上?？禈騽?chuàng)研智造工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價格建議

1、上海近期房地產(chǎn)調(diào)控政策上海近期房地產(chǎn)調(diào)控政策90/70”政策繼續(xù)貫徹：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開政策繼續(xù)貫徹：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限發(fā)將受限 。開發(fā)商們小戶型上。開發(fā)商們小戶型上“做文章做文章” 。例如金地未未來例如金地未未來 、上海青年、上海青年城城 等小戶型樓盤持續(xù)熱銷。等小戶型樓盤持續(xù)熱銷。中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套(含含)以上住房以上住房的，貸款首付

2、款比例不得低于的，貸款首付款比例不得低于40%。大大抑制了樓市購買能量，滋長了購。大大抑制了樓市購買能量，滋長了購房者的觀望情緒。房者的觀望情緒。 央行在央行在07年年3月月18日、日、5月月19日和日和7月月21日、日、8月月22日、日、9月月15日，已經(jīng)日，已經(jīng)連續(xù)進行連續(xù)進行5次加息。并次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。持續(xù)貨幣緊縮政策給一次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。持續(xù)貨幣緊縮政策給一向依賴于銀行資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商們受到了禁錮，土地流拍，項目推遲開盤向依賴于銀行資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商們受到了禁錮，土地流拍，項目推遲開盤頻現(xiàn)。導(dǎo)致樓市成交冷清的一個直接原因。頻現(xiàn)。導(dǎo)致樓市成交冷清的一個直接原因。200

3、7年年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布土地儲土地儲備管理辦法備管理辦法的出臺。對開發(fā)商蓄意囤地現(xiàn)場得到了有效的遏制。的出臺。對開發(fā)商蓄意囤地現(xiàn)場得到了有效的遏制。 上海近期房產(chǎn)市場動態(tài)上海近期房產(chǎn)市場動態(tài) 中心城區(qū)板塊（中環(huán)以內(nèi)）：中心城區(qū)板塊（中環(huán)以內(nèi)）：由于可供開發(fā)土地極為稀缺導(dǎo)致目前一手房住宅供應(yīng)量急劇下滑，以08年4月為例中心城區(qū)總供應(yīng)量僅為13.49萬平方米，環(huán)比減少了38.29%，在全市新增的比重回落了近5個百分點，僅為8.9% ；成交卻依舊呈現(xiàn)欣欣向榮的景象，本月總成交量為13.55萬平方米，環(huán)比增加27%，占全市成交的

4、9.1% ，成交均價為28,831元/平方米，環(huán)比上漲20.34%，房價始終高價運行。 位于靜安、徐匯、古北等傳統(tǒng)高端板塊房價仍無松動跡象，且有上漲趨勢。 次城區(qū)板塊（中外環(huán)內(nèi)及外環(huán)附近）：次城區(qū)板塊（中外環(huán)內(nèi)及外環(huán)附近）：次區(qū)域為上海自主客群主力購買區(qū)域，由于宏觀市場影響及調(diào)控政策頻出，市場觀望范圍濃厚，以08年4月數(shù)據(jù)為例總成交量65.17萬平方米，環(huán)比減少了17.08% ，成交均價為11,698元/平方米，環(huán)比上漲了17.7% 。但是不少開發(fā)商價格已有松動，采取折扣方式，暗中降價。 郊區(qū)板塊（外環(huán)以外）：郊區(qū)板塊（外環(huán)以外）：受宏觀市場影響，客戶觀望態(tài)勢以及大量動遷房轉(zhuǎn)性為商品房源的陸續(xù)

5、涌入市場，郊區(qū)房價有所回落，以08年4月數(shù)據(jù)為例郊區(qū)總供應(yīng)量為86.32萬平方米，環(huán)比上漲24.08%，占全市新增的56.5% ；成交量為69.07萬平方米，環(huán)比下跌了28.2%，占全市成交的46.46% ；宏觀背景宏觀背景長三角地區(qū)近年經(jīng)濟增長放緩長三角地區(qū)近年經(jīng)濟增長放緩1. 工業(yè)產(chǎn)品以中下游為主，在買方市場環(huán)境下，價格上升不易，而原材料價格抬高之后，只好犧牲利潤，進而影響到企業(yè)的再生產(chǎn)和投資；2. 隨著國家宏觀調(diào)控力度加大、國際市場環(huán)境變化，其中最大的問題，是煤電油運緊張和資源的短缺。 上海市場現(xiàn)狀上海市場現(xiàn)狀在近階段上海土地放量情況來看，重工輕住現(xiàn)象顯著，隨著住宅用地資源的日益枯竭，在

