公館營(yíng)銷策劃報(bào)告(共63頁).ppt

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。柏麗甜果公館營(yíng)銷策劃報(bào)告柏麗甜果公館營(yíng)銷策劃報(bào)告廣州中原項(xiàng)目二部策劃組 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1 Part 1 市場(chǎng)背景 Part 2 Part 2 項(xiàng)目概況&價(jià)值點(diǎn)梳理 Part 3 Part 3 客戶分析 Part 4 Part 4 營(yíng)銷舉措 Part 5 Part 5 中原優(yōu)勢(shì)

2、D Directory目錄目錄3 31515292937376464Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010廣州市場(chǎng)廣州市場(chǎng)番禺市場(chǎng)番禺市場(chǎng)Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010廣州市場(chǎng)特征：廣州市場(chǎng)特征：2012年廣州住宅市場(chǎng)投資投機(jī)去化明顯，剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)成交量暴增，總體量增價(jià)穩(wěn)近1年廣州市商品住宅成交面積和均價(jià)月度走勢(shì)2011年9月-2012年9月（單位：平方，元/平方）數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土房屋管理局市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征 廣州住宅市場(chǎng)受2011年調(diào)控

3、政策影響，由去年年底逐漸進(jìn)入降價(jià)潮。隨著剛性需求的爆發(fā)，樓市開始回暖, 進(jìn)入成交量升價(jià)穩(wěn)階段 熱銷項(xiàng)目以外圍中小戶型、低單價(jià)項(xiàng)目居多，自住剛需依舊是樓市支撐 市中心項(xiàng)目普遍定價(jià)較高，在限購(gòu)限制下，普通改善型需求釋放始中受到限制 7、8月依舊延續(xù)了五一黃金月的良好態(tài)勢(shì)，成交量分別達(dá)到79萬 、72萬。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010番禺市場(chǎng)特征：番禺市場(chǎng)特征：番禺市場(chǎng)一直倍受“剛需”買家的青睞,7-8月以來，隨著市橋剛需大盤低價(jià)入市熱銷， 番禺總體成交量迅速拉升，總體簽約均價(jià)平穩(wěn)近1年番禺區(qū)商品住宅成交面積和均價(jià)月度走

4、勢(shì)2011年9月-2012年9月（單位：平方，元/平方）數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土房屋管理局市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征 番禺市場(chǎng)一直倍受“剛需”買家的青睞, 歷來是全市樓市的成交熱點(diǎn) 進(jìn)入7-8月份，隨著市橋版塊剛需大盤“雅居樂城南源著”、“越秀可逸陽光”低價(jià)入市熱銷， 番禺總體成交量迅速拉升，總體簽約均價(jià)下跌 但由于市場(chǎng)選擇面廣, 區(qū)域存貨量大，在售項(xiàng)目眾多，在區(qū)域樓市熱銷形勢(shì)大好情況下，限購(gòu)限貸調(diào)控政策不放松，各大發(fā)展商對(duì)后市依然謹(jǐn)慎，沒敢貿(mào)易大幅提高價(jià)格。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010廣州十區(qū)成交量對(duì)比：廣州十區(qū)成交量對(duì)比：

5、市橋板塊剛需大盤低價(jià)入市熱銷，帶動(dòng)番禺趕超花都，成為全市成交量第一區(qū)域2012年以來廣州市十區(qū)商品住宅成交面積月度走勢(shì)（單位：平方）數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土房屋管理局Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅總總 戶戶 數(shù)數(shù)780戶占地面積占地面積3萬總建面積總建面積10萬開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012年5月交樓時(shí)間交樓時(shí)間2013年12月戶型面積戶型面積40一房9%9%，70-79兩房30%30%，80-128三房61%61%番禺云山詩意番禺云山詩意_城南央首席東方生活人家簽約信息簽約信息( (近近3030天天

6、) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最低價(jià)28 2471 11009 32728036131074123939610優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：社區(qū)低密度、高綠化率，中式園林舒適以中小戶型為主，贈(zèng)送面積多，實(shí)用率高總價(jià)比較實(shí)惠周邊生活配套齊全劣勢(shì)：劣勢(shì)：距離地鐵站較遠(yuǎn)，需公交接駁朝向街道的戶型有噪音問題Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅總總 戶戶 數(shù)數(shù)2380戶占地面積占地面積24.4萬總建面積總建面積32.68萬開盤時(shí)

7、間開盤時(shí)間2012年8月交樓時(shí)間交樓時(shí)間2014年12月戶型面積戶型面積82-86兩房16%16%，107-163三房57%57%，146四房3%3%，177-197五房24%24%越秀可逸江畔越秀可逸江畔_可傳承的首席中式世家大宅簽約信息簽約信息( (近近3030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最低價(jià)719506 12293 22629228514772471323911752優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：社區(qū)低密度、高綠化率，中式園林舒適配套齊全，城建品牌戶型80%南北對(duì)流，90%是南向劣勢(shì)：劣勢(shì)：距離地鐵站

8、較遠(yuǎn)，需公交接駁Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅總總 戶戶 數(shù)數(shù)729戶占地面積占地面積8.9萬總建面積總建面積11萬開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012年8月交樓時(shí)間交樓時(shí)間2013年12月戶型面積戶型面積81-83兩房31%31%，106-140三房54%54%，156-178四房15%15%越秀可逸陽光越秀可逸陽光_市橋陽光主流箐英城簽約信息簽約信息( (近近3030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最

9、低價(jià)61 6003 11727 25524986474597811245810204優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：市橋南區(qū)各項(xiàng)市政配套比較完善綠化率高達(dá)50%，戶型方正實(shí)用，性價(jià)比較高，適合首次置業(yè)人群劣勢(shì)：劣勢(shì)：距離地鐵站較遠(yuǎn)Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅總總 戶戶 數(shù)數(shù)1813戶占地面積占地面積10萬總建面積總建面積25萬開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011年9月交樓時(shí)間交樓時(shí)間2013年9月戶型面積戶型面積93-98三房70%70%，128-142四房30%30%雅居樂錦官城雅居樂錦官城_市橋南智慧豪宅簽約信息簽

10、約信息( (近近3030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最低價(jià)15151366136611005110054055585214061946371530311543優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于市橋南區(qū)中心腹地，居住氛圍成熟，配套齊全戶型多樣，可以滿足不同需求雅居樂品牌劣勢(shì)：劣勢(shì)：出入公交不方便大部分戶型為合并戶型，限購(gòu)限貸政策下客戶資格受限Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅總總 戶戶 數(shù)數(shù)1398戶占地面

