土地利用與管理知識點

1、1、土地的涵義是地球表層的陸地部分。公認：土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、氣候和植被等要素組成的自然歷史集合體，包括人類過去和現在的種種活動規(guī)律。2、城市城市是一個巨大的系統(tǒng)整體。人口較稠密且具有較完善的基礎設施配套的地區(qū)稱為城市，包括住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能分區(qū)，具備行政管轄功能。3、狹義的城市土地是指城市市區(qū)，即城市建設用地。城市土地屬于國家所有，城郊土地除有法律規(guī)定為國家所有外，多數屬于集體所有。4、廣義的城市土地是指城市行政區(qū)內陸和水域及其地上、地下的空間總稱。行政區(qū)域上劃分三個層次：是建成區(qū)土地，即城市建設用地；是城市規(guī)劃區(qū)范圍內，除去城市建成區(qū)外的外延擴建區(qū)域，大部分為村

2、鎮(zhèn)占用的土地；是指城市行政區(qū)內的全部土地。5、市域是指城市行政上所管轄的區(qū)域，包括下轄的縣及縣級市；6、市區(qū)是指實際的城市區(qū)域，包括城市近郊區(qū)和建成區(qū)，但不包括所轄的外圍縣、鄉(xiāng)。7、建成區(qū)是指城市建筑物外沿的范圍；8、中心城區(qū)和中心市區(qū)概念相同，是依繁華程度單獨劃出的一個區(qū)域，一般指城市核心的城市商業(yè)和城市設施密集的地區(qū)。9、城市土地利用特性1、城市土地的固定性2、擴展性3、利用的區(qū)位性4、利用的空間性5、用途逆轉的困難性6、永續(xù)利用性7、供應的稀缺性8、資產性9、生態(tài)的脆弱性10、利用的社會性11、城市土地利用是在城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的指導下所開展的各項開發(fā)與建設活動。12、城市土地管理是

3、城市政府依據國家有關土地管理的法律法規(guī)，對城市土地的占有、分配、使用而進行的規(guī)劃、組織、控制和監(jiān)督等一系列活動。13、土地利用管理是土地管理最基本的組成部分，是指從國家利益的全局出發(fā)，根據國家經濟和社會發(fā)展需要，依據土地的自然特點和地域條件，對土地資源的配置、開發(fā)、利用、整治和保護等所進行的計劃、組織、控制等工作的總稱。3、城市土地利用(1)城市土地整理(2)城市土地開發(fā)(3)城市土地利用(4)城市土地保護4、城市土地管理(1)城市土地地籍管理(2)城市土地利用規(guī)劃與計劃管理(3)城市建設土地審批管理(4)城市土地市場與價格理(5)城市土地稅收管理14、城市土地利用管理的原則1、規(guī)劃計劃管理原

4、則2、節(jié)約集約利用原則3、優(yōu)化結構布局原則4、經濟、社會、生態(tài)三效益統(tǒng)一原則5、保護耕地原則6、依法利用管理原則15、城市土地利用管理的內容1、城市土地利用基本理論(1)租理論(2)區(qū)位理論(3)可持續(xù)利用理論(4)土地報酬遞減理論2、城市土地制度(1) 土地所有制(2) 土地使用制(3) 土地國家管理制度1、地租的概念及分類是直接生產者在生產中創(chuàng)造的剩余生產物被土地所有者占有的部分是土地所有權在經濟上實現的形式，是社會生產關系的反映2、廣義與傳統(tǒng)地租的概念廣義：泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報酬。傳統(tǒng)：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所

5、獲利潤中超過平均利潤的部分。3、馬克思主義地租理論土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。馬克思在科學的勞動價值論、剩余價值論以及科學的利潤理論和生產價格理論的基礎上，根據地租產生的原因和條件，把地租區(qū)分為級差地租和絕對地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式4、級差地租、絕對地租、絕對地租的含義級差地租：因為土地等級不同而形成數量不等的地租。絕對地租：據對地租由于使用土地而必須支付的地租。壟斷地租：由于級差地租，絕對地租和壟斷價格相聯系而表現出來的一種特殊形式。5、級差地租產生的條件和原因產生的條件：自然力的差別產生的原因：土地有限而產生的土地經營權的壟斷級

