房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析及防范

1、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析及防范引言房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，指房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域中的一種不確定性或信息不對稱”指經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。從理論上講，房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)應(yīng)該與房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展同步，加上政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在一定范圍內(nèi)是可控的。但當(dāng)前我國的情況卻是，房地產(chǎn)信貸投向不合理、房地產(chǎn)信貸的外部環(huán)境不完善等問題，種種情況阻礙了房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，也造成了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其是房地產(chǎn)融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產(chǎn)貸款，使得大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)聚集在銀行，這給房地產(chǎn)金融業(yè)甚至整個(gè)金融體系的穩(wěn)定

2、健康發(fā)展帶來了很大隱患。因此，分析我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)的原因，積極尋求房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的方法對策，建立起適應(yīng)我國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系以及借鑒發(fā)達(dá)國家金融風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)和我國理論界、金融界和房地產(chǎn)業(yè)人士的理論和觀點(diǎn)，研究適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式，具有較高的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀（一）目前我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的種類1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司因籌措資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，即公司可能喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項(xiàng)目總投資的比例普遍在

3、30%以下，部分企業(yè)甚至在20%左右。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一且資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會暴露。2、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營失誤，造成實(shí)際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要存在于非住宅房地產(chǎn)貸款之中。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，房地產(chǎn)投資與其他投資相比而更具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發(fā)過程中由現(xiàn)由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成爛尾樓”和華拉子工程”套牢開發(fā)資金。同時(shí)房地產(chǎn)的流動性較差，在投資完成之前基本不具備

4、變現(xiàn)能力，改造和變更設(shè)計(jì)用途難度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目停工后往往一擺就是兒年甚至上十年。除此之外，目前越來越多的圈地"、炒地皮”以及施工企業(yè)被迫墊資現(xiàn)象更加劇了房地產(chǎn)金融的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因而房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金高度依賴于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展前景也使得商業(yè)銀行不可能放棄對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入，這種相互依存的關(guān)系使商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的總量必然伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越來越大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國廣東省部分金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額已占超過各項(xiàng)貸款新增額的70%以上。這種增長過快的趨勢如不加以適當(dāng)

5、控制，一旦引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，后果將不可預(yù)料。事實(shí)上，我國己經(jīng)發(fā)生了由于房地產(chǎn)不良貸款占比過高而導(dǎo)致銀行支付危機(jī)的情況。2010年海南發(fā)展銀行的倒閉就是一個(gè)典型的案例，2009年建設(shè)銀行廣東恩平支行由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款比例過高而導(dǎo)致不能有效兌付，由現(xiàn)擠兌風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機(jī)。歷史和現(xiàn)實(shí)都表明，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。3、欺詐風(fēng)險(xiǎn)欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指在目前房地產(chǎn)市場信息不充分、監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下，開發(fā)商的開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范甚至為其經(jīng)濟(jì)利益惡意欺詐銀行及擔(dān)保方的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的欺詐風(fēng)險(xiǎn)也是目前房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保方面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)，它可能帶來的損失也是最

6、大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯，其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10-11%之間。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上，央行發(fā)布了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（簡稱195號文），規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款的條件，形成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的安排。然而，大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于受到利益動機(jī)的驅(qū)使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多違規(guī)之處，比如：以流動資金貸款來頂替開發(fā)貸款；高估地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值，以盡爭取盡可能多的開

7、發(fā)貸款：提前啟動銀行按揭貸款程序：利用建筑施工企業(yè)墊資的方式降低自有資金投入；開發(fā)商走穴”銀行信貸資金，一種是資金用途轉(zhuǎn)移，二種是銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動開發(fā)，三種是從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。4、市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)而給房地產(chǎn)貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)金融的市場風(fēng)險(xiǎn)也主要存在于非住宅房地產(chǎn)金融之中。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有明顯的周期性，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，其波動周期且略超前于經(jīng)濟(jì)周期的波動，這種波動周期的超前性導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測。在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資收益明顯較高，居民支付能力的提高加大了對