11、積占地面積10萬總建面積總建面積17萬開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012年7月交樓時(shí)間交樓時(shí)間2013年12月戶型面積戶型面積47套間6%6%、63-69一房14%14%、84-88兩房6%6%，90-101三房74%74%雅居樂城南源著雅居樂城南源著_生活總會(huì)有新的故事簽約信息簽約信息( (近近3030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最低價(jià)20017221112521125212661266112420128110421235610598劣勢(shì)：劣勢(shì)：交通方面仍有待改善，公交線路比較少，距離地鐵站遠(yuǎn)優(yōu)勢(shì)：

12、優(yōu)勢(shì)：市橋南區(qū)各項(xiàng)市政配套比較完善小戶型方正實(shí)用，性價(jià)比較高，適合首次置業(yè)人群Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅總總 戶戶 數(shù)數(shù)900戶占地面積占地面積4.2萬總建面積總建面積13萬開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012年9月交樓時(shí)間交樓時(shí)間2014年6月戶型面積戶型面積81-84兩房33%33%，75-120的三房67%67%敏建錦繡世家敏建錦繡世家_從來秉承一種實(shí)在的生活態(tài)度簽約信息簽約信息( (近近3030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面

13、積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最低價(jià)292990104591045929299017317214115649819優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：以中小戶型為主，戶型方正，使用率高達(dá)85%以上周邊生活配套齊全劣勢(shì)：劣勢(shì)：距離地鐵站較遠(yuǎn)，需公交接駁Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010市橋板塊現(xiàn)狀小結(jié)：市橋板塊現(xiàn)狀小結(jié)：大型發(fā)展商云集、在售項(xiàng)目眾多；市橋板塊隨著保利、雅居樂項(xiàng)目低價(jià)入市，已重新樹立了市橋南的價(jià)格指標(biāo)，目前主流價(jià)格為主流價(jià)格為10000-1200010000-12000元元/ /平平方，盡管目前版塊去貨情況還好，但版塊存貨

14、大版塊存貨大，后市去貨壓力大項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息簽約信息簽約信息( (近近3030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)商套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積番禺云山詩意方圓地產(chǎn)2929901045932728036131074越秀可逸江畔城建719506 12293 2262922851477247越秀可逸陽光城建61 6003 11727 2552498647459781雅居樂錦官城雅居樂15136611005405558521406194637城南源著雅居樂2001722111252126611242012811042敏建錦繡世家敏捷地產(chǎn)292990

15、1045929299017317214基盛水韻藍(lán)灣晟譽(yù)地產(chǎn)35410795485865714013222889昊龍花園番禺地產(chǎn) 111138122168158373117419886星晨時(shí)代豪庭泰隆房產(chǎn) 71022164121151775347577091金沙麗水沙灣地產(chǎn)102227126882932555314226415海倫堡流金歲月海倫堡5393174247585911151687773合合 計(jì)計(jì)473473489634896311511115115075507549680049680041474147595049595049另：在售項(xiàng)目后繼未開發(fā)貨量推算：另：在售項(xiàng)目后繼未開發(fā)貨量推算

16、： 約約24002400316244316244Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況價(jià)值點(diǎn)梳理價(jià)值點(diǎn)梳理Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況總占地總占地8668平米總建面總建面14327平米容積率容積率1.64綠化率綠化率30.7%總戶數(shù)總戶數(shù)211戶產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán)40年物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)3.6元/ *月車車 位位117個(gè)地上車位戶戶 型型5757兩房?jī)煞?2%82%，8383三房三房18%18%周邊周邊配套配套西麗幼兒園

17、、西麗小學(xué)、大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心、番禺區(qū)中醫(yī)院、中國(guó)銀行、工商銀行，休閑“LOHAS”園林，生活配套齊全n 項(xiàng)目由商業(yè)公寓、商業(yè)街區(qū)、園林景觀三大部分組成，公寓提供業(yè)主居住、SOHO、收藏、投資、辦公經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)展示等多樣化功能，屬于該地段稀缺產(chǎn)品。柏麗甜果公館柏麗甜果公館_城央 稀缺 酒店式公寓Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：不限購(gòu)、不限貸，小戶型，低總價(jià)；但不適合居家自住，亦難以形成有規(guī)模的寫字樓辦公區(qū)域劣勢(shì)（劣勢(shì)（WeaknessesWeaknesses） 項(xiàng)目產(chǎn)品商住兩用，不限購(gòu)不限購(gòu)、不限

18、貸不限貸，大部分為55-57 小戶型，低總價(jià)低總價(jià) 區(qū)內(nèi)同類產(chǎn)品少，稀缺性稀缺性明顯 產(chǎn)品功能豐富功能豐富，可作SOHO辦公室、私人紅酒屋、樓上鋪、產(chǎn)業(yè)展示、甜蜜婚房、酒店式公寓 高力國(guó)際物業(yè)高力國(guó)際物業(yè)加盟，五星級(jí)管家服務(wù)。 項(xiàng)目臨近市橋河，毗鄰大夫山森林公園以及項(xiàng)目自身的休閑休閑“LOHAS”LOHAS”園林園林 地塊項(xiàng)目在2003年開發(fā)，產(chǎn)權(quán)縮水產(chǎn)權(quán)縮水僅剩三十年不到 該版塊工業(yè)區(qū)格局明顯工業(yè)區(qū)格局明顯，周邊缺乏住宅居住氛圍，且為商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)，不適合不適合居家居家自住自住 項(xiàng)目體量小，且周邊均為工業(yè)用地，難以形成有規(guī)模的寫字樓辦公區(qū)域 不是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主辦公場(chǎng)地的理想選擇不是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主辦公場(chǎng)

19、地的理想選擇，因?yàn)殚T面交通不及在廣州市區(qū)好，便宜不夠在廠房里面設(shè)辦公室便宜優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（StrengthsStrengths）Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目銷售情況：開售一個(gè)月來簽約15套，簽約均價(jià)9319元/平方已售可售（83方三房）可售（57方兩房）0101單元單元0202單元單元0303單元單元0404單元單元0505單元單元0606單元單元0707單元單元0808單元單元0909單元單元1010單元單元1111單元單元21層20層19層18層17層16層15層14層13層12層11層10層

20、9層8層7層6層5層4層3層2層Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010同類型項(xiàng)目銷售對(duì)比：同類型項(xiàng)目銷售對(duì)比：番禺萬達(dá)廣場(chǎng)辦公性質(zhì)公寓番禺萬達(dá)廣場(chǎng)辦公性質(zhì)公寓_一期800套于2012年8月17日開盤，開盤當(dāng)日全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄?00套10月26日開盤，開盤當(dāng)日也已基本賣完，銷售火爆物業(yè)類型物業(yè)類型辦公公寓總總 套套 數(shù)數(shù)2658套戶型面積戶型面積31-821-2房開盤時(shí)間開盤時(shí)間一期800套已于2012年8月17日開盤，開盤當(dāng)日全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤?，二?00套10月26日開盤，開盤當(dāng)日也已基本賣完。簽約信息簽約信息( (近近3

