房地產(chǎn)租金水平估價報告-珠海公共資源交易中心

1、房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：廣衡（評）字2017第12044號估價項目名稱：珠海市吉大建業(yè)三路4號（住房公積金單身公寓A、B棟）物業(yè)對外公開招租底價租金評估估價委托人：珠海市住房公積金中心房地產(chǎn)估價機構(gòu)：深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：劉曉蘭（注冊證號4420130085）周文彬（注冊證號4420130060）估價報告出具日期：2017年3月9日廣衡評估：廣闊平衡價值國家A級資信，全國范囤土地評恰.一級房地產(chǎn)評怙丨房地產(chǎn)估價報告II珠海市住房公積金租金評估I致估價委托人函珠海市住房公積金中心：承蒙委托，我公司對珠海市吉大建業(yè)三路4號（住房公積金單身公寓A、B棟）物業(yè)對外公開

2、招租底價租金進行了評估，價值時點為2017年2月23日，估價目的是為通過市公共資源交易平臺進行公開競價租賃提供物業(yè)租金底價參考依據(jù)。我公司根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)資料，按照國家和廣東省、珠海市有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)，遵循估價原則和必要的估價程序，經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，選用科學(xué)合理的估價方法（比較法），在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，確定估價對象在價值時點的底價租金為：月租金101,278元，年租金1,215,336元，三年總租金3,646,008元，大寫人民幣叁佰陸拾肆萬陸仟零捌元整（詳見下表）。估價結(jié)果明細表估價對象建筑面積（m2）租金單價（元/m?月）月租金（元）年租金（元）三年

3、總租金（元）珠海市吉大建業(yè)三路4號住房公積金單身公寓A、B棟641015.8101,2781,215,3363,646,008說明：原租賃合同月租金為93045元，本次評估增長率為8.85%。深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價有限公司法定代表人：2017年3月9日Add:深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑3棟6C-ETel:86-755-8350388083088190廣衡評估：廣闊平衡價值國家A級資信，全國范圍土地評恰，一級房地產(chǎn)評怙丨房地產(chǎn)估價報告II珠海市住房公積金租金評估I一、估價師聲明1二、估價假設(shè)和限制條件2三、估價結(jié)果報告4（一）估價委托人4（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)4（三）估價目的4（四）估價

4、對象4（五）價值時點6（六）價值類型6（七）估價原則6（八）估價依據(jù)7（九）估價方法7（十）估價結(jié)果8（十一）注冊房地產(chǎn)估價師9（十二）實地查勘期9（十三）估價作業(yè)期9四、附件10Add:深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑3棟6C-ETel:86-755-8350388083088190E廣衡評怙：廣闊平衡價值/國家A級賈信，全國范屋土地評恰，一級房地產(chǎn)評怙丨房地產(chǎn)估價報告II珠海市住房公積金租金評估I一、估價師聲明我們鄭重聲明：1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)

5、分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準的規(guī)定進行估價工作，撰寫本估價報告。5、我公司已派注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、未經(jīng)估價單位同意，本估價報告的全部或任何部分均不得引用于其他文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8、對于超過本報告規(guī)定的估價報告應(yīng)用有效期使用本報告或使用者不當(dāng)使用所產(chǎn)生的

6、后果，本估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。9、本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。注冊房地產(chǎn)估價師（簽字）：2017年3月9日二、估價假設(shè)和限制條件1、一般假設(shè)（1）本次評估假定價值時點時的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。（2）本次估價以公開市場為假設(shè)前提，公開市場內(nèi)涵為：存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；買賣雙方的交易行為都是精明和謹慎的；該房產(chǎn)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；在價值時點前，相對于房產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)市場狀況而言，有一個合理的談判周期；在此周期內(nèi)，市場狀況和價格水平是靜止不變的；不

7、考慮特殊買家的附加出價。（3）本估價報告提供的估價結(jié)果為物業(yè)對外公開招租底價租金，是指在調(diào)查同類用途物業(yè)的市場客觀租金水平的基礎(chǔ)上，考慮物業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)模、面積、租賃期、維修養(yǎng)護和管理及原有租賃合同的實際租金水平等因素，確定最有可能吸引投資者參與公開競價租賃的底價租金。實際成交租金將由市場的接受能力和競價程度確定。（4）我方僅對估價對象作一般性的查看，未對其地上空間、地下狀況等進行質(zhì)量測試，不對估價對象的其他價值作鑒定。本次估價以估價對象達到國家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準要求為前提。（5）估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)異議，也不涉及任何法律糾紛。（6）本報告估價結(jié)果主要依據(jù)委托人提供的資料進行測算，委托人對所

