萬(wàn)科金街2014年庫(kù)存清盤營(yíng)銷方案

1、偉 業(yè) 顧 問(wèn) 2011 B.A.Consulting.2012-2-1萬(wàn)科金街萬(wàn)科金街2012年庫(kù)存清盤方案年庫(kù)存清盤方案1庫(kù)存清盤難周邊商業(yè)入市加劇競(jìng)爭(zhēng)40#蓄勢(shì)待發(fā) 金街現(xiàn)狀營(yíng)銷背景商家入駐少，人氣未形成2一、庫(kù)存產(chǎn)品分析及任務(wù)分解二、市場(chǎng)競(jìng)品分析及針對(duì)競(jìng)品銷售說(shuō)辭三、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理目錄四、營(yíng)銷策略及推廣 1庫(kù)存產(chǎn)品分析及任務(wù)分解一期、二期庫(kù)存情況： 庫(kù)存4個(gè)1#-105優(yōu)勢(shì)：臨香樟路，昭示性好；便利的停車廣場(chǎng)，且緊鄰復(fù)式商鋪，客群高端，適合多種業(yè)態(tài)；位于香樟路沿線商街的核心，商業(yè)氛圍聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，商家租賃首選。劣勢(shì)：1、鋪面不周正，空間浪費(fèi)多，商家往往看中位置后，卻因鋪面不好利用而放棄

2、；2、單價(jià)、總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；3、4.6米層高，無(wú)法做兩層，相比2#、3#價(jià)格卻相差不多。銷售對(duì)策：1、昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)；2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，商機(jī)無(wú)限，投資首選。3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)-該鋪所處位置好，且結(jié)構(gòu)均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點(diǎn)、復(fù)式、酒庫(kù)、特色餐飲等；4、面積小，投資門檻低-作為高端商街的臨街商鋪，因鋪面形象好，面積不大，因此總價(jià)低，比投資一般的固定資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定且速度快。5、價(jià)值擁有多樣性-1、該商鋪以其價(jià)值，可便于業(yè)主進(jìn)行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現(xiàn)在估價(jià)36

3、萬(wàn)/，但業(yè)主卻不因高價(jià)而轉(zhuǎn)手，體現(xiàn)的就是商鋪?zhàn)畲蟮镊攘?，快速增值，永遠(yuǎn)有價(jià)有市；3、投資萬(wàn)科金街，品牌保障，投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；4、坐享長(zhǎng)沙唯一高端商街增值夢(mèng)想，賺有錢人的錢，做生意人的生意。鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道1-10559.34.214.14.6有適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗店、藥店、西點(diǎn)、服飾、特色餐飲等；1#-109鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高性質(zhì)1-109222.02/4.1-4.45帶租約銷售商 鋪 面 積 業(yè) 態(tài) 租 期平均租金1-109222.02克麗緹娜6年 100元/月優(yōu)勢(shì)：位于香樟路，商鋪周邊客流量大，昭示性好，二樓：采光效果好，有獨(dú)立走廊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)便于設(shè)計(jì)，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型周

4、正，利于使用，商家已簽約，屬帶租約銷售商鋪；劣勢(shì)：由于商鋪已有商家租賃，商鋪業(yè)態(tài)目前定位明確，客戶會(huì)存在業(yè)態(tài)、心理租金以及年投資回報(bào)率差異的因素。銷售對(duì)策：優(yōu)勢(shì)再優(yōu)，劣勢(shì)優(yōu)化；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-帶租約銷售，既買既收益；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目周邊雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，武廣客運(yùn)量，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪屬于復(fù)式商鋪，且位置結(jié)構(gòu)均適合餐飲、茶餐廳、攝影，美容等高端生活必須配 套，對(duì)于整條街來(lái)講，其業(yè)態(tài)搶占的就是最好的位置，這是商鋪投資最重要的一點(diǎn)，投資性價(jià)比高；目前克緹高端美容已經(jīng)簽約；6、面積、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)化-

5、該商鋪在業(yè)態(tài)的選址上面積恰當(dāng)，銷售單價(jià)低，投資門檻不高，并且適合商家的合理化布局，是投資的旺鋪。4、小資情調(diào)-該商鋪一樓二樓具有獨(dú)特的小資外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，直走國(guó)際化路線。5、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)商家已簽約，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得。1#-110地下室商鋪優(yōu)勢(shì)：臨香樟路，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，空間利用合適。150地下室超低價(jià)買進(jìn)。劣勢(shì)：1、該鋪內(nèi)凹區(qū)占據(jù)面積大，因衛(wèi)生間門口設(shè)計(jì)的限制，因此，空間利用率低，不實(shí)用。2、地下室不實(shí)用，租不出價(jià)格；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道1-11058.684.214.14.1有適合業(yè)態(tài)：名

6、品展示、特色餐飲、服飾、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：參考1#-106號(hào)地下室商鋪價(jià)值分解方法，引導(dǎo)客戶投資；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目周邊雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，武廣客運(yùn)量消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、最大贈(zèng)送空間-實(shí)際購(gòu)買面積達(dá)208平米，商鋪寸土寸金；4、機(jī)會(huì)難得-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是與好產(chǎn)品同步。1#-113優(yōu)勢(shì)：臨香樟路，一期商業(yè)街拐角處客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，面積不大、投資門檻不高，利于使用。劣勢(shì)：內(nèi)部設(shè)有電梯井及承重墻，遮擋了商鋪內(nèi)部部分采光面積效果。銷售對(duì)策：1

