江蘇城規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2011年版

1、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011年版）常州市實(shí)施細(xì)則2.2.3制定和實(shí)施新建居住區(qū)的規(guī)劃，應(yīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)、國(guó)家和省城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，同步安排教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理和其他公共服務(wù)設(shè)施用地以及戶外公共活動(dòng)空間。開發(fā)項(xiàng)目分期實(shí)施的，配套公建設(shè)施的配建原則及實(shí)施時(shí)序需在規(guī)劃條件中具體明確。住宅、辦公和普通商業(yè)建筑（大型商場(chǎng)、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)及特殊商業(yè)除外）折算容積率的基準(zhǔn)層高按表執(zhí)行。表建筑折算容積率的基準(zhǔn)層高（米）建筑類型住宅低層住宅平均層高辦公、普通商業(yè)建筑基準(zhǔn)層高（Hr）3.63.64.5建筑設(shè)計(jì)層高小于等于折算容積率

2、的基準(zhǔn)層高的不折減容積率，建筑設(shè)計(jì)層高大于折算容積率的基準(zhǔn)層高的需折算容積率。經(jīng)折算容積率后的建筑面積為：Sr=SXHZHrSr-計(jì)算容積率的建筑面積；S-設(shè)計(jì)樓層的建筑面積；H-建筑設(shè)計(jì)層高；Hr-折算容積率的基準(zhǔn)層高。有頂蓋、不封閉的空中花園（含景觀陽(yáng)臺(tái)，下同），其進(jìn)深小于等于3.0米時(shí)按其水平投影面積的1Z2計(jì)算建筑面積，進(jìn)深大于3.0米時(shí)按其全部水平投影面積計(jì)算建筑面積。住宅需設(shè)置空中花園的，每套住宅只能設(shè)置一處?？罩谢▓@外部不應(yīng)再設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、花池等，具開敞面寬應(yīng)不小于其主要朝向面寬的2Z3?？罩谢▓@的設(shè)計(jì)形態(tài)不規(guī)則的，其進(jìn)深按平均值計(jì)算。飄窗的窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差應(yīng)大于等于0.

3、45米。窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差小于0.45米的不作為飄窗，建筑面積按如下方式計(jì)算：窗臺(tái)至窗頂?shù)膬舾叽笥?.1米的計(jì)算全面積；凈高小于等于2.1米且大于等于1.5米的計(jì)算一半面積；凈高小于1.5米的不計(jì)算面積。有上述設(shè)計(jì)內(nèi)容的建筑，在申報(bào)圖紙時(shí)須提供相應(yīng)部位大樣詳圖，以確定構(gòu)造形式及其窗臺(tái)高度。戶式集中制冷、供熱的設(shè)備平臺(tái)宜集中設(shè)置，具投影總面積每戶應(yīng)小于等于4平方米。符合上述要求的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)算建筑面積；其投影總面積每戶大于4平方米的按全部投影面積計(jì)算建筑面積。報(bào)建圖紙中應(yīng)明確建筑外墻保溫隔熱層厚度，外墻保溫隔熱層所占建筑面積應(yīng)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)統(tǒng)計(jì)表中單列，不計(jì)入容積率指標(biāo)。鼓勵(lì)合理開發(fā)利用地下空間。2

4、.4.3.5.1地下室、半地下室的以下情形其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率指標(biāo)：結(jié)構(gòu)頂板高出室外規(guī)劃地坪標(biāo)高大于等于1.5米，小于2.2米的，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率指標(biāo)，大于等于2.2米的，按其水平投影面積計(jì)入容積率指標(biāo)。居住建筑單層地下室層高不應(yīng)超過4.2米。處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室有一邊在室外地坪以上的部分大于1.5米（按結(jié)構(gòu)頂板計(jì)，下同），且小于2.2米的，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率指標(biāo)，大于等于2.2米的，按其水平投影面積計(jì)入容積率指標(biāo)。結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪部分，結(jié)構(gòu)頂板與室外地坪的豎向高差按其最大值計(jì)算。車庫(kù)出入口除外。設(shè)置下沉天井或以大開挖形式改善地

5、下室室內(nèi)環(huán)境的居住建筑，當(dāng)天井面積大于15平方米/戶或沿墻開挖長(zhǎng)度累計(jì)大于8米/戶時(shí)，天井地坪或開挖后形成的地坪標(biāo)高視同該建筑的室外地坪標(biāo)高，建筑面積按的計(jì)算方法計(jì)入容積率指標(biāo)。建筑物底層架空部分層高大于等于4.5米、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的公共或公益活動(dòng)空間的建筑面積不計(jì)入容積率指標(biāo)，該建筑面積在經(jīng)濟(jì)技術(shù)統(tǒng)計(jì)表中單列。不符合上述條件的建筑物架空層建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率指標(biāo)。對(duì)容積率計(jì)算規(guī)則，相關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定未作明確規(guī)定的，可在規(guī)劃條件中予以明確。高層住宅建筑應(yīng)與受其影響的周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，并應(yīng)進(jìn)行日照影響分析，保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區(qū)住宅建筑的有效日照時(shí)間符合住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。日照

