第七章房地產(chǎn)稅收

1、第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的涵義和特征（一）房地產(chǎn)稅收的涵義 房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中，不僅包括直接以房屋和土地為課稅對象（又稱稅收客體）的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等稅種，也包括國家在房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、管理過程中，根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)范，強制地向房地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、耕地占用稅等。（二）房地產(chǎn)稅收的特征房地產(chǎn)稅收作為財產(chǎn)稅的重要組成部分，其基本特點包括以下幾個方面：1是對社會財富存量的課稅2具有直接稅性質(zhì)3一

2、般屬于地方經(jīng)常性稅收 二、房地產(chǎn)稅收的功能（一）籌集地方政府財政收入（二）促進(jìn)社會公平（三）調(diào)控房地產(chǎn)市場三、房地產(chǎn)稅收的原則 （一）公平原則稅收公平原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)確保公平，遵循公平原則。（二）效率原則稅收效率原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)講求效率，遵循效率原則。 （三）適度原則稅收適度原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)兼顧需要與可能，做到取之有度。這里，“需要”是指財政的需要，“可能”則是指稅收負(fù)擔(dān)的可能，即經(jīng)濟(jì)的承受能力。（四）法治原則稅收的法治原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)以法律為

3、依據(jù)，依法治稅。法治原則的內(nèi)容包括兩個方面：稅收的程序規(guī)范原則和征收內(nèi)容明確原則。 四、房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)買賣和出租）環(huán)節(jié)中設(shè)置有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和房產(chǎn)稅等十多個稅種，投資者承受的稅收壓力大，總是想法設(shè)法減輕稅收負(fù)擔(dān)。科學(xué)運用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁策略，合理選擇投資對象，并低價買入（或租入，下同）、高價賣出（或租出，下同）房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)投資者合理合法減輕甚至消除稅收負(fù)擔(dān)的根本途徑。 （一）選擇供給缺乏彈性或具有升值潛力的房地產(chǎn)，為實施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁做好準(zhǔn)備 下列各類房地產(chǎn)具有實施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性，可作為投資的對象： 1繼承的房地產(chǎn)，有些繼承人因一時無法籌

4、集到繳納遺產(chǎn)稅款而不得不以較低的價格將繼承的房地產(chǎn)賣出； 2其所有人因急需資金或搬遷等原因急以脫手的房地產(chǎn)； 3法院拍賣的房地產(chǎn)； 4道路邊的房地產(chǎn)； 5處于鬧市區(qū)的房地產(chǎn)； 6由信譽好的公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)； 7小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全的房地產(chǎn)； 8. 新開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)等（二）把握好房地產(chǎn)買賣時機，科學(xué)實施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁策略1.合理選擇房地產(chǎn)購買時機，實施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 2.準(zhǔn)確把握好房地產(chǎn)出售時機，實施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 第二節(jié) 我國的房地產(chǎn)稅收體系一、我國房地產(chǎn)稅收的歷史沿革 我國的房地產(chǎn)稅制伴隨著總體稅制的多次改革而變遷，其發(fā)展演變受到經(jīng)濟(jì)、政治體制、政策變化的極大影響，也與我國房地產(chǎn)業(yè)的興衰變化息息相關(guān)。（

5、一）建國初期的房地產(chǎn)稅制建立及計劃經(jīng)濟(jì)時代的改革（二）改革開放轉(zhuǎn)軌時期的房地產(chǎn)稅制的改革（三）1994年稅制建設(shè)中對房地產(chǎn)稅制的改革（四）新一輪稅制改革中擬對房地產(chǎn)稅制的改革（五）兩稅合并后的房地產(chǎn)稅二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系 (一)我國房地產(chǎn)稅收體系的稅種設(shè)置 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅依其性質(zhì)大體上可分為以下四類：一是持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及城市房地產(chǎn)稅；二是開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅，包括耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；三是房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅，包括營業(yè)稅、契稅、印花稅和土地增值稅：四是所得稅，包括個人所得稅、企業(yè)所得稅。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時也經(jīng)營房

6、地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且我國房地產(chǎn)交易主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營的，因此也可以把二、三類合為一類，即屬于開發(fā)經(jīng)營類房地產(chǎn)稅收。 1. 持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅（1）城鎮(zhèn)土地使用稅（2）房產(chǎn)稅（3）城市房地產(chǎn)稅2. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的稅（1）營業(yè)稅營業(yè)稅是在我國境內(nèi)從事各種應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入征收的稅種。（2）耕地占用稅是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是向繳納消費稅、增值稅和營業(yè)稅的單位和個人，以其實際繳納的上述三種稅額為計算依據(jù)征收的一種稅。（4）印花稅印花稅

7、，是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用和領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。（5）教育費附加3.房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅（1）營業(yè)稅（2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加（3）土地增值稅 土地增值稅是對在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值收入征收的一種稅，兼有收益課稅和資源課稅的性質(zhì)。（4）印花稅（5）契稅4.所得稅類（1）企業(yè)所得稅 根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，在中國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織，應(yīng)當(dāng)就生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法繳納企業(yè)所得稅，適用統(tǒng)一的比例稅率33%。（2）個人所得稅第三節(jié) 國外房地產(chǎn)稅制一、國外房地產(chǎn)稅制的基本狀況（一）