21、030天天) )累計(jì)已售累計(jì)已售累計(jì)未售累計(jì)未售歷史記錄歷史記錄套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積最高價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最低價(jià)5843296113796134975265130974780優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地處華南板塊核心位置，交通便利，位于商業(yè)核心地帶，規(guī)劃配套完善。小戶型，不限購(gòu)不限貸，萬達(dá)品牌號(hào)召力劣勢(shì)：劣勢(shì)：作為新規(guī)劃商業(yè)綜合體，生活環(huán)境及商業(yè)氛圍尚待完善產(chǎn)權(quán)從98年算起，僅剩36年產(chǎn)權(quán)Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010滯銷原因分析：滯銷原因分析：價(jià)值點(diǎn)挖掘不到位；定位偏居住，目標(biāo)客戶群體模糊；推

22、廣力度弱，客戶知曉項(xiàng)目不多n外墻巨幅宣傳掛畫n宣傳視頻介紹n樓書海報(bào)宣傳n售樓部展示n酒店式公寓酒店式公寓n產(chǎn)品、園林n生活理念n居住公寓、辦公宣傳推廣宣傳推廣展示內(nèi)容展示內(nèi)容自?。哭k公？還是投資？定位偏自住13項(xiàng)目開賣前后推廣力度較少，外區(qū)客戶群體知曉項(xiàng)目不多。而本地客戶由于項(xiàng)目缺點(diǎn)明顯，心理抗性較大。價(jià)值點(diǎn)挖掘不到位價(jià)值點(diǎn)挖掘不到位客戶知曉項(xiàng)目不多客戶知曉項(xiàng)目不多2定位偏居住定位偏居住Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理p區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值廣州新城中心，珠三角中心區(qū)位，蘊(yùn)含勃勃商機(jī)廣州

23、新城中心，珠三角中心區(qū)位，蘊(yùn)含勃勃商機(jī)1、項(xiàng)目位于番禺市橋，大廣州的新中心城區(qū)，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展和輻射的幾何中心，廣州南站、廣州南部綠肺、亞運(yùn)新城、大學(xué)城發(fā)展的“四大發(fā)展引擎” 的核心腹地，成就廣州新城市中心的超級(jí)板塊效應(yīng)，蘊(yùn)含勃勃商機(jī)。2、近年來，政府加大產(chǎn)業(yè)扶持的力度，番禺憑借其優(yōu)越的區(qū)位、便利的交通、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及寬松的土地資源，成為實(shí)現(xiàn)從制造業(yè)向創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿陣地實(shí)現(xiàn)從制造業(yè)向創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿陣地。p產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品功能豐富，高力國(guó)際物管加盟，五星級(jí)管家服務(wù)產(chǎn)品功能豐富，高力國(guó)際物管加盟，五星級(jí)管家服務(wù)1、55-57百變兩房，83稀缺三房，空間演變隨心可欲，可作

24、SOHO辦公室、私人紅酒屋、樓上鋪、酒店式公寓，功能豐富，百變多樣2、集居住、投資、經(jīng)營(yíng)和辦公于一體，休閑“LOHAS”園林規(guī)劃、高力國(guó)際物管加盟，五星級(jí)管家服務(wù)p投資價(jià)值投資價(jià)值不限購(gòu)、不限貸、返租經(jīng)營(yíng)管理不限購(gòu)、不限貸、返租經(jīng)營(yíng)管理1、項(xiàng)目產(chǎn)品商住兩用，不限購(gòu)、不限貸，大部分為55-57 小戶型，低總價(jià)2、市橋僅此一家，項(xiàng)目?jī)H限珍稀211席，返租經(jīng)營(yíng)管理不限購(gòu)不限貸，集不限購(gòu)不限貸，集SOHOSOHO辦公、產(chǎn)業(yè)展示、酒店式管理于一體辦公、產(chǎn)業(yè)展示、酒店式管理于一體Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值

25、廣州新城中心，珠三角中心區(qū)位，蘊(yùn)含勃勃商機(jī)廣州新城中心，珠三角中心區(qū)位，蘊(yùn)含勃勃商機(jī)n2011年番禺區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到億元，“十五”時(shí)期地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)16.33%，延續(xù)了“九五”時(shí)期年均14.7%的快速增長(zhǎng)，并超出原計(jì)劃目標(biāo)的個(gè)百分點(diǎn)；人均生產(chǎn)總值達(dá)到11189美元，當(dāng)于中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。n區(qū)位規(guī)劃：區(qū)位規(guī)劃：番禺是大廣州新城中心，被規(guī)劃定位為珠江三角洲乃至華南地區(qū)的區(qū)域服務(wù)業(yè)核心區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，21世紀(jì)廣州新中心城區(qū)、科教資訊產(chǎn)業(yè)中心和航運(yùn)中心。它與附近廣州最大火車客運(yùn)站、廣州南部綠肺、亞運(yùn)新城、大學(xué)城、中部信息港等，形成恰到好處的經(jīng)濟(jì)輻射半徑，成就廣州新城市中心的超級(jí)板塊效應(yīng)，

26、蘊(yùn)含勃勃商機(jī)，板塊商業(yè)價(jià)值得天獨(dú)厚。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，輻射珠三角各大城市小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，輻射珠三角各大城市n項(xiàng)目，地處珠三角幾何中心、廣州新城市中心番禺的核心位置，屬?gòu)V州中軸商脈南拓的主軸線上重要商務(wù)節(jié)點(diǎn)，是政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的1小時(shí)城際生態(tài)商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈。n 道道 路路 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，輻射珠三角各大城市小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，輻射珠三角各大城市 佛山城區(qū)：佛山城區(qū)：30分鐘（項(xiàng)目以西直駁東新高 速、廣珠西線高速） 南南 沙：沙：20分鐘（項(xiàng)目以南位置直駁南 沙港快速） 廣州廣州CBDCB