7、、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目周邊雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，武廣客運(yùn)量消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-適合多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；4、面積小，投資門檻低-客流量大，昭示性好且面積不大，小投資大收益。5、機(jī)會(huì)難得-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是與好產(chǎn)品同步。鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道1-11359.034.214.13.6有適合業(yè)態(tài)：金銀店、快消品店、旅游接待處、餐飲、西點(diǎn)等； 庫(kù)存2個(gè)2#-111鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道2-11159.324.214.55.25有適合業(yè)態(tài)：名品展示、干洗中心、時(shí)尚潮

8、流店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：買一層得兩層1、層高5.25米-投資商鋪，性價(jià)比同樣重要，買一層得兩層，財(cái)富翻倍；2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，消費(fèi)客群集中，商機(jī)無(wú)限，投資首選。3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)-該鋪所處位置好，且結(jié)構(gòu)均適合時(shí)尚精品店、名品展示店、西點(diǎn)、服飾、特色餐飲等；4、價(jià)值擁有多樣性-1、該商鋪以其價(jià)值，可便于業(yè)主進(jìn)行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現(xiàn)在估價(jià)36萬(wàn)/，但業(yè)主卻不因高價(jià)而轉(zhuǎn)手，體現(xiàn)的就是商鋪?zhàn)畲蟮镊攘?，快速增值，永遠(yuǎn)有價(jià)有市；3、投資萬(wàn)科金街，品牌保障，投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；4、坐享長(zhǎng)沙唯一高端商街增值夢(mèng)想，賺有錢人的錢，做生意人的生意。優(yōu)勢(shì)：臨香樟路，昭示性好；便利的

9、停車廣場(chǎng)，一層得兩層，客群高端，適合多種業(yè)態(tài)；位于香樟路沿線商街的核心，商業(yè)氛圍聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，商家租賃首選。劣勢(shì)：1、鋪面不周正，空間浪費(fèi)多，商家往往看中位置后，卻因鋪面不好利用而放棄；2、單價(jià)、總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；2#-115鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道2-11559.334.214.55.1有適合業(yè)態(tài)：名品包包、時(shí)尚餐飲、服飾、西點(diǎn)等；優(yōu)勢(shì)：臨香樟路，昭示性好；便利的停車廣場(chǎng)，客群高端，適合多種業(yè)態(tài)；位于香樟路沿線商街的核心，商業(yè)氛圍聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，商家租賃首選。劣勢(shì)：1、鋪面不周正，空間浪費(fèi)多，商家往往看中位置后，卻因鋪面不好利用而放棄； 2、單價(jià)、總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；銷售對(duì)策：香樟路絕版

10、旺鋪1、昭示性好-緊鄰香樟路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、消費(fèi)群體廣-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端；香樟路又是去武廣的必經(jīng)之地，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、客流量大-一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。4、層高相對(duì)二期較高-可隔層做倉(cāng)庫(kù)，利用空間大。 庫(kù)存3個(gè)15#-102鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道15-10243.177.355.85.11有優(yōu)勢(shì)：位于二期入口位置，正對(duì)水景廣場(chǎng)，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型特別周正，利于使用；銷售對(duì)策：庫(kù)存產(chǎn)品中面積最小戶型最方正商鋪；1、靈活運(yùn)用-緊鄰鋪

11、王103號(hào)鋪，可與其打通靈活運(yùn)用，租金水平更高；2、最小最方正-在整個(gè)庫(kù)存產(chǎn)品中，面積最小，戶型結(jié)構(gòu)最好，產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)；3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好，且位置結(jié)構(gòu)均適合便利店、精品店、西點(diǎn)等生活必須配 套，對(duì)于整條街來(lái)講，其業(yè)態(tài)搶占的就是最好的位置，這是商鋪投資最重要的一點(diǎn)，投資性價(jià)比高；4、與16#裙樓對(duì)望-作為小區(qū)入口、又與16#裙樓形成一個(gè)小廣場(chǎng)，更能匯聚人氣，是其他商鋪所沒(méi)有的利好條件；劣勢(shì)：1、單價(jià)62486.15，為15#庫(kù)存中單價(jià)最高的一個(gè)商鋪，面積小，但總價(jià)偏高，2、且不臨香樟路；適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等；15#-104鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道15-10

12、4216.243.513.655.55有適合業(yè)態(tài)：中西餐廳、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等；銷售對(duì)策：多個(gè)商家關(guān)注、洽談，零風(fēng)險(xiǎn)投資；1、昭示性好-緊鄰香樟路，武廣客流到市中心的必經(jīng)之路；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、一樓使用率高-在所有復(fù)式商鋪中，該鋪一樓的面積最大，我們定價(jià)是一樓和二樓的整體（一樓價(jià)格明顯高于二樓，所以一樓的面積越多越劃算），因此該鋪性價(jià)比高，而且實(shí)用性強(qiáng)。4、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早作為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)已有幾家商家在洽談，這么好的鋪，一般只有關(guān)系

