世聯(lián)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算01305309

1、開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)顧問(wèn)課程講義：顧問(wèn)課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2007.01.08本門(mén)課程的目的本門(mén)課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策和流程開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)掌握掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用及其在決策中的作用p課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間3 3個(gè)小時(shí)；個(gè)小時(shí)；p課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開(kāi)研討。課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開(kāi)研討。我們對(duì)

2、課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：p什么時(shí)間干什么事？什么時(shí)間干什么事？p什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？p流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：p評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？p評(píng)價(jià)用在什么地方？評(píng)價(jià)用在什么地方？p如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？課題一：開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)課題一：開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體

3、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流政府流向開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)拿

4、地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？p市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；p項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；p規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；p開(kāi)發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；開(kāi)發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；p競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。政府出讓土地的方式政府出讓土地的方式p拍賣(mài)、招標(biāo)拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣(mài)方式的一種）、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣(mài)方式的一種）p什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會(huì)增多什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會(huì)增多p目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%15%返還指標(biāo)等返還

5、指標(biāo)等土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題p單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱(chēng)；單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱(chēng)；p政府供應(yīng)計(jì)劃的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失；政府供應(yīng)計(jì)劃的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失；p價(jià)高者得的土地分配制度。價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣(mài)中的黑馬土地拍賣(mài)中的黑馬對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致致p戰(zhàn)略型高價(jià)戰(zhàn)略型高價(jià)建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）p轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）產(chǎn)業(yè)企

6、業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）p資金密集型無(wú)地企業(yè)資金密集型無(wú)地企業(yè)金地龍華地塊；（惡狼撲食型）金地龍華地塊；（惡狼撲食型）p非理性企業(yè)拿地非理性企業(yè)拿地眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）地塊分析地塊分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式利潤(rùn)預(yù)期利潤(rùn)預(yù)期初步地價(jià)初步地價(jià)地價(jià)變量地價(jià)變量變量分析變量分析變量分析變量分析最高競(jìng)拍價(jià)最高競(jìng)拍價(jià)最可能地價(jià)最可能地價(jià)最樂(lè)觀(guān)地價(jià)最樂(lè)觀(guān)地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競(jìng)價(jià)格起競(jìng)價(jià)格過(guò)程加價(jià)過(guò)程加價(jià)策略加價(jià)策略加價(jià)場(chǎng)外公關(guān)場(chǎng)外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取土地獲取定位決策定位

7、決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？p設(shè)定競(jìng)拍門(mén)坎：資金門(mén)坎、資質(zhì)門(mén)坎；設(shè)定競(jìng)拍門(mén)坎：資金門(mén)坎、資質(zhì)門(mén)坎；p改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；p帶方案拍賣(mài)：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；帶方案拍賣(mài)：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；p人為因素：搞定拍賣(mài)師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給人為因素：搞定拍賣(mài)師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢(qián)）。錢(qián)）。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品

8、設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理主要決策問(wèn)題（錢(qián)、地、人）：主要決策問(wèn)題（錢(qián)、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度p決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén)決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén)土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例項(xiàng)目決策案例資金如何運(yùn)作？資金如何運(yùn)作？p城市背景

9、：山東省某地級(jí)城市，城市背景：山東省某地級(jí)城市，2004.12004.1p地塊情況：地塊情況：10361036畝，畝，r=1.3r=1.3，30%30%高層高層p掛牌：起掛掛牌：起掛1.361.36億，原地安置（約億，原地安置（約2.42.4億）億）p開(kāi)發(fā)商賬面資金：開(kāi)發(fā)商賬面資金：40004000萬(wàn)萬(wàn)p銀行信用額度銀行信用額度2000020000萬(wàn)，通過(guò)另一正在建設(shè)項(xiàng)萬(wàn)，通過(guò)另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿目抵押，先拿1200012000萬(wàn)投入土地款（類(lèi)違規(guī)）萬(wàn)投入土地款（類(lèi)違規(guī)）p土地獲取價(jià)格：土地獲取價(jià)格：1.461.46億；億；p抵押給上述銀行再貸款抵押給上述銀行再貸款80008000萬(wàn)萬(wàn)p