8、改善居住條件的需求，需求的擴(kuò)大帶來房價(jià)的看漲，從而由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商由于對市場的樂觀預(yù)期和高額利潤而大量開發(fā)房地產(chǎn)，商業(yè)銀行為爭奪市場而將信貸資金大量投向房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。一旦國家房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)下降，市場供給過?；蛐枨蟛蛔?，致使房價(jià)大跌，巨額的本金和利息損失使房地產(chǎn)企業(yè)由現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，繼而導(dǎo)致銀行大量壞帳產(chǎn)生。而且房地產(chǎn)業(yè)的不景氣也會使得抵押物難以變現(xiàn)，更加增大了商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的清收難度。（二）商業(yè)銀行制度和經(jīng)營行為風(fēng)險(xiǎn)目前我國房地產(chǎn)貸款發(fā)展迅速，已成為商業(yè)銀行的一個(gè)新的增長點(diǎn)。但也存在著一些不容忽視的問題，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題,給這項(xiàng)新的業(yè)

9、務(wù)的可持續(xù)發(fā)展帶來了潛在的隱患與現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。從商業(yè)銀行自身的角度來看，存在的問題突生表現(xiàn)在以下幾方面：1、銀行內(nèi)部管理滯后各行大多采用經(jīng)辦行內(nèi)部審批這種效率較高的審批體制。在這種體制下，房地產(chǎn)貸款的調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理均在支行內(nèi)部進(jìn)行，支行行長集審、貸權(quán)力于一身，缺乏有效的制約，易由現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)。再者，銀行貸后管理薄弱。由于客戶繁多，貸后管理在實(shí)際操作中只能采用電話方式，銀行很難及時(shí)追蹤借款人經(jīng)濟(jì)狀況的變化，無法對個(gè)人住房信貸的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行跟蹤監(jiān)督和控制。往往是一筆業(yè)務(wù)不能按期還本付息時(shí)，信貸人員才上門催收，貸后管理演變成了不良貸款的催收。2、銀行由現(xiàn)違規(guī)放貸現(xiàn)象一些銀行為了爭

10、奪客戶，采取各種變通措施，降低房貸門檻，甚至違規(guī)操作。有的變相對四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放開發(fā)貸款；有的以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；有的放松個(gè)人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限有的以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，有的繼續(xù)向項(xiàng)目資本金達(dá)不到項(xiàng)目總投資30%的開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放住房開發(fā)貸款。3、銀行進(jìn)行抵押貸款時(shí)存在隱患有的房產(chǎn)所有人串通第三者，先通過合法的形式將房產(chǎn)租給第三者，在向銀行進(jìn)行抵押貸款，從而導(dǎo)致銀行即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，在房產(chǎn)所有人與第三者約定的租期內(nèi)也不能受償。有時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，或串通建筑公司由具未結(jié)清建設(shè)工程款的虛假證明。在這種情況下

11、，拖欠工程款的優(yōu)先受償權(quán)”將優(yōu)先”于抵押的優(yōu)先受償權(quán)”從而導(dǎo)致房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。還有一種情況是抵押率偏高?，F(xiàn)在銀行支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款與土地房屋抵押率一般設(shè)定為80%,有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，自行提高抵押率。4、房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房信貸嚴(yán)重依賴銀行貸款商業(yè)銀行為房地產(chǎn)融資及服務(wù)所提供的金融工具過于單一，致使房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房信貸嚴(yán)重依賴銀行貸款。中國房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行”的說法在房地產(chǎn)也根本不成立，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以流動資金貸款交納土地由讓金，取得國證”中請開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下，房企信貸資金又何止七成？再

12、加上個(gè)人房貸按揭，相信整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70%,這給銀行信貸帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦開發(fā)后續(xù)工作無法按預(yù)期進(jìn)行，或者開發(fā)商的資金鏈由現(xiàn)斷裂，以往所貸由的資金將立即處于高風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)中，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會轉(zhuǎn)化為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。雖然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。5、銀行信貸資金挪用現(xiàn)象依然存在一種是資金用途轉(zhuǎn)移。一些開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍，往往還包括建筑材料、物資經(jīng)營等項(xiàng)目，銀行實(shí)際操作中很難把關(guān)。他們有的還通過關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移挪用房地產(chǎn)開發(fā)資金；二種是銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動開發(fā)。有的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)銷售已接近尾聲，而