8、提供的資料真實性、合法性、完整性及由此產(chǎn)生的后果負責(zé)。（7）本報告未考慮估價對象形成過程中的債權(quán)、債務(wù)問題，也未考慮委托人的資信狀況。（8）本估價報告僅適用于委托人確定租金提供參考而評估物業(yè)對外公開招租底價租金之用，不具有其他效力。估價結(jié)果自本估價報告提交之日起壹年內(nèi)有效。在有效期內(nèi)，如作價標(biāo)準發(fā)生重大變化，對估價對象房地產(chǎn)價值影響較大時，須委托估價機構(gòu)重新估價。2、未定事項假設(shè)無未定事項假設(shè)。3、背離事實假設(shè)無背離事實假設(shè)。4、不相一致假設(shè)無不相一致假設(shè)5、依據(jù)不足假設(shè)無依據(jù)不足假設(shè)6、估價報告使用限制(1) 本估價報告應(yīng)用的有效期為報告完成之日起一年(即2017年3月9日至2018年3月8

9、日)，如在此期間房地產(chǎn)自身狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，估價結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。(2) 本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。(3) 任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告；如由于評估報告使用不當(dāng)引起的任何法律、民事責(zé)任等與評估機構(gòu)無關(guān)，同時，評估機構(gòu)保留追究因報告使用不當(dāng)給評估機構(gòu)造成損失的法律責(zé)任。(4) 本報告由深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價有限公司負責(zé)解釋。三、估價結(jié)果報告（一）估價委托人珠海市住房公積金中心（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)機構(gòu)名稱：深圳市廣衡房地產(chǎn)和土地估價有限公司聯(lián)系地址：深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑

10、3棟6C法定代表人：唐劍波資格等級與編號：國家一級，粵建房估證字2014007有效期限：至2017年12月22日止（三）估價目的為通過市公共資源交易平臺進行公開競價租賃提供物業(yè)租金底價參考依據(jù)（四）估價對象根據(jù)委托人提供的資料，本次估價對象為珠海市吉大建業(yè)三路4號（住房公積金單身公寓A、B棟）。詳細情況如下：1、權(quán)益狀況估價對象為珠海市吉大建業(yè)三路4號（住房公積金單身公寓A、B棟），至評估基準日，尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，但已取得建設(shè)用地批準書建筑物已經(jīng)取得單位工程竣工驗收證明書。2、實物狀況估價對象為珠海市吉大建業(yè)三路4號（住房公積金單身公寓A、B棟），其中A棟為框混結(jié)構(gòu)七層，總建筑面積為4511

11、平方米，其中一層為活動室、閱讀室舞蹈室及廚房，二至至七層為單間宿舍，有兩個樓梯上落，每層18間單間，單間為一房一衛(wèi)一陽臺，建筑物外墻為馬賽克，房間地面鋪地磚，墻面及天花為涂料，鋁合金窗，不銹鋼防盜網(wǎng)，防盜門。B棟為混合七層，總建筑面積為1899平方米，每層7個單間，單間為一房一衛(wèi)一陽臺，建筑物外墻為馬賽克，房間地面鋪地磚，墻面及天花為涂料，鋁合金窗，不銹鋼防盜網(wǎng)，防盜門。兩棟建筑物所在宗地總用地面積為3853.00平方米，依山而建，宗地內(nèi)綠化面積較大，綠化率較高，小區(qū)物業(yè)管理一般。3、估價對象區(qū)域因素分析（1）區(qū)域位置估價對象所在區(qū)域位置優(yōu)越，向東與吉大主要商業(yè)圈相接，向南及向西與拱北商業(yè)圈相

12、接，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公氛圍濃厚，各行業(yè)聚集度較高，客流量較大，城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套設(shè)施完善度較高，區(qū)域內(nèi)有多處大型購物超市、市場、銀行、餐廳、休閑娛樂場所以及醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、文化等公共公益設(shè)施，能滿足日常生活基本需要。（2）公交便捷度估價對象所在位于珠海市吉大建業(yè)三路4號，與九洲大道主交通要道相串聯(lián)，出行方便；估價對象距附近的白蓮洞公園巴士站約500米，有2、12、21、25路公交車?？吭摪褪空?，來往于市內(nèi)主要片區(qū)，交通便捷度較好。（3）對外交通狀況估價對象所在區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬荻容^高，距主干道九洲大道約600米距離，距城軌珠海站約5公里，距九洲港碼頭約4公里。（4）基礎(chǔ)設(shè)施條件 供電，由市政