6、影響分析的具體要求見附錄四及本市建設(shè)項(xiàng)目日照影響分析管理相關(guān)規(guī)定。3.2.8住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下，最小間距應(yīng)符合表、表的規(guī)定（圖示見附錄三）。本市涉及表相關(guān)內(nèi)容的按表執(zhí)行。建筑間距應(yīng)考慮建筑外墻保溫層、裝飾層的厚度。方案階段未考慮的應(yīng)按單側(cè)0.3米預(yù)控。表住宅建筑之間山墻最小間距（米）間距、筑高度建筑局度高層（米）小高層多層低層>100>80,<100>50,<80<50高層（米）>10030>80,<1003020>50,<80252018<5020201815小高層1515151513多層1313131

7、398低：1.相對(duì)兩側(cè)山墻均有窗戶、陽(yáng)臺(tái)或開門的應(yīng)按表中要求執(zhí)行2.低層、多層住宅與各類住宅相對(duì)山墻一側(cè)無(wú)或兩側(cè)都無(wú)窗戶、陽(yáng)臺(tái)或開門的按消防和施工安全等控制。如山墻之間有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同時(shí)，山墻間距不得小于6米。建筑物退界距離及主要、次要朝向圖示見附錄六。各類建筑退界距離的計(jì)算具體見表。相鄰兩地塊之間離界距離應(yīng)統(tǒng)籌考慮，在規(guī)劃條件中予以明確。對(duì)圍墻的離界距離，規(guī)劃條件中有規(guī)定的，按規(guī)劃條件要求控制，規(guī)劃條件中未明確的，在舊區(qū)不小于0.5米，新區(qū)不小于1米。相鄰地塊之間的圍墻可設(shè)在地塊分界線上。建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線的距離，應(yīng)當(dāng)有利于建筑（

8、裙房、塔樓）形成整潔有序的界面，結(jié)合道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度，合理確定其后退規(guī)劃道路紅線的距離，最小后退距離按表控制。城市重要地段應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)規(guī)劃或城市設(shè)計(jì)中提出建筑貼線率、退讓基線等規(guī)劃控制要求。本市涉及表3.3.4.1相關(guān)內(nèi)容的按表執(zhí)行表建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離（米）一_步退跑整筑圖度道路寬度一_024米>24米，050米>50米>40米快速路202020交通性主干道151520生活性主干道101520>30米,<40米81520>20米,<30米81015<20米5815注：1.高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分

9、別控制。2.特殊地區(qū)的建筑后退距離，按控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)執(zhí)行。沿公路的建筑物，在城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的路段兩側(cè)，按后退城市規(guī)劃道路紅線要求執(zhí)行；在其余路段兩側(cè)，其后退高速公路隔離柵外緣不少于30米，后退公路兩側(cè)邊溝（截水溝、坡腳護(hù)坡道）外緣，非高速公路的國(guó)道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，其他道路不少于5米。公路按技術(shù)等級(jí)劃分時(shí)，建筑物后退公路距離按表執(zhí)行。上級(jí)部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。三者不一致時(shí)取高值進(jìn)行控制。表建筑后退等級(jí)公路紅線一覽表類別高速公路一級(jí)公路二級(jí)公路三級(jí)公路四級(jí)公路后退距離（米）503020155地下或半地下建筑的屋頂綠地其綠化覆土深度達(dá)1.5米的按

10、其水平投影面積計(jì)入綠地率指標(biāo)。以下情況下的綠地不計(jì)入綠地率指標(biāo)：1 .住宅區(qū)分戶內(nèi)庭院內(nèi)的綠地。2 .底層架空層水平投影面范圍內(nèi)的綠地。3 .消防通道（含隱形消防通道）、消防登高面等消防用地范圍內(nèi)的綠地。4 .5.7各類建筑基地的綠地率指標(biāo)應(yīng)在規(guī)劃條件中予以明確。3.8.1建筑配建停車位建議指標(biāo)見表3.8.1。本市涉及表3.8.1相關(guān)內(nèi)容的按表3.8.1B執(zhí)行。表建筑物配建停車位指標(biāo)建筑物分類計(jì)算單位小汽車自行車大類小類一類區(qū)二類區(qū)下限上限住宅商品房獨(dú)立式住宅車位/100m2建筑面積1.21.21.0單元式住宅1.01.01.5經(jīng)濟(jì)適用房0.60.63.0廉租房、公共租屋0.30.33.0辦公

11、行政辦公車位/100m2建筑面積1.01.21.82.5商務(wù)及其它辦公0.81.01.22.0商業(yè)普通商業(yè)車位/100m2建筑面積0.50.70.85.0超市0.60.81.25.0農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.60.81.210。0專業(yè)市場(chǎng)0.60.81.25.0賓館0.50.60.82.0餐飲、娛樂1.01.52.02.0醫(yī)院市區(qū)級(jí)綜合醫(yī)院車位/100m2建筑面積1.01.51.51.0社區(qū)醫(yī)院0.50.80.81.5?？漆t(yī)院1.01.51.51.5衛(wèi)生防疫站0.40.60.63.0學(xué)校大中專院校車位/100名學(xué)生2.54.05.050.0中學(xué)1.52.53.060.0小學(xué)、幼兒園1.52.513.08.0

