房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)09--住房消費(fèi)與住房制度

1、第九章第九章 住房消費(fèi)與住房制度住房消費(fèi)與住房制度本章綱要本章綱要住房消費(fèi)住房消費(fèi)住房制度與住房政策住房制度與住房政策n 理解住房消費(fèi)n 什么是住房消費(fèi)n 住房消費(fèi)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)n 住房的功能n 住房消費(fèi)的可支付性n 住房制度n 住房制度類型n 住房政策本章綱要本章綱要中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革n 住房制度改革的概念n 住房制度改革的內(nèi)容n 住房制度改革的過(guò)程住房社會(huì)保障住房社會(huì)保障n 住房社會(huì)保障的內(nèi)涵n 住房社會(huì)保障的特點(diǎn)n 住房社會(huì)保障的產(chǎn)品n 住房社會(huì)保障的對(duì)象n 一、理解住房消費(fèi)n 2014年，10月29日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效

2、。會(huì)議要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)，包括穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。n 有人認(rèn)為，此時(shí)再提穩(wěn)定住房消費(fèi)（是繼2009年4月15日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)”后的又一次），政府托樓市的意圖十分明顯，各種各樣鼓勵(lì)住房購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)的政策會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。n 也有人認(rèn)為，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，就得通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移之付來(lái)鼓勵(lì)住房的“剛性需求”者進(jìn)入市場(chǎng)，就得進(jìn)一步降低住房的交易稅。n 又有人認(rèn)為，穩(wěn)定住房消費(fèi)的核心在于加強(qiáng)保障房建設(shè)，突出的是保障公平，及放寬提取公積金支付房租條件等等。n 你怎么認(rèn)為？第一節(jié) 住房消費(fèi)現(xiàn)狀與分析n 要實(shí)現(xiàn)2020年的發(fā)展目標(biāo)全面建成小康社會(huì)

3、，需要我國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增速保持在較高水平上7.5%以上，然而，自2012年開始，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩（2014年第三季度,GDP增速回落至7.3% ），面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)政府希望通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。n 與家電下鄉(xiāng)，汽車消費(fèi)相比，住房是最大消費(fèi)，而且又能帶動(dòng)家電、裝修、金融等相關(guān)消費(fèi)。n 所以，讓城市居民的住房消費(fèi)需求更好更多地釋放出來(lái)，是當(dāng)前“擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)”最為重要的切入點(diǎn)。 二、什么是住房消費(fèi)？n 一個(gè)居民目前沒有住房，現(xiàn)在付90萬(wàn)首付，貸款210萬(wàn)購(gòu)買一套300萬(wàn)的住房。他購(gòu)買之后，把這套住房租出去，然后自己再到邊遠(yuǎn)地方租一套租金更便宜的住房住。n 當(dāng)房?jī)r(jià)上漲后，他又把這套

4、住房賣出，賺錢之后再購(gòu)買一套便宜的住房等價(jià)格上漲。n 所以，居民購(gòu)買住房是消費(fèi)還是投資，并非看居民手中是否持有多套住房，而是看居民購(gòu)買住房之后，其交易出去是不是有利可圖，如果有利可圖，即使居民手中只持有一套住房，同樣可用于投資。 n 住房消費(fèi)就是指居民購(gòu)買住房完全是為了其居住使用，目的是為了解決家庭基本的生活需要而購(gòu)買。 住房的雙重屬性住房的雙重屬性經(jīng)濟(jì)屬性經(jīng)濟(jì)屬性社會(huì)屬性社會(huì)屬性經(jīng)濟(jì)基本面房?jī)r(jià)收入比住房消費(fèi)住房消費(fèi)1.無(wú)論是自住房還是非自住房，所有新房的購(gòu)買支出都不屬于住房消費(fèi)，而為享受住宅提供的住房服務(wù)支付的房租屬于住房消費(fèi)；2.居民購(gòu)買的自住房和為租住住房而支付的房租都屬于住房消費(fèi)；3.

