆田概況總結(jié) 得天獨厚的地理位置、

6、港口條件及日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)，已吸引和將吸引更多的資本及人流進入莆田,海鐵聯(lián)運將有效降低運輸成本并極大拓展莆田的經(jīng)濟腹地，促進現(xiàn)代物流業(yè)和臨港加工貿(mào)易行業(yè)發(fā)展； 深厚文化底蘊有助于更多優(yōu)秀人才的產(chǎn)生，媽祖文化影響巨大，可有力提高莆田國際知名度并促進本地旅游及商業(yè)發(fā)展； 雄厚的民間資本及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，會加速龍頭企業(yè)為首的本地產(chǎn)業(yè)鏈延伸、推升本地投資額度、帶動當(dāng)?shù)?GDP持續(xù)增長，并迅速提高莆田本地居民收入和消費水平。二、莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析1、 推進海西建設(shè)以來，經(jīng)濟實力增長 統(tǒng)計顯示，過去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅，從2002年的4，468億元，增加到2008年的10，863億

7、元人民幣，生產(chǎn)總值首次躋身大陸“萬億俱樂部”；GDP增幅達到13%，增幅在全國處于領(lǐng)先位置。 同時，福建與臺灣的差距正在迅速縮窄：福建的經(jīng)濟總量在上世紀(jì)80年代初期，只有臺灣的四十分之一，到90年代初期，已是臺灣的十三分之一，目前則縮至臺灣的五分之二。2、海西建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃布局基本態(tài)勢：延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進、連片發(fā)展，服務(wù)全局。延伸兩翼、對接兩洲發(fā)展壯大閩東北一翼和閩西南一翼，加快對接長江三角洲和珠江三角洲。閩東北一翼要發(fā)揮福州省會城市服務(wù)全省的重心和輻射作用，促進閩東北地區(qū)加快發(fā)展，推動與長江三角洲對接；閩西南一翼要發(fā)揮廈門經(jīng)濟特區(qū)先行先試的龍頭和示范作用，推動與珠

8、江三角洲的對接。通過延伸南北兩翼，使海峽西岸經(jīng)濟區(qū)與兩個三角洲優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展。拓展一線、兩岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉動內(nèi)陸地區(qū)、對臺五緣優(yōu)勢及大三通、EKFA的歷史機遇，強化福州、廈門、泉州的輻射功能，發(fā)揮漳州、莆田、寧德拓展一線的骨干作用，突出特色、累積實力，促進全省的全面繁榮。3、 莆田城市規(guī)劃 已經(jīng)高起點編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類專項規(guī)劃，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局、適當(dāng)控制開發(fā)密度、規(guī)范空間開發(fā)秩序，形成合理的空間開發(fā)結(jié)構(gòu)，提高資源環(huán)境承載能力。 以荔城行政辦公區(qū)為中心，結(jié)合莆田鐵路中心站的建設(shè)，整合提升工藝美術(shù)城、鞋服城等特色資源，規(guī)劃建設(shè)“總部經(jīng)濟區(qū)”、“金融商業(yè)區(qū)”

9、和“文化休閑區(qū)”等功能分區(qū)，促進莆田高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提升城市品質(zhì)和現(xiàn)代化水平。4、莆田的GDP增長情況 分析：從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅僅次于廈門，經(jīng)濟增長勢頭強勁，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。 2010年莆田將確保實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值800億元以上，財政總收入增量超過10億元。社會消費品零售總額增長16%；外貿(mào)進出口總額增長6.5%；實際利用外資(歷史可比口徑)增長10%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3%以內(nèi)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長8%左右；居民消費價格指數(shù)漲幅控制在3%左右；人口自然增長率控制在7.5以內(nèi)；實現(xiàn)生產(chǎn)

10、總值能耗降低3%。5、莆田近年來經(jīng)濟發(fā)展特點經(jīng)濟增幅位居全省首位從莆田市GDP增長速度看，均保持二位數(shù)增長。其中，莆田市增長15.0%、寧德市增長14.6%、龍巖市增長14.5%、三明市增長14.2%、泉州市增長14.1%、南平市增長14.1%、漳州市增長13.6%、福州市增長13.0、廈門市增長11.1%。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟較快增長從供給方面看，第二、三產(chǎn)業(yè)是推動莆田市經(jīng)濟較快增長的主要因素，特別是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速增長，為莆田經(jīng)濟較快發(fā)展提供了動力。消費投資拉動作用增強消費需求平穩(wěn)增長從居民消費看，今年來，莆田市居民消費呈現(xiàn)

