地產(chǎn)項目后評價管理辦法

1、地產(chǎn)項目后評估管理辦法地產(chǎn)工程項目后評價管理辦法（初稿）、總則1.1 定義項目后評估指房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對項目實施全過程進行回顧、分析，從而總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓的過程。1.2 目的客觀、全面地評價項目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗、教訓，實現(xiàn)持續(xù)改進。1.3 核心內(nèi)容后評估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項目可行性研究報告”、“項目定位報告”、“項目規(guī)劃設(shè)計方案”“全過程成本管理指標”等總部批復文件與最終實際完成情況的對比分析；二是開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗與教訓的提煉總結(jié)。1.4 后評估工作原則1.4.1、 客觀性依據(jù)已發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，對項目操作過程中的實際情況進行分析研究。1.4.2

2、、 公正性在以地區(qū)公司為主進行自評的基礎(chǔ)上，總部后評估工作小組站在科學、合理的角度對項目進行客觀分析，過程中與地區(qū)公司充分溝通得出公正的評估結(jié)論。1.4.3、 全面性項目后評估是對項目發(fā)展全過程的綜合評價，并據(jù)此得出綜合、全面的評估結(jié)論。1.4.4、 應(yīng)用性項目后評估完成后要及時地將有關(guān)工作成果輸出給各區(qū)域公司、各地區(qū)公司及總部相關(guān)部門，達到持續(xù)改進的目的。1.5 后評估收集資料內(nèi)容后評估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于：1.5.1、 投資方面項目建議書、可行性研究報告以及投資買地過程中地相關(guān)決策文件；1.5.2、 營銷方面項目市場定位報告、項目營銷策劃報告、項目營銷進度和價格專題報告、項目營

3、銷階段總結(jié)報告以及相關(guān)營銷過程決策文件等；1.5.3、 設(shè)計方面項目概念設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計方案、初步設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案、平立面設(shè)計方案項目規(guī)劃設(shè)計工作總結(jié)報告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計過程決策文件等1.5.4、進度方面項目發(fā)展總進度計劃、各版次項目發(fā)展詳細進度計劃、項目發(fā)展綱要報告、項目進度控制對比分析報告及有關(guān)項目進度控制工作文件等；1.5.5、 成本方面項目發(fā)展各階段成本控制目標、各版本項目發(fā)展成本預測明細表、各階段項目發(fā)展成本分析報告及有關(guān)成本管理工作文件等；1.5.6、 工程合約管理項目施工策劃方案、項目施工管理階段總結(jié)、項目合約分判策劃報告、項目合約分判工作階段總結(jié)、項目竣工驗收報告等有關(guān)

4、項目施工過程文件等。1.5.7、客戶關(guān)系管理本項目會工作階段總結(jié)、客戶服務(wù)工作階段總結(jié)、項目入伙工作報告、項目客戶投訴相關(guān)文件及材料、入伙客戶滿意度調(diào)查報告、客戶滿意度調(diào)研結(jié)果二、項目后評估報告內(nèi)容（參考）2.1 核心內(nèi)容提要針對本后評估報告中的投資、財務(wù)、營銷、設(shè)計、工程進度和質(zhì)量、成本、客戶關(guān)系等各方面簡要概述核心要點。2.2 本項目基本概況概括描述本項目的基本情況，具體內(nèi)容可參照項目登記卡片，相關(guān)數(shù)據(jù)以最終實際完成情況為準。本項目規(guī)劃指標變化情況（主要經(jīng)濟技術(shù)），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等。2.3 項目后評估綜述2.3.1、 綜合評估結(jié)論從投資、定位、

5、規(guī)劃設(shè)計、發(fā)展進度、成本、資金、施工管理、合約安排、客戶服務(wù)等各個方面給出高度概括的評價結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項目發(fā)展過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗，同時總結(jié)本項目及開發(fā)過程中有待改進的方面以利于今后的項目發(fā)展。經(jīng)驗和教訓部分應(yīng)在后文中進行具體描述，要做到前后內(nèi)容的相互對應(yīng)和支持。2.3.2、 對未來項目開發(fā)的建議在總結(jié)本項目經(jīng)驗、教訓的基礎(chǔ)上，提煉出對未來項目開發(fā)的建議，此建議應(yīng)與項目發(fā)展過程中的經(jīng)驗、教訓相對應(yīng)。2.3.3、 發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析總結(jié)項目的整體組織、開發(fā)和運作等方面所特有的模式優(yōu)劣勢分析及總結(jié)。2.4 本項目投資管理評估2.4.1、 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析通過對本項目可