5、根據(jù)2010年1月國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，剛需和改善性住房的購(gòu)買也屬于住房消費(fèi)。一對(duì)矛盾三、住房消費(fèi)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)1.自自2012年開始，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，我國(guó)政府年開始，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，我國(guó)政府 希望通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)希望通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng) ；2.我國(guó)正處在快速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，每年新增城鎮(zhèn)人口我國(guó)正處在快速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，每年新增城鎮(zhèn)人口 將超千萬(wàn)，將帶來(lái)巨大的住房需求將超千萬(wàn)，將帶來(lái)巨大的住房需求 ；3.住房問(wèn)題也是重要的民生問(wèn)題，改善民生是我國(guó)發(fā)展住房問(wèn)題也是重要的民生問(wèn)題，改善民生是我國(guó)發(fā)展 的根本。的根本。1.居民家庭的收

6、入與房?jī)r(jià)之間存在很大的差距；居民家庭的收入與房?jī)r(jià)之間存在很大的差距；2.住房政策調(diào)控乏力，無(wú)法有效提高居民家庭的住房住房政策調(diào)控乏力，無(wú)法有效提高居民家庭的住房 支付能力。支付能力。機(jī)遇挑戰(zhàn)n四、住房的功能 住房的生活資料功能 最基本的功能就是滿足居住需要的生活資料功能。 滿足人們最基本的生存需要 滿足人們居住生活的享受需求 住房的發(fā)展資料功能 住宅不僅是生活資料，而且也是重要的發(fā)展資料； 為人們提高和發(fā)展自己提供物質(zhì)條件。 住房的社交功能 住房（面積寬敞、布局合理、設(shè)備齊全、環(huán)境優(yōu)美的）為社交活動(dòng)的成功創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。 住房的資產(chǎn)功能 住宅具有雙重屬性，既是生活資料，又是一種資產(chǎn)（不動(dòng)

7、產(chǎn)）。 住宅是家庭或個(gè)人的資產(chǎn) 住宅也是投資增值的資產(chǎn) 住房的文化藝術(shù)功能 反映不同的建筑文化、生活方式、居住習(xí)慣、居住文化。五、住房消費(fèi)的可支付性n 如何衡量住房消費(fèi)的可支付性？1.1.比率法：考慮比率法：考慮住房消費(fèi)支出占收入比例住房消費(fèi)支出占收入比例；如用；如用住房可住房可支付支付指數(shù)、指數(shù)、住房支付指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比等。住房支付指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比等。2.2.剩余收入法：基于比率法的不合理而提出的，是指把用收入減剩余收入法：基于比率法的不合理而提出的，是指把用收入減去非住房消費(fèi)支付的余額，用于住房開支。去非住房消費(fèi)支付的余額，用于住房開支。 在衡量時(shí)，收入均考慮的是以當(dāng)前收入在衡量時(shí)，收入均

8、考慮的是以當(dāng)前收入當(dāng)前住房消費(fèi)的可支付性存在的問(wèn)題n 1.1.住房消費(fèi)的可支付性不足。住房消費(fèi)的可支付性不足。n 2.2.住房消費(fèi)的可支付性過(guò)剩。住房消費(fèi)的可支付性過(guò)剩。 住房消費(fèi)與長(zhǎng)期收入的關(guān)系？住房消費(fèi)與長(zhǎng)期收入的關(guān)系？基于住房消費(fèi)特點(diǎn)如何改善住房消費(fèi)的可支付性1.1.從政策支撐視角考慮從政策支撐視角考慮2.2.房?jī)r(jià)理性回歸房?jī)r(jià)理性回歸降低信貸的杠桿作用降低信貸的杠桿作用13第二節(jié) 住房制度與住房政策n 一、住房制度的內(nèi)涵 住房制度是指包括有關(guān)住房的建設(shè)、分配、交接、管理等方面的法律、法規(guī)及政策等調(diào)整有關(guān)各方的關(guān)系并約束其行為的規(guī)范。 主要內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式、住房供應(yīng)方式、住房

9、分配方式、住房住房社會(huì)保障方式、住房管理方式等。 新中國(guó)成立以后，我國(guó)的住房制度經(jīng)歷了從公有化、福利化住房向私有化、商品化的轉(zhuǎn)變。二、住房制度類型n （一）計(jì)劃型、福利性、實(shí)物分配、行政性管理的住房體制 采取國(guó)家（政府）和單位統(tǒng)包住房建設(shè)投資，對(duì)職工實(shí)行實(shí)物福利分采取國(guó)家（政府）和單位統(tǒng)包住房建設(shè)投資，對(duì)職工實(shí)行實(shí)物福利分房，低租金使用，實(shí)施行政性住房管理；房，低租金使用，實(shí)施行政性住房管理；n （二）市場(chǎng)型、商品性、工資化分配、社會(huì)化管理的住房體制 主要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)住房的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)，決定住房資主要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)住房的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)，決定住房資源的配置、分配和使用；源

