工程造價管理(

1、工程造價管理(第一節(jié)第一節(jié) 項目建設程序及建設項目組項目建設程序及建設項目組成成 一、項目建設程序 項目建設程序建設項目從決策、設計、施工到竣工驗收和后評價的全過程中，各項工作必須遵循的先后次序。 六個階段：決策階段、設計階段、建設準備階段、施工安裝階段、竣工驗收階段和后評價階段。 決策階段又分項目建議書和可行性研究兩個階段。第1頁/共65頁 （一）項目建議書階段（一）項目建議書階段 項目建議書要求建設某一具體工程項目的建議文件，是投資決策前對擬建項目的輪廓設想。項目建議書不是項目的最終決策。 內(nèi)容：P1。第2頁/共65頁 （二）可行性研究階段 可行性研究在項目建議書被批準后，對項目在技術(shù)、經(jīng)

2、濟、工程、環(huán)境等方面是否可行所進行的科學分析和論證，并提出項目的可行性研究報告的科學方法和工作階段。 可行性研究方法最早出現(xiàn)于美國，20世紀30年代初期，開發(fā)田納西河項目中首次運用。第3頁/共65頁1.可行性研究的階段 P108投資機會研究階段尋找最佳投資機會的活動。初步可行性研究是指在機會研究的基礎上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。適應于大型復雜項目的可行性研究。第4頁/共65頁詳細可行性研究階段（最終可行性研究），是投資決策的重要階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果可行性研究報告。2.可行性研究的程序除機會研究外，初步可

3、行性研究報告和詳細可行性研究報告一般都有一個比較固定的程序。第5頁/共65頁 組織工作小組； 社會和市場調(diào)查； 確定項目的必要性； 進行最佳方案技術(shù)論證； 進行經(jīng)濟分析與比較； 制定實現(xiàn)設想的實施辦法； 結(jié)論與決策建議； 形成可行性研究報告的初稿； 論證和修改。第6頁/共65頁3.可行性研究的內(nèi)容參見投資項目可行性研究指南。可行性研究報告編制：參見指南P181。房地產(chǎn)項目可行性研究報告基本框架內(nèi)容第7頁/共65頁 一、項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 1.1.2 開發(fā)公司 1.1.3 承擔可行性研究工作的單位1.1.4 研究工作依據(jù) 1.1.5 項目建設規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6

4、項目開發(fā)手續(xù) 第8頁/共65頁 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場預測 1.2.2 項目建設進度 1.2.3 投資估算和資金籌措 1.2.4 項目綜合評價結(jié)論 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環(huán)境 2.1.2 本市投資宏觀背景第9頁/共65頁 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預測 2.1.4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒2.2 區(qū)域市場分析 2.2.1 區(qū)域市場界定 2.2.2 供給分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 競爭分析 2.2.5 典型物業(yè)調(diào)查 2.2.6 市場分析有關(guān)結(jié)論 第10頁/共65頁 三、項目分析及評價 3.1 地塊解析 3.1.1 交通

5、條件 3.1.2 地形、地勢 3.1.3 水電氣保障 3.1.4 規(guī)劃限制條件 3.2 項目SWOT分析 3.3 項目評價 第11頁/共65頁 四、 市場定位及項目評估 4.1 項目定位 4.2 方案評估意見 五、項目開發(fā)建設進度安排 5.1 有關(guān)工程計劃說明 5.2 施工橫道圖 第12頁/共65頁 六、投資估算與資金籌措 6.1 項目總投資估算 6.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 6.1.2 流動資金估算 6.2 資金籌措 6.2.1 資金來源 6.2.2 項目籌資方案 6.3 投資使用計劃 6.3.1 投資使用計劃 6.3.2 借款償還計劃 第13頁/共65頁 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7.1 各

6、類物業(yè)銷售收入估算 7.2 項目銷售回款計劃 7.3 資金來源與運用分析 7.4 銷售利潤 八、財務與敏感性分析 8.1 贏利能力分析 8.2 項目不確定性分析 8.3 社會效益和影響分析 第14頁/共65頁 九、可行性研究結(jié)論與建議 9.1 擬建方案的結(jié)論性意見 9.2 項目主要問題的解決辦法和建議9.3 項目風險及防范建議 十、附表 10.1 項目工程計劃橫道圖 10.2 項目開發(fā)成本估算表 第15頁/共65頁 10.3 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表10.4 項目投資計劃估算表 10.5 資金來源與運用表 10.6 損益及利潤分配表 10.7 現(xiàn)金流量表（全部投資） 10.8 借款償