13、銀行貸款卻分文未還，售房款被開發(fā)商貸款挪用于新的開發(fā)項(xiàng)目；三種是從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營。一些房地產(chǎn)開發(fā)商盡管是在本地注冊及融資的，但項(xiàng)目與資金的使用卻一直在外，使銀行鞭長莫及，無法實(shí)施有效的管理。這些銀行信貸資金挪用現(xiàn)象，造成基層行一些項(xiàng)目貸款不能按期收回，從而加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。二、我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因（一）商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏獨(dú)立性目前，普遍實(shí)現(xiàn)了股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化，各商業(yè)銀行銀行也已基本按現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立起較為完善的公司治理架構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。大部分商業(yè)銀行實(shí)行的是董事會領(lǐng)導(dǎo)下的行長負(fù)責(zé)制。行長負(fù)責(zé)全行全面業(yè)務(wù)發(fā)展及管理工作，而信貸風(fēng)險(xiǎn)管理則是作為行長行政管理的

14、內(nèi)容之一，由行長領(lǐng)導(dǎo)下的莫一職能部門承擔(dān)。對風(fēng)險(xiǎn)管理重視一點(diǎn)的銀行，會成立單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)全行信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制；而大多銀行則是將風(fēng)險(xiǎn)管理列入信貸管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏獨(dú)立性。即使是成立有單獨(dú)風(fēng)險(xiǎn)管理部門對信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理與監(jiān)控的銀行，具風(fēng)險(xiǎn)管理工作實(shí)際上也難以確保正常開展。這是因?yàn)椋L(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)人一般由行長任命，員工則由風(fēng)險(xiǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人提名，行長任命。換言之，負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的所有人員，其人事關(guān)系均由行長決定，從而造成這些人員在履行風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)時(shí)只對行長負(fù)責(zé)，唯行長命令是從，在風(fēng)險(xiǎn)管理方面喪失了獨(dú)立性，行長負(fù)責(zé)制與風(fēng)險(xiǎn)管理獨(dú)立性的要求存在矛盾

15、和偏差。（二）商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展水平嚴(yán)重滯后高居不下的不良貸款數(shù)額和令人堪憂的信貸資產(chǎn)質(zhì)量，己經(jīng)日漸成為我國商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展道路上的絆腳石。我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)問題：1 .信貸風(fēng)險(xiǎn)測量方法簡單在信貸市場風(fēng)險(xiǎn)測量方面，由于我國利率和匯率長期以來管制嚴(yán)格，商業(yè)銀行沒有面臨較大的利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)，因此，信貸市場風(fēng)險(xiǎn)測量水平仍相當(dāng)落后。對利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管多采用重新定價(jià)缺口和累計(jì)頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采用的量化的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方法也多是針對單個(gè)借款人信貸風(fēng)險(xiǎn)的測量與管理，對于信貸組合風(fēng)險(xiǎn)則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的信貸風(fēng)險(xiǎn)測量方法運(yùn)用于信貸

16、風(fēng)險(xiǎn)識別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風(fēng)險(xiǎn)管理的源頭就存在失真的問題無疑不利于商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理。2 .信用評級薄弱現(xiàn)代銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的量化管理是建立在信用評級基礎(chǔ)之上的。因?yàn)椴煌馁J款客戶存在著種種差異，銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)是有區(qū)別的，在計(jì)算信用風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)時(shí)自然不能等同對待。論文格式因此，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)乃至資本充足率的計(jì)算結(jié)果能否準(zhǔn)確反映銀行真實(shí)的經(jīng)營管理狀況，很大程度上取決于信用評級功能的有效發(fā)揮。信用評級的方法有兩種，即外部評級和內(nèi)部評級。外部評級的有賴于專業(yè)化信用評級的有力支持，在我國，由于專業(yè)化的信用評級體系的缺失，采用此法的可操作性差。而就內(nèi)部信用評級而

