《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》課程教學(xué)備課筆記

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理課程教學(xué)備課筆記一、課程具體要求本課程設(shè)置的具體目的要求是:使學(xué)員能夠比較全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本理論、基本知識(shí)和基本方法,認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特性,了解我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)管理、稅費(fèi)和金融制度,培養(yǎng)和提高學(xué)員正確分析和解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的能力,以便畢業(yè)后能夠比較好地適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。二、基本內(nèi)容及學(xué)時(shí)分配 三、教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),劉洪玉編著,北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社,1993年版。其它相關(guān)書(shū)籍作為參考書(shū),考試內(nèi)容以講課為主。四、考核與考查平時(shí)出席情況10%大作業(yè)及論文40%考試50%第一章房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè),是

2、為人類的社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。實(shí)行改革開(kāi)放政策以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。住房制度改革、土地使用制度改革為始于城市綜合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)的繁榮提供了前提,建設(shè)和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的決策,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。應(yīng)該說(shuō),經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展尤其是1993年的宏觀調(diào)控、1994年中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的頒布實(shí)施和1997年國(guó)家將住宅產(chǎn)業(yè)確定為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)框架已經(jīng)初步形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí),也正在朝著“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

3、”的方向和目標(biāo)邁進(jìn)。房地產(chǎn)投資,是許多人夢(mèng)寐以求的。世界上百分之九十的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn),且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性,所以相對(duì)來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。然而,世界上真正直接向房地產(chǎn)投資的人只占一個(gè)很小的比例,即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó),這個(gè)比例也不到6%。因?yàn)?進(jìn)行房地產(chǎn)投資需要專門的知識(shí)與管理能力。實(shí)踐證明,成功的房地產(chǎn)投資者尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)者、投資計(jì)劃實(shí)施的組織者、與有關(guān)各方談判的專家能手、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制專家、投資的決策者、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和項(xiàng)目成功后的主要受益者。因此,房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是具有戰(zhàn)略眼光和經(jīng)濟(jì)頭腦、掌握市場(chǎng)狀況、

4、擁有操作經(jīng)驗(yàn)和技巧的多面手。當(dāng)然,更為重要的一點(diǎn)是投資者還要具備一定的投資實(shí)力和融資能力。然而,面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的日益大型化、復(fù)雜化的趨勢(shì),房地產(chǎn)投資者也顯得力不從心。為了盡可能準(zhǔn)確地把握投資機(jī)會(huì)、提高運(yùn)作效率和投資效率,確保投資盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),他們?cè)谕顿Y過(guò)程的各個(gè)階段越來(lái)越重視專業(yè)顧問(wèn)所提供的服務(wù)。房地產(chǎn)投資分析,是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的重要工作內(nèi)容,它不僅在投資前期可行性研究階段、而且在整個(gè)投資管理的過(guò)程中,都發(fā)揮著重要的作用。本書(shū)將從房地產(chǎn)投資的一般概念開(kāi)始,重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及與之相關(guān)的市場(chǎng)研究、開(kāi)發(fā)程序、項(xiàng)目評(píng)估、資金融通、市場(chǎng)推廣與租售、物業(yè)管理等問(wèn)題。本書(shū)還將對(duì)與房地產(chǎn)投資相

5、關(guān)的投資類型選擇、經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)等進(jìn)行較為詳細(xì)的介紹。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念與種類一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植在土地上的花草、樹(shù)木或人工建造的庭院、花園、假山,為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。但由于固著在土地、建筑物上不可分離的部分,往往可以看作是土地或建筑物的構(gòu)成部分,因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分以及附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的價(jià)值主要受物質(zhì)實(shí)體狀況與權(quán)益范圍兩個(gè)方面因素的影響。物質(zhì)實(shí)體是可觸摸到