6、差地租的來源是個別生產價格與社會生產價格之間的差額所產生的超額利潤6、絕對地租產生的條件和原因條件：農業(yè)部門資本的有機構成低于社會平均資本的有機構成原因：土地所有權的壟斷7、壟斷地租產生的條件和原因由產品壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租這種價格只由購買者的購買欲和支付能力決定8、城市地租理論城市土地不是利用其自然生產能力，而是將其作為生產和生活的場所的空間，土地的肥沃程度對城市地租沒有影響?！皡^(qū)位”是土地級差地租的主要影響因素，是級差地租產生的條件。9、城市極差地租：城市土地級差地租產生的來源分析：（1）工業(yè)用地的級差地租產生的來源。-產生條件“交通條件”（2）住宅用地。-產生條件“交通、繁

7、華度、環(huán)境”（3）商業(yè)用地。-產生條件“聚集效應和繁華度”10、城市級差地租類型（1）城市極差地租I的形成：由于土地位置引起的相對較高的利潤轉化為地租（2）城市極差地租H的形成：在城市一定面積的某土地上，在投資界限范圍內連續(xù)追加投資，建筑面積由小到大，建筑產品總價值增加。11、區(qū)位一一主要指某事物占有的場所，含有位置、布局、分布、位置關系。區(qū)位因子一一是指影響區(qū)位主體分布的原因。（經濟、非經濟）區(qū)位條件一一不同場所所具有的屬性或資質。（自然、社會等）區(qū)位幾何要素一一點線面區(qū)位地理實體一一網絡（點面：水系、交通網）、地帶（線面：氣候帶、工礦帶）地域類型（點面：土地類型、工業(yè)區(qū)）、區(qū)域（點線面：綜

8、合自然、經濟、地里區(qū)）12、中心地三原則與空間模型1）市場原則與中心地系統(tǒng)2）交通原則基礎上的中心地系統(tǒng)3）行政原則基礎上的中心地系統(tǒng)13、土地可持續(xù)利用：在滿足當代人們對土地利用需求的同時，不損害后代人利用土地資源滿足其自身需求的能力，也不損害當代及后代人生存和發(fā)展所需要的其他利益.（一）存在形式的可持續(xù)性（二）物質生產能力的可持續(xù)性（三）經濟效益的可持續(xù)性（四）生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性14、土地可持續(xù)利用五大基本原則（一）生產性原則：保持和加強生產服務。（二）穩(wěn)定性原則：減少生產風險程度。（三）保護性原則：保護土地資源潛力和防止土壤與水質的退化，（四）可行性原則：具有經濟活力，即生產與經濟要雙向

9、持續(xù)發(fā)展。（五）可承受性原則：要考慮社會的可承受性，考慮的是解決人民的溫飽，在解決溫飽的過程中逐步加強其生態(tài)環(huán)境的保護措施，達到生產與生態(tài)的高度結合。1、土地制度土地制度是國家關于土地的所有、使用和管理的法律體系所規(guī)范的關于土地的社會行為準則。包括土地所有制度、土地使用制度和土地管理制度。2、土地所有制度：是指人們在一定社會條件下擁有土地的經濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有權是土地所有制度的法律體現形式。土地所有制度在土地私有制國家屬于財產制度的范疇，而在我國實行土地公有制，因此土地所有制度重點是規(guī)范土地所有權的劃分與歸屬，并由一系列國家的基本法律來予以明確。3、土地

10、使用制度：是指國家對土地使用的程序、條件、形式及土地使用權屬關系的法律規(guī)定。土地使用制度是土地制度的又一個重要組成部分。土地使用制度的核心和法律體現形式是d地使用權。土地使用權是土地使用者依法對土地進行利用、管理并取得收益的權利。4、土地管理制度：是指土地管理機構的設置、行政職能權限的劃分及土地管理的基本運行方式和原則的總稱。通常受到國家的政治制度、經濟體制以及土地制度、文化傳統(tǒng)等的影響。土地管理過程總是在一定的行政環(huán)境和行政體制下進行的，土地管理體制是土地管理活動的基本依據和框架，是土地管理學研究的重要內容之一。5、土地所有權根據憲法和土地管理法的規(guī)定，中國現行的土地所有制為社會主義土地公有

11、制，分全民所有制和勞動群眾集體所有制2種。6、城鎮(zhèn)國有土地使用制度我國現行的城鎮(zhèn)國有土地使用制度是，可以依法進行土地（有限期）使用權交易的有償使用與行政劃撥方式并存的土地使用制度。土地行政劃撥制度是將原國有土地經過劃撥給各企事業(yè)單位或個人使用，或將集體土地通過征收轉變?yōu)閲宜?，再將土地使用權劃撥給國家企事業(yè)單位使用的制度。土地有償使用制度是在不改變土地國有的條件下，采取拍賣、招標、掛牌等方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權在其使用年限內可以轉讓出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。4.1.2國有土地有償使用的方式：國有土地出讓國有土地租賃國