17、言，目前，我國銀行大都有自己的信用評估系統(tǒng)，但評級結(jié)果主要用于授信管理等少數(shù)領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估功能無法有效的發(fā)揮，并不能滿足信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作更深層次的要求。3 .信用風(fēng)險(xiǎn)模型管理空白長期以來，定性分析在我國信貸信用風(fēng)險(xiǎn)管理中所占比重過大，定量分析技術(shù)的研究與應(yīng)用有所欠缺，更談不上信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型的運(yùn)用。直到上世末東亞金融危機(jī)以后，我國商業(yè)銀行才越來越重視風(fēng)險(xiǎn)的識別與監(jiān)控，并意識到對信用風(fēng)險(xiǎn)狀況只用高、中、低”做由評價(jià)未免過于籠統(tǒng)，沒有說服力。目前，不良貸款比率作為我國商業(yè)銀行信貸信用風(fēng)險(xiǎn)量化的重要指標(biāo)之一，雖然計(jì)算簡單、形式簡易，但至少用比例這一數(shù)字形式給了我們一個(gè)有關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)的位置感如果

18、能在進(jìn)一步以信用評級為基礎(chǔ)，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)量化模型計(jì)算銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)狀況，使之與資本金相匹配，就得到了巴塞爾委員會要求的資本充足率，則又給了我們一個(gè)有關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)的安全感”但從目前銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀看，信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型的應(yīng)用仍是空白。4 .信貸管理方法簡單落后，難以防范風(fēng)險(xiǎn)限于起步較晚，我國商業(yè)銀行信貸管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信用評級體系，對借款客戶資信情況的判斷往往是憑感覺、靠關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；在信貸客戶的選擇方面也只是臨時(shí)起意，沒有一個(gè)明確而持續(xù)的信貸投放政策，缺乏清晰的指導(dǎo)；對客戶的借款申請進(jìn)行審批時(shí)，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進(jìn)行詳細(xì)了解，就要做由自己的決

19、議，缺乏有效的溝通；貸款發(fā)放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由信貸人員自己去柜臺找會計(jì)人員查詢，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，有時(shí)還容易遺忘，造成不好的后果。例如：錫州商業(yè)銀行至2010年期末，該行關(guān)聯(lián)交易余額分別為29584萬元、8667萬元（其中保證金5867萬元）和萬元，全部關(guān)聯(lián)交易余額占本行報(bào)告期末資本凈額的比例為%.雖然該行披露這些關(guān)聯(lián)交易五級分類形態(tài)均為正常，但從關(guān)聯(lián)人身份特征看，關(guān)聯(lián)自然人全部為該本行的內(nèi)部人及關(guān)系人，關(guān)聯(lián)法人全部為該行董事、監(jiān)事、高級管理人員或內(nèi)部人及其近親屬控制的關(guān)聯(lián)法人企業(yè)，毫無疑問，這會給該行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理帶來不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

20、（三）信貸風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)集中度高商業(yè)銀行的地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)集中度高，以錫州商業(yè)銀行為例，截至2010年6月末，該行不良貸款至本期末余額為42185萬元，各區(qū)的分布情況為：錫山區(qū)17950萬元，占不良貸款比例為42%;惠山區(qū)14994萬元，占不良貸款比例為36%;濱湖區(qū)2421萬元，占不良貸款比例為6%;新區(qū)3689萬元，占不良貸款比例9%;城區(qū)3131萬元，占不良貸款比例為7%.從2010年錫州商業(yè)銀行不良貸款區(qū)域分布的季度變化情況看，錫州商業(yè)銀行的不良貸款主要集中在錫山和惠山二區(qū)，合計(jì)要占到全行不良貸款余額的75%-80%.（四）信貸風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)集中度高商業(yè)銀行的信貸資金投放往往集中于一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，而一

21、旦這些行業(yè)陷入困境，那么銀行所面臨的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)將明顯加大。以錫州商業(yè)銀行為例，截止2010年年末，該行行業(yè)貸款投放前五位客戶累計(jì)投放信貸億元，制造業(yè)（66%）和租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)（）就占到80%強(qiáng)，信貸投放行業(yè)集中明顯。因此，制造業(yè)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況對該行資產(chǎn)質(zhì)量情況有最直接和最重要的影響。該行貸款客戶中該行業(yè)企業(yè)不良貸款比例較高，觀其原因主要是化工印染、紡織加工兩行業(yè)受國家宏觀調(diào)控、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域競爭日益加劇等的影響較大，再加上一些紡織企業(yè)自身規(guī)模小，在競爭激烈的行業(yè)和地區(qū)條件的限制下，仍盲目擴(kuò)大投資，結(jié)果往往使企業(yè)陷入困境，致使貸款由現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于之前該行未將所有政府、村委貸款合理分至