7、還期測算表 10.9 敏感性分析表 十一、附件 第16頁/共65頁房地產(chǎn)投資項目可行性分析案例u房地產(chǎn)項目投資分析報告目錄u某項目的可行性研究報告案例第17頁/共65頁 （三）編制計劃任務書和選擇建設地點 P2。 （四）設計工作階段 兩階段：初步設計階段和施工圖設計階段。 三階段：初步設計、技術(shù)設計、施工圖設計階段。第18頁/共65頁 （五）建設準備階段 主要內(nèi)容見P3。 （六）建設施工階段 進行組織施工和生產(chǎn)性項目竣工前的生產(chǎn)準備工作。 （七）竣工驗收階段 分初步驗收和正式竣工驗收。第19頁/共65頁 （八）后評價階段 建設項目后評價工程項目竣工投產(chǎn)生產(chǎn)運營一段時間后，在對項目的立項決策設計

8、施工竣工投產(chǎn)生產(chǎn)運營等全過程進行系統(tǒng)評價的一種技術(shù)活動。 通過后評價達到總結(jié)經(jīng)驗、研究問題、吸取教訓、提高項目決策水平和投資效果的目的。第20頁/共65頁 二、建設項目的組成 P4。 單項工程單位工程分部工程分項工程 1. 單項工程在一個建設項目中，具有獨立的設計文件，竣工后可以獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。是建設項目的組成部分。第21頁/共65頁 2. 單位工程按不同工程性質(zhì)劃分的、有獨立的設計圖紙，可以獨立組織施工、但建成后一般不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。是單項工程的組成部分。按照單項工程的構(gòu)成，又可分解為建筑工程和設備安裝工程。第22頁/共65頁 3. 分部工程單位工程的組成部分。

9、按照工程部位、工種性質(zhì)、設備種類、工程結(jié)構(gòu)使用材料或施工程序的不同，可分解為若干個分部工程。如房屋的土建工程，按其不同的工種、不同的結(jié)構(gòu)和部位可分為基礎工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程等。第23頁/共65頁 4. 分項工程分部工程的組成部分。按照不同的施工方法、不同的材料、不同的規(guī)格，可分解為若干個分項工程。如磚石工程分為磚砌體和毛石砌體兩類，其中磚砌體又可按部位不同分為外墻和內(nèi)墻等分項工程。 分項工程可以直接計算出相應的費用。第24頁/共65頁第二節(jié)第二節(jié) 工程造價的概念工程造價的概念一、含義 P5工程造價建設工程產(chǎn)品的建造價格，在市場經(jīng)濟條件下，有兩種含義：1.建設項目工程造價是指預

10、計或?qū)嶋H開支的建設項目的建設成本，包括建筑工程、安裝工程、設備及相關(guān)費用。2.建設工程的承包價格。第25頁/共65頁二、工程造價的特點及職能（一）工程造價特點 P61.工程造價的大額性2.工程造價的個別性和差異性3.工程造價的動態(tài)性4.工程造價的廣泛性和復雜性5.工程造價的階段性第26頁/共65頁（二）工程造價的職能1.價格職能2.預測職能3.控制職能4.評價職能5.調(diào)控職能第27頁/共65頁 三、工程造價計價的特點 P9 （一）單件性計價 （二）分部組合計價 （三）多次性計價 （四）方法多樣性第28頁/共65頁第三節(jié)第三節(jié) 工程造價管理的基本概念工程造價管理的基本概念一、工程造價管理的含義工