6、的“東西”,可以用位置、邊界、數(shù)量、質(zhì)量等指標(biāo)來(lái)描述;權(quán)益則是指對(duì)于某宗房地產(chǎn)的法律描述,包括權(quán)利、利益和收益,它是無(wú)形的、不可觸摸的。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體。二、房地產(chǎn)的種類從物理形態(tài)上劃分,房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。下面分別予以介紹。1、土地土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài),因?yàn)閱渭兊耐恋夭⒉荒軡M足人們?nèi)胱〉男枰５怯捎谕恋鼐哂袧撛诘拈_(kāi)發(fā)利用價(jià)值,通過(guò)在土地上繼續(xù)投資,就可以最終達(dá)到為人類提供入住空間的目的。因此土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的一個(gè)組成部分。土地又分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地兩種類型,前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地,而后者通常屬于城市國(guó)有土地,當(dāng)然,在一

7、定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。從投資的角度來(lái)說(shuō),城市國(guó)有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為城市國(guó)有土地的鄉(xiāng)村集體土地,是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。依土地所處的狀態(tài)不同,城市土地又可分為具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、立即可以開(kāi)始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)過(guò)程才能用于建設(shè)的毛地。毛地和熟地之間的價(jià)格差異并不僅僅是土地再開(kāi)發(fā)的費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō),購(gòu)買熟地進(jìn)行建設(shè)時(shí),雖然土地費(fèi)用會(huì)比購(gòu)買生地自行完成土地開(kāi)發(fā)(拆遷、安置、補(bǔ)償后再建設(shè)的方式要高,但由于縮短了開(kāi)發(fā)投資的周期,減少了投資風(fēng)險(xiǎn),因此是許多投資者愿意選擇的方式。一般來(lái)說(shuō),購(gòu)買毛地的投資者其投機(jī)色彩更濃一些。隨著中國(guó)土地管理制度的健全,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、有計(jì)劃出讓,逐漸

8、成為政府管理土地資源的重要手段。所謂土地一級(jí)開(kāi)發(fā),就是指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè),對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地或鄉(xiāng)村集體土地(生地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平(水電路通,場(chǎng)地平整、五通一平(上水、下水、供電、通訊、道路通,場(chǎng)地平整或七通一平(上水、下水、供電、通訊、煤氣、熱力、道路通,場(chǎng)地平整建設(shè)條件(熟地,再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。土地出讓計(jì)劃,是指在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,為滿足一定時(shí)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和合理利用土地的要求,對(duì)一定時(shí)期一定區(qū)域范圍內(nèi)政府出讓土地的規(guī)模、用途等的總量安排和空間位置的安排,以

9、及對(duì)具體地塊出讓方式、次序、價(jià)位和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、用地條件等的確定。2、建成后的物業(yè)所謂建成后的物業(yè),即我們通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當(dāng)前的使用狀態(tài),可分為空置和已入住(允許有部分空置兩種情況。按照建筑物的用途不同,這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式:(1.居住物業(yè)。居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的,也有少量作為投資,出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房,而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展,所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力,投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。此外,居住

10、物業(yè)的交易以居民個(gè)人的購(gòu)買行為為主,交易規(guī)模較小,但由于有太多的原因促使人們更換自己的住宅,所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。(2.商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè),包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以投資為目的,靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收投資并賺取投資收益。也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外,還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及到的資金數(shù)量巨大,所以常以機(jī)構(gòu)(單位投資為主,物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng),并用部分經(jīng)營(yíng)所支付物業(yè)的租金。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的

11、效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度,所以位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。(3.工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間,包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng),也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō),重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要,通常只適合特定的用戶使用,因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等業(yè)用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在我國(guó)各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房,多為輕工業(yè)用房,有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。(4.特殊物業(yè)。對(duì)于賽馬場(chǎng)、

12、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè),我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少,因此對(duì)這類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資,投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。3、在建工程在建工程是指已經(jīng)開(kāi)設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn),是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素變化的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)上總存在一些針對(duì)在建工程交易行為,如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。因此,針對(duì)在建工程的投資分析,也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特性一、位置的固定性或不可移動(dòng)