6、行性研究和項目銷售階段的當?shù)睾暧^經(jīng)濟、社會發(fā)展、房地產(chǎn)市場主要指標變化情況和發(fā)展趨勢的比較分析，總結(jié)和評價當?shù)睾暧^市場環(huán)境變化對項目發(fā)展的影響。2.4.2、 土地協(xié)議執(zhí)行情況檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費用及支付進度、方式等方面的內(nèi)容。本項目主要規(guī)劃指標變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）。2.4.3、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標變化情況及其對最終收益的影響本項目主要規(guī)劃指標變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）；重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。2.4.4、 以財務(wù)指標為主

7、要依據(jù)的項目綜合評價由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度和銷售價格的變動，原來投資測算的各種財務(wù)指標會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對比分析各種財務(wù)指標的變化情況，總結(jié)本項目投資為公司帶來的經(jīng)濟效益。所參考的財務(wù)指標主要有：項目現(xiàn)金流量和動態(tài)回收期，成本利潤率、稅后凈利潤和內(nèi)部收益率，項目資金來源和資金最高需求點等。通過對項目財務(wù)情況的全面分析，對項目投資收益進行綜合評價，明確項目是否達到預期投資目的。2.5 本項目財務(wù)管理評估2.5.1、 項目銷售收入指標完成情況檢討項目銷售收入指標完成情況，是否達到預期的收入目標，通過對項目銷售收入總額和單位售價的實際數(shù)與可研預期數(shù)的對比，分析項目銷售收入的完成情況及影響的

8、主要因素。2.5.2、 項目發(fā)展成本控制情況檢討項目發(fā)展成本的控制情況，應(yīng)對發(fā)展成本進行詳細分析，特別是建安成本是否達到預期控制目標，期間采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么經(jīng)驗教訓，同時還應(yīng)對成本增長幅度與售價增長幅度的進行比較分析。2.5.3、 項目經(jīng)濟效益實現(xiàn)情況檢討項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)情況，特別是項目稅后利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率等重要指標的完成情況，通過比較（與可研報告比較、其他同類型項目）分析，評價是否達到預期的經(jīng)濟效益目標。2.5.4、 項目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益檢討項目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點把握項目回收期、資金回

9、籠情況、資金需求最高點、資金平衡點等變化情況；同時檢討資金的調(diào)度、使用情況。2.6 本項目營銷管理評估2.6.1、 項目各類型物業(yè)銷售情況在評估截止日項目住宅、商業(yè)、車位等成交面積、成交額、成交率情況；項目住宅、商業(yè)、車位銷售難點及原因分析。2.6.2、 與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析項目發(fā)展期間當?shù)睾暧^經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況是后評估項目所依托的市場環(huán)境，是項目后評估工作的出發(fā)點，在后評估報告中應(yīng)簡明扼要地對項目發(fā)展期間當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況加以回顧，并對可行性研究階段和項目銷售階段的房地產(chǎn)市場狀況進行對比分析，深入研究宏觀市場變化對項目的影響程度。2.6.3、 項目銷售

10、時機根據(jù)項目發(fā)展綱要的計劃開始銷售時間與實際銷售時間進行分析對比，以市場變化為背景評價樓盤推出時機是否最佳，評價各期開盤的效果，評價整體和分期的推盤時機是否適當，對今后項目銷售有何啟示。2.6.4、 原定位與實際建成情況的對比分析樓型比對比分析，戶型比對比分析；商務(wù)休閑中心、商業(yè)、車位對比分析；分析定位與實際設(shè)計建設(shè)成果是否存在差異及差異原因，對營銷工作的影響。2.6.5、預期銷售價格與實際價格的對比分析檢討預期銷售價格確定后當?shù)厥袌鰞r格變化情況，特別是與本項目有競爭力的項目銷售價格變動情況，本項目應(yīng)對市場價格變化調(diào)價情況，驗證公司在定價方面本項目掌握當?shù)厥袌鰞r格變化和應(yīng)對市場價格變化的能力。