13、供電網(wǎng)給區(qū)域供電，供電保證率較高，能滿足商住用地的需求； 供水，由市政供水網(wǎng)給區(qū)域供水，現(xiàn)在供水設(shè)施能滿足區(qū)域商業(yè)住的用水需求； 排水，區(qū)域內(nèi)雨污分排，均排入市班排水管網(wǎng)，排水情況暢通； 通訊，區(qū)域區(qū)有移動、聯(lián)通、電信線路，通訊條件優(yōu)越；（5）公共配套設(shè)施區(qū)域公共配套設(shè)施主要有珠海實驗中學(xué)、白蓮洞公園，將軍山公園，銀行、沃爾瑪超市等設(shè)施較齊全；（6）環(huán)境質(zhì)量該區(qū)域內(nèi)無明顯污染源，環(huán)境質(zhì)量較好。（7）商業(yè)氛圍估價對象屬吉大和拱北商業(yè)圈內(nèi)，區(qū)域內(nèi)有吉大免稅商場、海天國貿(mào)店、沃爾瑪百貨、華潤萬家等，商業(yè)氛圍較濃厚。（五）價值時點2017年2月23日，為抽簽確定評估公司的日期。（六）價值類型物業(yè)對外公

14、開招租底價租金，是指在調(diào)查同類用途物業(yè)的市場客觀租金水平的基礎(chǔ)上，考慮物業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)模、面積、租賃期、維修養(yǎng)護和管理及原有租賃合同的實際租金水平等因素，確定最有可能吸引投資者參與公開競價租賃的底價租金。實際成交租金將由市場的接受能力和競價程度確定。（七）估價原則1、獨立、客觀、公正原則遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。2、合法原則遵循合法原則，評估價值應(yīng)為依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3、價值時點原則遵循價值時點原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。4、替代原則遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在在同等

15、條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳使用原則遵循最高最佳使用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。6、謹慎原則遵循謹慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格，充分估計市場房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估處置損失風(fēng)險。(八) 估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國物權(quán)法4、中華人民共和國擔(dān)保法5、中華人民共和國拍賣法6、房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-2015)7、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)

16、準(GB/T50899-2013)8、中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法9、建設(shè)用地批準書復(fù)印件10、現(xiàn)場實地查勘察記錄11、相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)查資料12、委托人提供的待估房地產(chǎn)其他相關(guān)資料(九) 估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，有條件選用比較法進行估價的，應(yīng)以比較法為主要的估價方法。收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。1、估價技術(shù)路線估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地

17、勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-2015)，估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場出租市場較為活躍，可收集到相關(guān)可比實例，因此選取比較法作為本次估價的基本方法求取估價對象的價值。在確定估價方法時，我們作如下考慮：估價對象估價技術(shù)路線估價對象批準用途為單身公寓，已建成投入使用多年，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn);維護保養(yǎng)狀況一般，可重新改造或改變用途的可能性較低，故不適宜選用假設(shè)開Add:深圳市福田區(qū)深南大道都市陽光名苑3棟6C-ETel:86-755-835038808308819011發(fā)法估價。成本法一般適用于估價那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值；近幾

18、年來珠海市住宅房地產(chǎn)市場狀況十分活躍，整體趨勢上揚，從成本角度考慮，已無法衡量估價對象客觀真實的市場價值，故亦不適宜選用成本法估價?；鶞实貎r修正法一般只用于土地估價，不適用于含有建筑物的房地產(chǎn)估價。估價對象鄰近地段有許多同類性質(zhì)的市場租賃實例，比較法能較客觀、準確的反映其市場價值，故選取比較法作為本次估價的主要方法?；谝陨峡紤]，估價對象采用比較法進行估價。2、基本估價方法介紹比較法是將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。F=%工X-XX比較法計算公式為：，其中：V =待估房地產(chǎn)價值；V =比較實例房地產(chǎn)價格；0A=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；A=比較實例房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；0B=待估房地產(chǎn)估價期日房地產(chǎn)價格指數(shù)；B=比較實例房地產(chǎn)交易日期房地產(chǎn)價格指數(shù)；0C=待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；C=比較