13、性房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其它有形或無(wú)形的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō),如果持有人所在地沒(méi)有交易市場(chǎng),那么他可以很容易地將其拿到其它有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易,即使這個(gè)市場(chǎng)是在紐約、倫敦或東京。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。房地產(chǎn)投資不可移動(dòng)的特性,要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn),使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益

14、,使租客能方便地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí),很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然,租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè),而如果沒(méi)有周圍眾多的投資來(lái)改變物業(yè)所處地區(qū)的環(huán)境,只是某一投資者試圖通過(guò)對(duì)自己投資之物業(yè)的改造甚至重建來(lái)吸引租客的話,往往是徒勞的。此外,房地產(chǎn)售價(jià)的高低,在很大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力,而不僅僅是看其當(dāng)前租金收益的高低。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,投資者在進(jìn)行投資決策時(shí),對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析,就可以做到正確地和有

15、預(yù)見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。二、壽命周期長(zhǎng)房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。因?yàn)橥恋厥遣豢蓺p的,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在50年及其以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng);地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命(或稱物理壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始,直至作為房地產(chǎn)重要組成部分的建筑物,由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件和主要設(shè)備的老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō),當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用上升到一定程度而沒(méi)有租客問(wèn)津

16、時(shí),盡可以讓其空置在那里。然而實(shí)際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好,其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對(duì)的租客類型,投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。國(guó)外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō),公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行物業(yè)、商場(chǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,工業(yè)貨倉(cāng)的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國(guó)家的

17、稅收政策來(lái)確定的,并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。三、適應(yīng)性房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入,也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)的特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息,那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定,在這方面是有很大作為的。房地產(chǎn)投資的這個(gè)特性被稱之為適應(yīng)性。按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要,這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō),如果其

18、投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè),其適應(yīng)性就很差,因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來(lái)改變其用途或調(diào)整其使用功能,在這種情況下,萬(wàn)一租客破產(chǎn),投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以,房地產(chǎn)投資一般很重視物業(yè)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。四、不一致性市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)投資也是在某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物,也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況

19、等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。此外,業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號(hào),不僅對(duì)建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用,對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù),都有重要作用。因此,從這種意義上來(lái)說(shuō),每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其它物業(yè)完全一致。五、政策影響性政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性,各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注,經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái),以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)

20、利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特點(diǎn)的存在,使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。政府用來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策包括:土地供給政策、住房政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等,這些政策的變更,均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。六、對(duì)專業(yè)管理的依賴性有些類型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心,也就是說(shuō)很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理,投資基金、債券的人也可以通過(guò)其信托人去面對(duì)借款人,投資古玩字畫(huà)的人盡可以將其儲(chǔ)存起來(lái)完事,投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。然而,直接投資房地產(chǎn)就需要管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的,它需要投資者在獲取

21、土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力;進(jìn)行置業(yè)投資,也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問(wèn)題。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司,那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場(chǎng)策略和經(jīng)營(yíng)中的指導(dǎo)原則。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù),因此就需要花費(fèi)很大一筆費(fèi)用,一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理的費(fèi)用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10%。此外,房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù),以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。七、相互影響性政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資,能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如香港東區(qū)隧道的建設(shè),使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價(jià)值

22、成倍地增長(zhǎng);北京市平安大街、白頤路改造工程,也使街道兩側(cè)房地產(chǎn)的價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者,都獲得了巨大的成功。第三節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一、房地產(chǎn)投資的形式從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō),分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程,參與有關(guān)的管理工作,包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。其中開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn),風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā),可獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指或?qū)①Y金投入與房地

23、產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為,房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作,具體投資形式包括:購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票,像房地產(chǎn)投資信托(REIT基金、抵押支持證券(MBS投入資金等。二、房地產(chǎn)直接投資1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始,通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng),即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程,建成可以滿足人們某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物,即房地產(chǎn)商品,然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售,將商品轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資,實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

