REITs的風險收益考察及其對保險資金運用的適用性.

1、REITs的風險收益考察及其對保險資金運用的適用性摘要法律的完善推動REITs不斷成熟，REITs市場的國際化和一體化使得房地產市場超越了區(qū)域市場的局限，進入機構投資者在全球范圍內的資產配置視野。與房地產信托投資計劃、房地產抵押支持證券(MBS)以及房地產股票相比，REITs具有自己的獨特優(yōu)勢。REITs作為房地產證券化產品，具有適中的風險收益特征，與其他金融產品具有低相關性，對保險資金具有一定程度的適用性。關鍵詞REITs,風險收益，保險資金運用一、REITs的含義及其在國內外的發(fā)展房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一種專門投資于房地產業(yè)

2、的證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票(受益憑證)，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。按照REITs組織形態(tài)不同，美國REITs可分為信托型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類，可將REITs分為封閉式和開放式兩類。封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定，投資者只能通過二級市場投資，同時為保證原始投資人的權益不被稀釋，上市后不得再募集資金。開放式REITs的規(guī)模是變化的，投資者可以按照基金凈值申購和贖回股份或受益憑證。按照投資

3、對象的不同，REITs可分為權益型BElTs(EquityREITs)、抵押型REITs(MortgageREITs)和混合型REITs(HybridREITs)。(1)權益型REITs屬于房地產權益的證券化產品，擁有并經營收益型房地產，并提供物業(yè)管理服務，主要收入來源為出租房地產獲得的租金，是REITs的主導類型。(2)抵押型REITs屬于房地產債權的證券化產品，直接向房地產所有者或開發(fā)商提供抵押信貸，或者通過購買抵押貸款支持證券(MortgageBackedAssets，MBS)間接提供融資，其主要收入來源為貸款利息，因此抵押型REITs資產組合的價值受利率影響比較大。(3)混合型REIT

4、s既擁有并經營房地產，又向房地產所有者和開發(fā)商提供資金，是上述兩種類，型的混合。總的來看，無論是數量還是市值，權益型REITs占絕對主導地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。REITs作為一種房地產證券化產品，在發(fā)達國家已有幾十年的歷史，尤其在美國和澳洲的發(fā)展已經非常成熟。在亞洲則是2000年以后在日本、新加坡、香港地區(qū)、臺灣地區(qū)等地出現。值得注意的是，REITs的國際化使得房地產市場超越了區(qū)域市場的局限，呈現出國際化、一體化的趨勢。比如，為了爭奪REITs上市資源，新加坡和香港地區(qū)展開了或明或暗的競爭。這種競爭主要體現在法規(guī)建設等金融基礎設施上面。香港地區(qū)允許海外REI

5、Ts上市就是效仿新加坡，而香港地區(qū)修訂后的房地產投資信托基金守則將REITs借貸比率從資產凈值的35%修改為資產總值的35%，新加坡針鋒相對，將借貸比率提高到60%。作為在全球范圍內配置資產的機構投資者，得以REITs納入投資視野，進而分享區(qū)域房地產市場高速發(fā)展的豐厚利潤。中國如果不抓緊制定相關法律，推動REITs在內地的上市，大量國內的優(yōu)質地產項目有可能被海外機構大批收購后，再通過REITs的形式，流失到海外交易所。這樣，一方面出于提高REITs回報的考慮，國內優(yōu)質地產租金的定價權在很大程度上被海外機構所掌握，另外面對國內優(yōu)質地產的豐厚回報，國內投資者卻沒有渠道和工具進行投資。到那時，國內投