10、提前低價(jià)賣(mài)圖紙：提前低價(jià)賣(mài)圖紙：16901690元元/ /平，開(kāi)盤(pán)平，開(kāi)盤(pán)800800套，套，近兩個(gè)億；近兩個(gè)億；p銀行：快速放按揭，作為條件；銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款：施工付款：3 3個(gè)個(gè)1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（開(kāi)發(fā)商賒銷(xiāo)）、（開(kāi)發(fā)商賒銷(xiāo)）、1/31/3現(xiàn)金，現(xiàn)金，0 0開(kāi)始付款；開(kāi)始付款；p成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米；p啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)+ +回遷建設(shè)回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿(mǎn)足平衡資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿(mǎn)足平衡vsvs土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施

11、工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明：開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明：p關(guān)于資金：以山東某開(kāi)發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，關(guān)于資金：以山東某開(kāi)發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問(wèn)題；導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問(wèn)題；p關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷(xiāo)的產(chǎn)品，想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷(xiāo)的產(chǎn)品，比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題；比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題；逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專(zhuān)業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)

12、就是商業(yè)不要逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專(zhuān)業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢(qián)省死的，省錢(qián)省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題；省錢(qián)省死的，省錢(qián)省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題。公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題。討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問(wèn)題值得檢討？討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪

13、些問(wèn)題值得檢討？土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：包含的主要設(shè)計(jì)階段：p地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，310310天天p規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3636個(gè)月個(gè)月p施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，1313個(gè)月個(gè)月p景觀(guān)設(shè)計(jì)：景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì)，景觀(guān)設(shè)計(jì)：景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì)，2323個(gè)月個(gè)月p樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境設(shè)計(jì)，樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境設(shè)計(jì)，1 1個(gè)月個(gè)月討論：常見(jiàn)的問(wèn)題有哪些？討論：常見(jiàn)的問(wèn)題有哪些？進(jìn)度問(wèn)題

14、：進(jìn)度難以控制、各專(zhuān)業(yè)公司難以銜接進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專(zhuān)業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：各專(zhuān)業(yè)公司的合作與分工如何？各專(zhuān)業(yè)公司的合作與分工如何？p規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控p規(guī)劃單位與景觀(guān)：完善、技術(shù)交底規(guī)劃單位與景觀(guān)：完善、技術(shù)交底p施工圖與景觀(guān)：隱蔽管線(xiàn)工程設(shè)計(jì)施工圖與景觀(guān)：隱蔽管線(xiàn)工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)

15、發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。的成果，而非作品。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易土地交易開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊(duì)消防支隊(duì)環(huán)保局環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)開(kāi)發(fā)

16、管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金墻改基金消防設(shè)施費(fèi)消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批方案審批規(guī)劃局規(guī)劃局中標(biāo)通知書(shū)中標(biāo)通知書(shū)質(zhì)檢站質(zhì)檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安全許可安全許可定額鑒別定額鑒別勞保統(tǒng)籌勞保統(tǒng)籌散水押金散水押金質(zhì)檢委托質(zhì)檢委托城管大隊(duì)城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局規(guī)劃局開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)辦建委基建科建委基建科開(kāi)工許可證開(kāi)工許可證預(yù)售許可證預(yù)售許可證放線(xiàn)管理放線(xiàn)管理土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工

17、程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：p工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備p整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線(xiàn)整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線(xiàn)p建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等p項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：多層及低密度：912912個(gè)月個(gè)月小高層：小高層：1 1年半年半高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半年到兩年半p施工組織次序：施工組織次序：基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區(qū)管線(xiàn)園區(qū)管線(xiàn)景觀(guān)施工景觀(guān)施工竣工

18、驗(yàn)收竣工驗(yàn)收土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：p影響工程造價(jià)的主要因素：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（?。┛蚣艽u混建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（?。┛蚣艽u混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場(chǎng)