24、者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等時(shí),短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。2、房地產(chǎn)置業(yè)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)應(yīng)的是置業(yè)投資。這種投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新建成的物業(yè)(市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn),也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)。這類投資的目的一般有兩個(gè):一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用;二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí),可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,某公司以300萬(wàn)元投資購(gòu)買了一個(gè)250平方米的寫字

25、樓單位,并將其中的100平方米用作本公司的辦公室,將另外150平方米租給另外一個(gè)單位使用,每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)十年之后,該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要,將購(gòu)買的250平方米寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去,扣除銷售費(fèi)用后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬(wàn)元?？梢钥闯?該公司的置業(yè)投資,同時(shí)達(dá)到了自用(消費(fèi)、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。三、房地產(chǎn)間接投資1、購(gòu)買住房抵押貸款證券個(gè)人住房抵押貸款證券化興起于70年代,經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展,現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段,新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、香港等也開(kāi)始了住房抵押貸款證券

26、化的實(shí)踐,使住房抵押貸款證券成了一種大眾化的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國(guó)住房體制改革的深化,住房金融市場(chǎng)亟待發(fā)展,在中國(guó)推行抵押貸款證券化正逐漸成為住房金融界各級(jí)人士的共識(shí)。所謂抵押貸款證券化(Mortgage-Backed Securities, MBS,就是把房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券,然后通過(guò)出售證券融通資金,購(gòu)買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要的做法就是將銀行所持有的個(gè)人住房抵押貸款,匯集重組成抵押貸款集合,每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致,通過(guò)政府或保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司等擔(dān)保,轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買抵押貸款證券

27、的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。2、購(gòu)買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票為了降低融資成本,越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資,以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。例如,北京中關(guān)村科技園建設(shè)股份有限公司擬采用發(fā)行土地債券的方式,籌集中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金;北京北辰房地產(chǎn)、深萬(wàn)科、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)等則通過(guò)公司上市,解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題。債券或股票的投資者,也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益,成為間接的房地產(chǎn)投資者。3、投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs是購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs 的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到

28、由職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給投資者,而本身僅起到一個(gè)投資代理作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性:第一,收益穩(wěn)定,因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REIT投資的流動(dòng)性很好,投資者很容易將持有的REITs的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,這是因?yàn)?其股份可在主要的交易所交易,這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。最近幾年來(lái),房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家增長(zhǎng)迅速。例如,REITs在美國(guó)當(dāng)前總規(guī)模為1.3萬(wàn)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中,已占到了8.3%的份額;美國(guó)上市的300家R

29、EITs之日平均交易額達(dá)到了26000萬(wàn)美元。房地產(chǎn)投資信托基金選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)和抵押資產(chǎn)。由于有職業(yè)投資經(jīng)理管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益,因而房地產(chǎn)投資信托基金成了千百萬(wàn)個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等間接投資于房地產(chǎn)的工具。四、房地產(chǎn)投資的利弊1、房地產(chǎn)投資之利在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí),我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn),包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其它一些優(yōu)點(diǎn)。(1. 相對(duì)較高的

30、收益水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平,在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下,該收益率甚至?xí)^(guò)100%。房地產(chǎn)置業(yè)投資中,在壽命周期內(nèi)獲得每年1520%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō),收益水平是相對(duì)較高的。(2. 能夠得到稅收方面的好處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說(shuō),建筑物隨著其樓齡的增長(zhǎng),每年的收益能力都在下降,所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)

31、年收益能力的實(shí)際損失高得多,致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少,相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō),即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負(fù)值,投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處,但只要物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款的利息,投資者就沒(méi)有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來(lái)充抵其它投資的凈經(jīng)營(yíng)收入,從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處,因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中的一種,所以置業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自住住宅的政策來(lái)看,自置居所投資往往能得到政府的免稅或減稅優(yōu)惠。(3. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持由于可以將物