6、資者可能要遭受商業(yè)地產高租金和房地產投資無門的雙重損失。2004年中國實施宏觀調控政策以來，房地產市場遭受銀根緊縮的壓力，這時出現了兩幅迥然不同的圖景。一些資金緊張的中小地產商在銀行融資門檻提高的情況下，轉向房地產信托計劃，催生了房地產信托的繁榮，也引來了監(jiān)管機構對房地產信托的整頓。澳洲麥格里銀行、摩根士丹利等外資機構則趁勢擴張，在上海、北京等大城市大量收購購物中心、寫字樓和服務式公寓等商業(yè)地產，并準備通過REITs在海外上市實現資金的增值循環(huán)。由此，REITs開始進入人們的視野。應該說，從更宏觀的金融穩(wěn)定角度，央行樂于見到另一種房地產直接融資工具出現，避免房地產市場的大起大落對銀行體系造成巨

7、大的沖擊。證監(jiān)會和證券交易所對所有擴大證券市場深度和廣度的產品持一貫的歡迎態(tài)度，將創(chuàng)造條件推動REITs上市流通。銀監(jiān)會一方面對商業(yè)銀行過度參與房地產市場憂心忡忡，另一方面對信托公司能否承擔起私募的房地產信托計劃到公募的REITs的歷史性轉變頗有疑慮?？傊琑EITs作為一種房地產金融工具，涉及的市場、機構和監(jiān)管機構眾多，必須通過深入研究，細心設計，才能在控制風險的前提下享受其便利和收益。二、REITs的制度優(yōu)勢及其與其他房地產投資工具的比較（一）REITs的法律安排和制度優(yōu)勢在REITs的發(fā)展過程中，法律的不斷完善規(guī)范了REITs的市場運作，引領了市場發(fā)展，增強了REITs對投資者的吸引力。

8、REITs的立法普遍突出了以下幾個特點，凸顯了其作為一種金融投資工具的制度優(yōu)勢。一是REITs的設立遵循信托的基本原則，如香港和新加坡的REITs法規(guī)強調受托人和專業(yè)管理公司的相對獨立性，以保護外部投資者的利益；二是投資對象明確，投資策略清晰，長期投資于房地產尤其是商業(yè)地產，主營業(yè)務突出；三是收益強制分紅，一般規(guī)定在90%以上，收益穩(wěn)定；四是運作透明度高，財務可預測性強。五是通過對股東結構的規(guī)定，增強REITs的流動性，避免了將REITs作為一個單純的套現工具。這里，以產生穩(wěn)定收入的房地產作為投資目標，把公司收入的絕大部分用于分紅，是REITs最鮮明的兩個特征。（二）REITs與國內現有的房地

9、產信托計劃、房地產抵押支持證券（MBS）和房地產股票的區(qū)別REITs與國內現有的房地產信托計劃的區(qū)別主要體現在：（1）產品屬性：對REITs的投資者來說，他們通過持有基金受益憑證間接擁有REITs所投資的不動產，REITs將收益的絕大部分分配給投資者，是一種股權類金融產品；信托計劃有到期日和預期收益率，實際上是以一定期限內的收益換取資金的使用權，是一種債權融資行為，少數的租賃收益權信托計劃一般也有固定收益的優(yōu)先受益權或回購承諾，事實上還是一種融資回報，而不是投資回報。（2）流通性：REITs是標準化可流通的金融產品，可在證券交易所與普通股票一樣交易；房地產信托計劃是有200份合同限制的、非標準

10、化金融產品，不能在證券交易所上市流通。（3）風險分散性：REITs是房地產資產在類型、空間等方面的投資組合，風險得到了較好的分散；房地產信托計劃大多針對某個具體的房地產項目，資產單一，風險較為集中。（4）投資門檻：REITs沒有份額的限制，一般的中小投資者均可以進行投資；房地產信托計劃由于有不超過200份、每份不低于5萬元的限制，單份合同金額往往在幾十萬元以上，投資門檻較高。（5）運營專業(yè)程度：REITs負責提供資金并組建專業(yè)的資產管理機構進行投資運營；信托計劃是房地產開發(fā)商的一種融資方式，信托公司的主要職責是監(jiān)督資金的安全運用，不參與房地產的專業(yè)管理。房地產抵押支持證券（MBS）是對能產生穩(wěn)