10、的配置、分配和使用； 住房投資建設(shè)由開發(fā)商自主進(jìn)行。住房投資建設(shè)由開發(fā)商自主進(jìn)行。 住房消費(fèi)包含在職工工資之中。住房消費(fèi)包含在職工工資之中。 住房分配通過(guò)市場(chǎng)交換進(jìn)行，職工以其收入自由選擇購(gòu)買或租房入住。住房分配通過(guò)市場(chǎng)交換進(jìn)行，職工以其收入自由選擇購(gòu)買或租房入住。 住房管理與政府和單位分離，由物業(yè)公司進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。住房管理與政府和單位分離，由物業(yè)公司進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。 政府的作用主要體現(xiàn)在調(diào)控市場(chǎng)和對(duì)低收入者提供基本的住房社會(huì)保政府的作用主要體現(xiàn)在調(diào)控市場(chǎng)和對(duì)低收入者提供基本的住房社會(huì)保障方面。障方面。依據(jù)住房社會(huì)保障的范圍和保障方式的不同，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住房制度分類n 市場(chǎng)

11、社會(huì)保障型住房制度瑞典 以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的住房社會(huì)保障政策。以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的住房社會(huì)保障政策。 政府為住房建設(shè)籌集資金，提供貸款，并通過(guò)優(yōu)惠利率和補(bǔ)貼使資金費(fèi)用和政府為住房建設(shè)籌集資金，提供貸款，并通過(guò)優(yōu)惠利率和補(bǔ)貼使資金費(fèi)用和房屋成本保持在合理水平。同時(shí)，提供長(zhǎng)期住房信貸、建立抵押貸款機(jī)構(gòu)支房屋成本保持在合理水平。同時(shí)，提供長(zhǎng)期住房信貸、建立抵押貸款機(jī)構(gòu)支持居民買房。持居民買房。 這種泛福利的模式，好處是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房這種泛福利的模式，好處是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房資源的配置效益低，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)重，

12、難以為繼。資源的配置效益低，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)重，難以為繼。n 市場(chǎng)救濟(jì)型住房制度美國(guó) 住房問(wèn)題被當(dāng)做私人的事情，政府只對(duì)貧困線以下的低收入者提供救濟(jì)性的住房問(wèn)題被當(dāng)做私人的事情，政府只對(duì)貧困線以下的低收入者提供救濟(jì)性的住房補(bǔ)貼，住房社會(huì)保障面相對(duì)較窄。住房補(bǔ)貼，住房社會(huì)保障面相對(duì)較窄。 好處是有利于調(diào)動(dòng)居民自主地解決住房問(wèn)題的積極性，而政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)又好處是有利于調(diào)動(dòng)居民自主地解決住房問(wèn)題的積極性，而政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)又不致太重，缺陷住房社會(huì)保障范圍相對(duì)較小。不致太重，缺陷住房社會(huì)保障范圍相對(duì)較小。三、住房政策n 住房政策是國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)相關(guān)干預(yù)的過(guò)程，主要包括：直接的價(jià)格干預(yù)政策，如租金管制、限價(jià)

13、政策等；直接的數(shù)量干預(yù)政策，如土地供應(yīng)限制、土地使用和建設(shè)規(guī)劃限制、增加住房供應(yīng)等；稅收和補(bǔ)貼政策，如稅收優(yōu)惠、房地產(chǎn)稅等；信貸政策，如首付比例、貸款利率優(yōu)惠等。第三節(jié)第三節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革n 一、住房制度改革的概念：n 住房制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，是對(duì)城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。n 住房制度改革是指對(duì)傳統(tǒng)的福利分房制度進(jìn)行變革，以建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制，實(shí)現(xiàn)住房的商品化和社會(huì)化。17二、住房制度改革的內(nèi)容：n 1. 改革住房建設(shè)投資體制。由原來(lái)國(guó)家或單位統(tǒng)包的投資體制轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。n 2. 改革住房建設(shè)、分配、維修