32、業(yè)作為抵押,所以置業(yè)投資者可以較容易的獲得金融機(jī)構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局的專家估計(jì), 1988年美國(guó)投資者用于購(gòu)買房地產(chǎn)的貸款達(dá)1200億美元。1999年中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款達(dá)到了3556億元人民幣。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn),是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外,房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且金融機(jī)構(gòu)看到,通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期付款對(duì)資金的需要。所以金融

33、機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高,一般可以達(dá)到70%90%,而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)達(dá)的國(guó)家,許多投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至超過(guò)100%的融資,也就是說(shuō),投資者不需投入任何自有資金,全部用信貸資金投入。(4. 能抵消通貨膨脹的影響由于通貨膨脹的影響,房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升,所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的,即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中,房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變,所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格的變化情況來(lái)分析,在過(guò)去的十幾年中價(jià)格的

34、年平均增長(zhǎng)幅度在15%以上,大大超過(guò)了同期通貨膨脹率12%的平均水平。美國(guó)、英國(guó)和香港地區(qū)的研究資料表明,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,但幾乎沒(méi)有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體物價(jià)水平的上漲率。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn),正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如,目前大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家置業(yè)投資的收益率是8%左右,與抵押貸款的利率基本相當(dāng),但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹因素的影響后還有5-6%的凈增長(zhǎng),所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是11-12%,大大超過(guò)了抵押貸款的利率水平。置業(yè)投資的增值特性還有一個(gè)好

35、處,就是令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳的持有期限和從日后的轉(zhuǎn)售中所能獲得的利潤(rùn)。當(dāng)然,經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問(wèn)題,即19951997年中國(guó)南方許多城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速下滑,其速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)通貨膨脹率下降的速度,如果說(shuō)其使用價(jià)值不變,房地產(chǎn)能夠保值,但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢?應(yīng)該看到,講房地產(chǎn)投資能夠增值,是從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降,并不影響其長(zhǎng)期的增值特性,這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)、短周期運(yùn)行規(guī)律所決定的。(5. 提高投資者的資信等級(jí)由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事,所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于

36、提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。2、房地產(chǎn)投資之弊房地產(chǎn)投資也并不是十全十美,它也有其自身的缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在:(1變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn),由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間,其銷售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高,因此它很難迅速無(wú)損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。(2投資數(shù)額巨大。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資,所需的資金常常涉及到幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)億元人民幣,即使令投資者只支付百分之三十的股本金用作前期投資或首期付款,也會(huì)使眾多的投資者望樓興嘆。大量的自有資本占用,使得在宏觀

37、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí),投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。(3投資回收周期較長(zhǎng)。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外,置業(yè)投資的回收期,少則十年八年,長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng),要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。(4需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜,直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資時(shí)就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),這就限制了參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資同樣也對(duì)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo),必須要進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理。例如,北京市1997年零售商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)銷售沒(méi)有象寫字樓那樣順暢,這里除

38、了北京市零售商業(yè)還沒(méi)有完全放開(kāi)或存在不公平競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)代理機(jī)構(gòu)等的炒作使房地產(chǎn)價(jià)格脫離了北京市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等宏觀原因外,更深層次的原因是目前的投資者不愿接受商場(chǎng)置業(yè)投資回收期較長(zhǎng)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)、商場(chǎng)物業(yè)價(jià)格高昂對(duì)投入資金的需要量很大、尚沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)豐富信譽(yù)良好的專業(yè)物業(yè)管理公司為零售商業(yè)物業(yè)的投資者提供信得過(guò)的服務(wù)以保證其投資利益等。此外應(yīng)該指出的是,本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō),他們實(shí)際上可以通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。第四節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)很顯然,投資者在選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程中,如果