11、定現金流的住房抵押貸款的證券化，是以房地產為擔保，由貸款利息償還的債券。REITs與房地產抵押支持證券（MBS）的區(qū)別主要在于：（1）發(fā)起人：REITs的發(fā)起人一般是擁有收益類房地產的業(yè)主，MBS的發(fā)起人一般是發(fā)放房地產抵押貸款的銀行或房貸機構。（2）基礎資產：REITs的基礎資產是能產生穩(wěn)定現金流的商業(yè)地產權益，租金收入和管理收入的絕大部分以股息的形式分配給投資者。MBS的基礎資產是具有很高同質性（期限、利率等）的抵押貸款。（3）發(fā)起目的：房地產商將旗下資產通過REITs上市，通過部分資產變現回籠資金，又可通過合同安排REITs持續(xù)購買旗下其他資產或成立新的REITs，實現經營規(guī)模擴張和資金

12、循環(huán)增值。抵押貸款銀行通過MBS將資產剔除出資產負債表，可以改善銀行的資產負債結構，緩解銀行流動性風險。（4）產品屬性：REITs屬于股權類投資產品，與房地產市場波動和證券市場波動都有緊密聯系。MBS是一種固定收益證券，以按揭利息為標的，其最大的風險提前還款風險和利率風險。如果房地產市場走低，或利率進入上升通道，都會引發(fā)貸款人提前還貸，MBS持續(xù)穩(wěn)定的利息收入泣就可能會打破。另外，利率升高還會引發(fā)MBS價格的下跌，使投資者的資產縮水?，F代意義上的REITs實際上是由收益類房地產組成的一個資產組合，由于可以上市交易，又可以說是特殊的上市房地產公司，但它與普通意義上的房地產上市公司又有區(qū)別。主要體

13、現在：（1）稅收安排。REITs除了必要的費用開支，沒有留存收益，不具有自我積累、自我發(fā)展的能力，這也是REITs在公司層面上免稅的主要原因。有的房地產公司雖然以租金收入為主要收入來源（如中國國貿，600007.SH）或作為穩(wěn)定的主營收入（如招商局，000024.SZ）,但它們不是REITs，需要交納公司所得稅。（2）分配政策。REITs的股利分配政策是把收入的大多數分配給投資者，而上市房地產公司的股利分配政策由董事會決定，具有不確定性，甚至可以不分配。(3)投融資限制。REITs有投資政策上的限制，可以進行債務融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據等，不過有最高的負債比率限制，其負債比率低于一

14、般的上市房地產公司。(4)運營方式。REITs往往收購成熟的房地產，通過較長時期的專業(yè)經營獲取收益，轉讓房地產一般必須持有若干年份以上。我國的房地產上市公司基本屬于開發(fā)商，統(tǒng)攬土地融資規(guī)劃施工銷售物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)，房地產就象工廠化產品一樣，在完成項目開發(fā)后即可出售。發(fā)達國家的房地產業(yè)分工程度深，專業(yè)化水平高，REITs也只是作為投資商和運營商成為房地產利潤鏈條的一部分?？梢哉f，REITs與上市房地產公司相比，財務更穩(wěn)健，收益更穩(wěn)定，投資風險更小，當然也無法獲得房地產開發(fā)中的“暴利”。房地產業(yè)在機構投資者眼里屬于另類投資，雖然具有較高收益，但由于其低流動性，只能成為某些有獨到眼光的長線投資者的

15、領地。國內現有的房地產信托計劃是在銀行融資渠道收緊后的一種替代渠道，但由于其融資規(guī)模小，流動性差，私募限制等，只能在房地產開發(fā)的某一階段作為主流渠道的補充。決定了其生命力有限直到REITs出現，挾其嚴格的法律規(guī)定和由此帶來的制度優(yōu)勢，鼓舞了投入其中的機構投資者和中小投資者的極大信心，使得投資者在傳統(tǒng)的股票、債券之外，得以將大量資金通過REITs投入到房地產業(yè)，取得了市場參與各方的共贏。三、REITs的收益和風險考察(一) 從REITs運營的角度不同投資對象的REITs收益來源不盡相同，抵押型REITs除了投資者本金，還通過負債融資，然后以抵押貸款的形式間接投資房地產。這里它們扮演的實際是金融中