12、有土地使用權作價出資或入股。4.1.1城市土地有償使用的意義1、鞏固和維護社會主義土地公有制2、社會主義市場經濟體制改革的重要組成部分3、合理配置土地資源的需要4、促進城市基礎設施建設4.2.1 建設用地使用權出讓及其性質建設用地使用權出讓的概念：指國家將國有土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。建設用地使用權出讓的特征：我國建設用地出讓是民事法律行為所有權與使用權分離出讓行為平等自愿有償。出讓是有年限的簽訂合同形式反映民事性質。支付出讓金出讓方式為民事法律行為性質。出讓金的實質為土地使用權價格。4.2.2 國有建設用地使用權出讓主體與客體出讓主體

13、，國有土地使用權出讓人。建設用地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣市人民政府。出讓客體為：一定年限的土地使用權。出讓方式：協(xié)議，招標，拍賣，掛牌協(xié)議出讓；是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。4.2.3 拍賣、掛牌出讓招標出讓：指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。拍賣出讓：是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在

14、指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。掛牌出讓：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。招拍掛范圍：商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等各類經營性用地。物權法擴大了招牌掛出讓范圍：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價方式出讓。2011年1月，深化國有建設用地有償使用制度改革實施方案調整土地出讓方式結

15、構，在堅持“招拍掛”的前提下，少“拍”多“招”。出讓建設用地使用權的限制:期限的限制條件的限制違約責任出讓土地使用權的內容：占有和使用土地的權利出租土地的權利轉讓權和設定擔保權物權請求權相鄰權出讓建設用地使用權年限屆滿住宅建設用地使用權屆滿，自動續(xù)期其他建設用地年限屆滿，需在前一年申請續(xù)期提前收回建設用地使用權收回建設用地使用權事由：為公共利益需要舊城區(qū)改建出讓使用期限屆滿單位撤銷、遷移等，停止使用劃撥用地公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢1、土地整理：是對田、水、路、林、村的綜合整治，是為了提高土地利用率、土地生產率、勞動生產率和改善環(huán)境,整土地權屬的綜合措施。2-土地整理的內容采取的一整套

16、優(yōu)化措施配置農村土地資源,合理組織土地利用，調建設用地整理建設用地整理是以提高土地集約利用為主要目的，采取一定措施和手段，對利用率不高的建設用地進行綜合整理。舊城改造：表現在通過規(guī)劃期內采取下這圈城令"，控制城市盲目外延，盤整閑置土地，挖掘城區(qū)存量潛力，解決城市用地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地整理：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的整理潛力表現在通過搬遷改造，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中。農村居民點整理：農村居民點整理的潛力表現在通過遷村并點，逐步使農民住宅向中心村和小集鎮(zhèn)集中。農村居民點存在如下問題：宏觀布局，零星分散；內部結構，雜亂無章；所占土地，多為良田；占地過多，利用粗放；管理不善，問題復雜；配套不全，環(huán)境惡劣。

17、3、土地整理的特點、原則因地制宜；經濟、生態(tài)、社會效益相結合；系統(tǒng)原則；整體性原則4、土地開發(fā)整理：是指在一定區(qū)域內，按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標和用途，通過采取行政、經濟和法律等手段，運用工程建設措施，通過對田、水、路、林、村實行綜合整治、開發(fā)，對配置不當、利用不合理，以及分散、閑置、未被充分利用的農村居民點用地實施深度開發(fā)，提高土地集約利用率和產出率，改善生產、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程，其實質是合理組織土地利用。廣義的土地開發(fā)整理包括土地整理、土地復墾和土地開發(fā)。5、城市土地整理的內涵：城市土地整理是在既定的城市空間范圍內，按照城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)

18、劃的要求，采用一定的措施和手段，調整城市土地利用結構，改善城市用地環(huán)境，提高城市土地的利用率和經濟產出率，提高城市的現代化水平，以實現經濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。城市土地整理的實質是合理組織城市土地的開發(fā)利用，促進城市用地的有序化、集約化，提高土地的經濟承載能力和土地收益率。城市土地整理按照近期效益和遠景效益、經濟效益和生態(tài)效益密切結合的原則，充分、合理、經濟地利用，運用系統(tǒng)的觀點，科學規(guī)劃城市土地的開發(fā)利用。6、城市土地整理的功能：(1)整合土地，提高土地的經濟價值。(2)為低收入者提供住房用地。(3)合理開發(fā)土地,遏制城市用地蔓延。(4)用于城市的恢復和重建。7、城市土地整理的目的、根本