6、住宅市場長時間低迷的市場背景之下，隨著上海經(jīng)濟高地位置的日益凸顯，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。物流以及對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)強勁的發(fā)展勢頭促使高質(zhì)素工業(yè)物業(yè)的需求日趨旺盛。2008年上半年共有30.5萬平方米新增工業(yè)設(shè)施完工，其中嘉定、松江和寶山的新增供應(yīng)較為充裕。上海主要工業(yè)區(qū)平均空置率仍保持較低水平，為3.5%。上海上?！翱偛拷?jīng)濟總部經(jīng)濟”的快的快速發(fā)展和物流集散地地速發(fā)展和物流集散地地位的加強帶動了工業(yè)物位的加強帶動了工業(yè)物業(yè)市場的迅猛發(fā)展。業(yè)市場的迅猛發(fā)展。國內(nèi)外物流企業(yè)對于工業(yè)物業(yè)國內(nèi)外物流企業(yè)對于工業(yè)物業(yè)的強勁需求以及優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)的強勁需求以及優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)的稀缺性使得租金水平繼續(xù)保的稀缺性使得租

7、金水平繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。持上揚態(tài)勢。2008年上半年上海工業(yè)用地平均地價同比增長28.2%，達到每平方米人民幣1,304.5元。而周邊城市的工業(yè)地價同比猛增67.4%，達到每平方米人民幣312元。 上海工業(yè)物業(yè)租金同比上漲16.9%，達到每月平方米人民幣38.8元；而周邊城市的工業(yè)物業(yè)租金同比亦上漲了25.2%，達到每月每平方米30.3元。 工業(yè)地產(chǎn)價格行情工業(yè)地產(chǎn)價格行情08年工業(yè)地產(chǎn)價格與去年相比較并沒有因住宅市場的低迷及國際原料價格的年工業(yè)地產(chǎn)價格與去年相比較并沒有因住宅市場的低迷及國際原料價格的波動而有較大影響，在維持去年的價格基礎(chǔ)上微有提升。波動而有較大影響，在維持去年的價格基礎(chǔ)上微

8、有提升。小結(jié)：小結(jié)：國內(nèi)國際宏觀影響對于處于生產(chǎn)加工型上游企業(yè)影響較大，對處于下國內(nèi)國際宏觀影響對于處于生產(chǎn)加工型上游企業(yè)影響較大，對處于下游的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)沖擊較小。游的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)沖擊較小。隨著中央政府出臺了一系列對出讓工業(yè)用地的調(diào)控政策，工業(yè)地價在隨著中央政府出臺了一系列對出讓工業(yè)用地的調(diào)控政策，工業(yè)地價在2006年年和和2007年間取得了大幅增長，反映出工業(yè)用地的稀缺性以及市場對工業(yè)物業(yè)的年間取得了大幅增長，反映出工業(yè)用地的稀缺性以及市場對工業(yè)物業(yè)的強勁需求。強勁需求。 限外政策并沒有實質(zhì)放松的跡象限外政策并沒有實質(zhì)放松的跡象, 08年上半年年上半年, 海外投資者對上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)海外投資者對

9、上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然興趣不減仍然興趣不減. 海外機構(gòu)投資者的整幢物業(yè)成交的涉案總金額約達海外機構(gòu)投資者的整幢物業(yè)成交的涉案總金額約達14億美元億美元, 較較2007年同期上漲年同期上漲84%。價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)定價優(yōu)勢定價優(yōu)勢定價劣勢定價劣勢工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊、態(tài)勢良好規(guī)模優(yōu)勢整體規(guī)劃優(yōu)勢及單價優(yōu)勢依托康橋工業(yè)園產(chǎn)業(yè)、政策稅收、交通優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)面臨總部灣直接競爭周邊配套嚴(yán)重缺乏單套面積較大首付高、總價高全案銷售均價：全案銷售均價：6000元元/3W符合目前市場主符合目前市場主流工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要素。流工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要素。面臨激烈的市場競爭面臨激烈的市場競爭以市場均價行情為依據(jù)，以市場均價行情為依據(jù)，低開

10、高走，穩(wěn)步銷售低開高走，穩(wěn)步銷售20092009年年5 5月月7 7月月9 9月月5 5月月7 7月月8 8月月20112011月月1 1月月3 3月月 第一波銷售 第二波銷售 第一階段 第二階段 第三波銷售銷售周期銷售節(jié)奏正式開盤 第三階段第一波第一波去化去化50000方左右方左右第二波第二波去化去化4500045000方方左右左右第三波第三波去化去化4100041000方方左右左右20102010年年1 1月月定價策略低開（5500元/）平走（6050元/ ）高調(diào)（6550元/）工業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅與商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅與商業(yè)地產(chǎn)弱化：弱化：周邊設(shè)施周邊設(shè)施套內(nèi)實際面積套內(nèi)實際面積高總