16、介的角色，如果市場利率提高和房地產市場蕭條同時出現，抵押型REITs就很難保證派息的穩(wěn)定性。市場競爭的結果是權益型REITs無論在數量上還是市值上都占絕對地位。權益型REITs的投資價值主要來自資產凈值和經營收入(FundsFromOperation，FFO)。資產凈值是REITs所擁有和管理的資產價值，是REITs盈利的基礎。管理水平不同，同樣的資產會有不同的增長潛力。證券市場對管理水平高的REITs，會給出較高的價格。經營收入主要來自租金收入、利息收入和管理費收入等現金流人，去掉經營成本和利息支出后即可分紅。較高的經營收入不但使得投資者可獲得實實在在的現金分紅，更可增強市場投資者對REIT

17、s的信心，推動價格的上升，使投資者獲得更高的投資收益。聯系到領匯基金在市場的優(yōu)異表現，主要原因在于投資者預期，原來由政府控制的物業(yè)資產在通過REITs上市后可能轉向更商業(yè)化的運作，租金提升有較大的想象空間。權益型REITs還需要駕馭房地產市場和金融市場兩大市場的周期波動，交替采取進取或保守的經營策略，在資金和資產之間適時地轉換。比如，在房地產市場的低潮期，市場利率也往往比較低，REITs管理人最需要大膽舉債，在承擔較低利息支出的前提下，以較低價格收購優(yōu)質資產，期望未來一段時期租金的上升能帶來更多的現金流入。在房地產市場繁榮的階段，REITs旗下資產價值水漲船高，出租率和租金收益率則可能不太理想

18、，以往的高負債帶來的利息支出正在加大經營成本，這時REITs需要采取保守的經營策略，降低負債率和減少利息支出，拋售高估的物業(yè)資產以回收資金，通過高分紅回報投資者。應當指出，這時REITs的二級市場價格往往也非常高，對追高殺人的投資者而言，分紅收益率并不一定特別高?？傊?，雖然REITs一般以高派息和穩(wěn)定回報為目標，但如果房地產市場蕭條，管理入水平不高，再加上二級市場的價格波動，REITs的預期派息率并沒有百分之百的保證。（二）從市場投資的角度從產品特性上看，REITs必須保持相當的分紅收益率，才能跟債券等其他金融工具競爭，如領匯基金和越秀基金的預期回報率與發(fā)行價比較分別為6%和6.5%左右。另外

19、，RElTs具有資產增值的潛力，具有抵抗通貨膨脹的能力，從投資角度更多地表現出類似股票的性質。不過，將REITs當作股票一樣炒作，往往帶來較大的市場風險。領匯作為香港的第一個REITs上市后，受到海外對沖基金的青睞，價格上漲很多。按照15港元的價格，其預期回報率就從6%左右回落到4%左右，與債券相比就沒有多少優(yōu)勢了。聯想到19981999年的美國REITs市場，由于房地產市場價格不斷上升，房地產收購的機會逐漸減少，投資者認為REITs的收益率增長會因此下降，因此紛紛退出REITs市場，REITs指數取得負收益。因為REITs的收益主要決定于經營收入（FFO）,與股票市盈率類似，REITs可定義

