PPP模式中涉及土地的法律和稅收問題

1、PPP模式中涉及土地的法律和稅收問題冷玥2016年3月28日土地的分類土地的分類 耕地 園地 林地 牧草地 其他農(nóng)用地農(nóng)用地 商服用地 工礦倉儲用地 公共建筑用地 住宅用地 交通運輸用地 水利設(shè)施用地 特殊用地建設(shè)用地 未利用地 其他用地未利用地土地的所有權(quán)土地的所有權(quán)國家所有城市市區(qū)的土地農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地國家依法征收的土地依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地土地的使用權(quán)土地的使用權(quán) 國

2、有土地使用權(quán)出讓 國有土地租賃 國有土地使用權(quán)作價出資或者入股國有土地的方式 國家機關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地下列建設(shè)用地經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以取得法律依據(jù)法律依據(jù)第五十五條土地法 以出讓等有償方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地 新增建設(shè)用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)第五十六條土地法 建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用

3、合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地第五十七條土地法 建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有土地的，由縣級以上人民政府土地性質(zhì)主管部門批準 臨時使用土地的使用者應(yīng)當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物 臨時使用土地期限一般不超過2年土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)土地的一級開發(fā)和二級開發(fā) 指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程一級開

4、發(fā) 即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等二級開發(fā)土地作價出資或入股土地作價出資或入股土地資產(chǎn)處置方式在涉及國家安全的領(lǐng)域和高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，國有企業(yè)可以劃撥方式使用土地對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資(入股)方式配置土地對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)土地資產(chǎn)價值采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資(入股)方式處置土地

5、資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價以授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價出資(入股)、租賃，或在集團公司直屬企業(yè)、按股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)到市、縣土地行政主管部門設(shè)立的土地交易場所掛牌交易，以增加交易機會，減少交易成本；對有多個需求者的土地，可由土地行政主管部門組織招標拍賣，提高國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地的收益國有企業(yè)

6、改革涉及的土地使用權(quán)應(yīng)當進行地價評估，改制為上市公司的，必須選擇具有A級土地評估資質(zhì)的機構(gòu)進行地價評估土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓出讓土地使用權(quán)出讓條例土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議招標拍賣掛牌土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合或者其他用地五十年招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用

7、地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)

8、用地使用權(quán)人的行為工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地中標人、競得人應(yīng)當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書招拍掛招拍掛流程圖流程圖土地使用權(quán)土地使用權(quán)出租出租指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的

9、，土地使用權(quán)不得出租土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)的出讓合同國有土地租賃國有土地租賃與與土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租的的區(qū)別區(qū)別土地租賃的兩種方式：國有土地租賃；土地使用權(quán)出租。二者都是國有土地有償使用的方式1、各自所處的土地市場不同、各自所處的土地市場不同國有土地租賃屬于土地一級市場。國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。2、法律關(guān)系主體不同、法律關(guān)系主體不同國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進行。3、土地使用者的權(quán)益不同

10、、土地使用者的權(quán)益不同“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押?！背凶馊宿D(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。國有土地租賃國有土地租賃 政府直接向用地者出租土地； 對不流轉(zhuǎn)的原劃撥部分行業(yè)用地征收年租金； 對原劃撥土地的入市行為征收年租金土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租 出租的客體為建設(shè)用地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。 出租必須簽訂書面合同。 建設(shè)用地使用權(quán)出租人不包括國家，而僅限于建設(shè)用地使用權(quán)人。土地使用權(quán)土地使用權(quán)抵押抵押土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范

11、圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記劃撥劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)指土地使用者通過各種方式依法取得的土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)，特殊規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥

12、土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條便的規(guī)定予以出讓無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況給予適當補償?shù)模?jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人領(lǐng)有國有土地使用證具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金房地一體原則

13、房地一體原則房地一體原則建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分房地一體原則的例外劃拔土地及其建筑物：劃撥土地使用權(quán)上的建筑物設(shè)定抵押時，抵押權(quán)人對相當于出讓金價值的部分不享有優(yōu)先受償權(quán)土地租賃：出讓土地使用權(quán)人在符合一定的前提下可以出租其土地給他人使用，國有土地也可由政府直接出租給他人使用，承租人在承租的土地上營造建筑物必然導致房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)合法分屬不同民事主體建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬

14、于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明。對有證據(jù)證明未登記的地上建筑物不屬于已登記的土地使用權(quán)人的，按房地分屬不同的民事主體處理：1、該地上建筑物等不是建設(shè)用地使用權(quán)人建造的2、地上建筑物等是建設(shè)用地使用權(quán)人建造的，但基于與他人設(shè)立的其他法律關(guān)系，如聯(lián)建、合資、合作等，按約定建成后的建筑物等權(quán)屬應(yīng)部分或全部歸他人所有3、建設(shè)用地使用權(quán)人已經(jīng)將建造的建筑物等預售給他人4、部分市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，是通過TOT等方式進行的，政府部門按照特許經(jīng)營協(xié)議的約定，將已經(jīng)開發(fā)建成的市政基礎(chǔ)設(shè)施項目的特許經(jīng)營權(quán)授予投資方，但并不轉(zhuǎn)讓變更土地使用權(quán)的權(quán)屬土地使用稅土地使用稅土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地使用稅每平方米年稅額大城市五角至十元；中等城市四角至八元；小城市三角至六元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。土地免繳土地使用稅國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。土地一級開發(fā)涉及的稅費土地一級開發(fā)涉及的稅費一級