13、戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得。優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，獨(dú)立臨街復(fù)式商鋪，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，利于使用，且在復(fù)式鋪中單價(jià)占優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：1、相比一期，雖臨街，但無(wú)停車位設(shè)計(jì)，按業(yè)態(tài)要求，該鋪對(duì)車位的要求是必要的； 2、一樓鋪面使用率不高，二樓鋪面承重墻過(guò)多，對(duì)業(yè)態(tài)有影響； 庫(kù)存4個(gè)復(fù)式鋪3#-112鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高性質(zhì)3-112299.65-5.5帶租約銷售商 鋪 面 積 業(yè) 態(tài) 租 期平均租金3-112299.65時(shí)尚餐飲6年 80元/月銷售對(duì)策：突顯位置優(yōu)勢(shì)；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-帶租約銷售，既買既收益；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高

14、端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、位置優(yōu)勢(shì)明顯-3號(hào)棟為商務(wù)樓，可與旗艦中心、4、5號(hào)棟連成整體，形成門對(duì)門對(duì)街的整體街區(qū)；且緊鄰小區(qū)會(huì)所中心廣場(chǎng)，旁邊為鋪王、旗艦中心，更能帶動(dòng)人氣，更能體現(xiàn)財(cái)富價(jià)值；4、門面周正-沒(méi)有電梯井，相對(duì)來(lái)說(shuō)承重墻也比較少，相鄰商鋪可分可合，實(shí)用性更強(qiáng)，業(yè)態(tài)也更豐富，商務(wù)氛圍濃。5、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早作為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)商家已簽約，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得。優(yōu)勢(shì)：緊鄰小區(qū)會(huì)所中心廣場(chǎng)位置，且旁邊為鋪王，起到強(qiáng)大的帶動(dòng)作用?？土髁看?，昭示性好，已有商家簽約，屬帶租約銷售商鋪；劣勢(shì)

15、：1、總價(jià)942萬(wàn)多，單價(jià)31449.50，為目前復(fù)式商鋪單價(jià)總價(jià)最高，暫沒(méi)有能接受此價(jià)格的客戶；2、因?qū)賻ё饧s銷售，交房時(shí)間推遲到2012年年底；4#-101鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道性質(zhì)4-101213.76-5.5有通過(guò)未售適合業(yè)態(tài)：電器專賣、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等；銷售對(duì)策：業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，性價(jià)比高；1、昭示性好-位于萬(wàn)家麗路上，小區(qū)主入口位置，三面展示，能吸引更多人流；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好， 本身緊鄰流金大道萬(wàn)家麗路，車流人流多，適合做電器專賣店，家紡，培訓(xùn)中

16、心等，且有煙道從1樓經(jīng)過(guò)，可自行改造，中西餐廳也可經(jīng)營(yíng)；4、位置突顯-作為小區(qū)入口、臨街商鋪，鋪面形象好，可與5號(hào)棟、旗艦中心連成整體商街。5、性價(jià)比高-層高為5.5米，完全可以做兩層使用，由此以來(lái)，收益翻倍。優(yōu)勢(shì)：位于一期主入口位置，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型周正，利于使用；劣勢(shì)：1、無(wú)煙道，2、且與1#、2#棟復(fù)式比起來(lái)，作為大面積經(jīng)營(yíng)性投資，考慮到停車場(chǎng)及萬(wàn)家麗為快車道等因素，位置抗性大；4#-110鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道性質(zhì)4-110184.56-5.5無(wú)未售適合業(yè)態(tài)：培訓(xùn)中心、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等；銷售對(duì)策：位置好，總價(jià)低，性價(jià)比高；1、昭示性好-位于萬(wàn)家麗

17、路上，小區(qū)主入口位置，三面展示，能吸引更多人流；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好， 本身緊鄰流金大道萬(wàn)家麗路，車流人流多，適合做電器專賣店，家紡，培訓(xùn)中心、美容美體中心等；4、位置突顯-作為小區(qū)入口、臨街商鋪，鋪面形象好，可與5號(hào)棟、旗艦中心連成整體商街。5、性價(jià)比高-層高為5.5米，完全可以做兩層使用，由此以來(lái)，收益翻倍。且在臨萬(wàn)家麗路的復(fù)式商鋪中總價(jià)最低，更能突顯價(jià)值。優(yōu)勢(shì)：位于一期入口位置，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型周正，利于使用；劣勢(shì)：1、無(wú)煙道，且不鄰路

18、，業(yè)態(tài)受影響；2、與1#、2#棟復(fù)式比起來(lái)，作為大面積經(jīng)營(yíng)性投資，考慮到停車場(chǎng)及萬(wàn)家麗為快車道等因素，位置抗性大；5#-101鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道性質(zhì)5-101282.75-5.5無(wú)未售適合業(yè)態(tài)：酒莊，中西餐廳、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等；銷售對(duì)策：金角位置，主力店商家；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-已有商家看中，即買即收益；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好，且位置結(jié)構(gòu)均適合便利店、藥店、母嬰用品、家紡、西點(diǎn)等生活必須配 套，對(duì)于整條街來(lái)講，其業(yè)態(tài)搶占的就是最好的位