14、、管理體制。由原來(lái)單位統(tǒng)包職工住房建設(shè)、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳a(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化，維修、管理社會(huì)化的體制。n 3. 改革住房分配體制。由原來(lái)的行政手段、福利性質(zhì)、實(shí)物分配制度，轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫取Ｂ毠じ鶕?jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，通過(guò)向市場(chǎng)購(gòu)買或租賃住房解決住房問(wèn)題，滿足住房需求。n 4. 建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。n 5. 建立住房公積金制度。由職工個(gè)人和所在單位分別交繳占職工工資一定比例的資金，作為職工個(gè)人住房基金，以增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力。n 6.

15、 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)。n 7. 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。18三、住房制度改革的過(guò)程：n 第一階段：1978-1988年的探索試階； n 第二階段：1988-1998年在全國(guó)逐步推開和深化階段； n 第三階段：1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。 19n 第一階段：探索和試點(diǎn)：n 19491979年，是我國(guó)住房發(fā)展相對(duì)緩慢的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)資料，國(guó)家在這30年內(nèi)雖投入374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求

16、。n 1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6m2，缺房戶達(dá)869萬(wàn)，占城市總戶數(shù)的47.5%。n 由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低租金的福利分房制度，國(guó)家和企業(yè)為解決職工的住房問(wèn)題背上了沉重的包袱，延緩了我國(guó)住房建設(shè)的進(jìn)程。n 實(shí)踐表明，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房完全靠國(guó)家包下來(lái)，實(shí)行福利分配的路子走不通。20n 從1978年開始，國(guó)家和企業(yè)一方面增加住房投資，加快住房建設(shè)步伐，另一方面開始探索改革住房制度。n 1978年9月，鄧小平建議，其主要內(nèi)容就是：解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款;在長(zhǎng)期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。n 1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革

17、要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。n 1982年，國(guó)家有關(guān)部門設(shè)計(jì)了“三三制”的補(bǔ)貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個(gè)人各承擔(dān)1/3，并在鄭州、常州、四平、沙市試點(diǎn)。（在試點(diǎn)中，驗(yàn)證了職工有購(gòu)房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動(dòng)的情況下，租買比價(jià)不合理，個(gè)人缺乏買房動(dòng)力，住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)，國(guó)家和企業(yè)難以長(zhǎng)期承受這種負(fù)擔(dān)，因而有關(guān)部門于1985年停止這種做法）。21n 1985年，住房制度改革從“三三制”售房轉(zhuǎn)向租金制度改革的研究和設(shè)計(jì)。n 1986年，選定煙臺(tái)、唐山、蚌埠進(jìn)行房改試點(diǎn)，試行“提租補(bǔ)貼、租售結(jié)合、以租促售、配套改革”的方案。租金按準(zhǔn)成本

18、起步，月租金由原來(lái)的0.070.08元/m2 （使用面積）提高到1元以上，相當(dāng)于成本租金（由維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅5項(xiàng)因素組成）的70%80%；公房按包含建筑造價(jià)、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。（這次試點(diǎn)從根本上動(dòng)搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級(jí)觀念和消費(fèi)觀念，分房上的不正之風(fēng)也基本得到解決，國(guó)家、企業(yè)以及職工之間的利益關(guān)系得到調(diào)整，為全國(guó)的住房改革提供了思路）22n 第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革：n 1988年，國(guó)務(wù)院召開第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，推出關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案: 首先，實(shí)行成本租金，其次，隨著工資調(diào)整，逐步將住房補(bǔ)貼

19、納入工資， 實(shí)行市場(chǎng)租金。n 1988年下半年，出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，零售物價(jià)總指數(shù)上升18.5%，使較大幅度提租補(bǔ)貼方案的實(shí)施遇到很大困難，用35年完成提租補(bǔ)貼方案的計(jì)劃也夭折了。隨后，一些城市想繞開這個(gè)難點(diǎn)，試圖“甩包袱”出售公房，在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠折扣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這一年全國(guó)共出售舊公房654萬(wàn)m2，每平方米僅回收資金65.7元，實(shí)則以低價(jià)福利售房取代租售并舉的配套改革，既不利于住房機(jī)制轉(zhuǎn)換，也帶來(lái)很多不良后果，因而國(guó)務(wù)院房改辦明令制止這種做法。23n 第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革：n 1991年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知，要求將現(xiàn)有公有住房