39、其它條件都相同,他肯定會(huì)選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下,收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),還有許多其他因素影響著投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。從世界范圍來(lái)看,有關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)量研究還處在初級(jí)階段,在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用就更少。從對(duì)不同類型房地產(chǎn)投資者的調(diào)查顯示,他們一般并不使用數(shù)量方法來(lái)分析投資風(fēng)險(xiǎn),但對(duì)應(yīng)用此類方法的興趣卻不斷增長(zhǎng),并希望風(fēng)險(xiǎn)分析能在將來(lái)成為一種標(biāo)準(zhǔn)的管理技術(shù)。這里有兩個(gè)方面的原因:一是投資工具越來(lái)越多且相互之間具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性,需要使用一切可能的技術(shù)來(lái)比較房地產(chǎn)與其它投資工具的優(yōu)劣,以降低機(jī)會(huì)成本;其次,統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)知識(shí)的不斷普及和計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用,

40、使過(guò)去人們認(rèn)為費(fèi)時(shí)費(fèi)力的分析計(jì)算工作變得輕而易舉。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念1、風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)有許多種定義,但從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō),可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后,人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別,進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益的可能性大小。因此,風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期未來(lái)收益(可能有多種結(jié)果和某一特定結(jié)果相互作用形成的。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí),我們就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí),我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過(guò)借款進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金”。2、風(fēng)險(xiǎn)與不

41、確定性我們還要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的區(qū)別加以明確。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò),它涉及到變動(dòng)和可能性,而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示,用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險(xiǎn)也就較小。反之,標(biāo)準(zhǔn)方差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險(xiǎn)就越大。但如果說(shuō)某事件具有不確定性,則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下,對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。3、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是輔助投資決策過(guò)程,尤其是要幫助投資者回答下述問(wèn)題:(1.預(yù)期的收益率是多少,出現(xiàn)的可

42、能性有多大?(2.相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō),產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大?(3.相對(duì)于預(yù)期收益來(lái)說(shuō),收益的變動(dòng)性和離散性如何?由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜,考慮到編寫本書(shū)的目的,本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)的種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法,我們將在本書(shū)的第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析,有多種分類方式,每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下,人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃

43、分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)投資者不易判斷和控制,如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比,購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期,尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),因此只要通貨膨脹的因素存在,投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí),投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。不管你是以固定利率借出

44、一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè),你都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格的上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長(zhǎng),投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降,換句話說(shuō),置業(yè)投資者以固定長(zhǎng)期租金的方式承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率,因此房地產(chǎn)投資者非常重視此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響,并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低的收益率,來(lái)減輕該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性,又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。2、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

45、市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化,而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化,這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是,當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求達(dá)到一定程度時(shí),房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面,導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增,這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。從總體上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng),也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的,對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不象證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理

46、。每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)。也就是說(shuō),房地產(chǎn)投資的決策只是基于對(duì)未來(lái)收益的估計(jì)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析的結(jié)果來(lái)避免市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。3、周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。有人統(tǒng)計(jì),敏感房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為1820年,香港為78年,日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段,進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí),房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較

47、長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。例如,美國(guó)在1991-1992年的房地產(chǎn)蕭條期中,房地產(chǎn)成交價(jià)一般只有原價(jià)的1/4甚至更低,其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)價(jià)值從1989年的35000億美元跌到1991年的15000億美元。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮,使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。4、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),銷售過(guò)程復(fù)雜,屬于非貨幣性資產(chǎn),流動(dòng)性很差,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此,當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí),

48、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備,必然使投資者蒙受折價(jià)損失。5、利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的投向,從而起到宏觀調(diào)控的作用。利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩個(gè)方面的影響:一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減,利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn),會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是利率升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制市場(chǎng)上的房地產(chǎn)需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降、房地產(chǎn)投資者資金壓力加大。長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著,因?yàn)楸M管抵押貸款利率在不斷上升,但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款,這實(shí)際上是將利率