8、美國的房地產(chǎn)業(yè)稅制 房地產(chǎn)業(yè)是美國的經(jīng)濟(jì)支柱之一，其產(chǎn)值占美國國民生產(chǎn)總值的10%一15%，房地產(chǎn)稅收收入占有政府財政收入的相當(dāng)大的比例，美國州政府的財政收入70%以上來源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增的趨勢。 1財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)價值稅。2財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：遺產(chǎn)稅和贈與稅。3所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：地租稅和土地改良物租金稅（二）英國的房地產(chǎn)業(yè)稅制 英國是一個房地產(chǎn)稅制比較完善的國家，在國家稅收體系中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種很多，但專門對房地產(chǎn)課征的稅種只有住宅稅、營業(yè)稅、遺產(chǎn)稅與贈與稅。房地產(chǎn)稅是地方財政重要的收入來源，所征集的稅款一般專項用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極其重

9、要的作用。 英國房地產(chǎn)業(yè)稅制體系比較完善，主要有以下特征： 首先，盡管英國的土地資源配置是以土地公有制為主的國家控制市場的模式，但其房地產(chǎn)卻帶有明顯的私有性質(zhì)，因為雖然英國的全部土地屬于英王所有，但實際上全英90%左右的土地為私人所有，其土地私有的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國和日本，在英國能夠交易的只是一定時限內(nèi)的土地使用權(quán)，而非房地產(chǎn)權(quán)的全部內(nèi)容，并且要通過土地批租市場進(jìn)行交易。 其次，英國房地產(chǎn)業(yè)稅制充分貫徹市場經(jīng)濟(jì)原則和低稅原則，這有利于實現(xiàn)房產(chǎn)稅的效率資源配置效應(yīng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育和成長。（三）日本的房地產(chǎn)業(yè)稅制 日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，其房地產(chǎn)稅收制度也幾經(jīng)變遷

10、。日本房地產(chǎn)業(yè)稅制中，涉及房地產(chǎn)稅收的有固定資產(chǎn)稅、地區(qū)財產(chǎn)稅、土地保有稅、不動產(chǎn)購置稅、都市計劃稅等。目前，日本實行混合型房地產(chǎn)業(yè)稅制，除地價稅、繼承稅、印花稅和登錄許可稅劃規(guī)中央政府外，日本的房地產(chǎn)稅收基本上劃歸都道府縣和市町村地方政府。 日本房地產(chǎn)業(yè)稅制具有以下三個特點： 第一，房地產(chǎn)稅種齊全、稅制結(jié)構(gòu)相對完整。主要的房地產(chǎn)稅種日本都已經(jīng)具備，它缺少土地增值稅，但以土地轉(zhuǎn)讓所得稅替代； 第二，房地產(chǎn)稅的主要功能在于限制土地投機性交易、促進(jìn)土地資源的有效利用。土地轉(zhuǎn)讓所得稅、地價稅和特別土地保有稅均有此種稅收目的， 第三，房地產(chǎn)稅收實行中央、都道府縣、市町村三級政府管理，而三級政府的房地產(chǎn)

11、稅權(quán)又相互獨立。二、國外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗（一）房地產(chǎn)稅收收入是地方財政收入的主要來源（二）“簡稅種、寬稅基、低稅率”是稅制建設(shè)的一般原則（三）稅制結(jié)構(gòu)安排（四）稅費嚴(yán)格分開（五）健全稅收法制建設(shè)，保證房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的嚴(yán)肅性（六）成熟的管理辦法和配套制度第四節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題及改革思路一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 我國的房地產(chǎn)稅收體系的問題是由“點”及“面”的，即不單是個別稅種設(shè)置的問題，也有稅種之間相互協(xié)調(diào)的問題；不單是房地產(chǎn)稅收體制內(nèi)部的問題，也有與土地制度、財政體制相聯(lián)系的問題。產(chǎn)生的后果便是有失公平，也妨礙效率：籌集收入功能不足，對房地產(chǎn)市場調(diào)控能力弱，不

12、能引導(dǎo)公眾行為向有利于國情的方向發(fā)展，無法有效調(diào)節(jié)社會公平，相反卻產(chǎn)生了逆向激勵作用。特別地，對于我們所關(guān)心的目前房地產(chǎn)市場存在的幾大問題，雖然稅收政策不是它的根源，但作為政府重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，房地產(chǎn)稅收沒有起到應(yīng)有的作用。（一）部分稅種設(shè)計不合理1土地增值稅2房產(chǎn)稅3城鎮(zhèn)土地使用稅（二）房地產(chǎn)稅收形成“重流通，輕保有”的格局1交易環(huán)節(jié)數(shù)稅并課，持有環(huán)節(jié)寥寥無幾2稅收負(fù)擔(dān)不平衡（三）房地產(chǎn)租、稅、費混雜 目前我國的房地產(chǎn)租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在：1以稅代租2稅費并立3以費代稅4以費擠稅二、完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本思路（一）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，設(shè)立土地年租金，清理亂收費，建立一個比較完善的房地產(chǎn)租、稅、費體系。1開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅2取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅3適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅4設(shè)立土地年租金5清理房地產(chǎn)行業(yè)收費（二）提高