19、任務任務和內容城市土地整理的目的：是在現有土地的基礎上，優(yōu)化城市用地結構，提高土地利用率，控制城市用地的盲目擴展，改善生態(tài)環(huán)境，促進經濟發(fā)展，不斷地滿足社會經濟發(fā)展對土地資源的需求，為人類的居住、工作、游憩、交通及各類用地的發(fā)展提供一個優(yōu)良的、持續(xù)的土地利用環(huán)境城市土地整理根本任務是：一是改變城市本身的生態(tài)環(huán)境，實現可持續(xù)發(fā)展；二是消除土地利用中對社會經濟發(fā)展起限制作用的因素，形成合理、高效、集約的土地利用結構，提高土地利用效率，適應社會經濟發(fā)展對土地的需求。城市土地整理的內容(1)改造舊城區(qū)。優(yōu)化土地利用結構，對城市用地布局進行重新調整，完善各項基礎設施建設，增加城市綠地及開敞空間等等；(2

20、)推行“退二進三”戰(zhàn)略。進行城市土地置換，提高城市土地配置效益：(3)治理城市污染用地，加強城市綠地系統(tǒng)的建設，改善城市生態(tài)環(huán)境；(4)改造城中村，將市區(qū)或城市郊區(qū)尚有少量農業(yè)用地的村落納入城市土地統(tǒng)一管理的范疇，解決其在城市化過程中轉型不徹底的問題。8、城市土地整理的組織方式(1)政府主導型模式，是指主要由政府來組織和管理市地整理，從發(fā)起到規(guī)劃到執(zhí)行的整個過程都由政府控制。(2)規(guī)劃主導型模式(3) BOT和PPP等融資方式BOT是一種新的投資合作方式。PPP是公共部門與私人企業(yè)合作模式，是指政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的相互合作形式。9、城市土地整理的模式1 .生態(tài)環(huán)境

21、治理模式。2.城鄉(xiāng)一體化改造模式。3.產業(yè)結構調整模式4.舊城改造模式。5 .克服城市蔓延模式。10、土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。目的是“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風險也很大。而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題已經成為土地開發(fā)的瓶頸。1、什么是城市土地集約利用？是以城市可持續(xù)發(fā)展為宗旨，在合理布局、優(yōu)化用地結構的基礎上，通過增加土地投入、改善經營管理、提高利用強度等途徑，不斷提高土地的使用效率、經濟效益、

22、社會效益和生態(tài)效益的土地利用方式和利用水平。內涵：揚棄了直接使用城市土地投入產出的概念進行限定，將其作為其中的實現途徑之一；土地投入主要指影響土地價值的投入，包括基礎設施、公益設施等的投入，但不包括立足于土地之上的企業(yè)生產和經營投入。土地產出水平一方面取決于土地的區(qū)位屬性，另一方面取決于其上經營的產業(yè)用途。因此衡量集約利用效果不能單看土地產出的絕對水平，要考慮該城市的經濟發(fā)展水平。2、觀點可歸納為五點：將城市土地集約利用理解為城市土地投入的提高；城市土地結構和布局的優(yōu)化；城市土地產出率的提高；城市土地利用率的提高；城市土地強度的提高。3、城市土地集約利用的類型勞力資本型集約：在城市發(fā)展的初始階

23、段，對土地的投入主要以勞力和資本為主；資本技術型集約：在城市發(fā)展較高水平的成熟階段，對土地的投入主要表現在資本和技術的含量；結構型集約：在城市發(fā)展的后期階段，城市土地利用結構通過不斷的調整、置換，逐步合理；生態(tài)型集約：城市發(fā)展的最高階段，城市用地結構、利用空間和利用強度合理配置，既達到經濟效益最佳，同時保護了生態(tài)效益。3、聚集效應的理論分析聚集經濟；指因企業(yè)、居民的空間集中而帶來的經濟利益或成本節(jié)約，它不僅局限于企業(yè)和廠商的生產，消費者和居民的集中也會產生聚集經濟。聚集不經濟；因聚集形成相互影響，形成外部性。聚集經濟是一種外部經濟、聚集不經濟是一種外部不經濟。擁擠成本主要包括：地價增值泡沫成本