19、置，這是商鋪投資最重要的一點(diǎn)，投資性價(jià)比高；4、金角位置-商鋪處于黃金拐角位置，北面與9#、10#形成了一個(gè)小廣場(chǎng)，南面與4#中間又是一期主入口位置，西面又緊鄰流金大道萬(wàn)家麗路，多面展示性，更能匯聚人氣，人氣就是財(cái)氣！5、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早作為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)商家已有很大意向簽約，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得。優(yōu)勢(shì)：商鋪處于拐角黃金位置，多面展示，離一期主入口較近，北面有一個(gè)小廣場(chǎng)，昭示性特別好；劣勢(shì)：1、無(wú)煙道，業(yè)態(tài)受影響；2、與1#、2#棟復(fù)式比起來(lái)，作為大面積經(jīng)營(yíng)性投資，考慮到停車場(chǎng)及萬(wàn)家麗為快車道等因素，位置抗性大； 10個(gè) 主要受到不臨主干道

20、且價(jià)格高的影響，銷售不理想。優(yōu)勢(shì)：鋪面周正，面積適中。待售產(chǎn)品分析：14#棟產(chǎn)品情況：劣勢(shì)：1、商鋪開(kāi)間短，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)；2、因多承重柱，空間浪費(fèi)面積大；3、無(wú)對(duì)香樟路的車行出入口，后期經(jīng)營(yíng)受限；優(yōu)勢(shì)：1、東接市政規(guī)劃路，南臨香樟路，雨花區(qū)政府對(duì)面，交通優(yōu)勢(shì)明顯；2、右接社區(qū)幼兒園與物業(yè)服務(wù)用房，近公交站臺(tái)，未來(lái)人流量大；3、商鋪前坪設(shè)停車場(chǎng)，未來(lái)商業(yè)氣息濃厚；4、面積適中，投資門檻低； 未推出12個(gè) 14#-101鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-101169.03-5.45有-待售適合業(yè)態(tài)：中西餐廳、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等；銷售對(duì)策：黃金位置，買一層得兩層；1、昭示性好-緊鄰香樟路

21、，武廣客流到市中心的必經(jīng)之路；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-臨近公交站臺(tái)，項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、一樓使用率高-復(fù)式商鋪中，該鋪一樓的面積大，我們定價(jià)是一樓和二樓的整體（一樓價(jià)格明顯高于二樓，所以一樓的面積越多越劃算），因此該鋪性價(jià)比高，而且實(shí)用性強(qiáng)。4、買一層得兩層-層高為5.45米，完全可以做兩層使用，性價(jià)比高優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌；獨(dú)立臨街復(fù)式商鋪，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)態(tài)廣，利于使用；劣勢(shì)：1、相比一期，停車位較少，而此鋪面面積較大，對(duì)車位的要求就免

22、不了； 2、一樓鋪面使用率不高，二樓鋪面承重墻過(guò)多，對(duì)業(yè)態(tài)有影響；14#-102優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；銷售對(duì)策：緊鄰復(fù)式，客群集中；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、與復(fù)式組合-緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投資首選。3、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中；4、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)

23、較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10254.414.1513.655.2有-待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、移動(dòng)聯(lián)通點(diǎn)、西點(diǎn)等；14#-103優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10357.174.1513.655.2有-待售適合業(yè)態(tài)：特色餐飲、干洗中心、藥店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策

24、：緊鄰公交站臺(tái)，財(cái)富聚集；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中；3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。14#-104優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10449.823.5

25、513.654.95有-待售適合業(yè)態(tài)：時(shí)尚潮流店、干洗中心、藥店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪即將加推1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中；3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。14#-105優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為

26、2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10550.43.5513.654.95有- -待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪即將加推1、昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)；2、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)-該鋪所處位置好，且結(jié)構(gòu)均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點(diǎn)、酒庫(kù)、特色餐飲等；3、面積小，投資門檻低-作為高端商街的臨街商鋪，因鋪面形象好，面積不大，因此總價(jià)低，比投資一般的固定資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定且速度快。14#-106優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣

27、勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10665.194.1513.654.7有- -待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、ATM點(diǎn)、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：空間改造利用大1、昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)；2、空間改造-將凸出去的一部分改作試衣間，或者收銀臺(tái)，就能達(dá)到面積利用的最大化，優(yōu)勢(shì)即顯！3、面積小，投資門檻低-作為高端商街的臨街商鋪，因鋪面形象好，面積不大，因此總價(jià)低，比投資一般的固定資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定且速度快。14#-107優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，

28、比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，利于使用，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、由于承重墻等原因，造成商鋪結(jié)構(gòu)不規(guī)則，且停車位較少；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10724.514.156.14.7無(wú)- -待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、精品店、奶茶店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：14#一樓獨(dú)立臨街面積最小商鋪；1、昭示性好-緊鄰香樟路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、消費(fèi)群體廣-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端；香樟路又是去武廣的必經(jīng)之地，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、客流量大-該鋪所