11、平穩(wěn)增長態(tài)勢。全年農(nóng)村居民人均消費支出達4770元，增長14.1。城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出為11199元，增長12.0。6、莆田的城市發(fā)展目標(biāo)未來10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟實力，提升區(qū)域競爭力，增強環(huán)境吸引力，全市經(jīng)濟總量和主要經(jīng)濟指標(biāo)達到并超越全省平均水平，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力建成新興旅游港口城市，再造一個嶄新的莆田，同全省人民一道完成建設(shè)海峽西岸繁榮帶的目標(biāo)。 戰(zhàn)略重點：完成“五大轉(zhuǎn)變”，以陸地為主的經(jīng)濟向以海陸綜合開發(fā)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)變；以輕工業(yè)為主的工業(yè)基地向臨海輕重結(jié)合型工業(yè)基地轉(zhuǎn)變；由一般港口向國際中轉(zhuǎn)港轉(zhuǎn)變；由制約型運行體制向適應(yīng)國際慣例和規(guī)則的運行體制轉(zhuǎn)變；由單一功能的城

12、市向功能配套組團式的中等規(guī)模新興旅游港口城市轉(zhuǎn)變。外向拉動戰(zhàn)略：大力發(fā)展外向型經(jīng)濟。一是加大招商引資力度；二是以媽祖文化為紐帶，增創(chuàng)對臺經(jīng)貿(mào)合作新優(yōu)勢；三是大膽“走出去”選擇優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和企業(yè)到境外投資，擴大資本和勞務(wù)出口；四是擴大對內(nèi)開放，加強與外省市經(jīng)濟合作。產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略：一是著力提升第一產(chǎn)業(yè)，爭創(chuàng)一批農(nóng)產(chǎn)品名牌；二是加快發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；三是培育發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游、金融、信息、咨詢、社會服務(wù)等。7、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r總結(jié) 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，將大力推進莆田的城市經(jīng)濟快速增長； 莆田市政府圍繞“再造一個新莆田”的戰(zhàn)略目標(biāo)，將對城市基礎(chǔ)建設(shè)加大投入，并對文獻廣場等重點項目進行政策扶持； 加快

13、第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將帶來大量流動人口，帶動第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和爆炸式增長； 雄厚的民間資本及產(chǎn)業(yè)集群拉動的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，為商業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)及帶來難得機遇。 從宏觀大環(huán)境分析，目前國家戰(zhàn)略規(guī)劃或經(jīng)濟、文化態(tài)勢，都為莆田提供了一種前所未有的良好背景。同時海西城市群中，莆田在過去十年經(jīng)濟增速名列前茅，但城市基礎(chǔ)建設(shè)最為緩慢，這種結(jié)構(gòu)性二元矛盾反而會轉(zhuǎn)變?yōu)楹蟀l(fā)優(yōu)勢。莆田將厚積薄發(fā)，迎來經(jīng)濟特別是基礎(chǔ)建設(shè)的黃金時期。三、莆田商業(yè)概況：商圈和街區(qū)調(diào)查1、商業(yè)發(fā)展歷史 北宋年間，古譙樓為當(dāng)時子城之城門和城樓。 通常認為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮座落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰

14、天后宮以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因之形成了趕集式和散購式的購物習(xí)慣。 莆田市的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了三個較為重要的階段： （1）第一階段：90年代以前 （2）第二階段：90年代 （3）第三階段：2000年以后（1）第一階段：90年代以前 涵江區(qū)是莆田的“小上?！保?早期莆田地區(qū)的商業(yè)集中于涵江區(qū)，當(dāng)時的涵江區(qū)有“小上?！敝Q，是莆田地區(qū)商業(yè)旺點，從當(dāng)年的商貿(mào)城的盛況可以看出當(dāng)時涵江區(qū)的商業(yè)重要性。 城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路； 城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路等傳統(tǒng)的老城區(qū)，其他地方如學(xué)園路一帶也是一片荒涼，由于受當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展水平、交通條件的限制，這個