27、D：25分鐘（項(xiàng)目以北位置直駁東 華南快速、新光快速） 深深 圳：圳：小時(shí) 珠海珠海 澳門：澳門：小時(shí) 中中 山：山：1小時(shí) 東莞東莞 城區(qū)：城區(qū)：1小時(shí)Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值西區(qū)將逐步形成以升級(jí)換代為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)西區(qū)將逐步形成以升級(jí)換代為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)n“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，優(yōu)化地區(qū)資源配置，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)番禺區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū)建推動(dòng)番禺區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū)建設(shè)，加快建設(shè)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)代設(shè)，加快建設(shè)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系產(chǎn)業(yè)體系” 摘

28、自珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（20082020年）n“西區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)較多，規(guī)劃重在調(diào)整工業(yè)區(qū)，使其適當(dāng)集中，形形成相對(duì)完善的以珠寶首飾加工、機(jī)成相對(duì)完善的以珠寶首飾加工、機(jī)電電子、工業(yè)產(chǎn)品、家居用品、服電電子、工業(yè)產(chǎn)品、家居用品、服裝設(shè)計(jì)、玩具等無污染工業(yè)為主的裝設(shè)計(jì)、玩具等無污染工業(yè)為主的并逐步升級(jí)換代的工業(yè)發(fā)展區(qū)并逐步升級(jí)換代的工業(yè)發(fā)展區(qū)” 摘自廣州市番禺區(qū)西區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品功能豐富，高力國(guó)際物管加盟產(chǎn)品功能豐富，高力國(guó)際物管加盟n55-57百變兩房，8

29、3稀缺三房，空間演變隨心可欲，可作SOHO辦公室、私人紅酒屋、樓上鋪、酒店式公寓，功能豐富百變，小戶型，大世界n集居住、投資、經(jīng)營(yíng)和辦公于一體，休閑“LOHAS”園林規(guī)劃、高力國(guó)際物管加盟，五星級(jí)管家服務(wù)Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010投資價(jià)值投資價(jià)值不限購(gòu)、不限貸、酒店式經(jīng)營(yíng)管理不限購(gòu)、不限貸、酒店式經(jīng)營(yíng)管理n市橋唯一不限購(gòu)不限貸的商住酒店式公寓，集居酒店式服務(wù)，公寓式管理”是項(xiàng)目的核心宗旨Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010投資價(jià)值測(cè)算

30、投資價(jià)值測(cè)算對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行返租經(jīng)營(yíng)，2年10.4%的投資回報(bào)率；小成本，大收益n 市橋及市橋西版塊物業(yè)投資環(huán)境分析版塊版塊盤名盤名面積面積戶型戶型樓層樓層樓齡樓齡售價(jià)售價(jià)月租月租回報(bào)率回報(bào)率近近3 3年價(jià)年價(jià)格漲幅格漲幅投資分析投資分析市橋市橋版塊版塊金海岸花園 130電梯3房7樓20121350030002.05%19%市橋東及市橋南板塊樓價(jià)升幅較大，小戶型出租回報(bào)率較高歐洲假日公寓79電梯2房15樓20041430028002.97%22%一品灝景146電梯3房12樓20061350039002.37%18%市橋市橋西版西版塊塊華僑城81電梯2房9樓20021100024003.23%1

31、5%市橋西出租回市橋西出租回報(bào)率較高，樓報(bào)率較高，樓價(jià)還處于低位價(jià)還處于低位，是價(jià)值洼池，是價(jià)值洼池西城花園55樓梯1房5樓1998900012002.91%12%寶翠園86電梯2房7樓20081200026003.02%16%Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010n 投資柏麗甜果與其他投資選擇對(duì)比投資產(chǎn)品投資產(chǎn)品投資性質(zhì)投資性質(zhì)投資產(chǎn)品功能投資產(chǎn)品功能風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)總投入總投入年化收益率年化收益率增值預(yù)期增值預(yù)期操作難度操作難度柏麗甜果公館公寓實(shí)體產(chǎn)權(quán)、出租、自住、辦公、商鋪低62萬、56 5.03%環(huán)比年平均增幅0.65%

32、極低敏建錦繡世家住宅房產(chǎn)實(shí)體產(chǎn)權(quán)、出租、自住較低85方帶裝修95萬2.5%（平均值）環(huán)比年平均增幅0.5%低工商銀行定存定期存款保本存取權(quán)極低無最低門檻 3%波動(dòng)走勢(shì)低12附息國(guó)債17國(guó)債保本債權(quán)低55萬3.1%（排8）無較低建信新興市場(chǎng)股票型基金非保本股權(quán)中高55萬3.09%（排名19）波動(dòng)幅度大無法預(yù)期較高柏麗甜果公館柏麗甜果公館：5662萬，11000元/帶裝修，返租兩年回報(bào)率10.1%，年化回報(bào)率高達(dá)5.03%廣州最佳的投資產(chǎn)品廣州最佳的投資產(chǎn)品投資價(jià)值投資價(jià)值門檻低，回報(bào)高穩(wěn)定，升值潛力大，零風(fēng)險(xiǎn)，管理輕松門檻低，回報(bào)高穩(wěn)定，升值潛力大，零風(fēng)險(xiǎn)，管理輕松折后面價(jià)折后面價(jià)（帶裝修）（帶

33、裝修）面積面積（）（）總價(jià)總價(jià)（元）（元）返租月租金返租月租金兩年返租兩年返租總收益（元）總收益（元）成交總價(jià)成交總價(jià)（元）（元）成交單價(jià)成交單價(jià)輸出輸出年回報(bào)率年回報(bào)率12200566832002600元/月62400620800110005.03%Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目客戶群體推導(dǎo)項(xiàng)目客戶群體推導(dǎo)n產(chǎn)品不限購(gòu)、不限貸n中小戶型，總價(jià)低n國(guó)際知名物管n帶返祖合同n區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)升級(jí)n同類產(chǎn)

34、品稀缺n強(qiáng)調(diào)發(fā)展前景n強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)n主打投資n次推辦公n弱化自住n規(guī)避配套軟肋項(xiàng)目工業(yè)格局明顯，周項(xiàng)目工業(yè)格局明顯，周邊廠房林立，不適合居邊廠房林立，不適合居家自住家自住周邊產(chǎn)業(yè)辦公租價(jià)低廉，周邊產(chǎn)業(yè)辦公租價(jià)低廉，本地企業(yè)辦公欠缺優(yōu)勢(shì)本地企業(yè)辦公欠缺優(yōu)勢(shì)以外打內(nèi)，反作用于本地客戶以低門檻、低投入、穩(wěn)定回報(bào)、升值可期吸引客戶本地客戶難以認(rèn)同廣州、番禺周邊城鎮(zhèn)投資客、企業(yè)主第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層番禺本地投資、本地企業(yè)主本地自住、產(chǎn)業(yè)辦公客群Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010客群定位客群定位人群人群細(xì)分細(xì)