12、1公園綜合公園車位/公頃占地面積5.08.010.020.0社區(qū)公園1.52.53.020.0工業(yè)廠房車位/100m2建筑面積0.30.5/職工倉(cāng)儲(chǔ)0.50.5/職工注：1.本市市區(qū)建筑物配建停車位指標(biāo)按三類區(qū)域劃分一類區(qū)：設(shè)置兩片。其中，市中心片為：麗華路一勞動(dòng)路一長(zhǎng)江路一關(guān)河路一大灣浜一滬寧鐵路圍合的范圍；武進(jìn)片為：和平路一廣電路一蘭陵路一312國(guó)道圍合的范圍。二類區(qū)：常合高速一大明路一敬業(yè)路一涌湖一扁擔(dān)河一聚湖路一武宜運(yùn)河一新京杭運(yùn)河一德勝河一機(jī)場(chǎng)路一丹陽(yáng)界一滬蓉高速一德勝河一338省道一剩銀河一長(zhǎng)江江陰界一滬蓉高速圍合不屬于一類區(qū)的范圍；三類區(qū)：本市市區(qū)不屬于一類區(qū)和二類區(qū)的其他范圍。

13、2 .機(jī)動(dòng)車配建停車位指標(biāo)在一類區(qū)分別設(shè)上限值與下限值，住宅不設(shè)上限值；二類區(qū)只設(shè)下限值；三類區(qū)的配建停車位指標(biāo)原則上不低于二類區(qū)。自行車配建停車位指標(biāo)只設(shè)下限值。3 .行政辦公指街道及以上的行政辦公建筑。生產(chǎn)研發(fā)建筑的配建停車位指標(biāo)，按照辦公建筑執(zhí)行。社區(qū)配套建筑的配建停車位指標(biāo)，按照相應(yīng)的住宅建筑執(zhí)行。公園建筑的配建停車位指標(biāo)，按照相應(yīng)性質(zhì)的建筑配置。4 .大型商業(yè)、體育場(chǎng)館、影劇院、文化活動(dòng)中心、交通樞紐、專類公園、綜合公園、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)廠房以及倉(cāng)儲(chǔ)等由于情況不同產(chǎn)生停車需求差異較大的建筑，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)確定配建停車位指標(biāo)或根據(jù)實(shí)際情況另行確定。本表中專業(yè)市

14、場(chǎng)、綜合公園、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)的指標(biāo)只作為參考值。5 .特殊地區(qū)、軌道交通周邊地區(qū)、慢行街區(qū)等的建筑和未列入表中的建筑物配建停車位指標(biāo)由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門另行確定。6 .裝卸車位、出租車、大巴車位、無(wú)障礙車位等，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范另行配建。7 .其他類型機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車面積，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范換算。8 .滿足交通影響評(píng)價(jià)啟動(dòng)閾值的建筑，應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求，通過交通影響評(píng)價(jià)提出配建停車位指標(biāo)供城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門參考。3.8.3各類停車位面積應(yīng)根據(jù)具體停車方式，按照國(guó)家和省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行。報(bào)建圖紙中應(yīng)明確機(jī)動(dòng)車停車位布局并標(biāo)注尺寸及停車位數(shù)量。非機(jī)動(dòng)車車位平均面積按不小于1.5平方米/輛計(jì)算。機(jī)械式停

15、車位不計(jì)入住宅及其配套公建設(shè)施的停車位指標(biāo)。工程管線在小區(qū)（庭院）內(nèi)建筑線向外平行布置的次序，應(yīng)根據(jù)工程管線的性質(zhì)和埋設(shè)深度確定，其布置次序宜為：污水、雨水、燃?xì)狻⒔o水、通信、電力、路燈線路，沿小區(qū)道路布置。此類管線不得占用城市道路。電力線路（10kv及以下）與通信線路在建成區(qū)宜地埋敷設(shè)，當(dāng)需要架空敷設(shè)時(shí)，應(yīng)分別架設(shè)在道路兩側(cè)，一般東、南側(cè)為電力線路，西、北側(cè)為通信線路。架空管線之間及其與建（構(gòu)）筑物的最小水平凈距應(yīng)符合表的規(guī)定。架空高壓電力線路走廊寬度的控制應(yīng)符合表的規(guī)定。表架空高壓電力線路走廊寬度電力線路電壓走廊寬度35kV12-20米110kV15-25米220kV30-40米500kV60-75米注：本表主要用于新建架空高壓電力線路和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中的架空高壓電力線路走廊寬度控制。架空高壓電力線路走廊寬度一般按上限控制，如有特殊情況則另行確定。5.2.5 高層住宅建筑高度大于50米的，建筑