15、階段商品種類單調(diào)，商鋪起點底，資金規(guī)模小，交易量小，流通尚不發(fā)達，商業(yè)形態(tài)以城市街道兩旁的商鋪為主。（2）第二階段：90年代 莆田城廂區(qū)商業(yè)崛起，涵江區(qū)開始走下坡路 城市重心的遷移 隨著城市的撤區(qū)建市，市政府的建立，城區(qū)的擴展，城廂區(qū)成為行政、教育、經(jīng)濟、文化的中心，逐漸形成了現(xiàn)在莆田城區(qū)發(fā)展的雛形，而涵江區(qū)則漸成一個加工業(yè)、商貿(mào)的區(qū)域。 文獻路嶄露頭角 90年代文獻路東西貫通，為莆田商業(yè)的發(fā)展提供了更為廣闊的天地，商業(yè)發(fā)展開始圍繞文獻中段擴展，但這一階段也存在著購物環(huán)境差，業(yè)態(tài)分部不合理，經(jīng)營產(chǎn)品檔次底等等問題。（3）第三階段：2000年以后 1、進入2000年后，文獻路步行街規(guī)劃并成形，梅

16、園路況規(guī)劃整改等等都為莆田商業(yè)的擴張?zhí)峁┝擞欣麠l件，莆田逐步形成了幾個重要的商業(yè)圈，購物環(huán)境和經(jīng)營產(chǎn)品檔次等等都有了較大的提高。 但遺憾的是，莆田至今沒有形成系統(tǒng)規(guī)劃管理的商業(yè)街區(qū)，甚至也沒有一個經(jīng)營管理水平較高大型商業(yè)賣場，可以看出莆田商業(yè)發(fā)展水平與發(fā)達地區(qū)相比還有一定的距離。 2、中心商圈的核心地位不可動搖 在莆田人心目中，根深蒂固只有一個中心，文獻路周邊的商業(yè)，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市區(qū)內(nèi)，第二個次級商圈尚未出現(xiàn)。 隨著城市發(fā)展和擴容，莆田有可能出現(xiàn)一些區(qū)域性的消費圈，但文獻路步行街的核心首要位置始終不會動搖。莆田市經(jīng)過多年的商業(yè)沉淀，市中心逐步形成了文獻路商業(yè)圈、梅園路商業(yè)圈

17、兩大商圈，以文獻路步行街為核心的文獻商圈是莆田商業(yè)的核心，梅園路商業(yè)街則是為滿足沿線居民消費和文獻商圈溢出消費者需要而形成。 除此之外，還有北大路商圈、東園路商圈、荔城大道商圈和城東商圈等，而萬達以及木蘭溪沿岸，由于是新區(qū)，還未形成商圈效應(yīng)。商圈和街區(qū)調(diào)查1、文獻路商圈現(xiàn)狀及其發(fā)展文獻路商圈是莆田市最為繁華和集中的商業(yè)街區(qū)，是莆田人氣最旺、品牌最集中、租金最高的商業(yè)中心，尤其以步行街和新街口人流量最為集中，每天匯聚三十余萬人流，強大的人氣基礎(chǔ)促進步行街的商鋪良好的經(jīng)營狀況，調(diào)查得知，店面租金從150元/月1200元/月不等，其中文獻步行街價格最高，步行街一層店面租金在850-1200元/月，最

18、高租金已達2000多元/月。文獻路商業(yè)經(jīng)營方式以品牌散店為主，主要經(jīng)營服裝、餐飲、休閑娛樂等，但缺少具有很強凝聚力的高檔百貨。整個商圈缺乏品牌大賣場的拉動效應(yīng)和輻射力是其弱點。休閑環(huán)境與設(shè)施配備尚有缺陷阱，從文獻路的規(guī)劃布局分析，文獻路商業(yè)氛圍是自然形成的形態(tài)，因此文獻的購物環(huán)境，業(yè)態(tài)分布有待進一步的提高。2、梅園路商圈現(xiàn)狀梅園路商業(yè)街是為滿足沿線居民消費和文獻商圈溢出消費者需要而形成，目前已形成頗具規(guī)模的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂及酒店為主，承擔(dān)了城市大部分的餐飲娛樂需求，目前商家經(jīng)營情況都較為穩(wěn)定健康。梅園路商業(yè)街處于舊城的核心地段，總體規(guī)劃適合，整體購物環(huán)境一般，消費者主要是周邊居民和