49、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然而今天就不同了,房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(zhǎng)期抵押貸款,金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性,其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款,我國(guó)各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此,如果融資成本增加,房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì)下降,其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即便得到的是固定利率貸款,在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊?因?yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本,從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少,相應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買價(jià)格也就會(huì)大為降低。6、政策性風(fēng)險(xiǎn)政府對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)

50、政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等,均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例,就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。例如,我國(guó)各城市均鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商投資舊城改造項(xiàng)目和普通居民住宅項(xiàng)目,實(shí)行了減免稅收、免收地價(jià)款等優(yōu)惠政策,令投資者收益實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的可能性大大提高。7、政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、

51、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,不僅會(huì)直接給建筑物造成損害,而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。例如1992年海灣戰(zhàn)爭(zhēng),不僅給包括中國(guó)在內(nèi)的各國(guó)承包商造成了巨大的損失,而且給投資者造成了更為嚴(yán)重的損失。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不履行正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)審批程序而導(dǎo)致工程停工,也是一種政治風(fēng)險(xiǎn)。8、或然損失風(fēng)險(xiǎn)投資者可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其它自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,然而在火險(xiǎn)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象,因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保,盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。盡管置業(yè)投資者可以要求租客來(lái)?yè)?dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任,但是租客

52、對(duì)物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。目前國(guó)外流行的專業(yè)保險(xiǎn)顧問(wèn)公司通常被業(yè)主聘請(qǐng)擔(dān)任保險(xiǎn)顧問(wèn),這類保險(xiǎn)顧問(wèn)公司不僅熟悉保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的投保計(jì)劃、程序、保單條款、索賠等事項(xiàng),而且還有專業(yè)人員負(fù)責(zé)檢查物業(yè)的使用情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生事故的隱患并及時(shí)向業(yè)主提出建議。一旦發(fā)生火災(zāi)或其它自然災(zāi)害,房子變得不能再出租使用,房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以,有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí),還希望其租金收入亦能有保障,因此也就租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而,雖說(shuō)投保的項(xiàng)目越多,其投資的安全程度就越高,但投保是需要支付費(fèi)用的,如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大,投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。所以,最好

53、的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作,定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查,防患于未然。三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)1、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)除了政府發(fā)行的債券以外,所有的投資都面臨著風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)不僅在于對(duì)未來(lái)收益的影響,甚至還會(huì)對(duì)投入的股本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)投資也不例外,不論是開(kāi)發(fā)投資,還是置業(yè)投資,都面臨著收益現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō),未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的變化、成本的增加、市場(chǎng)吸納能力的變化,都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō),未來(lái)租金的變化、市場(chǎng)出租率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)的收入等也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。2、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)這類風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)于置業(yè)投資來(lái)

54、說(shuō)的。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租,且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租客承擔(dān),也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用,使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用,而這些在初始的評(píng)估中是不可能考慮到的。所以,置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到,即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物業(yè)的投資,也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí),也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。其它未來(lái)會(huì)遇到的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律、政府新頒布的法

55、令中規(guī)定某一段時(shí)間內(nèi)不許增加租金等。3、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平。然而,即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化,資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映的最為明顯。房地產(chǎn)的收益率也經(jīng)常變化,雖然這種變化并不象證券市場(chǎng)那樣幾乎每日都在變化,但是在幾個(gè)月或更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的變化往往是較為明顯的,而且從表面上看來(lái)這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接的聯(lián)系。房地產(chǎn)收益率的變化是很復(fù)雜的,人們至今也沒(méi)有對(duì)這個(gè)問(wèn)題有一個(gè)清楚的理解。但是,預(yù)期的資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn),在很大程度上影響著置業(yè)投資的收益。對(duì)資本價(jià)