20、一個P/FFO乘數。REITs的市場價格就由經營收入和P/FFO乘數決定。如果經營收入超出市場預期，投資者可能愿意用更高的P?FFO乘數（相當于市盈率）來投資，REITs價格加速上升。相反，同樣的經營收入，如果市場預期比較悲觀，P/FFO乘數就會下跌，帶動RE-ITs價格下跌更多。換句話說，FFO反映了REITs經營的基本面，而P/FFO乘數反映了市場心理，二者共同決定了RE-ITs價格走勢。再舉領匯基金的例子，當對沖基金宣布購入大筆領匯股份后，市場預期價格還會上升，這時投資者追求的就主要是資本利得回報，而不僅僅是預期的分紅了。（三）從宏觀經濟的角度宏觀經濟運行最重要的變量就是通貨膨脹率和利率

21、水平。通貨膨脹發(fā)生時，物業(yè)資產價值提升，REITs的凈值隨著水漲船高；再加上REITs的租金收益一般會隨之往上調整，投資者往往預期REITs的分紅收益也會提高，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的侵蝕。固定收益證券受通貨膨脹的傷害是最大的，如果通貨膨脹率超過債券利率，債券的本金甚至要縮水。面對利率上調的壓力，經濟進入下降階段，對房地產的需求水平下降，可能影響REITs的經營現金流。另外，利率上調還會通過利息支出影響REITs的經營成本，抵押型RE-ITs受的影響要大過權益型REITs。最后，利率的上升會造成REITs市場價格降低，從而影響REITs的總體回報率。為了對沖利率上升風險，REITs上市時

22、有時會進行利率掉期等財務安排。在利率掉期安排下，REITs初期利息支出會較低，但在后期的支出會較高，好處是減少息率上升風險，提高初期的回報率。不過，如果日后租金大跌，可能會使得派息劇減。四、REITs對保險資金運用的適用性保險資金運用的原則是安全性、收益性和流動性，不過，當前我國保險資金運用面臨著三個突出的矛盾：一是金融體系證券化程度不高，證券市場的廣度和深度無法充分滿足保險資金的投資需求。二是證券市場的產品結構、期限結構不合理，低風險的長期投資產品很少，無法充分滿足保險資金的資產負債匹配要求。三是保險資金運用收益率長期偏低，2005年收益率為3.6%，僅比上年提高0.7個百分點。面對保險資金

23、運用的挑戰(zhàn)和REITs市場的發(fā)展前景，需要探討的是REITs對保險資金運用的適用性。（一）REITs的類固定收益特點適合保險資金的投資需求。保險業(yè)長期的實踐已經證明，有固定收益的投資品種，是保險資金運用的主要渠道。REITs有預期穩(wěn)定的高派息率，有專業(yè)管理團隊帶來的價值提升，有長期的經營期限（封閉式1520年，開放式時間不限），再加上嚴格監(jiān)管帶來的透明度，可以說是一種較穩(wěn)定的收益類證券，符合保險資金的資產負債匹配要求。（二）REITs的風險收益可為保險資金所承受。以美國REITs市場為例，1995年一2005年REITs的年化收益率為14.29%，高于同期美國主要股指的年化收益率：標普500指

24、數11.41%，道瓊斯指數的9.88%,NASDAQ指數的10.4%，更高過美國10年期國債的年化收益率5.07%（見表1）。REITs收益率最高的兩年分別為1996年的35.75%和2003年的38.47%，也在1998和1999年分別取得負收益。這里的負收益率是指REITs市場的投資收益率，最可能的情況是股息收益不抵價格下跌導致投資者當年出現賬面負收益。對長期投資者而言，一筆資本投入REITs市場，10年后的累積收益435%遠高于國債的累積收益172%才更有意義。更何況，從收益的波動性來衡量，無論是從短期還是長期來看,REITs的風險遠低于NASDAQ指數，比標普500指數低大約3至4個百分點。可以說，REITs在風險收益特征上也介于成長性股票和債券之間，是一種低風險的收益類投資品種。另外，REITs所分派股息不會在信托基金的層面被征稅，只會在個人層面被征稅，保險資金可以獲得稅收優(yōu)惠。從亞洲市場來看，REITs的年回報大致在5%到7%之間，而國內1020年國債平均利率為3.34%，金融債平均利