22、公共管理和社會組織、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)中，在本季末該行將這類貸款全部按要求分至該兩個(gè)行業(yè)中，導(dǎo)致不良貸款數(shù)較上季和年初有較大幅度的提高，主要是上世紀(jì)末的一些實(shí)業(yè)公司、農(nóng)服中心等的一些不良貸款。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)集中主要是由兩個(gè)方面造成的：一是農(nóng)信社經(jīng)營的地域限制。這種地域限制主要表現(xiàn)為農(nóng)信社在機(jī)構(gòu)設(shè)立和業(yè)務(wù)經(jīng)營上嚴(yán)格按照鄉(xiāng)級或縣級行政區(qū)域分割，貸款一般都發(fā)放給相對同質(zhì)的客戶，而且同質(zhì)借款者的違約風(fēng)險(xiǎn)具有高度相關(guān)性，信貸業(yè)務(wù)的高度集中使得信貸資產(chǎn)無法有效分散。二是經(jīng)營規(guī)模的限制。單個(gè)商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模較小，資金實(shí)力薄弱，容易引起單戶貸款占貸款總額的比例升高，風(fēng)險(xiǎn)集中。以錫州商業(yè)銀行為例，截止2

23、010年年末，該行前十名貸款客戶年末貸款余額累計(jì)億元，占貸款總額的%,占資本凈額的.（五）信貸管理內(nèi)部控制制度不完善2002年，中國人民銀行頒布商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引取代加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的指導(dǎo)原則，我國商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)入了一個(gè)歷史性的嶄新階段。在人民銀行的推動下，各商業(yè)銀行根據(jù)中國人民銀行有關(guān)內(nèi)部控制制度建設(shè)的規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際情況，分別制定了內(nèi)部控制制度和操作規(guī)程。目前，各商業(yè)銀行已初步建立對分支機(jī)構(gòu)的信貸授權(quán)制度、對客戶實(shí)行統(tǒng)一授信制度、實(shí)行審貸分離制度、對貸款進(jìn)行新的分類、建立了商業(yè)銀行信貸內(nèi)部監(jiān)督制度和實(shí)行貸款終身追索制度等。但是，我們也應(yīng)該清楚地看到，我國商業(yè)

24、銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)建設(shè)還存在相當(dāng)?shù)膯栴}，許多制度的整體執(zhí)行情況并不理想，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1 .對信貸管理內(nèi)部控制的認(rèn)識和理解存在偏差多數(shù)銀行并沒有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，把內(nèi)部控制等同于各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)為內(nèi)部控制就是各項(xiàng)工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，銀行就有了內(nèi)部控制。實(shí)際上，內(nèi)部控制應(yīng)該是商業(yè)銀行為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，通過制定和實(shí)施的一系列制度、程序和方法，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機(jī)制。雖然，銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)離不開規(guī)章制度，但是，規(guī)章制度充其量只是內(nèi)部控制的一部分，而不能代替內(nèi)部控制機(jī)制。由干這種認(rèn)識的偏差，使得一些銀行并未建立起有效的內(nèi)部控制機(jī)制

25、。2 .內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)、部門之間相互牽制不夠(1)雖然基本上都建立了對分支機(jī)構(gòu)的信貸授權(quán)制度，但部分銀行缺乏嚴(yán)格的授權(quán)管理和集體決策程序，在對各分支機(jī)構(gòu)及部門的管理上授權(quán)不清、責(zé)任不明，甚至由現(xiàn)濫用權(quán)力、濫授權(quán)現(xiàn)象。有些分支機(jī)構(gòu)權(quán)力過大，有些部門身兼數(shù)責(zé)，部門內(nèi)部各崗位之間職責(zé)不清，內(nèi)部權(quán)責(zé)脫節(jié)，內(nèi)部核查走形式，減少和預(yù)防差錯(cuò)的能力被削弱。(2)雖然實(shí)行了審貸分離制度，并在制度上落實(shí)貸款三查”制度，但從組織結(jié)構(gòu)上看并不徹底，貸前”調(diào)查和貸后”調(diào)查不是由兩個(gè)部門來貫徹執(zhí)行，商業(yè)銀行仍停留在客戶經(jīng)理既做貸前”調(diào)查，有做貸后”調(diào)查的階段。(3)各商業(yè)銀行往往根據(jù)貸款種類和產(chǎn)品設(shè)置信貸內(nèi)部職能部門