11、程造價管理以工程項目為研究對象，以工程技術(shù)、經(jīng)濟、管理為手段，以效益為目標，與技術(shù)、經(jīng)濟、管理相結(jié)合的一門交叉的、新興的邊緣學科。有兩種含義：1. 建設工程投資費用管理：包括合理確定和有效控制工程造價的一系列工作。2. 工程價格管理。第29頁/共65頁 二、工程造價管理的目標、特點及對象 P10。 （一）目標 造價本身合理，實際造價不超出概算。 （二）特點 四個：時效性、公正性、規(guī)范性、準確性。第30頁/共65頁 （三）對象 分客體和主體。 三、內(nèi)容 合理確定和有效控制工程造價。 （一）工程造價的合理確定 在建設程序的各個階段，合理確定投資估算、概算造價、預算造價、承包合同價、第31頁/共65

12、頁 結(jié)算價、竣工決算價。 （二）工程造價的控制途徑 投資估算設計概算施工圖預算合同價竣工決算 采用動態(tài)控制。分實施前、實施中及實施后三個階段。 P12。第32頁/共65頁特例：房地產(chǎn)投資項目成本控制與管理1. 成本控制在保證產(chǎn)品或部品的品質(zhì)基礎上即保證產(chǎn)品性能價格比的前提下所有降低建造成本的手段。第33頁/共65頁 固定成本=地價+管理費+利息+稅收+物業(yè)管理費 可變成本=建安成本+營銷成本 利潤=售價-總成本 建安成本=基礎造價+結(jié)構(gòu)造價+ 公共部位裝修費+室內(nèi)裝修費+水電管線安裝費+ 公用管網(wǎng)建設費+設備及安裝費+室外環(huán)境造價+公共配套2. 成本構(gòu)成總成本=固定成本+可變成本 其中：第34

13、頁/共65頁 3. 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系成本控制項目經(jīng)理財 務專業(yè)成本顧問項目估算師董事會/總經(jīng)理項目工程師第35頁/共65頁4. 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程項目工程總預算董事會審批初步估算總控制目標合 同 價最低價中標增加工程實施招標決策機制業(yè)主審批結(jié) 算總結(jié)分析第36頁/共65頁5. 目標成本管理體系根據(jù)項目的市場定位、質(zhì)量要求、目標利潤確定項目的成本控制目標。6. 成本管理措施成本動態(tài)管理在項目建設過程中及時完成設計修改及合同的成本變化分析，對提出的修改措施進行評估及實施，設置成本預警信號，對不良狀況研究出補救辦法。第37頁/共65頁帳房先生限價系統(tǒng)尋價大規(guī)模招標限價反單三方合同加強合同管

14、理甲供第38頁/共65頁成本指導書特點：有了完全成本的概念，針對性和指導性欠缺。集中體現(xiàn)在：a.主體建筑指導意義不強迫切需要清單招標。b.環(huán)境成本針對性不強設計整體化和標準化。第39頁/共65頁 強化招標機制集中采購、實物量招標、設計標準化。清單招標盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)。進行方案優(yōu)化分設計和施工兩個不同階段。第40頁/共65頁第四節(jié)第四節(jié) 資金的時間價值資金的時間價值 一、資金時間價值的概念一、資金時間價值的概念 資金的時間價值資金在生產(chǎn)和流通過程中隨著時間的推移而形成的增殖，它表現(xiàn)為同一數(shù)量的資金在不同的時點上具有不同的價值。 例如：期初存入100元，在利率為10%的條件下，每年期末

15、本利和分別為：第41頁/共65頁 第一年本利和：100（1+10%）=110元 第二年本利和：100 （1+10%） （1+10%）=121元 第三年本利和：100 （1+10%） （1+10%） （1+10%）=133.1元 依次，還可計算其他年份的本利和。 在這個案例中，資金的時間價值就是每年的利息。 資金的時間價值在項目經(jīng)濟評價中具有特別重要的意義。也是工程造價管理的基本工具之一。第42頁/共65頁二、資金時間價值相關(guān)概念二、資金時間價值相關(guān)概念1.利息、本金、利率、計息次數(shù) P20。2. 現(xiàn)值以后各期收付資金的現(xiàn)時價值。即表示資金發(fā)生在某一特定時間序列始點上的價值。3. 終值計算期末的