56、值估計(jì)不準(zhǔn)確的原因除了包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性而造成的缺乏對(duì)市場(chǎng)的了解、房地產(chǎn)交易的不可比性和很少有鄰近的交易案例可供分析外,還由于下述一些原因:估價(jià)所帶來(lái)的誤差。通常認(rèn)為,如果聘請(qǐng)不同的估價(jià)師就同一宗物業(yè)進(jìn)行估值的話,其估價(jià)結(jié)果間的差異會(huì)在±5%左右。國(guó)外一機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果表明,估價(jià)師估價(jià)結(jié)果之間的差異遠(yuǎn)不是±5%(表12-1列舉了美國(guó)某咨詢機(jī)構(gòu)估價(jià)結(jié)果與成交價(jià)格間的比較,而且估值的差異會(huì)在很大程度上影響著物業(yè)收益的水平,有時(shí)對(duì)于估價(jià)師的選擇甚至決定了置業(yè)投資是否達(dá)到了預(yù)期收益目標(biāo)。表12-1 美國(guó)TNE咨詢公司房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與成交價(jià)格之間的比較單位:百萬(wàn)美元 由于房地產(chǎn)交

57、易不能象證券交易那樣頻繁,因此對(duì)物業(yè)的估值很難馬上經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn),這就導(dǎo)致了物業(yè)資本價(jià)值的不確定性。(2市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)估價(jià)通常是對(duì)物業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì),而對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)的定義實(shí)際上理論上的。實(shí)際的市場(chǎng)交易中是很難滿足對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)定義中的各種假設(shè)條件的。例如,很難避免特殊性質(zhì)的買家,某些物業(yè)持有者希望立即將物業(yè)變現(xiàn)以應(yīng)付其其它投資或債務(wù)對(duì)資金的需求,這都會(huì)導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格與評(píng)估的理論價(jià)值之間的較大差異。(3政府法律和金融政策方面的影響。有時(shí)政府法律和金融政策的影響是可以預(yù)估的,但是風(fēng)險(xiǎn)依然存在,置業(yè)投資的表現(xiàn)仍然會(huì)受到政府金融政策變化的影響。例如,海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)在1992-1993年由于過(guò)分鼓勵(lì)房

58、地產(chǎn)投資,致使物業(yè)供給大大超過(guò)了實(shí)際需求,使物業(yè)資本價(jià)值大幅度下降;中央政府于1993年中施行國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控,收緊銀根,使全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的有效需求減少,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的普遍下滑。此外,在解決租金調(diào)整的爭(zhēng)議過(guò)程中,如果法院判決某業(yè)主在若干年內(nèi)或在某種情況下不能調(diào)整租金,則物業(yè)的資本價(jià)值也會(huì)受到影響。(4宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化對(duì)于需求市場(chǎng)有很大的影響,這種影響可能是由于經(jīng)濟(jì)的滑坡對(duì)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的影響,也可能是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)某一種類型物業(yè)或某一特定地區(qū)的物業(yè)的影響。同一類型物業(yè)價(jià)值的變化往往對(duì)其所處的位置特別敏感,所以常常出現(xiàn)這樣的情況即當(dāng)某一地段的物業(yè)租金上漲時(shí),另外一個(gè)地段的物業(yè)租金卻在下降。(5功能陳舊。盡管功能過(guò)時(shí)對(duì)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的影響在估價(jià)過(guò)程中會(huì)以隱含的或明確的方式考慮進(jìn)去,但事實(shí)上其影響是很難預(yù)測(cè)的。比如說(shuō),1993年北京市寫字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)均以“智慧型”大廈為目標(biāo),由于北京寫字樓市場(chǎng)供給短缺,許多七十年代末至八十年代末建設(shè)的寫字樓雖非智慧型,可仍有很好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn),但如果投資者欲投資舊寫字樓,那他就肯定會(huì)面臨著功能過(guò)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn),而這種風(fēng)險(xiǎn)在寫字樓市場(chǎng)高漲的今天又很難進(jìn)行定量預(yù)測(cè)。(6通貨膨脹。不論是以何種方式,物業(yè)估價(jià)過(guò)程中往往都要