29、處位置好，離公交站臺(tái)近，目前有十來(lái)?xiàng)l公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多；4、總價(jià)低，投資門檻小-作為臨街商鋪面積小，總價(jià)低，投資門檻小，升值空間大。14#-108優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10849.823.5513.654.45無(wú)- -待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、服飾、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪即將加推1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-香

30、樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)位置，人流集中；3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。14#-109優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-10949.483.5513.654.45無(wú)- -待售適合業(yè)態(tài)：時(shí)尚潮流店、干洗中

31、心、精品店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：消費(fèi)群體廣，財(cái)富聚集1、昭示性好-緊鄰香樟路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、消費(fèi)群體廣-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端；香樟路又是去武廣的必經(jīng)之地，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、客流量大-該鋪所處位置好，離公交站臺(tái)近，目前有十來(lái)?xiàng)l公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多；4、總價(jià)低，投資門檻小-作為臨街商鋪面積小，總價(jià)低，投資門檻小，升值空間大。14#-110優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且

32、電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-11058.184.1513.654.2無(wú)- -待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、服飾、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)更廣1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、隨意組合-可與111號(hào)鋪連接復(fù)式鋪，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳，且臨近公交站臺(tái)位置，人流集中；3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。14#-111優(yōu)勢(shì)：緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，

33、客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪；劣勢(shì)：1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底；鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-11154.324.1513.654.2有- -待售適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等；銷售對(duì)策：緊鄰復(fù)式，客群集中；1、投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；2、與復(fù)式組合-緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投資首選。3、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中；4、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投

34、資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。14#-112鋪號(hào)面積開(kāi)間進(jìn)深層高煙道單價(jià)總價(jià)性質(zhì)14-112222.65|13.653.9有- -待售適合業(yè)態(tài)：中西餐廳、網(wǎng)吧、培訓(xùn)中心、招待所等；優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立臨街復(fù)式商鋪，緊鄰香樟路及規(guī)劃路，比一期商鋪更臨街，且旁邊為小區(qū)配套幼兒園，客流量大，昭示性好；劣勢(shì)：1、相比一期，停車位較少，而此鋪面面積較大，對(duì)車位的要求就免不了； 2、一樓鋪面使用率不高，二樓鋪面承重墻過(guò)多，對(duì)業(yè)態(tài)有影響；銷售對(duì)策：黃金位置，緊鄰幼兒園及規(guī)劃路；1、昭示性好-緊鄰香樟路，武廣客流到市中心的必經(jīng)之路；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好

35、；2、客流量大-臨近公交站臺(tái)，項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)；3、一樓使用率高-復(fù)式商鋪中，該鋪一樓的面積大，我們定價(jià)是一樓和二樓的整體（一樓價(jià)格明顯高于二樓，所以一樓的面積越多越劃算），因此該鋪性價(jià)比高，而且實(shí)用性強(qiáng)。4、緊鄰規(guī)劃路-該商鋪位于14#最東邊的位置，旁邊是小區(qū)配套幼兒園，現(xiàn)已建成；緊鄰規(guī)劃路，通往三期及地鐵杜花路口站必經(jīng)之地，黃金位置，升值空間巨大！庫(kù)存產(chǎn)品分類庫(kù)存產(chǎn)品特點(diǎn):昭示性：臨香樟路鋪面（一期及15#，14#商鋪）及沿規(guī)劃路鋪面（16#）；產(chǎn)品分類：一層單層商鋪及復(fù)式商鋪；結(jié)構(gòu)分類：結(jié)構(gòu)周正（16#臨規(guī)

36、劃路）及結(jié)構(gòu)不周正帶電梯井的（除16#所有庫(kù)存）；價(jià)格分類：總價(jià)200萬(wàn)左右的（16#）；總價(jià)200-250萬(wàn)左右的（一期庫(kù)存及15#）；總價(jià)250萬(wàn)以上的（復(fù)式鋪）；一期庫(kù)存及15#：復(fù)式鋪總價(jià)高，利用率低（暫時(shí)不賣或調(diào)價(jià)后再賣）其余單層先散賣16#沿規(guī)劃路：雖不臨主干道，但鋪面周正，且商鋪連在一起，可幾間鋪打通共用，宜一起推出。14#保留鋪：臨香樟路，雖鋪面結(jié)構(gòu)不周正，但臨街，昭示性好，且靠近小區(qū)幼兒園，人氣較旺。目標(biāo)分解總思路：任務(wù)分解，各個(gè)擊破！將產(chǎn)品歸類，利用近3個(gè)月的時(shí)間各個(gè)擊破：一二期庫(kù)存散賣階段，其他庫(kù)存封盤。2月3月4月16#庫(kù)存集中開(kāi)盤。14#庫(kù)存集中開(kāi)盤。庫(kù)存銷售套數(shù)時(shí)間