16、價值。即表示資金發(fā)生在某一特定時間序列終點上的價值。第43頁/共65頁4. 年金等額定期的系列收支，即每隔一定相同時期收入或支出的相等金額的款項。5. 資金等值不同時點不同金額的價值，在單個現(xiàn)金流量之間，或在單個現(xiàn)金流量與系列現(xiàn)金流量之間，或在系列現(xiàn)金流量之間等效。第44頁/共65頁三、現(xiàn)金流量三、現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流量概念將工程項目視為一個獨立系統(tǒng)時的流入和流出該項目系統(tǒng)的現(xiàn)金活動。包括現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出）。（二）現(xiàn)金流量圖描述資金流通量，表示資金在不同時間點流入、流出的狀況。第45頁/共65頁 現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）發(fā)生時間及數(shù)量大小

17、。如圖P20。 橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù)，取計息期的期數(shù)為時間刻度數(shù)值。一般假設以計息期末為資金收支的時點，即假設資金的收入與支出均發(fā)生在計息期的期末。第46頁/共65頁 縱軸描述現(xiàn)金流量，其位置是由時間軸上的時點來確定。某期的現(xiàn)金流量等于該期的現(xiàn)金流入量減去現(xiàn)金流出量。若結(jié)果為正，在相應時點繪制在時間軸的上方用向上的箭頭表示。反之，用向下的箭頭表示。第47頁/共65頁（一）一次支付型1.一次支付終值（復利終值）復利終值現(xiàn)在一定數(shù)量的本金（現(xiàn)值）按復利計算到未來某一特定時點的本利和。其現(xiàn)金流量圖如圖14所示。公式見P21。四、資金時間價值的計算公式四、資金時間價值的計算公式第48頁/

18、共65頁2.一次支付現(xiàn)值（復利終值）復利現(xiàn)值未來一定時點一定數(shù)量的資金按復利折算到現(xiàn)在的價值，或是未來某一時點特定的本利和所需的本金（現(xiàn)值）。其現(xiàn)金流量圖如圖14所示。公式見P21。第49頁/共65頁（二）等額支付型1.等額分付終值（年金終值）年金終值在一定的時期內(nèi)，每隔相同的時間收入或支出一筆相等金額，在到期時按復利計算的本利和。其現(xiàn)金流量圖如圖15所示。公式見P22。第50頁/共65頁2.等額分付償債基金（償債基金）償債基金在一定時期內(nèi)，為使期末的本利和達到預定數(shù)額而于每期期末存入的相同數(shù)額的款項。償債基金與年金終值互為逆運算。其現(xiàn)金流量圖如圖15所示。公式見P22。第51頁/共65頁3.

19、等額分付現(xiàn)值（年金現(xiàn)值）年金現(xiàn)值將在一定時期內(nèi)按相同時間間隔在每期期末收入或支出的相等金額折算到第一期期初的現(xiàn)值之和。其現(xiàn)金流量圖如圖16所示。公式見P22。第52頁/共65頁4.等額分付回收公式（資本回收）資本回收投入的一筆資金在一定期限內(nèi)于每期期末以相等數(shù)額回收的年金。資本回收與年金現(xiàn)值互為逆運算。其現(xiàn)金流量圖如圖16所示。公式見P22。第53頁/共65頁 五、名義利率和實際利率五、名義利率和實際利率 當復利計算的次數(shù)多于利率周期數(shù)，即每個復利率周期內(nèi)不止計算一次利息時，就會出現(xiàn)名義利率與實際利率的差異。 1. 名義利率名義上的利率周期的利率。 2 實際利率按每個利率周期內(nèi)的實際復利計算出

20、的利率。 公式見P24。第54頁/共65頁 問題： 名義利率與實際利率只是計息期不同，這句話對嗎? (也即名義利率與實際利率的公式i=(1+r/m)m-1 是否永遠都成立？）第55頁/共65頁復習思考題：1.舉例說明建設項目的組成部分。2.簡述我國工程造價的分類。3.簡述針對工程建設的不同階段，建設工程計價文件的種類。4.簡述建設項目各階段工程造價管理的具體內(nèi)容。第56頁/共65頁 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場預測 1.2.2 項目建設進度 1.2.3 投資估算和資金籌措 1.2.4 項目綜合評價結(jié)論 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環(huán)境 2.1.2 本市投資宏觀背景第57頁/共65頁 2. 單位工程按不同工程性質(zhì)劃分的、有獨立的設計圖紙，可以獨立組織施工、但建成后一般不能