24、交通擁擠成本建筑成本的增加環(huán)境損失成本5、城市土地集約利用程度的影響因素包括宏觀和微觀兩部分。宏觀：城市規(guī)模、城市經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構、土地市場供求關系、規(guī)劃指標控制等等；微觀：地塊使用性質、地塊價格、地塊基礎設施條件、地塊的空間環(huán)境和景觀要求。13、 地籍管理1、地籍的涵義；指記載土地的位置、界址、數量、質量、權屬和用途等基本狀況的簿冊。2、地籍的作用：為土地管理提供基礎資料；為維護土地產權權益等提供基礎資料；為改革與完善土地使用制度提供基礎資料；為編制國民經濟發(fā)展計劃等提供基礎資料3、地籍的分類：依據地籍所起的作用，分為稅收地籍、產權地籍和多用途地籍依據地籍的特點和任務，分為初始地籍和日

25、常地籍按城鄉(xiāng)土地的特點，分為城鎮(zhèn)地籍和農村地籍依據地籍行政管理的層次，分為國家地籍和基層地籍4、地籍管理的概念地籍管理是國家為獲得地籍信息，科學管理土地，而采取的以土地調查、土地分等定級、估價、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案為主要內容的綜合措施。1 .地籍管理的內容1） 土地調查；2）土地登記；3）土地統(tǒng)計；4）地籍檔案管理6、土地登記：國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。7、土地登記的特點、原則和類型（一）土地登記的特點統(tǒng)一性；唯一性；連續(xù)性；強制性

26、；公開性；公信力（二）土地登記的原則：依法的原則；申請的原則：書面；審查的原則：形式審查；實質；審查屬地管轄原則（三）土地登記的類型土地總登記：在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或特定區(qū)域內的土地進行的全面登記。初始土地登記：土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。變更土地登記：因土地權利人發(fā)生改變或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。注銷土地登記：因土地權利的消滅等而進行的登記。其他登記：更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。8、土地登記的程序基本程序：土地登記申請、地籍調查、土地權屬審核、注冊登記、核發(fā)證書。9、土地統(tǒng)計是利用數字、圖表及文字資料，對土地的數

27、量、質量、分布、權屬和利用狀況及其動態(tài)變化，進行全面、系統(tǒng)的記載、整理和分析的一項管理措施。9、土地統(tǒng)計內容：土地調查總面積；質量；分布；權屬；利用狀況11、地籍檔案管理的概念地籍檔案是指國家和地方各級土地管理部門及其事業(yè)單位在地籍工作中直接形成的，對國家、社會和土地管理工作有保存價值的，反映地籍工作和土地狀況的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。地籍檔案管理：以地籍檔案為對象而進行的收集整理、分類編目、歸檔保管、提供利用等各項活動的總稱。10 、地籍檔案的特點：1）具有數量大、種類多、形式多樣的特點2）具有成套性的特點3）具有動態(tài)性4）兼有文書檔案和技術檔案的特點1、土地利用規(guī)劃：在一

28、定的區(qū)域內，根據國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求以及當地的自然、社會經濟條件，從全局、長遠的利益出發(fā)，對區(qū)域范圍內土地資源的開發(fā)、利用、整治、整理、復墾、保護等進行統(tǒng)籌安排的戰(zhàn)略性規(guī)劃。2、土地利用總體規(guī)劃主要內容：一土地利用現狀分析一土地利用結構優(yōu)化與布局土地利用潛力分析一土地利用規(guī)劃效益預測與方案的評一土地利用需求量預測價3、土地利用專項規(guī)劃：是在土地利用總體規(guī)劃的控制下，針對土地開發(fā)、利用、整治和保護的某一專門問題而進行的規(guī)劃。是同級土地利用總體規(guī)劃的有機組成部分。包括有：一基本農田保護區(qū)規(guī)劃；一土地開發(fā)整理規(guī)劃；一風沙治理規(guī)劃；一小流域水土流失治理規(guī)劃等。4、土地利用t¥細規(guī)劃：