35、分首選區(qū)域首選區(qū)域支付能力和支付意愿支付能力和支付意愿置業(yè)主要考慮因素置業(yè)主要考慮因素第一客群第一客群廣州投資客中高收入人士有升值潛力的區(qū)域收入較高，強(qiáng)支付能力區(qū)位發(fā)展利好，產(chǎn)品質(zhì)素，投資回報(bào)率番禺區(qū)周邊城鎮(zhèn)企業(yè)主企業(yè)主番禺市區(qū)收入高，強(qiáng)支付能力，區(qū)域投資環(huán)境一般區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，交通通達(dá)度，投資回報(bào)率公務(wù)員、企業(yè)管理層番禺市區(qū)收入較高，強(qiáng)支付能力，有區(qū)域情結(jié)產(chǎn)品品質(zhì)，交通配套，價(jià)格，投資回報(bào)率第二客群第二客群番禺投資客高管、技術(shù)人員非老城區(qū)相對(duì)較高，支付能力強(qiáng)項(xiàng)目檔次、交通便利度、價(jià)格公務(wù)員非老城區(qū)收入較高，較高支付能力區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目檔次、價(jià)格番禺企業(yè)主生意人交通便利區(qū)域支付能力相對(duì)較高樓盤

36、檔次、物業(yè)服務(wù)、交通便利度私營(yíng)企業(yè)主靠近廠房區(qū)域收入較高，強(qiáng)支付能力工作便利、物業(yè)服務(wù)、交通配套第三客群第三客群番禺自用客年輕單身族非老城區(qū)支付能力較高，未來發(fā)展空間大產(chǎn)品形象、交通便利、居住配套、價(jià)格城市飄一族城區(qū)或快速發(fā)展區(qū)域收入穩(wěn)定，有相當(dāng)支付能力交通配套、居住環(huán)境價(jià)格、物業(yè)管理Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010目標(biāo)客戶寫真目標(biāo)客戶寫真廣州市天河區(qū)投資客廣州市天河區(qū)投資客特質(zhì)特質(zhì)n收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于高收入人群；n工作、生活規(guī)律性不強(qiáng)；n私有交通工具擁有率高；n對(duì)公寓產(chǎn)品有較高接受度，對(duì)投資有信心客戶關(guān)注價(jià)

37、值點(diǎn)排序：客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：投資回報(bào)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目吸引點(diǎn)項(xiàng)目吸引點(diǎn)n 單價(jià)相對(duì)廣州中心區(qū)域較低；n 戶型小，總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少；n 番禺區(qū)域不會(huì)陌生，近期有番禺規(guī)劃利好；n 有返租合同和帶裝修單位，投資回報(bào)穩(wěn)定，管理輕松。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010目標(biāo)客戶寫真目標(biāo)客戶寫真順德、大崗?fù)顿Y客順德、大崗?fù)顿Y客/ /私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)企業(yè)主特質(zhì)特質(zhì)n 收入收入較高，多有自己的工廠或者是租金收益；n 有投資習(xí)慣，會(huì)為子女購(gòu)置物業(yè)；n 工作、生活規(guī)律性不強(qiáng)；大部分有汽車；比較講究身份地位感；n 關(guān)注周邊

38、地區(qū)發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)投資機(jī)會(huì)關(guān)注客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑼顿Y回報(bào)、產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目吸引點(diǎn)項(xiàng)目吸引點(diǎn)n 戶型小，總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少；n 番禺區(qū)域不會(huì)陌生，近期有番禺規(guī)劃利好；n 有返租合同和帶裝修單位，投資回報(bào)穩(wěn)定，管理輕松。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010目標(biāo)客戶寫真目標(biāo)客戶寫真番禺本地投資客番禺本地投資客特質(zhì)特質(zhì)n 支付能力強(qiáng)的中高層人士；n 大部分有私人汽車；n 對(duì)區(qū)域潛力和產(chǎn)品質(zhì)素有一定要求；n 注重投資回報(bào)和投資風(fēng)險(xiǎn)的控制客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：生活圈層，工作便利

39、、產(chǎn)業(yè)環(huán)境項(xiàng)目吸引點(diǎn)項(xiàng)目吸引點(diǎn)n 戶型小，總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少；n 番禺區(qū)域不會(huì)陌生，近期有番禺規(guī)劃利好；n 有返租合同和帶裝修單位，投資回報(bào)穩(wěn)定，管理輕松。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010目標(biāo)客戶寫真目標(biāo)客戶寫真番禺本地公務(wù)員、企業(yè)高管番禺本地公務(wù)員、企業(yè)高管特質(zhì)特質(zhì)n 收支付能力高的中高層人士；n 大部分有私人汽車；n 對(duì)社區(qū)環(huán)境和物管服務(wù)要求高，追求品質(zhì)生活，重視圈層；n 注重時(shí)間與效率, 看重生活便利和通達(dá)率客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：投資回報(bào)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目吸引點(diǎn)項(xiàng)目吸引點(diǎn)n

40、單價(jià)相對(duì)廣州中心區(qū)域較低；n 戶型小，總價(jià)低，不限購(gòu)，不限貸；n 有返租合同和帶裝修單位，投資回報(bào)穩(wěn)定；n 方便管理，相比投資股票基金來說，是不錯(cuò)的投資產(chǎn)品。Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010目標(biāo)客戶寫真目標(biāo)客戶寫真番禺本地客番禺本地客( (單身族、漂一族單身族、漂一族) )特質(zhì)特質(zhì)n 屬于城市新貴，年輕富活力；n 對(duì)公寓產(chǎn)品有較高認(rèn)可度；n 工作生活節(jié)奏快，交際活動(dòng)豐富，重視生活質(zhì)量。客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：生活圈層，工作便利、升值潛力項(xiàng)目吸引點(diǎn)項(xiàng)目吸引點(diǎn)n 戶型小，總價(jià)低，改善居住同時(shí)不影響生活質(zhì)

41、量；n 產(chǎn)品形象年輕，個(gè)性化，適合年輕一族口味；n 可以享受高質(zhì)素物管的管家式服務(wù)。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010展示策略展示策略客戶策略客戶策略推廣策略推廣策略推售策略推售策略折扣策略折扣策略Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010營(yíng)銷策略核心問題：如何在剛性需求市場(chǎng)占主導(dǎo)的情況下核心問題：如何在剛性需求市場(chǎng)占主導(dǎo)的情況下, ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速走量？的快速走量？核心策略核心策略1 1：展示策略：展示策略：通過項(xiàng)目差異化的展示確立項(xiàng)目差