11、價高總價強化：強化：園區(qū)背景園區(qū)背景使用空間高附加值使用空間高附加值低單價低單價800 880 900 1100 1200 1600 1700 1800 2000 2100 2200高價區(qū)間高價區(qū)間中價區(qū)間中價區(qū)間面積面積5800元元/5400元元/6400元元/價格價格低價區(qū)間低價區(qū)間定價策略16010，14棟聯(lián)體， 1-5F800-170019998整棟共14層15327，10棟聯(lián)體&雙拼1-6F單體1200-210014155，12棟聯(lián)體，1-5F單體880-170012092，10棟獨&聯(lián)&雙，1-5F單體800-200014155，12棟聯(lián)體&雙拼單體

12、880-180015541，11棟獨棟&雙拼1-5F單體1100-220014706，11棟獨棟&雙拼1-5F單體1200-160016231，16棟聯(lián)體&雙拼1-5F單體900-110014706，11棟獨棟&雙拼單體1200-1600 A項目概況項目概況第一階段：第一階段：5500元元/第二階段：第二階段： 6050元元/第三階段：第三階段：6550元元/推案策略：推案策略：單套面積分布均勻單套面積分布均勻價格采取低開高走價格采取低開高走第一階段以制造第一階段以制造 人氣為主人氣為主A棟：19998整棟共14層酒店式公寓由于產(chǎn)證問題只能整體出售。面積過大，總

13、價過高根據(jù)收益還原法（11.2元/天）建議價格：4500元/酒店式公寓酒店式公寓A銷售順序銷售順序第一階段：均價第一階段：均價5500元元/BB區(qū)由14棟聯(lián)體組成， 16010面積較大，去化周期較長。地處主入口，先期銷售有益于項目整體形象的塑造。D區(qū)由11棟獨棟&雙拼組成，單體面積11002200，面積大總價高。C區(qū)由10棟聯(lián)體及雙拼組成，12002100，面積大總價高DC此三區(qū)域面積較大，除B區(qū)800以外，C、D區(qū)面積均在1000 2000 左右。產(chǎn)品形式包含獨棟、雙拼、聯(lián)體。第二階段：均價第二階段：均價6050元元/DFE此三區(qū)域面積分布較平均，面積均在800 2000 左右。產(chǎn)品

14、形式包含獨棟、雙拼、聯(lián)體。受眾選擇范圍較大。CG區(qū)由12棟聯(lián)體及雙拼組成，單體面積跨度大，位置優(yōu)越。GEF區(qū)由11棟獨棟&雙拼組成，單體面積較大、位置優(yōu)越。F區(qū)由12棟聯(lián)體組成，單體面積跨度大，位置優(yōu)越。第三階段：均價第三階段：均價6550元元/K區(qū)由11棟獨棟&雙拼組成，單體面積較大、位置相對較差。此三區(qū)域面積分布較平均，面積均在880 1800 左右。產(chǎn)品形式包含獨棟、雙拼、聯(lián)體。受眾選擇范圍較大。H區(qū)由16棟聯(lián)體&雙拼組成，單體面積較小、位置相對較好。J區(qū)由12棟聯(lián)體&雙拼組成，單體面積跨度較大、位置相對較差。HJK3W創(chuàng)研智造推廣階段內(nèi)容創(chuàng)研智造推廣階段

15、內(nèi)容1st Season ：引導(dǎo)期（：引導(dǎo)期（2008年年8月月2008年年9月底）月底）時間節(jié)點：9月底售樓處進駐推廣主題：企業(yè)獨棟別墅，世界總部基地企業(yè)獨棟別墅，世界總部基地推廣目的：以全新、獨立的國際形象引發(fā)市場關(guān)注度！推廣手段：售樓處開始進駐售樓處開始進駐 包括、售樓處內(nèi)外包裝、圍墻、看板、燈箱等 項目周邊戶外廣告全面發(fā)布 各主干道公路指示牌 滬南路外環(huán)路高炮、大看板等 SP活動先行造勢活動先行造勢 舉行盛大新聞發(fā)布會，會議將邀請AUX上下游單位、業(yè)內(nèi)專家、公司團隊、 經(jīng)貿(mào)組織領(lǐng)導(dǎo)、貸款合作銀行等參加，長三角幾十家媒體進行聯(lián)合新聞 報道，同時搜房網(wǎng)進行全程直播。2nd Season ：開盤期（：開盤期（2008年年10月月2009年年5月）月）推廣主題：世界級企業(yè)基地，炫耀登場！世界級企業(yè)基地，炫耀登場！推廣目的：以全面的媒體攻勢，達到開盤熱銷的目的。推廣手段：定向媒體傳播定向媒體傳播 和商會、協(xié)會、MBA班等合作，以短信，直投等形式定向傳播給客戶。 電視媒體發(fā)布電視媒體發(fā)布 與第一財經(jīng)波士堂合作，以專家訪談和廣告插片的形式密集投放。 電臺媒體發(fā)布電臺媒體發(fā)布 與第一財經(jīng)廣播臺及交通電臺合作，播放1分鐘電臺廣告。