20、租金有計(jì)劃、有步驟地提高到成本租金；在規(guī)定住房面積內(nèi)，職工購(gòu)買公有住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。n 11月，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 ,確定房改的總目標(biāo)是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實(shí)物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由住戶通過(guò)買房或租房取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)。這是我國(guó)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件。n 與此同時(shí)，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實(shí)施，其中，一些大城市的運(yùn)作比較規(guī)范，部分中小城市則相對(duì)較差，優(yōu)惠比例越來(lái)越高，房改又一次進(jìn)入了低價(jià)售房的怪圈。對(duì)此，1992年6月，國(guó)務(wù)院房改工作會(huì)議再次提出制止。24n 第二階段：

21、從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革：n 1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，確定房改的根本目標(biāo)是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。房改的基本內(nèi)容，可以概括為“三改四建”。n 決定出臺(tái)后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實(shí)施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進(jìn)展。到1998年6月，全國(guó)歸集住房公積金總額達(dá)980億元。1997年底，35個(gè)中等城市的公房租金有了較大提高，平均為1.29元/m2。到1998年中，全國(guó)城鎮(zhèn)自有住房比例已經(jīng)超過(guò)50%，部分省市已超過(guò)

22、60%。25n 第三階段：住房貨幣化和保障制度：n 1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布從同年下半年開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。n 調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。n 對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。n 發(fā)放住房補(bǔ)貼。n 截至1998年底，全國(guó)已經(jīng)全面停止實(shí)物分房，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一次根本性的轉(zhuǎn)變。但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過(guò)程中，住房補(bǔ)貼的發(fā)放和群眾對(duì)住房需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現(xiàn)象進(jìn)一步擴(kuò)大，并隨著

23、房?jī)r(jià)的飆升更加惡化。而經(jīng)濟(jì)適用房由于政策目標(biāo)不明確，執(zhí)行過(guò)程中失當(dāng)、失控現(xiàn)象嚴(yán)重，19982003年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積僅4.77億m2，累計(jì)解決600多萬(wàn)戶家庭的住房問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用住房并沒有成為供應(yīng)主渠道。26最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔；最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%，租金由政府按維修費(fèi)、管理費(fèi)兩項(xiàng)因素定價(jià)；中低收入家庭，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房；對(duì)高收入家庭，購(gòu)買、租賃的商品住房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則出售，其成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、

24、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，原則上企業(yè)管理費(fèi)不超過(guò)2%、開發(fā)利潤(rùn)不超過(guò)3%，使中低收入家庭有能力承受。 如果房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，政府和單位可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。 n 第三階段：住房貨幣化和保障制度：n 2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，指出要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，

25、滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙；努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。n 2005年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，即“國(guó)八條”包括：高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。n 自2006年5月建設(shè)部等九部，聯(lián)合制定了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，即“國(guó)六條”。其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開

26、工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上；對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 ?！笔菄?guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要政策。27n 第三階段：住房貨幣化和保障制度：n 2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，規(guī)定：低收入家庭主要通過(guò)廉租住房解決，外加經(jīng)濟(jì)適用住房；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)際可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)解決。這是中國(guó)房改歷程中的一個(gè)新的里程碑。n 2008年12月，國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見出臺(tái)，即“國(guó)十三條”，包括

27、：加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。n 2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，即“新國(guó)十條”。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。n 2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”，提出限購(gòu)政策。n 2013年2月，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，即新“國(guó)五條”，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。28允許私

28、人建房；私建公助，分期付款鄧小平同志指出，住房改革要走商品化的路子推出“三三制”；在鄭州、常州、四平、沙市試點(diǎn)；1985年叫停。首先，實(shí)行成本租金；其次，實(shí)行市場(chǎng)租金?！叭摹?，從住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；從國(guó)家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行體制；住房實(shí)物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā保⑴c社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新住房制度；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融、保險(xiǎn)，建立政策性、商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系 及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抓緊清理閑置土地；正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求；對(duì)部分住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)或城市還要進(jìn)行重點(diǎn)督查。 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 首套90平以下：首付不低于2成；首套90平以上：首付不低于3成；二套，首付不低于40%，利率1.1倍。 增加