11、2.6.6、 物業(yè)管理和管理費價格確定檢討檢討項目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費定價原則是否合理，綜合評述確定的物業(yè)管理和管理費價格給本項目的銷售和后期物業(yè)管理帶來的綜合影響，提出今后項目發(fā)展的建議。2.6.7、 項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析檢討銷售期的劃分，對比計劃與實際銷售速度產(chǎn)生的差距和原因分析，檢討銷售價格與銷售速度的關(guān)系，如果銷售價格提高對銷售額和銷售速度的影響,評估銷售價格與銷售速度的最佳平衡點。2.6.8、 實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及原因分析2.6.9、 項目的銷售策略根據(jù)銷售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對本項目預期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響，總結(jié)本項目開發(fā)

12、為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對公司無形資產(chǎn)的影響，綜合檢討本項目的銷售策略對本項目預期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響，提出改進本項目銷售策略的建議。2.6.10、 綜合評述本項目市場定位營銷工作綜合評述整體定位、主題及形象定位、目標客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準確程度（可用百分比形式表示），評估本項目給當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、周邊項目或區(qū)域帶來的影響，對區(qū)域價格的影響，對公司品牌建設(shè)的影響等。2.6.11、 提出可借鑒的經(jīng)驗對項目開發(fā)過程中的營銷工作的經(jīng)驗教訓進行簡單總結(jié)概括。2.7 本項目設(shè)計管理評估2.7.1、 項目完成情況介紹2.7.2、 項目的建筑標準描述項目實際采用的建筑標準及達到的技術(shù)指標水

13、平。2.7.3、 項目設(shè)計過程管理回顧與實施完成情況回顧并分析項目設(shè)計發(fā)展過程，并對前期概念策劃確定的設(shè)計理念、設(shè)計標準、設(shè)計目標與完成的項目實際間的差異；設(shè)計實施過程中各階段、各子項設(shè)計成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng)驗教訓。2.7.4、 項目實施過程設(shè)計管理工作總結(jié)重點說明施工配合過程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設(shè)計進度、設(shè)計變更等方面，與各部門協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場施工等。2.7.5、 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合總結(jié)各階段設(shè)計管理工作與其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗。2.7.6、 本項目設(shè)計管理方面突出經(jīng)驗與教訓總結(jié)本項目發(fā)展過程中設(shè)計管理流程、節(jié)點

14、控制、時間計劃、設(shè)計協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗。2.7.7、 限額設(shè)計執(zhí)行情況檢討限額設(shè)計總額目標與實際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗教訓，提出整改建議。2.7.8、 售后使用情況檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過程中存在的問題和意見，提出改進的建議。2.7.9、 附件售樓書、概念設(shè)計創(chuàng)意稿、方案稿、實施稿、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書、立面設(shè)計任務(wù)書、景觀設(shè)計任務(wù)書、施工圖設(shè)計標準、圖紙：定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內(nèi)設(shè)計、商務(wù)休閑中心平立面、環(huán)境）文本及電子文件，全套施工圖電子文件。2.8 本項目進度、工程管理評估2.8.1、 項

15、目發(fā)展計劃執(zhí)行情況檢討本項目按照計劃分期發(fā)展情況，通過項目計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進措施。2.8.2、 工程施工進度計劃執(zhí)行情況列出項目施工進度計劃與實際完成的關(guān)鍵線路，分析產(chǎn)生變化的主要原因，通過項目施工進度計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進措施。2.8.3、 報建工作流程改進建議對照報建流程及計劃與實施報建過程中存在的矛盾或問