42、異化的產(chǎn)品定位價(jià)值通過項(xiàng)目差異化的展示確立項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位價(jià)值核心策略核心策略2 2：推廣策略：推廣策略：以話題炒作為核心，通過整合營(yíng)銷擴(kuò)大項(xiàng)目的傳播影響力以話題炒作為核心，通過整合營(yíng)銷擴(kuò)大項(xiàng)目的傳播影響力核心策略核心策略4 4：推售策略：推售策略：小步快速跑，多頻次推售，保證項(xiàng)目持續(xù)快銷小步快速跑，多頻次推售，保證項(xiàng)目持續(xù)快銷核心策略核心策略3 3：客戶策略：客戶策略：深挖中原平臺(tái)等各類資源數(shù)據(jù)庫；擴(kuò)大客戶搜索范圍，多渠道拓展客戶深挖中原平臺(tái)等各類資源數(shù)據(jù)庫；擴(kuò)大客戶搜索范圍，多渠道拓展客戶核心策略核心策略5 5：折扣策略：折扣策略：多種折扣進(jìn)行逼定成交，玩轉(zhuǎn)價(jià)格，讓客戶持續(xù)有新鮮感，實(shí)

43、現(xiàn)快速走量銷多種折扣進(jìn)行逼定成交，玩轉(zhuǎn)價(jià)格，讓客戶持續(xù)有新鮮感，實(shí)現(xiàn)快速走量銷Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010售樓部展示：把售樓部的外圍布置進(jìn)行改造，以直觀表現(xiàn)售樓部展示：把售樓部的外圍布置進(jìn)行改造，以直觀表現(xiàn)“柏柏麗甜果公館麗甜果公館”的大氣、尊貴，及強(qiáng)烈的銷售氛圍的大氣、尊貴，及強(qiáng)烈的銷售氛圍1 1、展示策略、展示策略在解放西路對(duì)出路口的西環(huán)路的“路中花壇”排放1個(gè)大型廣告牌。（寬8米*高5米）更換麗駿路口的指示牌（換成寬3米*2米）在麗駿路兩旁置放“盆花”。在售樓部門口的兩側(cè)增加歡迎牌、宣傳牌（寬4米*高3米

44、）安排銷售人員或物業(yè)客服進(jìn)行門口站崗，讓來訪客戶一進(jìn)門就感受到專業(yè)和高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)素質(zhì)在樣板房播放背景音樂，提升客戶對(duì)樣板房的好感。提供自動(dòng)鞋套機(jī)Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010昭示性展示：使用大號(hào)樓體發(fā)光字，增加項(xiàng)目昭示性；現(xiàn)場(chǎng)支昭示性展示：使用大號(hào)樓體發(fā)光字，增加項(xiàng)目昭示性；現(xiàn)場(chǎng)支架增加項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值內(nèi)容，體現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值架增加項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值內(nèi)容，體現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值1 1、展示策略、展示策略番禺市橋，大廣州的新中心城區(qū)超級(jí)板塊效應(yīng)，蘊(yùn)含勃勃商機(jī)恢宏、大氣的樓體發(fā)光字Code of this report | 40

45、 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)服務(wù)展示：打造高標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程，通過服務(wù)的完善和提物業(yè)服務(wù)展示：打造高標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程，通過服務(wù)的完善和提升，讓客戶感受到高力國(guó)際的五星級(jí)管家服務(wù)升，讓客戶感受到高力國(guó)際的五星級(jí)管家服務(wù)1 1、展示策略、展示策略行禮倒車指引開門護(hù)頂托盤端姿茶水服務(wù)更換煙缸行禮鞠躬遞送鞋套穿鞋套標(biāo)準(zhǔn)站姿指引服務(wù)從開車到柏麗甜果公館停車坪到看完房離開，物管人員始終以五星級(jí)物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供客戶全方位服務(wù)，提升項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)水平。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010附加值展示

46、建議：引進(jìn)高檔業(yè)態(tài)進(jìn)駐或構(gòu)建特色社區(qū)，增強(qiáng)客附加值展示建議：引進(jìn)高檔業(yè)態(tài)進(jìn)駐或構(gòu)建特色社區(qū)，增強(qiáng)客戶信心，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值戶信心，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值1 1、展示策略、展示策略n構(gòu)建特色社區(qū)構(gòu)建特色社區(qū) 廣州首個(gè)廣州首個(gè)“全全wifiwifi社區(qū)社區(qū)” 針對(duì)項(xiàng)目定位，酒店式經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓等，構(gòu)建廣州首個(gè)“全wifi社區(qū)”，利于吸引人氣，也增強(qiáng)客戶投資項(xiàng)目信心。n引進(jìn)高檔業(yè)態(tài)進(jìn)駐引進(jìn)高檔業(yè)態(tài)進(jìn)駐 通過引進(jìn)高檔業(yè)態(tài)進(jìn)駐，提升項(xiàng)目形象，也側(cè)面提升項(xiàng)目的投資價(jià)值。 例如：咖啡廳、西餐廳、名車4S店等。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group,

47、2010線上以話題炒作為核心開展整合營(yíng)銷，立體式推廣擴(kuò)線上以話題炒作為核心開展整合營(yíng)銷，立體式推廣擴(kuò)大項(xiàng)目傳播影響力，線下小眾渠道定點(diǎn)推廣拓客大項(xiàng)目傳播影響力，線下小眾渠道定點(diǎn)推廣拓客2 2、推廣策略、推廣策略線上線下立體式鋪開，開展整合營(yíng)銷，擴(kuò)大項(xiàng)目傳播影響力線上線下立體式鋪開，開展整合營(yíng)銷，擴(kuò)大項(xiàng)目傳播影響力12月2013年1月2月中3月4月底5月8-14層，每周精選低層一口價(jià)單位2012年11月底2-7層及其他尾貨15-21層，每周選低層一口價(jià)單位第一階段第一階段第二階段第二階段網(wǎng)絡(luò)組建網(wǎng)絡(luò)小組，充分利且搜房網(wǎng)等網(wǎng)站，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)廣階段性進(jìn)行報(bào)廣推廣，主要是軟文炒作結(jié)合硬廣宣傳項(xiàng)目功能