37、節(jié)點(diǎn)建議第一階段：時(shí) 間：2月5日3月1日主推鋪號(hào)：1#-105、110、113；2#-111、115；合計(jì)5套，總面積295.66，總銷額12684399元；銷售對(duì)策：采取”金鋪任領(lǐng)“計(jì)劃，由銷售組每人負(fù)責(zé)一套自己理解最深的商鋪進(jìn)行一對(duì)一推售；推廣策略：以16#開(kāi)盤加推為主，為3月開(kāi)盤蓄客。第二階段：時(shí) 間：3月1日-3月31日主推鋪號(hào)：15#-102、104、110；16#101-105,107-110，合計(jì)12套；總面積724.14，總銷額26033472元；推廣策略：為14#開(kāi)盤蓄客做準(zhǔn)備。第三階段：時(shí) 間：4月1日-4月底主推目標(biāo)：一期庫(kù)存6套復(fù)式鋪，總面積約1397.21，總銷額約

38、33864075元（暫未調(diào)價(jià)）； 14#棟加推房源12套，總面積904.98，總銷額約2600萬(wàn)元；合計(jì)18套。推廣策略：為40#造勢(shì)，金街包裝。 2周邊競(jìng)品分析第 49 頁(yè)潛在競(jìng)品項(xiàng)目情況橫向?qū)Ρ缺砻Q名稱商業(yè)體量商業(yè)體量定位定位進(jìn)駐商家進(jìn)駐商家開(kāi)盤時(shí)開(kāi)盤時(shí)間間單價(jià)單價(jià)主力主力產(chǎn)品產(chǎn)品 近期活動(dòng)新城新世界1萬(wàn)方社區(qū)底商已入駐34家2011.11均價(jià)2.5萬(wàn)80-130商業(yè)無(wú)活動(dòng)，目前庫(kù)存大鋪較多，無(wú)推廣。融科東南海1萬(wàn)方社區(qū)底商2011.9內(nèi)街2.4萬(wàn)，外街3.5-4萬(wàn)50-80無(wú)推廣。喜盈門48萬(wàn)方（商鋪500間左右）商業(yè)綜合體建材市場(chǎng)2012年初（2011.11.5產(chǎn)品發(fā)布會(huì)）目前對(duì)外報(bào)

39、價(jià)2萬(wàn)左右30-80春節(jié)期間日到訪量5批左右，主要是市區(qū)推廣力度大，電視電臺(tái)廣告及針對(duì)返鄉(xiāng)客戶做了推廣宣傳。2月初即將啟動(dòng)蓄客，下周啟動(dòng)拓客，3月3日將舉辦招商慶典。華晨世紀(jì)廣場(chǎng)商鋪1萬(wàn)方商業(yè)綜合體居然之家，華潤(rùn)萬(wàn)家2011.12均價(jià)7萬(wàn)（返租8%）30-70后期退鋪較多，部分銷售員推售說(shuō)辭帶有欺騙性，截止昨日，真正簽約套數(shù)8套。利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有利優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)出擊，開(kāi)源截客。 萬(wàn) 家 麗 路1#8F商場(chǎng)2#150米32F5#32F(4T22H）3#6F商場(chǎng)6#30F(4T20H)4#32F(4T222H)步行街第 50 頁(yè)1#：（2萬(wàn)/層，層高5M）1-2層，百貨商場(chǎng)（分割產(chǎn)權(quán)售賣，20-200）

40、3-8層，家居商場(chǎng)（自持，預(yù)計(jì)2013年開(kāi)業(yè)）地下室：地下3層，負(fù)一層，精品，大型超市（1萬(wàn)）負(fù)2-3層為地下停車場(chǎng)（4.7萬(wàn)/層，預(yù)計(jì)2000個(gè)左右）2#（32F，平層1900）：定位：國(guó)際金融商務(wù)中心，5A甲級(jí)寫字樓；主力戶型：200；建筑：共150M，層高4.2M；配置：23F以下10部電梯；23層以上6部電梯。4-6#：（1500/層）定位：公寓式酒店（商業(yè)性質(zhì)40年產(chǎn)權(quán)）；主力戶型：40/80；層高：3-5F層高3M，6層以上層高3.2M；裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（豪裝，送所有家居家電，兩種裝修風(fēng)格：40時(shí)尚現(xiàn)代型、80優(yōu)雅簡(jiǎn)潔型）公寓底商（總體約1萬(wàn)）：定位：步行街（酒吧為主）主力戶型：2

41、F復(fù)式鋪（酒吧一條街）100-200/間。層高：1F5M，2F4.5M3#（平層3300）：1-2F復(fù)式鋪（500-1000獨(dú)立大鋪；3-6F（規(guī)劃KTV、影院、餐飲）預(yù)計(jì)整層售賣。層高：5M（均）競(jìng)品分析競(jìng)品分析喜盈門喜盈門 萬(wàn) 家 麗 路1#8F商場(chǎng)2#寫字樓5#公寓3#6F時(shí)尚商場(chǎng)6#公寓4#公寓步行街第一批（返租10年）第二批第三批推售節(jié)奏：第一批：商業(yè)時(shí)間：因工程進(jìn)度的影響，原計(jì)劃2月份銷售延后，預(yù)計(jì)2012年3月開(kāi)始辦理VIP，4月開(kāi)盤。開(kāi)盤產(chǎn)品：第一批1-2層產(chǎn)權(quán)式商業(yè)主力面積：50-80售價(jià)：具體未定（對(duì)外報(bào)價(jià)2萬(wàn)-5萬(wàn)）銷售政策：客戶于開(kāi)發(fā)商簽訂20租約合同，前7年共計(jì)返租4