16、題，提出報建工作流程改進建議。2.8.4、 項目發(fā)展管理體系檢討列出項目組織架構(gòu)及項目的運作流程，檢討此架構(gòu)在項目發(fā)展過程中作用和效果，檢討項目發(fā)展管理模式的優(yōu)缺點，提出類似項目和背景下更好的管理模式和組織架構(gòu)的建議；檢討總結(jié)此摸式下部門之間、專業(yè)之間解決問題，相互支持配合時效等；檢討對監(jiān)理單位監(jiān)控管理，考核監(jiān)理單位的履約能力、解決問題能力。2.8.5、 項目質(zhì)量管理控制體系對比實物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制體系運行效果。列舉項目質(zhì)量控制實例，進行案例的簡要敘述，反映項目質(zhì)量技術(shù)難點，并分析解決方案；檢討對施工單位的監(jiān)控管理，對施工單位能力做出客觀分析與評價。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)驗教訓

17、和好的建議。2.9 本項目成本管理評估2.9.1、 項目發(fā)展四個階段成本管理控制情況可行性研究階段：完成土地吸納后重新測算利潤及成本，為項目成本控制目標值；項目定位階段：根據(jù)項目開發(fā)成本控制目標審批表，檢討確定產(chǎn)品后成本控制目標值重新調(diào)整情況。項目設(shè)計階段：檢討根據(jù)成本控制目標編制項目發(fā)展成本預測明細表情況，檢討根據(jù)項目發(fā)展成本預測明細表進行限額設(shè)計情況，檢討投資估算控制設(shè)計概算情況。項目實施階段：檢討項目發(fā)展成本預測明細表控制施工圖預算、預算控制標底、標底控制中標價（合同價）、合同價控制結(jié)算價、結(jié)算價控制竣工決算的項目發(fā)展成本情況。分析成本變動超過2%®目的主要原因，總結(jié)成本控制的

18、經(jīng)驗和不足，并在今后的項目開發(fā)中盡可能地降低成本。2.9.2、 總結(jié)成本管理控制經(jīng)驗在發(fā)展期間處理重大合約事宜、合約爭議、糾紛、合約變更審定、工程結(jié)算經(jīng)驗。2.9.3、 項目發(fā)展成本明細統(tǒng)計”項目發(fā)展成本明細統(tǒng)計”及“項目完成面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計”，為新項目提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。與項目實施階段項目結(jié)算后的項目成本預測明細表一樣。2.10 本項目客戶關(guān)系管理評估2.10.1、 項目客戶關(guān)系管理工作整體情況概述概要描述結(jié)合本項目所開展的客戶關(guān)系管理相關(guān)工作內(nèi)容，如中海會針對性活動或相關(guān)活動的開展、客戶服務(wù)工作成果等等。2.10.2、 本項目客戶關(guān)系管理工作開展方式及效果分析客觀描述在本項目實施過程中客戶服務(wù)工作的

19、介入點、各部門合作方式與效果、工作成果反饋形式及效果等。同時，如實反映工作對后期銷售與入伙所產(chǎn)生的效果。以客戶關(guān)系視角總結(jié)、提煉出具有借鑒推廣意義的組織架構(gòu)、工作流程、管理制度等。若有發(fā)現(xiàn)客戶需求的改變，需特別說明。2.10.3、 項目銷售前期客戶關(guān)系拓展與維護情況及及效果檢討項目入伙前期各項客戶關(guān)系拓展活動（如中海會會員發(fā)展及活動內(nèi)容）的開展情況及其效果，分析各類不同形式的活動所產(chǎn)生的結(jié)果和效果，以“關(guān)系營銷”的視角總結(jié)客戶關(guān)系維護、客戶忠誠度等方面有效思路、做法，通過效果的分析提出對今后該類型項目發(fā)展前期客戶關(guān)系維護的工作建議。2.10.4、 項目銷售過程中客戶關(guān)系管理對營銷工作的支持情況及效果通過客戶關(guān)系維護與拓展進行的項目推廣、銷售信息推廣、客戶推廣等工作的開展情況與效果，分析會員積分、推薦等活動在本項目中發(fā)揮的作用，總結(jié)出客戶資源挖掘的有效辦法，提煉對未來工作可以借鑒的工作思路、方法。2.10.5、項目定位過程工作情況以客戶視角參與項目定位情況；以客戶視角參與設(shè)備選型、布品選擇情況；客戶滿意度調(diào)查或業(yè)主回訪中對上述工作效果的驗證結(jié)果及經(jīng)驗總結(jié)。2.10.6、 項目建造過程工作情況以客戶視角參與設(shè)計（含規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整等）情況；以客