48、定位，重大活動(dòng)前1周軟文硬廣宣傳，持續(xù)銷售后軟文炒作熱銷，初定12月、1月、3月、4月、5月每月一次，共5次。在廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)其中一份報(bào)紙A2版面，半版廣告。短信每周（周四或周五）發(fā)送，每次10萬條，12月至5月共25周。重大活動(dòng)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)前增加數(shù)量。其它渠道CALL客、行銷拓客、圈層活動(dòng)活動(dòng)投資理財(cái)講座元旦珠寶鑒賞及抽獎(jiǎng)活動(dòng)名車鑒賞活動(dòng)健康養(yǎng)生講座名表鑒賞活動(dòng)五一夏日大型抽獎(jiǎng)活動(dòng)Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010報(bào)廣推廣報(bào)廣推廣切入市場(chǎng)主題建議：“市橋產(chǎn)業(yè)城，異度空間市橋產(chǎn)業(yè)城，異度空間價(jià)值所在價(jià)值所在”2

49、2、推廣策略、推廣策略選擇媒體：選擇媒體：廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)：投投 放放 量：量： 12月、1月、3月、4月、5月,每月一次，共5次報(bào)廣內(nèi)容：報(bào)廣內(nèi)容：2012年12月-2013年1月，主要以點(diǎn)燃話題亮點(diǎn)，引爆輿論為重心。2013年3月-2013年5月，結(jié)合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，聯(lián)合主題制作。n意義：通過軟文的炒作，轟動(dòng)話題，引意義：通過軟文的炒作，轟動(dòng)話題，引爆輿論。聯(lián)系板塊產(chǎn)業(yè)，間接提升板塊爆輿論。聯(lián)系板塊產(chǎn)業(yè)，間接提升板塊價(jià)值，產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)值，直接提升價(jià)值，產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)值，直接提升【柏麗柏麗甜果甜果】的價(jià)值。的價(jià)值。在廣州全市發(fā)行的報(bào)紙當(dāng)中面眾性較強(qiáng)、喜愛程度較高、投放量較大的報(bào)紙主要是廣州日?qǐng)?bào)、南方

50、都市報(bào)。其中南方都市報(bào)面眾性更為廣闊。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010網(wǎng)絡(luò)推廣：網(wǎng)絡(luò)推廣：在搜房網(wǎng)、新浪樂居及論壇上進(jìn)行大范圍推廣，提高推廣曝光率2 2、推廣策略、推廣策略市橋產(chǎn)業(yè)城，異度空間市橋產(chǎn)業(yè)城，異度空間價(jià)值所在價(jià)值所在市橋產(chǎn)業(yè)城，異度空間市橋產(chǎn)業(yè)城，異度空間價(jià)值所在價(jià)值所在主投媒體主投媒體：搜房網(wǎng)、新浪樂居網(wǎng)等等確定網(wǎng)絡(luò)廣告投放方案：在任何一個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)必須網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)先行先行Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010短信營(yíng)銷：短信營(yíng)銷：2

51、2、推廣策略、推廣策略中原長(zhǎng)期與廣州服務(wù)最專業(yè)和數(shù)據(jù)庫最強(qiáng)大的短信公司中原長(zhǎng)期與廣州服務(wù)最專業(yè)和數(shù)據(jù)庫最強(qiáng)大的短信公司進(jìn)行合作，能第一時(shí)間獲得最強(qiáng)各個(gè)客戶群的有力數(shù)據(jù)進(jìn)行合作，能第一時(shí)間獲得最強(qiáng)各個(gè)客戶群的有力數(shù)據(jù)支持；支持；代理后，我們將選取24間廣州服務(wù)最專業(yè)和數(shù)據(jù)庫最強(qiáng)大的短信公司進(jìn)行合作，我們將對(duì)短信公司的發(fā)送數(shù)據(jù)和效果進(jìn)行長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)和比較，并以此促進(jìn)短信公司的服務(wù)態(tài)度和水平，同時(shí)了解其數(shù)據(jù)特點(diǎn)；每周變換公司以達(dá)到接觸客戶最大化，u發(fā)送時(shí)間發(fā)送時(shí)間：每周四、周五發(fā)送u發(fā)送內(nèi)容發(fā)送內(nèi)容： 1、發(fā)送項(xiàng)目活動(dòng)信息. 2、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)前發(fā)送項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)信息 3、重大活動(dòng)及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短信覆蓋【柏麗甜果柏

52、麗甜果】市市橋產(chǎn)業(yè)城，不限橋產(chǎn)業(yè)城，不限購(gòu)不限貸，酒店購(gòu)不限貸，酒店式管理、返租經(jīng)式管理、返租經(jīng)營(yíng)，營(yíng)，55-8355-83方，方，十分鐘達(dá)廣州南十分鐘達(dá)廣州南站站3462998834629988成本低、速度快、可控性強(qiáng)、用戶到達(dá)率高、保存時(shí)效長(zhǎng)、覆成本低、速度快、可控性強(qiáng)、用戶到達(dá)率高、保存時(shí)效長(zhǎng)、覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010營(yíng)銷活動(dòng)：營(yíng)銷活動(dòng)：項(xiàng)目造勢(shì)與推廣吸引人氣、積累客戶、現(xiàn)場(chǎng)消化客戶項(xiàng)目造勢(shì)與推廣吸引人氣、積累客戶、現(xiàn)場(chǎng)消化客戶2 2、推廣策略、推廣策略投資理財(cái)講座投

53、資理財(cái)講座元旦珠寶主題展元旦珠寶主題展示及抽獎(jiǎng)活動(dòng)示及抽獎(jiǎng)活動(dòng)名車鑒賞活動(dòng)名車鑒賞活動(dòng)養(yǎng)生講座養(yǎng)生講座名表鑒賞名表鑒賞活動(dòng)活動(dòng)五一夏日大型五一夏日大型抽獎(jiǎng)活動(dòng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)12月2013年1月2月中3月4月底5月2012年11月底市場(chǎng)關(guān)注 產(chǎn)品熱銷市場(chǎng)擴(kuò)大 持續(xù)熱銷12月、1月（近年底），通過投資理念和養(yǎng)生講座，促進(jìn)樓盤銷售1月1日元旦節(jié)將舉辦大型的珠寶鑒賞及抽獎(jiǎng)活動(dòng)活動(dòng)，烘托現(xiàn)場(chǎng)熱鬧氣氛，增大客戶量，提升銷售量。2-4月，以團(tuán)體、高雅活動(dòng)為主，花燈節(jié)、名車、名表鑒賞。5月1日勞動(dòng)節(jié)假期舉辦大型的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，增大客戶量，提升銷售量。第二階段第一階段Code of this report | 47 Co