26、、劃分業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但這種內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置方法與商業(yè)銀行信貸資金經(jīng)營的內(nèi)在規(guī)律相違背，容易造成內(nèi)部各信貸部門相互扯皮，不利于加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。3 .內(nèi)部控制缺乏有效性和獨(dú)立性(1)內(nèi)部控制缺乏全面性和及時(shí)性。盡管有了一系列規(guī)章制度，但制度不健全、不系統(tǒng)、不配套、不及時(shí)。有的制度不夠全面，對信貸過程中的一些環(huán)節(jié)存在控制盲點(diǎn)；有的制度不夠系統(tǒng)，缺乏配套的業(yè)務(wù)操作規(guī)程；有的制度較之業(yè)務(wù)發(fā)展明顯滯后，早已不適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。(2)缺乏獨(dú)立性。盡管我國商業(yè)銀行大多設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)部門，但在實(shí)際工作中往往是內(nèi)部控制的建立者和執(zhí)行這是同一部門，操作人員和核對人員是同一人，內(nèi)部檢查流于形式，內(nèi)部牽制制度執(zhí)行不力。有的

27、銀行內(nèi)部審計(jì)部門甚至直接受各級行行長的領(lǐng)導(dǎo)，獨(dú)立性不強(qiáng)，審計(jì)工作不超脫，查處力度不夠，大大削弱了監(jiān)督部門的作用。(3)內(nèi)部控制制度貫徹執(zhí)行不徹底，大多流于形式。盡管制定了一系列的內(nèi)部控制制度，但有章不循、有規(guī)不依”的現(xiàn)象依然嚴(yán)重。一些商業(yè)銀行的行長或其分支行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人長官意志嚴(yán)重，業(yè)務(wù)的審批和授權(quán)隨意性較大，甚至濫用職權(quán)，業(yè)務(wù)處理上經(jīng)常由現(xiàn)反向運(yùn)轉(zhuǎn)的狀況。有的企業(yè)或個(gè)人要貸款，不是先向信貸部門提由申請，由信貸員進(jìn)行信用分析，一級一級地審查上報(bào)批準(zhǔn)，而是直接先找主管領(lǐng)導(dǎo)，由領(lǐng)導(dǎo)一級一級向下指派，具體經(jīng)辦人員再具體進(jìn)行辦理。這種操作上的逆向”運(yùn)作，使得經(jīng)辦人員不能夠認(rèn)真履行自己的職責(zé)，造成必要的審

28、批和經(jīng)辦過程走過場”為拘私舞弊和假公濟(jì)私創(chuàng)造了可乘之機(jī)，同時(shí)也使金融資產(chǎn)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。三、商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的對策(一)商業(yè)銀行應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)控制開發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是要合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策。要結(jié)合各地區(qū)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀和潛力、房地產(chǎn)的價(jià)格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力，商業(yè)銀行自身應(yīng)對房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)1、優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)有資料顯示，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)25000多家，-二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)加起來還不到14%,大量實(shí)力較差的開發(fā)商充斥市場，這些企業(yè)實(shí)力弱、經(jīng)營水平差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極低，一旦房地產(chǎn)市場遇冷或政府由臺更為嚴(yán)格的

29、信貸政策，它們將再無生存空間，所貸款項(xiàng)極有可能無法收回，從而給銀行帶來又一筆不良貸款。因此，當(dāng)前各銀行應(yīng)重點(diǎn)拓展并支持在全國、跨地區(qū)或一定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營實(shí)力雄厚、經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良、發(fā)展?jié)摿Υ蟮姆康禺a(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶，這樣既有利于商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。2、優(yōu)化貸款項(xiàng)目結(jié)構(gòu)銀行應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)的貸款項(xiàng)目，并進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究。首先選擇地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。對大戶型、大面積、高檔商品房和別墅，不管是前期的貨款投人，還是后期的按揭服務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)該適當(dāng)限制，相應(yīng)提高其個(gè)人住房貸款的貸款利率和貸款成數(shù)水平，縮短貸款期