29、是在總體規(guī)劃或專項規(guī)劃的控制和指導下，直接對某一地段或某一土地使用單位的土地利用及其配套設施作出具體的安排，是總規(guī)和專項規(guī)劃的深入和細化。包括有：一居民點用地規(guī)劃；一交通運輸用地規(guī)劃；一水利工程用地規(guī)劃；一農業(yè)用地規(guī)劃；一旅游地規(guī)劃、自然保護區(qū)規(guī)劃等5、土地利用規(guī)劃的基本特性土地利用總體規(guī)劃是土地利用管理工作的“龍頭”。是國民經濟和社會發(fā)展計劃體系的重要組成部分，是各級政府對土地利用進行協(xié)調和指導以及行政控制的重要手段?；咎匦裕海?）總體性（2）長期性（3）權威性（4）強制性（5）層次性6、城市用地的自然環(huán)境條件適宜性評定：是對土地的自然環(huán)境，按照城市規(guī)劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工

30、程的適宜程度，以及城市建設的經濟性與可行性的評估。7、城市用地選擇影響因素建設現狀；基礎設施；土地利用總體規(guī)劃；生態(tài)環(huán)境；文化遺存；社會問題8、城市布局：指城市建成區(qū)平面形狀以及內部功能結構和道路系統(tǒng)的結構和形態(tài)。9、影響城市布局的因素1、直接因素1）經濟因素：主要指建設項目的分布和各種項目的不同技術經濟要求；資源情況；建設條件。2）地理環(huán)境：如地形、地貌、地質、水文、氣象等。3）城鎮(zhèn)現狀：如人口規(guī)模、用地范圍等。2、間接因素1）歷史因素：繼承、保護、改變2）社會因素：社會制度、社會集團的利益、意志、權力3）科學技術因素10、土地利用計劃管理：是指通過一定的管理程序和方法，實現土地資源的計劃利

31、用，達到土地資源合理利用的根本目的。11、土地利用計劃管理存在的問題1、管理基礎薄弱。2、管理的內容有待擴展。3、理論研究比較滯后。4、管理手段不足。5、管理決策粗放。12、完善土地利用計劃管理的方向1、建立有效的宏觀調控的微觀管理基礎。2、建立和不斷完善土地利用計劃體系。3、建立和完善計劃管理決策制度。4、建立市場經濟體制的計劃管理理論體。5、強化計劃管理的手段，實現調控方式轉變。6、提高土地利用計劃管理決策的科學水平。1、土地用途管制：指依據法律、法規(guī)，對土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實行強制性管理的制度。土地用途管理制度起源于德國。2、內容：定性、定量、定位、定序管制3、重點：嚴格控制“

32、農轉非”，同時提高存量土地的利用效率14、土地用途管制的實施1- 土地按用途分類一一前提；4-辦理土地用途登記一一監(jiān)督；2-編制土地利用總體規(guī)劃一一依據；5-執(zhí)法監(jiān)督一一保障3-審批土地用途變更關鍵；1、建設用地審批管理：是指法律授權的機關依據法律授予的職權，對建設項目用地的申請、審查、批準以及與之相關的各個環(huán)節(jié)所實施的行政管理。其主要任務是：保護耕地與為經濟建設服務；保護土地所有者和土地使用者的合法權益；嚴格審查建設項目用地；采取有力措施，確保實現耕地占補平衡；規(guī)范建設用地審批管理工作2、審批制度主要：1、建設項目用地預審2、農地轉用審批3、土地征收審批4、土地供應審批3、批準條件為：符合土

33、地利用總體規(guī)劃；已納入土地利用年度計劃；已履行或能夠履行耕地占補平衡義務；須符合國家產業(yè)用地政策4、建設項目用地報批程序1 ）、建設項目用地預審2）、用地單位提出用地申請3）、擬定一書四方案4）、逐級報至有審批權一級政府審批5）、批后實施6、一書四方案（單獨選址項目）建設項目用地呈報說明書包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附具相關材料。農用地和未利用地轉用方案農用地、未利用地的種類、位置、面積、質量等。補充耕地方案補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應的圖件。征收土地方案征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置

34、人員的安置途徑等。供地方案供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。1、土地市場狹義的土地市場，指以土地作為交易對象進行交易的場所。廣義的土地市場，指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經濟關系的總和。我國土地市場包括城市土地市場和農村土地市場。2、城市土地市場層次結構城市土地二級市場城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩余年期的土地使用權讓予其他土地使用者特征：競爭性市場交易方式：轉讓、轉租、抵押、入股城市土地一級市場城市土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者特征：壟斷性市場交易方式：出讓、出租、入股土地三級市場：是土地使用者之間進行的土地轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調節(jié)的開放市場。土地的價格原則上是根據市場供求狀況，由交