42、5%，第八年開(kāi)始租金業(yè)主與開(kāi)發(fā)商八二分成。目前招商引進(jìn)確定商家：保利影院、蘇寧電器。春節(jié)動(dòng)向：外地投資客回湘客短信投放，電臺(tái)，電視，戶外宣傳。春節(jié)后動(dòng)向：3月3日召開(kāi)招商慶典，啟動(dòng)VIP認(rèn)籌。競(jìng)品分析競(jìng)品分析喜盈門喜盈門第 52 頁(yè)針對(duì)喜盈門銷售說(shuō)辭針對(duì)喜盈門銷售說(shuō)辭1.關(guān)于價(jià)格：喜盈門一批開(kāi)盤商鋪均價(jià)在3萬(wàn)左右，比金街便宜喜盈門商鋪3月份首次開(kāi)盤公攤在50%左右，而金街的公攤只有5%，目前金街商鋪折后均價(jià)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)左右，折算下來(lái)金街價(jià)格其實(shí)更實(shí)惠，且我們的地段和位置都跟由于喜盈門產(chǎn)品，而且是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，現(xiàn)在又是開(kāi)發(fā)商保留的現(xiàn)鋪發(fā)售，即買即可出租收益，金街鋪面更是物美價(jià)廉。2.關(guān)于地

43、段和區(qū)域：同樣地段，喜盈門有集中商業(yè)，有品牌主力店，金街沒(méi)有一個(gè)商業(yè)能否形成并不是靠一兩個(gè)主力店就能支撐起來(lái)的，人流動(dòng)線也是重要原因。以后我們整個(gè)片區(qū)成熟之后從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)真正來(lái)這邊消費(fèi)的客群來(lái)自武廣車站來(lái)自雨花區(qū)更郊區(qū)一點(diǎn)的地方，從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)中國(guó)人更愿意走右手邊更多關(guān)注右邊的東西，而萬(wàn)科金街正好位于外來(lái)人流的右手邊，加強(qiáng)我們?nèi)f科金街的昭示性。因此人群在消費(fèi)和逛街時(shí)最先看到的是金街，而不是喜盈門，可以說(shuō)金街將更有搶占商機(jī)的優(yōu)勢(shì)。第 53 頁(yè)針對(duì)喜盈門銷售說(shuō)辭針對(duì)喜盈門銷售說(shuō)辭3.關(guān)于返租和投資保障：喜盈門簽訂20年的返租合同，又有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，金街卻沒(méi)有這些保障喜盈門其中前3年返租21%直

44、接抵房款，4-6年返8%，7-20年商家繳納租金開(kāi)發(fā)商與業(yè)主按20%和80%分成（其中的商業(yè)租賃稅需要業(yè)主支付）。針對(duì)此說(shuō)辭：投資商鋪不僅是理財(cái)產(chǎn)品而更多的是一個(gè)投資產(chǎn)品，所以在收租的同時(shí)你也更多的考慮此商鋪在升值之后是否能把商鋪轉(zhuǎn)手出去?，F(xiàn)在喜盈門簽訂二十年的返租合同，第7年開(kāi)始其中20%需要交給開(kāi)發(fā)商，再扣除17%的稅收（12%商鋪?zhàn)赓U稅和5%的營(yíng)業(yè)稅，需業(yè)主出），業(yè)主實(shí)際的收入只有租金的63%，這樣算下來(lái)在7年之后你原有的投資收益大部分被開(kāi)發(fā)商和政府收走，你自己的收益比會(huì)越來(lái)越低（我們獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪投資回報(bào)卻會(huì)越來(lái)越高），基于投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)比較大，本來(lái)現(xiàn)在市面上的產(chǎn)權(quán)式商鋪很難轉(zhuǎn)手，

45、再加上有這一點(diǎn)的限制你的買的商鋪更加難以出手，這時(shí)你會(huì)出現(xiàn)兩難的境地投資回報(bào)低，商鋪很難出手等于你的錢就已經(jīng)被套在里面了，在一個(gè)錢能生錢的時(shí)代資金被套是非常失敗的投資，而買我們這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪就沒(méi)有這種擔(dān)心，租金都是自己收，想轉(zhuǎn)手也非常方便，所以同等地段來(lái)說(shuō)購(gòu)買我們?nèi)f科產(chǎn)品遠(yuǎn)期收益會(huì)更好。132住宅5A精裝寫字樓6-25F五星級(jí)酒店6-25F5-28F酒店公寓居然之家-1F華潤(rùn)萬(wàn)家超市華潤(rùn)歡樂(lè)頌1-4F1-4F名品購(gòu)物中心周長(zhǎng)約為200M的步行街萬(wàn)家麗路長(zhǎng)沙大道競(jìng)品分析競(jìng)品分析華晨世紀(jì)廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)1、街區(qū)1-2F為獨(dú)立鋪面，單層面積2000，共設(shè)130余個(gè)鋪面，面積區(qū)間為19-70，層高