54、pyright Centaline Group, 2010活動(dòng)參考：開展形式多樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)邀約意向客活動(dòng)參考：開展形式多樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)邀約意向客戶，鎖住上門客戶戶，鎖住上門客戶2 2、推廣策略、推廣策略活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：舉辦與客戶群體息息相關(guān)的投資與企業(yè)主健康養(yǎng)生講座。活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：11-12月活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：客戶群體平時(shí)應(yīng)酬多，不太注意身體健康，舉辦此類講座吸引客戶。以銷售中心為地點(diǎn)，邀請(qǐng)客戶，到現(xiàn)場(chǎng)聽理財(cái)講師、養(yǎng)生師為大家講解理財(cái)、養(yǎng)生。以實(shí)惠或優(yōu)惠邀約客戶，讓客戶上門，最終轉(zhuǎn)化為成交投資理財(cái)講座、企業(yè)主健康養(yǎng)生講座投資理財(cái)講座、企業(yè)主健康養(yǎng)生講座Code

55、 of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010活動(dòng)參考：開展形式多樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)邀約意向客活動(dòng)參考：開展形式多樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)邀約意向客戶，鎖住上門客戶戶，鎖住上門客戶2 2、推廣策略、推廣策略活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：通過抽獎(jiǎng)活動(dòng)邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，促進(jìn)銷售?；顒?dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：印制樓盤抽獎(jiǎng)卷，在抽獎(jiǎng)日前一個(gè)月開始派發(fā)。1臺(tái)客戶1個(gè)抽獎(jiǎng)卷。抽獎(jiǎng)日當(dāng)天通常有舞臺(tái)表演、暖場(chǎng)活動(dòng)。提供糕點(diǎn)點(diǎn)心、飲品。獎(jiǎng)品建議：旅游2人套票、Iiphone5、購(gòu)物卡、裝修公司現(xiàn)金卷、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等等各式抽獎(jiǎng)活動(dòng)各式抽獎(jiǎng)活動(dòng)Code of this r

56、eport | 49 Copyright Centaline Group, 2010活動(dòng)參考：開展形式多樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)邀約意向客活動(dòng)參考：開展形式多樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)邀約意向客戶，鎖住上門客戶戶，鎖住上門客戶2 2、推廣策略、推廣策略活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：活動(dòng)表現(xiàn)形式讓客戶知道進(jìn)駐【柏麗甜果】可以做為展示營(yíng)銷點(diǎn)?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：3-4月份活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)車商、表商進(jìn)行交叉優(yōu)惠，配合銷售，配以專業(yè)人員講解，暖場(chǎng)小表演、暖場(chǎng)攤位游戲小禮品派送以實(shí)惠或優(yōu)惠邀約客戶，讓客戶上門，最終轉(zhuǎn)化為成交珠寶主題、珠寶主題、名車鑒賞、名表鑒賞活動(dòng)名車鑒賞、名表鑒賞活動(dòng)Code of th

57、is report | 50 Copyright Centaline Group, 2010拓展客戶：多渠道客戶資源瘋狂拓展客戶：多渠道客戶資源瘋狂CALLCALL客客3 3、客戶策略、客戶策略策劃+項(xiàng)目經(jīng)理+銷售頭腦風(fēng)暴，疏理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)策劃+項(xiàng)目經(jīng)理給銷售代表培訓(xùn)Call客技巧及內(nèi)容策劃+項(xiàng)目經(jīng)理一起撰寫Call客說辭制定Call客比賽規(guī)則，Call客率最高的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理下定Call客目標(biāo)，要求達(dá)5%的有效Call客率，項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，每天Call結(jié)束后及時(shí)開會(huì)反饋結(jié)果集討論Call遇到的問題，并及時(shí)提供解決辦法廣州中原代理項(xiàng)目的所有成交、來電、來訪的客戶資源廣州中原二手門店來訪的

58、客戶資源佛山中原二手門店來訪的客戶資源中原其他珠三角城市二手門店來訪的客戶資源佛山中原代理項(xiàng)目的所有成交、來電、來訪的客戶資源中原其他珠三角代理項(xiàng)目的所有成交、來電、來訪的客戶資源客戶渠道Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010中原平臺(tái)資源：整合中原內(nèi)部資源，如中原門戶網(wǎng)、中原各類中原平臺(tái)資源：整合中原內(nèi)部資源，如中原門戶網(wǎng)、中原各類地產(chǎn)期刊及合作資源進(jìn)行整合推廣，擴(kuò)大外地客戶來源地產(chǎn)期刊及合作資源進(jìn)行整合推廣，擴(kuò)大外地客戶來源中原地產(chǎn)門戶網(wǎng)推廣（為項(xiàng)目特定時(shí)間定制）中原地產(chǎn)門戶網(wǎng)推廣（為項(xiàng)目特定時(shí)間定制）3 3、客戶策略

59、、客戶策略中原地產(chǎn)區(qū)域布局中原地產(chǎn)區(qū)域布局中原廣州客戶數(shù)據(jù)庫資源短信群發(fā)中原廣州客戶數(shù)據(jù)庫資源短信群發(fā)Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010行銷搶、拉客戶：在項(xiàng)目周邊客戶來源集中的地區(qū)及樓盤邊使行銷搶、拉客戶：在項(xiàng)目周邊客戶來源集中的地區(qū)及樓盤邊使用行銷搶、拉客戶用行銷搶、拉客戶3 3、客戶策略、客戶策略可采用的行銷搶拉方式：可采用的行銷搶拉方式：直入式行銷：直入式行銷：在重點(diǎn)社區(qū)、單位項(xiàng)目組安排拓客團(tuán)隊(duì)投遞或駐點(diǎn)蹲守，直接接觸核心目標(biāo)客戶競(jìng)品攔截：競(jìng)品攔截：在周圍在售項(xiàng)目設(shè)點(diǎn)蹲守，截流客戶，直接派發(fā)單張與海報(bào)，拉客戶上

60、門?？蛻魜碓匆唬赫畣挝豢蛻魜碓匆唬赫畣挝环畢^(qū)政府、法院稅務(wù)局等；客戶來源二：商圈客戶來源二：商圈光明北路、百越廣場(chǎng)、番禺廣場(chǎng)、番禺賓館等；客戶來源三：大型專業(yè)市場(chǎng)客戶來源三：大型專業(yè)市場(chǎng)吉盛偉邦家私中心、五洲國(guó)際建材城、沙溪國(guó)際酒店用品城、斯高數(shù)碼國(guó)際電子港、美嘉國(guó)際服飾城等；客戶來源四：大型社區(qū)客戶來源四：大型社區(qū)西城花園、華僑城、中頤海倫堡、康裕園、富華花園、僑宮苑、康裕園、北麗園、昊龍花園等；客戶來源五：熱門一手樓盤客戶來源五：熱門一手樓盤錦官城、城南源著、亞運(yùn)城、南郊多個(gè)人氣樓盤。Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2