19、地條件：是否平整、是否山地場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)：抗震等級(jí)：6 6級(jí)、級(jí)、7 7級(jí)、級(jí)、8 8級(jí)級(jí)節(jié)能要求：是否滿(mǎn)足節(jié)能規(guī)范節(jié)能要求：是否滿(mǎn)足節(jié)能規(guī)范景觀(guān)環(huán)境造價(jià)景觀(guān)環(huán)境造價(jià)關(guān)于施工的相關(guān)問(wèn)題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問(wèn)題？關(guān)于施工的相關(guān)問(wèn)題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問(wèn)題？項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期：最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期：p決策上的時(shí)間反復(fù)；決策上的時(shí)間反復(fù)；p規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；p各專(zhuān)業(yè)單位的銜接不夠緊密；各專(zhuān)業(yè)單位的銜接不夠緊密；p規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；p亦

20、可能遇到不常見(jiàn)的因素如：亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如：地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取土地獲取定位決策定位決策1212個(gè)月個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)6868個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建+1+1個(gè)月個(gè)月施工建設(shè)施工建設(shè)810810個(gè)月個(gè)月推廣銷(xiāo)售推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理物業(yè)管理p多層項(xiàng)目

21、從獲取土地至開(kāi)始銷(xiāo)售需要的時(shí)間在多層項(xiàng)目從獲取土地至開(kāi)始銷(xiāo)售需要的時(shí)間在1 1年左右；高層項(xiàng)目年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在需要的時(shí)間在1 1年半至兩年；（順馳最快半年開(kāi)始銷(xiāo)售）年半至兩年；（順馳最快半年開(kāi)始銷(xiāo)售）課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：p什么時(shí)間干什么事？什么時(shí)間干什么事？p什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？p流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什

22、么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：p評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？p評(píng)價(jià)用在什么地方？評(píng)價(jià)用在什么地方？p如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系對(duì)項(xiàng)目盈利能力對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：p利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)）利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)）p利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率）利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率）p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：p投資峰值投資峰值p資金缺口資金缺口評(píng)價(jià)體系：評(píng)價(jià)體系：p現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析p負(fù)債（資金來(lái)源）分析負(fù)債（資金來(lái)源）分析p不確定性分析不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)

23、測(cè)算項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者決策。幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者決策。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例目為例指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算成本和投入節(jié)奏估算租、售計(jì)劃模擬租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析不確定性分析不確定性分析模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)物業(yè)配比模擬的兩種方法物業(yè)配比模擬的兩種方法經(jīng)驗(yàn)值法經(jīng)驗(yàn)值法p確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比

24、p缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài)缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法配比反算法p通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算p優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握；有把握；p缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本p土地出讓費(fèi)用土地出讓費(fèi)用p土地拆遷和安置土地拆遷和安置p前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)p建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)p室外工程費(fèi)室外工程費(fèi)p公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)p不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用p開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

25、（包含稅收和規(guī)費(fèi)）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)）開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用p管理費(fèi)用管理費(fèi)用p銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用p財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力p內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率(FIRR)(FIRR)：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報(bào)酬率：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報(bào)酬率p動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(P(Pt t) )：投資返本年限，反映抗風(fēng)險(xiǎn)能力：投資返本年限，反映抗風(fēng)險(xiǎn)能力不確定性分析不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析p又稱(chēng)保本點(diǎn)分析，分為：又稱(chēng)保本點(diǎn)分析，分為：p價(jià)格保本點(diǎn)分析價(jià)格保本點(diǎn)分析p銷(xiāo)售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析銷(xiāo)售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析敏感性分析p又稱(chēng)靈敏度分析又稱(chēng)靈敏度分析p反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響p一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性我們將結(jié)合具體案例來(lái)講解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在決策中我們將結(jié)合具體案例來(lái)講解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在決策中的運(yùn)用的運(yùn)用案例案例1 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài)協(xié)助決策物業(yè)形態(tài)案例案例2 2p協(xié)助決策資金計(jì)劃協(xié)助決策資金計(jì)劃案例案例3 3p協(xié)助決策容積率協(xié)助決策容積率經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則客觀(guān)合理客觀(guān)合理價(jià)值對(duì)等價(jià)值對(duì)等p對(duì)于容積率、成本、價(jià)格等基本假設(shè)