46、一層為5.5M，二層為4.5M。2011年12月17日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)商鋪，客戶主要為開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶，對(duì)外報(bào)價(jià)3-8萬(wàn)，此次認(rèn)購(gòu)目的為開(kāi)發(fā)商年底回籠資金，目前認(rèn)購(gòu)8套商鋪。產(chǎn)品設(shè)計(jì)為內(nèi)街+外街形式3-4F采用整層形式，沒(méi)有對(duì)其鋪面劃分，預(yù)計(jì)與商家聯(lián)系后訂制商鋪目前在售C區(qū)目前在售街區(qū)目前街區(qū)1-2F對(duì)外售賣，均價(jià)5萬(wàn)左右3-4層開(kāi)發(fā)商自持，集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體目前處于招商階段，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始聯(lián)系國(guó)內(nèi)外一線品牌，就目前已經(jīng)談攏的商家為星巴克整條商街華晨自己管理競(jìng)品分析競(jìng)品分析華晨世紀(jì)廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)春節(jié)動(dòng)向：無(wú)活動(dòng)，0成交.據(jù)悉，由于銷售員有欺騙性的說(shuō)辭，認(rèn)購(gòu)客戶流簽率較高，實(shí)際總簽約商鋪8套。節(jié)后動(dòng)

47、向：小公寓開(kāi)始認(rèn)籌，VIP五萬(wàn)抵十萬(wàn)。商鋪散賣。第 56 頁(yè)針對(duì)華晨銷售說(shuō)辭針對(duì)華晨銷售說(shuō)辭華晨：報(bào)價(jià)3-8萬(wàn)，無(wú)返租。說(shuō)辭：1.華晨現(xiàn)買的商鋪都是位置最靠里面的商鋪，而且又是產(chǎn)權(quán)式商鋪，如果沒(méi)有成熟的運(yùn)營(yíng)商這種是很難做起來(lái)的，比如說(shuō)同在高橋附近的廣州服飾城就是一個(gè)很好的例子，它也是產(chǎn)權(quán)式商鋪，現(xiàn)在很多業(yè)主資金都被套在里面了，所以投資產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)很大。而我們?nèi)f科獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪靈活性強(qiáng)可租可售，風(fēng)險(xiǎn)小收益高。2.華晨公攤達(dá)40%，折算下來(lái)即他們的實(shí)際售價(jià)達(dá)到5-13萬(wàn)。萬(wàn)科金街臨街商鋪公攤3%-5%我們的售價(jià)2-5萬(wàn)，可見(jiàn)萬(wàn)科商鋪性價(jià)比更高。 3項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理第 58 頁(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目核心

48、賣點(diǎn)最佳地段成就未來(lái)人氣中心交通：北臨杜花路，南臨香樟路，都是武廣車站進(jìn)入市區(qū)的必經(jīng)兩條路；西臨萬(wàn)家麗路，是長(zhǎng)沙連接南北城區(qū)的主干道。人流動(dòng)線：金街分布成半圍合型，剛好占據(jù)三條主干道，第一時(shí)間搶占客流商機(jī)。人氣：不僅享有華府80萬(wàn)方大盤的小區(qū)固定人群，還輻射周邊社區(qū)和政府機(jī)關(guān)單位，擁有固定和流動(dòng)性雙重客群。甲殼甲殼蟲公蟲公寓寓一期一期一批一批一期一期二批二批圭塘河綠地公園雨花區(qū)政府廣場(chǎng)15001500會(huì)所雨花區(qū)政府商務(wù)商務(wù)樓樓1號(hào)棟小區(qū)主入口小區(qū)主入口香樟路（至武廣高鐵）項(xiàng)目布局示意圖項(xiàng)目布局示意圖 社會(huì)停車場(chǎng) 社會(huì)停車場(chǎng)2號(hào)棟3號(hào)棟4號(hào)棟5號(hào)棟地下停車場(chǎng)入口湖南聯(lián)通總部萬(wàn)家麗路杜花路第 59

49、 頁(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)金產(chǎn)品1.超低公攤5%公攤，優(yōu)于市場(chǎng)上絕大多數(shù)鋪面。2.超優(yōu)位置大部分商鋪都臨主干道，尤其是目前庫(kù)存產(chǎn)品，80%都臨主干道，昭示性極強(qiáng)。3.獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)優(yōu)于其他分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，便于后期升值轉(zhuǎn)手。4.現(xiàn)鋪發(fā)售一期庫(kù)存為現(xiàn)鋪，二期也將于今年陸續(xù)交房，即買即租即得收益，部分商鋪更是帶租約銷售。第 60 頁(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)招商保障1.高于周邊同等地段的租金平均租金可達(dá)160元/平米/月，為業(yè)主提供高投資回報(bào)。2.部分鋪帶租約銷售有了租約保障，業(yè)主可以即買即收益。3.多種業(yè)態(tài)組合招商業(yè)態(tài)豐富，滿足市場(chǎng)空白及人們休閑娛樂(lè)需求，一條街即可便享吃喝玩樂(lè)。第 61 頁(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)人氣中心+金產(chǎn)品+招商保障=金街金街絕不是一般社區(qū)商業(yè)，而是