19、在文獻路買不到合適商品的消費者，業(yè)態(tài)分布較為雜亂、無規(guī)則，經(jīng)營情況一般，人流量根據(jù)時段有所不同。梅園路商業(yè)街主要以租賃為主，租價在15元/月300元/月，其中租金在15元/40元/主要是老租戶，價格較低，現(xiàn)今店面租金40元/以上，其中商鋪租價東西部每平方每月米40元/120元/為主，中部租價為；每平方米100元/300元/為主，據(jù)個人租客訪談得知中部售價在每平方米25000元/60000元/之間。3、北大路商圈現(xiàn)狀 北大北路東起八二一路，與東大路、文獻東路、東園路相交，商業(yè)主要有綠洲生鮮超市、萬家惠商業(yè)廣場及部分沿街商鋪，以附近居民為生活配套商業(yè)為主，店鋪性質(zhì)以安置房商鋪為主，其中靠學(xué)校附近店

20、鋪以學(xué)生用品、零售、小吃為主，靠梅園路附近以臨街居民用品、服務(wù)為主。人氣較足，其中與文獻東路交匯處附近店面租金較高，租金約為200元/月。4、東園路商圈現(xiàn)狀 東園路東起八二一大道，與北大路，勝利路相交，商鋪形象檔次一中低檔為主，總體形象較差，經(jīng)營業(yè)態(tài)有餐飲、電器、茶業(yè)、汽車服務(wù)、燈飾業(yè)、家居等，其中以家居業(yè)為主，人流量較少，商業(yè)氛圍低迷，整體租金在40元/-120元/之間。5、荔城大道商圈現(xiàn)狀 荔城大道商業(yè)圈內(nèi)主要的商業(yè)網(wǎng)點有：華東城市廣場和50米路等。該商圈以大型酒店、餐飲和娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，華東廣場主要經(jīng)營娛樂、餐飲、電子和百貨業(yè)態(tài)；周邊商業(yè)主要是以大中型酒店、娛樂場所和餐飲為主，檔次中高

21、檔。商圈內(nèi)服務(wù)消費鼎盛，但零售商業(yè)缺乏吸引力，租金水平在35-90元/， 租金水平較均衡，主要為靠路端或大型商業(yè)體的不同而不同。6、商業(yè)環(huán)境分析 從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我們可得出一下結(jié)論： 莆田只有一個真正意義上的商業(yè)中心； 本市人對文獻路步行街認同度最高； 核心商圈的規(guī)劃及經(jīng)營存在嚴重不合理之處，有待大力改進與完善； 集中消費目前并不太符合莆田人的消費習(xí)慣，莆田人仍然喜歡傳統(tǒng)的商業(yè)街模式； 莆田的商業(yè)發(fā)展仍處于相對初級狀態(tài)，無論從建筑外觀、業(yè)態(tài)組合、項目經(jīng)營、盈利模式、營銷定位、消費引導(dǎo)等方面都需要變革創(chuàng)新，才能匹配莆田作為海西經(jīng)濟區(qū)重點城市的定位。7、整體商業(yè)格局分析 莆田商圈主要分為文獻路步行街和梅園路商業(yè)街量大商圈，以文獻路步行街為核心的文獻商圈是莆田商業(yè)的核心，梅園路商業(yè)街則是為滿足沿線居民消費和文獻商圈溢出消費者需要而形成，各種主要業(yè)態(tài)的分布而分區(qū)域布置，如荔園大道的餐飲娛樂業(yè)，如文獻東路的手機市場。莆田市經(jīng)過多年的商業(yè)沉淀，市中心逐步形成了文獻路商業(yè)圈、梅園路