30、限；對于一些炒作過度的樓盤的投入一定要充分論證其產(chǎn)品銷售市場后方可進(jìn)行。優(yōu)先支持適銷對路的符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目、城市舊區(qū)改造項(xiàng)目、城市經(jīng)濟(jì)適用房工程，對廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，進(jìn)一步擴(kuò)大這些項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。合理參與寫字樓項(xiàng)目，謹(jǐn)慎參與商住樓項(xiàng)目。從而使房地產(chǎn)信貸資金結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)從高端客戶到中、低端客戶，從商品房到商務(wù)樓，從開發(fā)資金、流動資金貸款到按揭貸款的科學(xué)分布，避免房地產(chǎn)信貸資金集中于一點(diǎn)，從而使房地產(chǎn)信貸資金形成更能抵御風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)。（二）銀行應(yīng)科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，完善貸后管理機(jī)制在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程時(shí)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)控制因素，并強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制體

31、系應(yīng)該能夠根據(jù)市場變化情況不斷進(jìn)行修正。貸款管理前臺與后臺應(yīng)該職責(zé)明確，相互獨(dú)立又相互制約。前臺負(fù)責(zé)調(diào)查借款人和項(xiàng)目的實(shí)際情況，撰寫調(diào)查報(bào)告并對調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)；后臺負(fù)責(zé)材料的審核以及貸款的分析和判斷，貸款審批人員通過對申報(bào)材料的審核，科學(xué)合理地分析貸款項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)性，做好對企業(yè)貸款條件中企業(yè)資質(zhì)和投資項(xiàng)目質(zhì)量的評價(jià)，獨(dú)立做生貸或不貸的判斷并對決策的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。前臺的行為要對后臺負(fù)責(zé)，后臺的決定也要客觀獨(dú)立。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要針對項(xiàng)目進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放，禁止開發(fā)貸款一次性開發(fā)到位。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商；加強(qiáng)對房產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售情況、資

32、金使用的動態(tài)監(jiān)控，及時(shí)做好預(yù)警工作；監(jiān)督開發(fā)貸款的實(shí)際用途，防止資金被用于地皮或樓盤投機(jī)炒作，而不是真正用于房產(chǎn)開發(fā)；建議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在完成總投資75%且符合銷售條件時(shí)開始回收房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對于個(gè)人住房貸款，要對借款人的真實(shí)借款目的進(jìn)行監(jiān)督，防止用假按揭”為開發(fā)商套取貸款；要加強(qiáng)對抵押物的管理，防止抵押物被惡意銷售，保障銀行對抵押物的所有權(quán)和處置權(quán)；對借款人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行及時(shí)監(jiān)督，特別是對那些收入下降、失業(yè)導(dǎo)致還款能力下降的個(gè)人，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須對其真實(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并與保險(xiǎn)公司聯(lián)系，啟動保險(xiǎn)程序；對個(gè)人住房貸款借款人拖延辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書無法落實(shí)抵押登記的，要利用保證金的制約作用督促其及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)，嚴(yán)防債權(quán)懸空”.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營主管部門，風(fēng)險(xiǎn)、法規(guī)、審計(jì)等部門要加強(qiáng)對基層行貸后的監(jiān)管和指導(dǎo)，幫助經(jīng)辦行發(fā)現(xiàn)問題制定措施，發(fā)揮整體內(nèi)控的聯(lián)動效應(yīng)；以風(fēng)險(xiǎn)管理為核心，加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)中的監(jiān)督職能，完善會計(jì)控制制度，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制中的四只眼睛”原則（貸款的發(fā)放與審核的權(quán)限分授予不同的主體）；定期由銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門或?qū)徲?jì)部門對貸款管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查和審計(jì)，發(fā)現(xiàn)有章不循或違規(guī)操作時(shí)，要嚴(yán)肅追究當(dāng)事人的責(zé)任。加強(qiáng)對因機(jī)構(gòu)撤并移交的貸款管理，要求接管行要指定專人以清收為主負(fù)責(zé)貸后管理，實(shí)